اراضی موات: فرصتی برای توسعه یا مانعی در برابر پیشرفت

مقدمه

تصور کنید زمینی بی‌صاحب، بی‌ثمر و بی‌حرکت که در دل طبیعت، سال‌ها خاموش مانده است. زمین‌هایی که نه تنها هیچ بهره‌ای از آن‌ها نمی‌توان گرفت، بلکه اغلب قربانی بی‌توجهی یا قوانین پیچیده‌ای شده‌اند که آن‌ها را در حاشیه زندگی انسان‌ها قرار داده است. حالا، همین زمین‌ها، موضوعی است که در قلب بسیاری از منازعات حقوقی، پروژه‌های کلان شهری، و تصمیمات اقتصادی جای گرفته است.

اما زمین موات چیست؟ چرا این‌قدر در قوانین و برنامه‌های توسعه‌ای به آن پرداخته شده؟ آیا می‌دانستید این زمین‌ها می‌توانند کلید حل بحران‌های مسکن یا حتی منبعی برای رشد اقتصادی باشند؟ از طرفی، آیا از جرایم سنگینی که در فروش این اراضی اتفاق می‌افتد، آگاهید؟

در این مقاله، نه تنها به زوایای ناشناخته زمین‌های موات و تعاریف قانونی آن‌ها خواهیم پرداخت، بلکه داستانی از قوانین و چالش‌هایی که پیرامون این اراضی وجود دارد را بازگو خواهیم کرد. آماده شوید تا به دنیای پیچیده اما سرنوشت‌ساز زمین‌های خاموش و قانون‌گذاری‌های پرابهام آن سفر کنید؛ جایی که زمین‌ها با تمام سکوت‌شان، در مرکز توجه جامعه قرار گرفته‌اند.

آیا آماده‌اید تا پرده از اسرار این زمین‌های بی‌جان بردارید؟ پس همراه ما باشید!

مفهوم لغوی زمین موات

موات، واژه‌ای است که به زمین‌هایی اشاره دارد که گویی طبیعت از آن‌ها دست کشیده است؛ سرزمین‌هایی که نه رشد می‌کنند، نه حرکت دارند، و نه بهره‌ای از آن‌ها به دست می‌آید. این زمین‌های خشک و بی‌ثمر، از دل چرخه طبیعت خارج شده‌اند و دیگر نمی‌توان از آن‌ها انتظاری برای تولید یا زندگی داشت.

اما «موات» تنها به زمین‌های کشاورزی بی‌فایده اطلاق نمی‌شود. در معنای وسیع‌تر، این واژه زمین‌هایی بدون صاحب یا بهره‌برداری را توصیف می‌کند؛ سرزمین‌هایی تهی از جان و ثمر، که هیچ نشانی از حرکت یا سود در آن‌ها دیده نمی‌شود.

این زمین‌ها مانند گوشه‌های خاموش و فراموش‌شده طبیعت‌اند؛ زمین‌هایی که هیچ اثری از زندگی در آن‌ها جریان ندارد و همچنان در سکوت باقی مانده‌اند. سرزمینی که به زبان ساده، نه جانی دارد، نه روحی، و نه حتی امیدی برای تغییر، مگر اینکه دستی از قانون یا توسعه به آن‌ها برسد.

تعریف قانون تشخیص اراضی موات

اگر دنبال تعریف دقیقی از زمین موات هستید باید بدانید در قانون هیچ تعریف مشخص و دقیقی از زمین موات ارائه نشده است و به طور معمول این زمین‌ها مترادف با زمین بایر تعریف می‌شدند. اما در ماده 27 قانون مدنی تصریح شده اموالی که در مالکیت شخصی نیستند و بلااستفاده هستند زمین موات نامیده می‌شوند.

برای اینکه با مفهوم قانون تشخیص اراضی موات آشنا شویم باید بدانید موات به معنای چیزی است که روح ندارد و زمین‌هایی که صاحب نداشته باشند و کسی ادعای مالکیت آن را نداشته باشند با عنوان زمین موات شناخته می‌شوند و در ماده ۳ قانون زمین شهری اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 1358/04/05 به بعد احیاء شده باشد همچنان در‌اختیار دولت می‌باشد.

