بررسی سرقفلی و حق کسب و پیشه در حقوق ایران(بخش2)

مقدمه

سرقفلی و حق کسب و پیشه هر دو به طور خاص در روابط تجاری و اجاره‌ای به ویژه در بازار املاک تجاری اهمیت دارند و موجب بروز مسائل متعددی در هنگام انتقال مالکیت، تمدید قرارداد و تغییر شرایط مستاجران می‌شوند.
اما قبل از ادامه‌ی مطالعه این مقاله، پیشنهاد می‌کنیم بخش اول مقاله را که به مباحث ابتدایی و تعاریف پایه‌ای پرداخته است، مرور کنید تا درک بهتری از مسائل و مفاهیم مورد بحث در این بخش داشته باشید.

موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر

 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 دراین زمینه مقرر می دارد:

 علاوه بر موارد مذکر در ماده قبل در موارد زیر پس از انقضا مدت اجاره، درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

نکته: در موارد سه گانه فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. از نحوه انشای این ماده کاملاً پیداست که موارد تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت منحصر به این سه مورد است.

ملاک و معیار و مبانی محاسبه و تعیین حق کسب و پیشه

در گذشته ملاک و معیار مشخصی وجود نداشت و بعضاً موارد مورد اعتراض به دلیل اختلاف در مبالغ تعیین شده از جانب کارشناسان می شد تا اینکه کارشناسان راه ساختمان تصمیم به تعیین معیار و ملاک گرفتند که موجب شد اختلاف نظر تا حدودی از بین برود ، به این ترتیب که :

۱_تعیین سرقفلی ملک با ملاک قراردادن نرخ روز ملک (هر ۳۰ سال تصرف مستاجر برابر با یک سرقفلی تلقی میشود) 

۲_در صورتی که تصرف مستاجر ۳۰ سال اشد همان یک سرقفلی کامل تعلق

۳_اگر بیش از ۳۰ سال تصرف داشته باشد برابر با همان ۳۰ سال خواهد بود ( بیش از یک سرقفلی تعلق نمی گیرد)

۴_اگر کمتر از ۳۰ سال تصرف داشته باشد به عنوان مثال ۱۵ سال ( قیمت سرقفلی بدست آمده که برابر با نرخ روز ملک می باشد تقسیم بر ۳۰ (چرا که هر ۳۰ سال یک سرقفلی محسوب میشود ) و حاصل در تعداد سالهای تصرف ( ۱۵ سال) ضرب میشود . که بدین ترتیب مبلغ حق کسب و پیشه بابت تصرف ۱۵ ساله ی مستاجر بدست می آید .

 روش فوق به تدریج در تمامی استانهای کشور رواج یافت و ملاک و معیار تشخیص حق کسب و پیشه قرار گرفت .

فرق مالکیت و سرقفلی

مالکیت و سرقفلی دو مفهوم متفاوت در حقوق املاک هستند که تفاوت‌های بنیادینی با یکدیگر دارند. مالکیت به معنای داشتن حق کامل و دائمی بر یک ملک است که شامل اختیار استفاده، فروش، اجاره دادن، تغییرات و انتقال آن می‌شود. در مالکیت، فرد به طور کامل و بدون هیچ گونه محدودیتی نسبت به ملک مسلط است، مگر آنکه طبق قوانین خاصی محدودیت هایی برای او در نظر گرفته شده باشد. به عبارت دیگر، مالکیت حقی است که به شخص این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به تایید یا اجازه دیگران، تصمیم‌گیری کامل درباره ملک خود داشته باشد.

در مقابل، سر قفلی یک نوع حق مالی است که به مستاجر تعلق می‌گیرد و معمولاً در زمینه اجاره کسب و کار یا مغازه‌ها به وجود می‌آید. این حق به مستاجر اجازه می‌دهد که در صورت پایان قرارداد اجاره، حقوق خود را به دیگری منتقل کرده و مبلغی بابت آن دریافت کند. سرقفلی بیشتر در موارد تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد و برخلاف مالکیت، تنها به مستاجر تعلق دارد و نه صاحب ملک. به طور کلی، در حالی که مالکیت شامل تمامی حقوق مربوط به ملک است، سرقفلی تنها به حق مالی مستاجر برای انتقال و فروش حق خود نسبت به ملک اجاره‌ای اشاره دارد.

تفاوت بین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

1-حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و منابع معتبر فقهی عبارت است از مال یا مبلغی که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می کند.

2-کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به وجود آمده چه مستاجر مال یا وجهی به موجر داده باشد یا نداده باشد.

3-حق کسب پیشه و تجارت و به عبارتی محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد؛ در صورتی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستاجر به موجب به وجود می آید.

موارد پرداخت حق سرقفلی توسط موجر

موارد پرداخت سرقفلی توسط موجر ازاین قبیل است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

2- تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه

3- تخلیه محل کسب ، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن

4- مواردی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستاجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد .

5- در صورتی که مستاجر ، بدون داشتن اجازه دادگاه یا موافقت موجر، در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد ، منافع را به دیگری منتقل کند ، که در این صورت مستار یا متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد.

ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

اگر رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم شود؛ ولی فاقد شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد که می گوید: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهش شود.» در این حالت روابط آنان تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر مابین آنان خواهد بود؛ بنابراین شرایط ماده 2 از اهمیت فراوانی برخوردار است.

احکام عقد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶

مطابق ماده ۳ قانون پس از انقضای مدت اجاره به تقاضای موجر یا نماینده او عین مستاجر ظرف یک هفته تخلیه خواهد شد منتها در صورتی که سند رسمی تنظیم شده باشد اجرای ثبت موظف به صدور اجرایی است و در صورتی که سند عادی تنظیم شده باشد مرجع قضایی نسبت به تخلیه تصمیم خواهد گرفت و حکم مزبور به وسیله ضابطین قوه قضاییه اجرا خواهد شد.

مطابق ماده ۶ این قانون در صورتی که ملک مورد اجاره محل تجارت باشد مالک می تواند از هنگام عقد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید که همین مبلغ با مبلغ بیشتر یا کمتر را مستاجر می تواند در هنگام واگذاری به شخص دیگر در مواردی که حق واگذاری به غیر از او سلب نشده باشد دریافت کند .البته مطابق تبصره یک این ماده در صورتی که مالک سر قفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به شخص دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق ندارد از مالک مطالبه سرقفلی کند هرچند مبلغی با عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخته است.

در صورتی که موجر در هنگام عقد اجاره مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و نظایر آن از مستاجر گرفته باشد در پایان مدت تخلیه انجام نمی گیرد مگر اینکه اموال گرفته شده به مستاجر مسترد گردد.

البته در صورتی که خسارتی به عین مستاجر از ناحیه مستاجر وارد شده یا مستاجر مال الاجاره یا بدهی قروض تلفن آب برق گاز را نپرداخته باشد موجب باید با تودیع مبلغ دریافت شده از مستاجر گواهی دفتر دادگاه را دایر و تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرا تسلیم کند که بدین ترتیب دایره اجرا مبلغ توزیع شده را تا صدور رای دادگاه در اختیار دارد و به مستاجر تسلیم نخواهد کرد که پس از صدور رای دادگاه و کسر موارد ادعای موجر باقیمانده به مستاجر مستند خواهد شد.

ماده ۴ قانون مورد بحث بدیهی است در این صورت مستاجر نیز هرگاه مدعی حقی در برابر مالک باشد می تواند به مرجع قضایی صالح جهت اثبات حق خویش مراجعه کند.

روابط خاص

مطابق ماده 7 قانون مورد بحث اگر ضمن عقد اجاره شرط شود مادام که تصرف مستاجر ادامه دارد، مالك حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که همه ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید، در این صورت مستاجر می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی در برابر اسقاط حق خود از موجر و مستاجر بعدی دریافت کند.

متعاقب ماده 7 در ماده 8 این قانون نیز اضافه شده است که اگر در عقد اجاره شرط شود که مالك، عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود، سرقفلی دریافت کند. از مفهوم مخالف ماده 7 و 8 مذکور به روشنی استنباط می شود که جز در این موارد مستاجر حق مطالبه مبلغ دیگری از مالك ندارد یعنی مطابق مقررات مذکور حق کسب و پیشه که در اثر طول اشتغال مستاجر به کسب و کار معین در مقررات سابق برای او منظور می شد، در این قانون وجود نخواهد داشت.

این مطلب در ماده 9 این قانون مورد تصریح قرار گرفته است که مقرر می دارد:( چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد خود را استیفاء کرده باشد, هنگام تخلیه عین مستاجره حق سرقفلی نخواهد داشت) از مقررات این ماده آشکارا استنباط می شود که:

1) اگر مدت اجاره محل کار پایان برسد هنگام تخلیه، مستاجر استحقاق دریافت هیچ مبلغی از مالك ندارد اگر چه هنگام تشکیل عقد اجاره به مالک سر قفلی داده باشد.

