بررسی سرقفلی و حق کسب و پیشه در حقوق ایران(بخش1)

مقدمه

قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستأجر، به دلیل گستردگی اجاره نشینی، از مهم ترین قوانین هر کشور محسوب می شود. در این میان، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از مباحث مهم در اجاره ی اماکن تجاری هستند. این مفاهیم تنها به اماکن تجاری مربوط بوده و شامل اماکن مسکونی نمی شوند. سرقفلی نوعی انتقال مالکیت است، اما در قالب عقد اجاره منعقد می شود.

در جامعه ی ما، گاه این دو مفهوم به عنوان مترادف به کار رفته و گاه از یکدیگر تفکیک شده اند. در تعریف سرقفلی می توان گفت: هرگاه مالک-خواه مالک عین باشد، خواه مالک منافع-ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند و در ابتدای اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، جدا از مال الاجاره، از مستأجر دریافت نماید، این مبلغ به عنوان سرقفلی شناخته می شود. همچنین، مستأجر می تواند در طول مدت اجاره، حق خود را به دیگری واگذار کرده و مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر یا مستاجر جدید دریافت کند، مگر آنکه در قرارداد، حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

در مقابل، حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به تدریج و در نتیجه ی فعالیت مستأجر در محل کسب، ایجاد می شود. این حق پس از کسب شهرت، جذب مشتری و رونق گرفتن کسب و کار مستأجر شکل می گیرد و ناشی از مدت اجاره، حسن شهرت، و ارزش اقتصادی ای است که مستأجر برای محل تجاری ایجاد کرده است. مطابق آیین نامه ی ماده ۲۷ قانون نوسازی و عمران اراضی شهری، این حق بر اثر عملکرد مستأجر در محل به وجود می آید.

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مفهوم حق کسب و پیشه وارد نظام حقوقی کشور شد که برگرفته از حقوق غربی بود. اما پس از انقلاب، شورای نگهبان آن را خلاف شرع دانست و به همین دلیل، در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، قانون گذار اصطلاح سرقفلی را جایگزین آن کرد.

بااین حال، برخی بر این باورند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است، اما با بررسی دقیق قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، مشخص می شود که این دو حق، مفاهیم کاملاً متفاوتی دارند. این تفاوت، تأثیرات مهمی بر عقد اجاره و روابط میان موجر و مستأجر می گذارد. قانون گذار جمهوری اسلامی ایران در سال ۱۳۷۶، با تصویب جدیدترین قانون روابط موجر و مستأجر، تغییرات عمیقی در این زمینه ایجاد کرد که بررسی آن ضروری است.

حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت، مفهومی است که برای اولین مرتبه، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مورد تصریح قانون گذار قرار گرفت. در این قانون، مقنن در کنار مزایای متعددی همچون تمدید قرارداد اجاره به صورت خودکار که برای مستأجرین پیش بینی نمود، یک حق ویژه نیز تحت عنوان حق کسب و پیشه را برای آنها در نظر گرفت، به‌موجب قانون مزبور، حق کسب و پیشه، حقی است که به دلیل فعالیت مستأجر در ملک تجاری، برای وی ایجاد می‌گردد؛ با این توضیح که هنگامی که مستأجر ملک را اجاره کرده و آن را از موجر تحویل می‌گیرد، به فعالیت در آن پرداخته و در اثر این فعالیت، مشتریانی را به محل ملک تجاری جذب می‌نماید.

تاریخچه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت در مفاهیم ابتدایی میان ایرانیان قدیم معمول و رایج بوده است و در نهایت به دلیل عدم پیشرفت صنعت و بازرگانی به شکل امروز آن را اختصاص به کشاورزی داده و از آن به عنوان (حق آب و گل) تعبیر می‌کردند به تدریج این حق به نام سرقفلی برای مستاجرین حمام‌ها کاروانسراها؛و دکان‌ها شناخته شد که آن را مزد گشودن قفل می‌دانستند.