البته باید دقت داشته باشید که اراضی موات به دو دسته اراضی موات شهری و غیر شهری تقسیم می‌شوند. مطابق قانون اراضی موات، موات شهری زمین‌هایی بدون سابقه احیا و عمران هستند که داخل محدوده ی شهر و شهرک قرار دارند. اما زمین‌های موات غیر شهری و روستایی به مناطقی گفته می‌شود که داخل روستاها قرار دارند و سابقه بهره‌برداری و عمران ندارند؛ در واقع این زمین‌ها بکر و دست نخورده هستند و تحت عنوان زمین موات روستایی شناخته می‌شوند.

تقسیم‌بندی دیگری که درباره زمین‌های موات ارائه می‌شود به صورت زیر است:

• گروه اول : زمین های موات اصلی که اراضی موات هستند که از ابتدا موات بوده و در اصطلاح، مسبوق به احیا نیستند.
  
• گروه دوم : زمین های موات عارضی که به زمین های موات گفته می‌شود که در ابتدا، حالت احیا شده داشته و آباد بوده، اما در گذر زمان، به علت عدم مراقبت لازم، به شکل زمین موات درآمده‌اند. به‌ عنوان مثال، اگر در زمین موات، آثاری از یک نهر خشک شده دیده شود، می‌توان فهمید که این زمین موات، روزگاری آباد بوده است.

تاریخچه بحث در مورد زمین های موات

کمیسیون ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر مصوب 1347/10/23 :

اولین قانونی که به طور جدی به بحث اراضی موات پرداخته قانون مذکور بود تعریف اراضی موات در آن زمان با تعریف کنونی تفاوت دارد در زمان قانون مذکور براساس بند ۹ مادۀ اول قانون اصلاحات ارضی اراضی موات زمین های بایری بودند که مالک نداشتند.

چنانچه زمینی اعم از داخل یا خارج از محدوده مورد عمل ماده ۱۷ موات تشخیص داده می شد، کسانی که خود را در زمین مورد بحث مالک می دانستند با تقدیم دادخواست، اعتراض یا ابطال رأی کمیسیون ماده ۱۷ را از دادگاه محل وقوع ملک می خواستند. نحوه ابلاغ به دو صورت بود.

• الف) ادارات ثبت زمان ثبت ملک نظر کمیسیون ماده ۱۷ را دربارهٔ موات یا غیر موات بودن زمین جویا می شدند و در صورتی که موات بود به کسی که قصد ثبت ملک را داشت به او اعلام می کردند.
  
• ب) مورد دیگر از مواردی بود که در حین ثبت ملک سازمان مسکن وقت یا وزارت کشاورزی این اراضی را شناسایی و رأی به موات بودن آن صادر می کردند و طی نام های عملیات ثبت را متوقف می نمودند و کسی که قصد ثبت زمین را داشت پس از اعلام این موضوع به وی می توانست به این رأی اعتراض کند.

بنابراین متوجه می شویم که قبل از انقلاب اسلامی و تا زمان تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸ دربارۀ اراضی که منجر به صدور سند مالکیت شده بود ضرورتی به تشخیص نوعیت اراضی وجود نداشت. به عبارت دیگر، در آن زمان اراضی که سند مالکیت آنها به نام اشخاص صادر شده بود اداره ثبت در قبال مراجع تشخیص نوعیت مسئولیتی نداشت و در زمینهٔ نقل و انتقال این گونه اراضی یا تفکیک آنها با رعایت سایر مقررات رأساً اقدام می نمود و از مرجعی استعلام نمی کرد. اما اراضی که منجر به صدور سند مالکیت نگردیده بود، اداره ثبت نظر مراجع تشخیص را پرسش و مراجع مذکور هم موظف به اظهار نظر بودند.

قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358/04/05 و اصلاحات بعدی(این قانون ۴ ماده دارد):

دومین قانون مرتبط با بحث موات بودن اراضی قانون مزبور است که در بدو انقلاب اسلامی تصویب شد و عمر این قانون ۳ سال بود (از تاریخ ۱۳۵۸/۴/۵ لغایت ۱۳۶۱/۳/۳۰) علی رغم اینکه در قانون مذکور و آیین نامه اجرایی آن مرجعی جهت تشخیص نوع زمین مشخص نشده بود، ولی برای اینکه اراضی مذکور در این قانون شناسایی گردد، افرادی با حکم مدیر عامل مدیر عامل سازمان های عمران اراضی که تعداد آنها معمولاً سه نفر بود و گاها شخص مدیرعامل یا اعضای هیئت سازمان های عمران و یا کمیسیون پنج نفره هم می شد، رأساً مبادرت به اظهار نظر در خصوص نوع زمین می نمودند.

به هر جهت به محض اینکه مشخص می شد زمینی در چهارچوب قانون و آیین نامۀ مذکور موات تشخیص داده شده، در اجرای ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی (که این ماده به دلیل اشکالاتی که داشت در سال ۱۳۶۱ توسط دیوان عدالت اداری ابطال شد) از ادارات ثبت محل وقوع ملک درخواست می نمودند تا به دلیل اینکه زمین مورد نظر حسب قانون و آیین نامۀ

موصوف موات تشخیص داده شده، نسبت به اعلام مراتب ابطال ثبت ملک اشخاص اعم از اینکه فاقد سند مالکیت یا دارای سند مالکیت بود اقدام و سند مالکیت به نام دولت به نمایندگی سازمان عمران اراضی صادر نمایند و ادارۀ ثبت هم مکلف بود به محض اعلام وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان عمران اراضی) نسبت به ابطال مالکیت اشخاص اقدام نماید.

در قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن، ضمن اینکه مرجع تشخیص به طور صریح در قانون و آیین نامه مشخص نشده بود، نتیجتاً نحوه ابلاغ آراء کمیسیون های تشخیص هم تعیین تکلیف نگردیده بود.

 اعتراض به تصمیم:

در قانون مذکور و اصلاحیه آن و همچنین آیین نامه اجرایی قانون مذکور مرجعی جهت اعتراض به نظریهٔ مجریان قانون مزبور تعیین نگردیده بود. لیکن بعد از ایراد فقهای شورای نگهبان و ابطال مواد ۲ و ۱۳ و ۱۵ آیین نامه اجرایی توسط دیوان عدالت اداری، اشخاصی که زمین آنها در اجرای مواد مذکور به مالکیت دولت درآمده بود با تقدیم دادخواست به دیوان عدالت اداری به خواسته ابطال اقدامات سازمان های عمران اراضی وزارت مسکن و شهرسازی به طرفیت سازمان زمین شهری که قائم مقام سازمانهای عمران اراضی بود از دیوان می خواستند تا نسبت به ابطال اقدامات سازمان مذکور اقدام نماید.

اگر به مسائل مرتبط با حقوق ملکی، انواع اموال غیرمنقول، حق مالکیت، یا نقش دولت در این حوزه علاقه‌مند هستید، پیشنهاد می‌کنیم مقاله جامع ما با عنوان «حقوق ملکی و جنبه‌های حقوقی آن» را از دست ندهید.

حقوق ملکی، انتفاع و ارتفاق: مروری بر حقوق اموال غیرمنقول

کمیسیون ماده ۱۲ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰/۱۲/۲۷
( این قانون ۱۷ ماده و ۱۴ تبصره دارد):

مادۀ یک این قانون هدف از تصویب آن را نیل به اهداف مذکور در اصول ۳۱، ۴۳، ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی که تأمین نیازهای عموم به مسکن و تأسیسات عمومی شهری را بر عهده دولت قرار داده است و همچنین جلوگیری از بورس بازی روی زمین اعلام نموده است. قانون مذکور درصدد این بود تا دولت زمین های موات را شناسایی و پس از تصاحب، آن را به افراد کم بضاعت و یا ارگانهای دولتی یا عمومی جهت بهره برداری به صورت رایگان یا با مبالغ بسیار ناچیز واگذار نماید.

مادهٔ ۱۲ که از مهمترین مواد آن به شمار می آید مربوط به چگونگی تشخـص اراضی موات است. این ماده بیان می دارد (تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تمیز بایر و موات اراضی با کمیسیون مرکب از نمایندگان وزراء دادگستری و مسکن و شهرسازی و شهردار محل بر طبق آیین نامه اجرایی خواهد بود …)

براساس مقررۀ مندرج در ماده ۱۲ قانون اراضی شهری و ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی، مهلت اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۲ ده روز از تاری خ اعلام یا(رویت رأی) یا ظرف ده روز از تاریخ انتشار آگهی بود که می بایست در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم می شد.

این قانون از تاریخ ۱۳۶۰/۱۲/۲۷ تا ۱۳۶۶/۶/۲۲ اعتبار داشت.

این قانون دارای ۱۷ ماده و ۱۴ تبصره بوده است.

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366/06/22

قانون مذکور به دلیل انقضای مدت ۵ سالۀ قانون اراضی شهری تصویب گردید و از حیث محتوا و برخی مواد همانند قانون اراضی شهری است. ماده یک قانون زمین شهری هدف از تصویب این قانون را تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تأمین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهرداری هرچه صحیح تر اراضی و نیز اجرای اصل ۳۱ و اصول ۴۳ و ۴۷ قانون اساسی اعلام کرده است.

یکی از مهمترین مواد قانون زمین شهری مادۀ ۹ و تبصره آن است. بر طبق این ماده و تبصره های آن اگر دولت نتواند به واسطهٔ زمین های موات نیاز برای تأمین مسکن یا خدمات عمومی را تأمین کند، در صورت ضرورت می تواند حتی زمین های بایر و دایر مردم را تصاحب کند و آن را به قیمتی کمتر از قیمت عادله روز از مردم خریداری نماید.

بر طبق تبصره ۲ مادۀ ۹ قانون زمین شهری اگر مالکین از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری بهره مند نشده باشند. (یعنی اگر مسکن مناسبی نداشته باشند)، حق دارند تا سقف هزار متر زمین یا دریافت معادل هزار متر مربع از سایر اراضی دولت دریافت کنند. این قانون پس از ۵ سال اعتبار خود را از دست داده است.

ماده ۱۲ قانون زمین شهری که یکی دیگر از مهمترین مواد آن است بیان می دارد: (تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی (کمیسیون ماده ۱۲) است. این تشخيص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.)

مهلت اعتراض

مهلت اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۲ مبنی بر موات اعلام کردن زمین در قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن تعیین نگردید که سرانجام مجمع تشخیص مصلحت نظام ماده واحده تعیین مهلت اعتراض به نظریۀ وزارت مسکن و شهرسازی موضوع ماده ۱۲ را در تاریخ ۱۳۷۰/۱۱/۳ تصویب نمود. در این مصوبه اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۲ سه ماه از تاریخ اعلام نه (اعلان) تعیین شده و در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه بایستی طی دو نوبت به فاصلۀ ده روز نظریهٔ مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم نمایند.

بسیاری از حقوقدانان واژۀ اعلام را به معنی رساندن رأی کمیسیون به مالک زمین می دانند، به نحوی که او کاملاً از مفاد رأی آگاه و مطلع شده باشد. (در صورت اختلاف در این باره اداره راه و شهرسازی باید مدارک و مستندات اعلام رأی کمیسیون به مالک را ارائه دهد، چراکه اصل بر عدم ابلاغ و اعلام است.)

دادگاه پس از تشکیل جلسه و احراز مالکیت خواهان و اینکه اعتراض ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ به خواهان تقدیم شده باشد، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می نماید تا با بررسی اسناد و مدارک ابرازی و تفسیر عکس های هوایی مشخص نماید که آیا زمین قبل از تاریخ ۱۳۵۸/۴/۵ احیاء شده است یا خیر، زیرا احیاء پس از این تاریخ مثمر ثمر نبوده و زمین متعلق به دولت خواهد بود. در صورت اثبات و احراز غیرموات بودن زمین موضوع دعوا، دادگاه حکم بر ابطال رأی کمیسیون مادهٔ ۱۲ صادر و اعلام مینماید. این رأی ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.

 نکته مهم:

پس از موات اعلام شدن زمین در کمیسیون ماده ۱۲ و قبل از اینکه دعوای اعتراض یا ابطال رأی کمیسیون ماده۱۲ رسیدگی و منتج به صدور رأی شود، دولت (ادارة مسکن و شهرسازی) بلافاصله زمین را با قیمت ناچیز (منطقه ای) به افراد کم بضاعت یا ادارات دولتی واگذار می کرد و متأسفانه به دلالت تبصره ماده ۱۲ قانون زمین شهری حتی اعتراض به رأی کمیسیون مادهٔ ۱۲ مانع اجرا و ادامۀ عملیات اداره مسکن و شهرسازی (راه و شهرسازی فعلی) نبوده است.

ماده ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری ادارهٔ ثبت اسناد و املاک را مکلف نمود به محض تشخیص کمیسیون مادهٔ ۱۲ در مورد نوعیت زمین، مبنی بر موات بودن آن، سند مالکیت بدون دستور یا حکم قضایی به نام وزارت مسکن و شهرسازی صادر شود. (مقرره ای مشابه در بند ۵ مادهٔ ۶۲ آیین نامه قانون اراضی شهری نیز وجود داشت.)

وزارت مسکن و شهرسازی سند مالکیت اشخاص را باطل و سند مالکت جدید برای خود اخذ می کرد و زمین را بر اساس مواد ۲۵ و ۲۷ آیین نامۀ قانون زمین شهری (یا تبصره ۲ ماده ۱۱ قانون اراضی شهری) به قیمت منطقه ای و ناچیز به افراد کم بضاعت و یا ادارات دولتی واگذار می کرد.

اشکال کار اینجا بود که مالک اولیه زمین به رأی کمیسیون اعتراض می نمود و بعضاً دادگاه حکم بر بایر یا دایر بودن زمین می داد و رأی کمیسیون مادهٔ ۱۲ را باطل می کرد. در این مرحله بود که از یک طرف رأی کمیسیون ماده ۱۲ باطل می گردید و از طرف دیگر وزارت مسکن و شهرسازی سازمان های عمران اراضی یا سازمان زمین شهری زمین مردم را به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار کرده بود و زمینی وجود نداشت تا به مالک تحویل شود.

این موضوع مشکلات اساسی را برای دولت به وجود آورد و مالکین با در دست داشتن حکم ابطال رأی کمیسیون مادۀ ۱۲ ، پس از ابطال عملیات و اقدامات دولت در دیوان عدالت اداری به دادگاه ها مراجعه کرده و دادخواست ابطال سند و خلع ید یا مطالبه وجه به نرخ روز تقدیم می کردند (برخی محاکم حکم بر خلع ید صادر می کردند و برخی نیز عقیده بر مطالبه وجه به نرخ روز داشتند).

این در حالی بود که وزارت راه و شهرسازی زمین را به قیمت منطقه ای و ناچیز به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار کرده بود. (لازم به توضیح است در مورد زمین هایی که توسط وزارت مسکن و شهرسازی واگذار یا احداث بنا نشده بود هیچ مشکلی وجود نداشت و اعاده به وضع سابق می شد).

با توجه به مشکلات عدیده ای که برای دولت، براساس آنچه گفته شد، ایجاد گردید، مجمع تشخیص مصلحت در یک اقدام قابل تأمل مصوبه ای صرفاً در جهت مصلحت اندیشی و برون رفت دولت از چالشی که ایجاد شد را تصویب کرد که نتیجتاً به ضرر مردم ختم شد. قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت و نهادها مصوب ۱۳۷۰/۱۲/۱۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام مختصراً بیان می دارد، آراء کمیسیون مادۀ ۱۲ ، چه قبلاً باطل شده و چه در آینده باطل شود، در صورتی که

وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان های عمران و اراضی یا سازمان زمین شهری) زمین را به اشخاص حقیـقی (مردم) و یا حقوقی واگذار کرده باشد و در آن احداث بنا شده باشد، ادارهٔ مذکور (مسکن و شهرسازی) مکلف است صرفاً قیمت منطقه ای زمان ابلاغ این قانون سال (۱۳۷۰) را به مالکین پرداخت نماید. (همان طور که می دانیم قیمت منطقه ای سال ۱۳۷۰ یعنی هیچ.)

مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن

قانون اراضی موات، مصوب سال ۱۳۶۵، با هدف تنظیم بهره‌برداری از اراضی خارج از محدوده استحفاظی شهرها و پیشگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی، ضوابطی دقیق برای تشخیص و مدیریت این اراضی وضع کرده است. به‌موجب ماده واحده این قانون، کلیه اسناد رسمی و غیررسمی مربوط به اراضی موات، یا اسنادی که مربوط به بخشی از زمین‌های موات باشد، باطل اعلام شده و این اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران قرار می‌گیرد. هدف از این اقدام، استفاده از اراضی برای تولیدات کشاورزی و صنعتی، ایجاد اشتغال، رفع نیازهای عام‌المنفعه، تأمین نیازهای دستگاه‌های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی، ساخت مسکن و رفع نیاز مسکنی افراد فاقد خانه است.

‌تبصره ۱ – تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده شهرها به عهده وزارت کشاورزی است که از طریق هیأت ۷ نفره اقدام می‌نماید و در‌صورتی که متصرف فعلی منکر موات بودن زمین باشد از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می‌آید و چنانچه دادگاه رأی به موات بودن زمین بدهد سند‌ابطال و از متصرف خلع ید خواهد شد.

‌تبصره ۲ – اسناد مالکیت زمینهای مواتی که به موجب این قانون باطل می‌شود آزاد تلقی و مطالبات ناشی از فروش این گونه اراضی منتفی می‌گردد‌و مطالبات دیگر طلبکاران از سایر اموال بدهکار قابل استیفاء است.

‌تبصره ۳ – زمینهایی که اسناد آنها باطل می‌شود چنانچه حریم روستاها باشد جهت کارهای عام‌المنفعه و یا تعلیف احشام یا احداث واحدهای‌مسکونی روستا و سایر خدمات مورد لزوم برای روستا بر حسب مورد اختصاص داده خواهد شد.

‌تبصره ۴ – آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت ۲ ماه توسط وزارت کشاورزی و ستاد مرکزی هیأتهای واگذاری زمین تهیه و جهت تصویب به‌هیأت دولت تقدیم می‌گردد.

‌تبصره ۵ – از تاریخ تصویب این قانون کلیه قوانین و مقررات مغایر ملغی می‌گردد.

‌قانون فوق مشتمل بر ماده واحده و پنج تبصره در جلسه روز یکشنبه سی‌ام آذر ماه یک هزار و سیصد و شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب و‌در تاریخ ۱۳۶۵.۱۰.۱۰ به تأیید شورای نگهبان رسیده است.

جرم فروش زمین های موات 

هنگامی‌ که زمین های خاصی، به‌ عنوان زمین های موات شناخته می شوند، سند مالکیت این زمین‌ها به نام دولت صادر می‌شود. حال، اگر شخص دیگری، برای فروش زمین های موات اقدام کند، جرم فروش زمین موات، جرم انتقال مال غیر بوده که مجازات آن، حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل ارزش مال است.

نحوه تشخیص اراضی موات

یکی از سوالات متداولی که درباره قانون اراضی موات مطرح است، نحوه تشخیص این زمین‌ها است. بهتر است بدانید تشخیص این زمین‌ها توسط کارشناسان رسمی دادگستری صورت می گیرد و شامل مراحل زیر است:

نقشه‌برداری ثبتی از عرصه ملک

این مرحله اولین قدم برای تشخیص زمین‌های موات است. در این فرآیند:

• تیم نقشه‌برداری: کارشناسان رسمی دادگستری به همراه تیم نقشه‌برداری به محل زمین اعزام می‌شوند.
• تهیه نقشه ثبتی: نقشه دقیق ملک تهیه می‌شود تا موقعیت زمین، ابعاد، و مرزهای آن مشخص گردد.
• بررسی موقعیت زمین: هدف این مرحله ارزیابی امکان بهره‌برداری، عمران، یا کشت بر روی زمین است.

جانمایی ملک روی عکس هوایی

استفاده از تصاویر هوایی و ارتوفتوها در این مرحله اهمیت ویژه‌ای دارد:

• عکس‌های ارتوفتو: این تصاویر به دلیل دارا بودن مختصات دقیق جغرافیایی، مرزهای زمین را به وضوح نشان می‌دهند.
• دقت بالا: عکس‌های هوایی امکان تحلیل تغییرات زمین در طول زمان را فراهم می‌کنند و برای ارزیابی تاریخچه کشت یا عدم کشت زمین مفید هستند.

تحلیل وضعیت بهره‌برداری زمین و ارزیابی اسناد مالکیت

در این مرحله، کارشناسان با استفاده از داده‌های جمع‌آوری شده، بررسی می‌کنند که:

• آیا زمین سابقه کشاورزی، ساختمان‌سازی، یا سایر فعالیت‌های بهره‌برداری را دارد؟
• آیا شرایط زمین برای احیا و استفاده مناسب است؟
• مطابقت نقشه‌ها با اسناد ثبتی.
• بررسی ادعاهای مالکیت نسبت به زمین و سوابق احتمالی عمران

زمان تشخیص زمین موات

با توجه به مقدمه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب ۱۳۵۸ که ناظر به زمین های موات داخل محدوده شهری یا خارج از آن است و با توجه به تعریف حریم در ماده ۲ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر ، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴ ، تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ که در ماده ۳ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ قید

شده است ، ملاک تشخیص موات از غير موات است و طبق ماده ۳ این قانون ، اراضی موات شهری که سابقه عمران و احیاء نداشته ، چنانچه بدون مجوز قانونی و از این تاریخ به بعد ( 1358/04/05) احیاء شده باشد ، همچنان در اختیار دولت است . بنابراین ، تاریخ 1366/06/22 در خصوص نوع زمین ملاک نیست.

جمع‌بندی

زمین موات، مفهومی ساده اما تأثیرگذار در قوانین و سیاست‌های توسعه‌ای کشور است. این زمین‌ها که در نگاه اول بی‌فایده و بی‌جان به نظر می‌رسند، نقشی کلیدی در مدیریت منابع، برنامه‌های مسکن، و حل چالش‌های عمومی ایفا می‌کنند. با این حال، قوانین مرتبط با زمین موات، از تعریف تا نحوه تشخیص و مالکیت، نشان می‌دهد که این حوزه همچنان بستری برای پیچیدگی‌های حقوقی و اقتصادی است.

از یک سو، قوانینی که تلاش دارند این زمین‌ها را به چرخه بهره‌وری بازگردانند، فرصتی برای توسعه و رفع نیازهای عمومی ایجاد می‌کنند. از سوی دیگر، چالش‌هایی مانند تعیین مالکیت، اختلافات حقوقی، و تخلفات قانونی مانند فروش غیرقانونی این زمین‌ها، نیازمند آگاهی و اصلاحات جدی هستند.

آگاهی از مفهوم زمین موات و قوانین آن، تنها برای کارشناسان حقوقی یا مسئولان دولتی ضروری نیست؛ بلکه برای هر شهروندی که با موضوعاتی چون خرید زمین، توسعه مسکن یا حتی حفاظت از منابع طبیعی سروکار دارد، اهمیت دارد.

در نهایت، آنچه که زمین‌های موات را از «بی‌جان» به «پربهره» تبدیل می‌کند، نه تنها اجرای دقیق قوانین، بلکه توجه همگانی به ظرفیت‌ها و مسئولیت‌های اجتماعی مرتبط با این اراضی است. اگر این زمین‌ها به درستی مدیریت شوند، می‌توانند به جای منابعی خاموش، به محور توسعه و رفاه تبدیل شوند.

برای خوانندگانی که به موضوع علاقه‌مندند، بررسی قوانین جاری و مشاوره با کارشناسان حقوقی در مواجهه با زمین‌های موات، گامی ضروری و آینده‌نگرانه است.

منابع

لغت نامه دهخدا – دهخدا
مجلس شورای اسلامی – Parliran
کتاب قانون زمین شهری ، عباس مبارکیان
اراضی و املاک ، عاطفه زاهدی
اراضی موات ، محمد موسوی مقدم