2) اگر مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد مالک می تواند تخلیه ید او را از عین مستاجره درخواست کند حتی اگر مدت اجاره به پایان نرسیده باشد که ممکن است این حکم با نصوص و قواعد عقد اجاره که آن را الزم توصیف کرده است، مغایر به نظر برسد؛ اما باید آن را حمل بر موارد جواز فسخ به علل مندرج در قانون کرد )مثال ماده 492ق.م.

3) در صورتی که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد، هر چند به هنگام عقد به مالک سرقفلی پرداخته باشد و یا مدت اجاره به پایان نرسیده باشد، باز هم حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت. مطابق ماده 10 این قانون در صورت عدم توافق طرفین نسبت به رقم سرقفلی در مواردی که سرقفلی بین طرفین مبادله شود، رقم آن با نظر دادگاه خواهد بود. مطابق ماده 11 این قانون، عقد اجاره هایی که پیش از این قانون منعقد شده باشد از شمول این قانون خارج و همچنان تابع مقررات سابق خواهد بود.

ودیعه

اگر موجر مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند و از طرفی قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون 1376 تنظیم شده باشد باتوجه به صراحت ماده 4 قانون مذکور که می گوید: «درصورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین تخلیه یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.» موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه دریافت داشته باید به مستأجر بازگرداند.

البته استفاده از واژه ودیعه در اینجا دقیق نیست و به اصلاح غلط مصلحتی است که توسط عوام و غیر حقوق دانان بکار گرفته شده و رواج یافته است. این مبلغ ماهیتاً قرض الحسنه است و دلیل بکار بردن واژه حقوقی رهن هم این است که قرض دهنده (مستأجر) با عنوان تضمین بازپرداخت قرض الحسنه ملک متعلق به قرض گیرنده (موجر) را در اختیار و تصرف خود می گیرد.

سرقفلی با ودیعه چه فرقی دارد

فرض کنید شخصی ملک تجاری را اجاره کرده است و مبلغی نیز علاوه بر اجاره بها در ابتدای مدت اجاره به مالک پرداخت کرده است. اگر هیچ کدام از دو طرف به صراحت نگفته باشند که این مبلغ با چه عنوان پرداخت می شود باید چگونه قرارداد را تفسیر کنیم؟ همیشه سعی کنید که در قرارداد خود ابهاماتی که دردسرساز می شوند را برطرف کنید؛ اما اگر قرارداد شما نقص فوق را داشته باشد دادگاه چه تصمیمی خواهد گرفت؟ در ادامه جریان یک پرونده دراین خصوص بررسی می شود.

نمونه یک پرونده عملی تخلیه واحد سرقفلی

خواهان (صاحب ملک): «دعوای تخلیه ید از عین مستاجره» به طرفیت خوانده (مستأجر) طرح کرده است تا او را از ملکی که اجاره داده است خارج کند. وی به دادگاه اعلام می کند: «طبق اجاره نامه عادی مورخ 83/2/30 یک باب مغازه برای مدت دو سال به خوانده اجاره داده ام و اجاره بهای آن ماهانه – بوده و مبلغ – ریال نیز به عنوان قرض الحسنه از خوانده دریافت کرده ام. حال باتوجه به پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه دارم.»

خوانده (مستأجر) در مقام دفاع می گوید: «اولاً مبلغ مورد اشاره بابت سرقفلی بوده نه قرض الحسنه، اگرچه هیچ جا در اجاره نامه از آن به عنوان سرقفلی یاد نشده است؛ ولی در عالم واقع بابت سرقفلی به خواهان پرداخت شده است. ثانیاً قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تنظیم نشده است؛ زیرا قصد نداشتم این قانون بر روابط ما حاکم باشد؛ بنابراین صدور حکم تخلیه فاقد وجاهت خواهد بود و…»

رای دادگاه بدوی – سرقفلی و ودیعه

دادگاه در حکم خود، خواهان را محکوم می کند و نظر خوانده در خصوص سرقفلی را می پذیرد. دادگاه می گوید: مطابق ماده 224 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفی؛ یعنی کلمات و جملات قرارداد همان معنی را دارند که عرف از آن برداشت می کند. همچنین تأکید می کند که اراده طرفین از تنظیم اجاره به شکل مذکور خروج از شمول قانون سال 76 بوده است و در این قانون مقرر شده که سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره باید به مستأجر پرداخت شود؛ بنابراین هر گونه توافق طرفین که نافی حق سرقفلی باشد مردود است.

همچنین ازآنجاکه فعالیت تجاری مستأجر موجب رونق تجاری محل شده است، محروم کردن او از این حق خلاف عدالت و انصاف قضایی است و حتی اگر طرفین عقد به جای سرقفلی از عبارت دیگری مانند قرض الحسنه یا ودیعه و… استفاده کنند خللی به این حق وارد نمی کند.

در انتها دعوی خواهان براین اساس غیر وارد تشخیص داده شده و حکم به بطلان دعوی صادر شده است. چنانچه معلوم است دادگاه حق را به مستأجر داده است و مبلغی که مستأجر پرداخت کرده را سر قفلی دانسته نه قرض الحسنه. فرق این دو در آن است که در عقد قرض مثل همان مالی که داده شده برگردانده می شود؛ بنابراین درصورتی که دادگاه مبلغ پرداختی را قرض الحسنه تشخیص می داد مالک باید همان مبلغی که در ابتدا گرفته را بازگرداند؛ اما حال که سرقفلی تشخیص داده شده است این مبلغ به نرخ روز محاسبه می شود و بازگردانده می شود. اما آیا تصمیم دادگاه صحیح است؟

رای دادگاه تجدید نظر – سرقفلی و ودیعه

دادگاه تجدیدنظر رأی دادگاه بدوی را نقض کرد و حق را به خواهان داد. به اعتقاد دادگاه تجدیدنظر مبلغ پرداخت شده سرقفلی نبوده و جنبه قرض الحسنه داشته؛ بنابراین همین مبلغ باید بازپرداخت شود؛ بنابراین در اجاره نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم می شود و مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار می گیرد اگر عنوان آن مشخص نشود که سرقفلی است یا قرض الحسنه و… چنانچه پس از پایان مدت اجاره موجر آن را قرض الحسنه و مستأجر آن را سرقفلی بداند؛

چون مستأجر خلاف اصل صحبت می کند دراین خصوص مدعی محسوب می شود؛ بنابراین مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان سرقفلی ندارد و موجر مطابق ماده 4 قانون مرقوم مکلف است هنگام تخلیه همان مبلغ را به مستأجر باز پس دهد و اگر مستأجر مدعی است که مبلغ مبادله شده سرقفلی بوده باید ادعایش را ثبت کند. به همین دلیل، رأی صادر شده در دادگاه بدوی در پرونده فوق در دادگاه تجدیدنظر نقض شده است.

نتیجه گیری

در مواردی که مدت زمان اجاره یک ملک بسیار طولانی باشد و چندین نسل از مستأجران مختلف در آن ساکن بوده‌اند، ممکن است تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه کمی پیچیده به نظر برسد. بویژه در شرایطی که مستأجر و موجر به وضوح در مورد حقوق مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه اطلاعی ندارند و ممکن است مستندات قدیمی نیز موجود نباشد. در این موارد، برای تعیین وضعیت سرقفلی می‌توان به مستندات و قبض های جدید توجه کرد.

به عنوان مثال، اگر قبض های آب، برق، گاز یا هر نوع خدمات دیگر به نام مستأجر جاری باشد، این احتمال وجود دارد که همین کنتور یا خدمات مصرفی، به نوعی به عنوان سرقفلی برای مغازه یا محل تجاری تلقی شود. به عبارت دیگر، پرداخت هزینه‌های جاری و خدمات مصرفی برای مستأجر در طول زمان می‌تواند نشانه‌ای از مالکیت غیررسمی مستأجر نسبت به سرقفلی باشد.

در عین حال، برای تعیین حق کسب و پیشه نیز ملاک هایی مانند سابقه فعالیت تجاری در محل و انتقالات آن در طول زمان مورد توجه قرار می‌گیرد. اگر مستأجر سابقه طولانی در کسب و کار خود داشته باشد، امکان تعیین حق کسب و پیشه نیز به صورت دقیق‌تر و بر اساس وضعیت اقتصادی و تجاری آن محل محاسبه خواهد شد. این نکات به ویژه در مواردی که مستندات قانونی برای اثبات سرقفلی و حق کسب و پیشه در دسترس نیست، می‌تواند مبنای تصمیم گیری قضائی و حل‌ و فصل اختلافات باشد.

منابع

بهمن کشاورز (1374) حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت، تهران: جهاد دانشگاهی

ناصر کاتوزیان (1371) عقود معین، تهران: شرکت انتشار

محمد رضا فاضل لنکرانی (1377) جامع المسائل، قم: چاپ مهر

حسن ستوده (1376) حقوق تجارت، تهران: چاپ دادگستر

محمد جعفر لنگرودی (1363) ترمینولوژی حقوق، بنیاد راستاد

قانون مدنی

قانون نوسازی و عمران اراضی شهری

فاطمه آناهید و خدیجه معبودی 1401،بررسی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت