نکاتی درخصوص عقد رهن و تنظیم قرارداد متضمن عقد رهن
مقدمه
بانک‌ها به عنوان یکی از ارکان اصلی نظام اقتصادی، همواره تلاش کرده‌اند با ارائه تسهیلات مالی، نقش موثری در توسعه فعالیت‌های اقتصادی ایفا کنند. با این حال، تنظیم دقیق قراردادها و رعایت اصول قانونی همواره چالشی مهم در روابط بانکی بوده است. یکی از مسائل حقوقی که در گذشته توجه زیادی را به خود جلب کرده، نحوه تنظیم قراردادهای مرتبط با وثیقه و چالش‌های ناشی از عدم انطباق آنها با اصول قانونی بوده است.
در مواردی، بانک‌ها پیش از ایجاد دین، اقدام به دریافت وثیقه می‌کردند، رویکردی که به دلیل مغایرت با قوانین، منجر به صدور احکام بطلان قراردادها شد. این موضوع بانک‌ها را بر آن داشت تا با تغییر در مفاد قراردادها و بهره‌گیری از اصول حقوقی نظیر مفهوم مخالف برخی مواد قانونی، راهکاری برای رفع این ایرادات بیابند.
در این مقاله، ضمن بررسی این چالش‌ها و راه‌حل‌های اتخاذشده، تلاش می‌شود تا تأثیر این تغییرات بر قراردادهای بانکی و روابط حقوقی طرفین تحلیل شود.
تعریف عقد رهن
عقد رهن یکی از عقود معین در حقوق مدنی است که به عنوان عقدی تبعی شناخته می‌شود. این به آن معنا است که انعقاد عقد رهن به وجود یک دین اصلی وابسته است و بدون وجود دین، رهن نمی‌تواند به صورت مستقل منعقد شود. در واقع، رهن به عنوان تضمینی برای ایفای تعهدات ناشی از یک دین عمل می‌کند و این ویژگی، ماهیت تبعی آن را مشخص می‌نماید.
بر اساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی، عقد رهن عبارت است از: “عقدی که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد.” بنابراین شرط صحت این عقد، وجود دین پیش از انعقاد یا همزمان با آن است. اگر عقد رهن بدون وجود دین منعقد گردد، ضمانت اجرای چنین عقدی بطلان است؛ چرا که از نظر حقوقی، شرط اصلی صحت آن که وجود دین است، تحقق نیافته است.
خصوصیات عقد رهن
1- تبعی و عینی بودن عقد رهن – بررسی لزوم یا جواز عقد رهن
عقد رهن یک عقد تبعی است؛ یعنی به تبع وجود یک دین، می‌توان عقد رهن را منعقد نمود. بنابراین، ضمانت اجرای انعقاد عقد رهن بدون وجود دین، بطلان است.
نکته قابل توجه این است که بانک‌ها در گذشته تسهیلات را با ملزم ساختن مشتری به تودیع وثیقه پرداخت می‌نمودند و توجهی به این موضوع نداشتند که هنوز تسهیلاتی پرداخت نشده و دین ایجاد نشده است. با این حال، بعدها با صدور احکام مبنی بر بطلان عقد رهن و سند رهنی، بانک‌ها در سطر قراردادها عبارت ذیل را قید کردند تا ایراد وجود دین پیش از پرداخت تسهیلات و انعقاد عقد رهن را رفع کنند(راهن اقرار نموده است که مبلغ 10 هزار تومان دین دارد )
قید این عبارت نیز مشکلاتی ایجاد کرد، از جمله اینکه سقف سند رهنی با آنچه در قرارداد قید می‌گردید متفاوت بود. در نهایت، بانک‌ها راه فرار را با استناد به مفهوم مخالف ماده ۶۹۱ قانون مدنی هموار ساختند و با این دفاع که:( درست است که هنوز دین ایجاد نشد است، اما سبب دین ایجاد شده است)،و اقدام به رفع ایرادات قانونی نمودند .
عینی بودن عقد رهن:
عقد رهن از عقود عینی است، بنابراین قبض (تحویل مال مورد رهن) در آن شرط صحت است. با این حال، استمرار قبض مرتهن شرط نمی‌باشد.
لازم یا جایز بودن عقد رهن:
مطابق با قانون ثبت مصوب ۱۳۲۰، عقد رهن نسبت به هر دو طرف لازم بود. این عقیده بر این اساس استوار بود که اگر مرتهن عقد را فسخ کند، مال باید به راهن برگردد. بنابراین، ورود مال به مالکیت ثالث بدون اذن راهن پذیرفته نمی‌شد و تنها تعهد به نفع ثالث امکان‌پذیر بود.
با این حال، در اصلاحات بعدی به‌ویژه در قانون مدنی، مقرر شد که عقد رهن نسبت به راهن لازم است و نسبت به مرتهن جایز است. بدین معنا که مرتهن می‌تواند هر زمان که بخواهد، از حق خود صرف‌نظر کند و حق دینی برای او ایجاد شده است.
جواز خاص برای مرتهن:
لازم به ذکر است که جواز مرتهن، جواز خاص است؛ یعنی حتی اگر رهن نسبت به مرتهن جایز باشد، با فوت یا حج وی، عقد رهن منفسخ نمی‌شود. این به این دلیل است که رهن به عنوان حق عینی مالی تلقی می‌شود و به ورثه ایشان، منتقل می‌گردد.
2- تشریفات انعقاد عقد رهن
عقد رهن تابع تشریفات خاصی نیست و می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی منعقد گردد. با این حال، اگر مرهونه (مال مورد رهن) دارای سند رسمی باشد، لازم است که عقد رهن نسبت به آن بصورت سند رسمی تنظیم گردد. این مشابه با اصول حاکم بر وکالت است؛ به این معنی که اگر موضوع وکالت دارای سند رسمی باشد، وکالت نیز باید به صورت رسمی تنظیم گردد.
3- بررسی ماهیت شرط ضمن عقد
عقد رهن می‌تواند در قالب شرط ضمن عقد و به عنوان وثیقه ی پرداخت دین نیز منعقد گردد. به‌عنوان مثال، می‌توان گفت : خانه‌ام را به قیمت مشخص می‌فروشم مشروط بر این که خودروی خریدار در رهن فروشنده به عنوان تضمین پرداخت ثمن معامله قرار گیرد. بنابراین، عقد رهن می‌تواند به صورت شرط ضمن عقد نیز برقرار شود و الزامی برای اینکه به‌صورت عقد مستقل منعقد گردد وجود ندارد. همچنین، ممکن است شرط فعل یا شرط نتیجه در آن درج شود، با این حال، قبض مال مرهونه باید مورد توجه قرار گیرد.
شرط ضمن عقد به لحاظ ماهیت، تعهدی وابسته به عقد است، یعنی اگر عقد اصلی از بین برود، شرط نیز از بین خواهد رفت.
4- قبض مال مرهونه
قبض مال مرهونه لزوماً به صورت مادی نیست و قبض عرفی نیز در این زمینه صحیح تلقی می‌شود. در خصوص مال مرهونه‌ی منقول، منطقی است که قبض به صورت مادی انجام گیرد، چرا که در عقد رهن، مالکیت نسبت به مال مرهونه منتقل نمی‌شود و مرتهن تنها حق عینی نسبت به آن مال پیدا می‌کند. بنابراین، راهن می‌تواند نسبت به مال مرهونه دخل و تصرفات مالکانه انجام دهد، به شرطی که این تصرفات با حقوق مرتهن منافات نداشته باشد. به همین دلیل، در خصوص مال منقول، بهتر است که قبض مادی صورت گیرد، به‌طوری که مرتهن مال را از ید و تصرف راهن خارج کند تا در صورت نیاز به استیفای حقوق مرتهن، مشکلی پیش نیاید.
اما در خصوص مال غیرمنقول، قبض عرفی ملاک است و کافی است که سند رهنی تنظیم شود تا در حکم قبض و اقباض تلقی گردد. با این حال، بانک‌ها در هنگام تنظیم سند رسمی رهن معمولاً عبارت زیر را قید می‌کنند:
“(اقرار شد که عین مرهونه به قبض مرتهن درآمده است و بلافاصله به راهن مسترد شد).”
این عبارت صرفاً به منظور رعایت مقررات مربوط به قبض در عقد رهن است، ولی در مجموع، قبض مادی برای اموال غیرمنقول ضروری نیست.
5- نقش اذن در قبض مال مرهونه
قبض مال مرهونه حتماً باید با اذن راهن صورت گیرد. در صورتی که قبض بدون اذن راهن انجام شود، تأثیری در انعقاد عقد نخواهد داشت. به عبارت دیگر، تا پیش از انجام قبض، عقد رهن به‌طور کامل منعقد نمی‌شود، چرا که عقد رهن از نوع عقود عینی است. هرچند راهن ممکن است ایجاب و قبول را انجام دهد، اما اگر از عقد صرف نظر کند و به قبض مال مرهونه اجازه ندهد، عقد رهن به مرحله اجرا در نخواهد آمد. بنابراین، مرتهن نمی‌تواند بدون رضایت و اذن راهن نسبت به مال مرهونه قبض را انجام دهد و حتماً باید این عمل با اجازه راهن صورت گیرد.
6- اهمیت و لزوم اهلیت متعاقدین در عقد رهن
اهلیت متعاقدین در زمان ایجاب و قبول و همچنین در زمان قبض و اقباض برای صحت عقد رهن ضروری است. بدین معنا که اگر در زمان ایجاب و قبول هر یک از طرفین دارای اهلیت قانونی باشند، اما در زمان قبض و اقباض فاقد اهلیت باشند، عقد رهن به‌طور مؤثر منعقد نخواهد شد. در چنین شرایطی، عقد رهن همانند عقدی است که اصلاً منعقد نشده است، زیرا اهلیت طرفین در هر دو مرحله (ایجاب و قبول و قبض و اقباض) باید وجود داشته باشد تا عقد به‌طور کامل معتبر و نافذ گردد.
7- نقش اشخاص ثالث جهت رفع ایرادات قبض در عقد رهن
قبض مال مرهونه می‌تواند توسط شخص ثالث، راهن ،یا وکیل انجام شود. در اینجا قبض به‌عنوان یک عمل طریقی (برای تحقق عقد رهن) مطرح است، نه به‌عنوان یک امر موضوعی که فقط باید توسط مرتهن صورت گیرد. به عبارت دیگر، مهم این است که قبض به درستی انجام شود تا عقد رهن به‌طور قانونی به وجود آید، و این عمل می‌تواند از طریق هر فردی که به‌طور قانونی و با توافق طرفین توانایی انجام این عمل را دارد، انجام شود. بنابراین، حتی اگر مرتهن یا راهن در انجام قبض دخیل نباشند، شخص ثالث می‌تواند به‌عنوان نماینده قانونی طرفین عمل کند و ایرادات مربوط به قبض را رفع نماید.
8- وظیفه اثبات قبض در عقد رهن
اثبات قبض همواره بر عهده مرتهن است. به عنوان مثال، اگر راهن ادعا کند که مال مرهونه را به مرتهن تحویل نداده است، این ادعای راهن به‌تنهایی برای نفی قبض کافی است. در صورتی که چنین ادعایی مطرح شود، مرتهن که مدعی قبض است، باید اثبات کند که قبض صورت گرفته است. لازم به ذکر است که در مورد اموال منقول، سابقه تصرفات می‌تواند به عنوان دلیلی برای اثبات قبض توسط مرتهن عمل کند.
اقسام رهن
1- رهن مال مشاع
رهن مال مشاع امکان‌پذیر است، اما چالشی که ممکن است در این زمینه به وجود آید، مسئله قبض مال مشاع است. در مال مشاع، هر نوع تصرف مادی نیازمند اذن و رضایت تمامی شرکای ملک است و صرفاً تصرفات حقوقی، بدون نیاز به رضایت شریکان، مجاز می‌باشد. این مسئله ممکن است موجب ایجاد مشکل در انجام قبض، که شرط صحت عقد رهن است، گردد.
برای رفع این مشکل، می‌توان از راه‌حلِ وکالت استفاده کرد. در این صورت، راهن به‌عنوان مالک مال مشاع می‌تواند به مرتهن وکالت دهد تا او به‌عنوان نماینده مرتهن، اقدام به قبض مال مشاع کند. این روش به‌ویژه در مواقعی که مال مشاع به‌صورت مادی قابل تصرف توسط مرتهن نباشد، راه‌حل مؤثری است. بنابراین، اگر راهن اعلام کند که به‌عنوان وکیل مرتهن عمل می‌کند و مال مشاع را در قبض مرتهن قرار می‌دهد، این اقدام به‌منظور تحقق عقد رهن و قبض مال صحیح و قانونی خواهد بود.
این فرآیند باعث می‌شود که اشکالات قبض مال مشاع برطرف گردد و فرآیند رهن به‌صورت قانونی و بدون مانع ادامه یابد.
2- رهن مکرر
رهن مکرر به معنای آن است که عین مرهونه واحد بوده، اما مرتهن‌های متعدد وجود دارند. این مفهوم از نظر تئوری در حقوق ایران پذیرفته شده است، اما در عمل با مشکلاتی مواجه است که عملاً امکان