تا قبل از سال ۱۳۳۹ با اینکه مواد صریح در این مورد وجود نداشت ولی حق مزبور در عرف عادت تجاری شناخته شده بود و عملاً رعایت می‌شد. تا اینکه این وضعیت در سال ۱۳۳۹ به صورت قانونی بروز پیدا کرد و قانون این عرف را به رسمیت شناخت

لازم به ذکر است قانون ۱۳۳۹ کلاً در ارتباط با اماکن تجاری و قانون ۱۳۵۶ هم اماکن تجاری و هم اماکن مسکونی را در بر می‌گرفت و قانون ۱۳۶۲ صرفاً محل‌های مسکونی را شامل می‌شد بدین ترتیب قانون ۱۳۵۶ صرفاً مرتبط با اماکن تجاری شناخته شد و اماکن مسکونی از دل آن خارج شد  لذا درزمینه بحث حق کسب و پیشه بایست به قانون سال ۱۳۵۶ مراجعه می شد .

در سال ۱۳۶۳ شورای نگهبان در نظریه اعلام کرد که حق مورد اشاره ماده ۱۹ قانون سال ۵۶ عنوان شرعی ندارد.

در سال ۱۳۶۵ ماده واحده‌ای به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که بر اساس این ماده واحده اصولاً چنین حقی وجود دارد به شرطی که اجاره با سند رسمی نبوده و سرقفلی نیز دریافت شده باشد و در این صورت به قانون سال ۱۳۵۶ ارجاع داده شده است.

در سال ۱۳۶۹ مجمع تشخیص مصلحت نظام ماده‌ای را به تصویب رساند و به اختلاف نظرها پایان داد به موجب این ماده :(در مورد حق کسب و پیش یا تجارت مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶/۵/۲ عمل شود و ماده واحده الحاقیه به قانون روابط مهاجر و مستاجر مصوب ۶۵/۸/۱۵ قوت خود باقیست).

اما این نظر در سال ۷۶ تغییر کرد و قانون جدید چنین حقی را غیرقانونی اعلام نمود. روابط موجر و مستاجر نسبت به محل‌های کسب و تجارت همچنان تابع قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بوده است و قانون جدیدی در تاریخ ۱۳۷۶ نیز وضع گردید که آیین نامه اجرایی مربوط به این قانون نیز در سال ۱۳۷۸ تنظیم شد.

مبنای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه وتجارت

مبنای این حق در قانون روابط موجر و مستأجر به طور محدود مورد بررسی قرار گرفته و آیین نامه صریحی در این خصوص وجود ندارد. بااین حال، در ماده ۲۷ قانون نوسازی و عمران اراضی شهری و آیین نامه مربوطه، به این موضوع پرداخته شده است.

در واقع، این حق که نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب محسوب می شود، بر این مبنا توجیه می گردد که اغلب مؤسسات تجاری در ساختمان هایی تأسیس می شوند که مالکیت آن ها متعلق به اشخاص دیگر است. در نتیجه، فعالیت، کوشش و پشتکار تاجر در جذب مشتریان، موجب افزایش ارزش و مرغوبیت محل کسب می شود که نمی توان آن را نادیده گرفت.

از آنجایی که ادامه فعالیت تاجر به حضور او در همان محل بستگی دارد، به موازات حقی که مالک محل از آن برخوردار است، مستأجر نیز دارای حقوقی می باشد که در اثر تلاش و اقدامات او برای ملک ایجاد شده است. تاجر با جذب مشتریان، ارزش اقتصادی محل را چند برابر می کند. بنابراین، درصورتی که فرد دیگری جایگزین او شود، از نتایج فعالیت های پیشین وی بهره‌مند خواهد شد. بر همین اساس، اگر مالک بتواند آزادانه مستأجر را از ملک خود خارج کند، نه تنها او را از حقوق مکتسبه اش محروم کرده، بلکه خود نیز بدون دلیل از دستاوردهای تجاری وی بهره‌مند خواهد شد (ستوده، ۱۳۷۶).

سرقفلی

از نظرات حقوقدانان و فقها می توان مبنای این حق را به سه نظر عمده استوار کرد و از ان جمله :

1-اختیار مالکانه:

برخی حقوقدانان و فقها در این زمینه نظرات مشابهی دارند مبنی بر اینکه حق سرقفلی ویژه مستاجر است و مالک حقی بر آن ندارد منتها چون اجاره ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر منعقد می شود حق مالکیت را بیش از پیش و فراتر از حد ترازی طرف محدود می سازد مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر می گیرند و چون مال العجاره محل کسب ترقی گردد و مالک نمی توانست اجاره را بالا ببرد یا مستاجر را از آن محل بیرون کند و گاهی یک محل کسب و مغازه سال های متمادی بدون اضافه شدن مبلغ اجاره در دست مستاجر باقی می مانده است.

مالک اقدام به گرفتن چنین مبلغی علاوه بر مبلغ زمانبندی شده می نماید ( صادق لنکرانی،۱۳۷۷)پس در مجموع می توان چنین دریافت که محدود شدن اختیارات مالک باعث استفاده از آن حق مالکانه موجر نسبت به ملک خود شده است .

2-دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک تجاری:

از آنجایی که هر ملکی دارای شرایطی است هر شخصی که ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار می کند به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد مبلغی را از مستاجر دریافت می کند و طبعاً هر مکانی که دارای شرایط و کیفیت بهتری برای تجارت باشد سرقفلی بیشتری نیز خواهد داشت.

3-دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر:

زمانی که مالک با دریافت سرقفلی محل را به اجاره واگذار می نماید علاوه بر حق انتفاع از منافع ملک به مستاجر این امتیاز را می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند بتواند به اقامت خود ادامه دهد یا حق تخلیه محل را از خود سلب نماید.

قاعدتاً چنین رداشتی از سرقفلی باعث ایجاد حق مخصوصی برای مستجر می شود که حتماً دارای ارزش مالی است و مستاجر این امکان را خواهد داشت که به اجاره محل ادامه دهد یا اگر بخواهد محل را تخلیه نماید و به موجب تحویل دهد در قبال گذاشتن از این حق از مالک مبلغی دریافت نماید و اگر بخواهد به مستاجر دیگری منتقل نماید و مبلغی در مقابل این حق از او بگیرد.

ویژگی های سرقفلی

1-سرقفلی از اموال غیر مادی است قابل تصرف نیست و به همین جهت قواعد مختص اموال مادی مانند اماره تصرف شامل آن نمی شود.

2-قابلیت تغییر و عدم پایداری از خصوصیات سرقفلی است

3-حق سرقفلی مثل حق انتفاع از اموال غیرمنقوله از اموال غیرمنقول طبیعی است ( ماده ۱۸ قانون مدنی )

انواع سرقفلی

اماکن تجاری و محل های کسب در قالب یکی از سه صورت ذیل از طرف مالک به غیر واگذار می گردد:

۱-انتقال قطعی ملک با سرقفلی

۲-اجاره ملک و واگذاری سر قفلی

۳-اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی

انتقال حق کسب و پیشه و تبیین آن در قانون سال 56

حق کسب و پیشه در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ وضع شده و در ماده ۱۰ قانون مذکور حق انتقال منافع عین مستاجره را ممنوع کرده که با نظر به اطلاق مورد که شامل املاک تجاری نیز می شود.

انتقال حق کسب و پیشه

 باتوجه به اینکه در قانون فوق الاشاره و ماده ۱۰ آن ممکن نیست درحالی که در ماده ۴۵۴ قانون مدنی در مبحث عقد اجاره این حق را بری مستأجر در نظر گرفت تا منافع مورد اجاره را منتقل کند بین اکثریت اختلاف وجود دارد که باید در خصوص مفهوم انتقال و انتقال به غیر نیز بحث نمود که آیا هر انتقالی را شامل می شود در نتیجه باید گفت انتقال مورد اجاره اگر به شریک دیگر باشد انتقال به غیر نیست چه اینکه مالکیت وی نیز شناسایی شده است؛ ولی اگر شخصی غیر از شرکا و یا کسی که نامش در قرارداد اجاره ملحوظ شده باشد منتقل الیه قرار گیرد انتقال صحیح نیست.

نحوه انتقال این حق و موارد آن

انتقال حق کسب و پیشه با شرط انتقال در اجاره نامه

در خصوص انتقال حق کسب و پیشه درصورتی که شرط انتقال در قرارداد قید نشده باشد بیان می کند، مستأجر اگر اذن در انتقال ندارد می تواند با وجود سایر شرایط از دادگاه تقاضای مجوز انتقال را اخذ کند. خوب است بدانید عدم قید حق انتقال در قرارداد اجاره به منزله سلب حق انتقال است؛ بنابراین بهترین روش برای انتقال حق کسب و پیشه در صورت عدم مجوز مالک مراجعه به دادگاه است البته با وجود دو شرط:

الف) مالک برای انتقال به غیر راضی نباشد.

ب) مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه در مقابل تخلیه نباشد.

بدیهی است اگر مالک راضی به انتقال به غیر باشد و یا در زمان تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد نیاز به مجوز از دادگاه نیست.

انتقال حق کسب و پیشه با اذن مالک:

گاهی مستأجر نه در قرارداد اجاره حق انتقال دارد و نه برای کسب مجوز آن به دادگاه مراجعه می نماید، خوب است بدانید اگر مالک نسبت به انتقال حق کسب و پیشه راضی باشد این مهم صورت می گیرد  و نیازی به مجوز دادگاه نیست که این امر مستفاد از ماده ۱۹ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ است. لذا ازآنجاکه ممکن است انتقال با اذن مالک درحالی که بدون شرط انتقال در اجاره نامه و مجوز دادگاه انجام شود، این سؤال پیش می آید که آیا باید تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون سال ۵۶ در خصوص سند رسمی رعایت شود یا خیر که بهترین دیدگاه نظریه اکثریت است که مقرر می دارند:

باتوجه به اینکه تبصره صرفاً ناظر به همان ماده بوده و تنظیم سند در خصوص انتقال با مجوز دادگاه و حق انتقال است شامل انتقال حق کسب و پیشه به واسطه اذن مالک نمی شود. پس خوب است بدانید اگر انتقال این حق با اذن مالک انجام شود نیاز به تنظیم سند رسمی ندارد.

پیشنهاد می‌شود چنانچه در خصوص تنظیم سند ملک و انتقال سند رسمی اطلاعات کافی ندارید، این مقاله را مطالعه نمایید

قوانین حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56:

ماده 18: میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین نامه  آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به  تصویب کمسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می گردد.

ماده 19: در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت  به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای  همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری  انتقال دهد.

هرگاه در اجاره نامه، حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در میان نباشد و مالک نیز رضایتی به انتقال نداشته باشد، مالک موظف است در قبال تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در غیر این صورت، مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در چنین حالتی، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه سابق یا، در صورت نبود اجاره نامه رسمی، در نزدیک ترین دفترخانه به ملک صادر می کند. سپس، رونوشت این حکم به دفترخانه مربوط ارسال و مراتب به موجر نیز اعلام خواهد شد. مستأجر جدید از هر حیث، نسبت به تمامی شرایط اجاره، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

لازم به ذکر است ريا، هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره  با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره 1 ـ در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این  ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست  تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت .

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل  اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

منابع

بهمن کشاورز (1374) حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت، تهران: جهاد دانشگاهی

ناصر کاتوزیان (1371) عقود معین، تهران: شرکت انتشار

محمد رضا فاضل لنکرانی (1377) جامع المسائل، قم: چاپ مهر

حسن ستوده (1376) حقوق تجارت، تهران: چاپ دادگستر

محمد جعفر لنگرودی (1363) ترمینولوژی حقوق، بنیاد راستاد

قانون مدنی

قانون نوسازی و عمران اراضی شهری

فاطمه آناهید و خدیجه معبودی 1401،بررسی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت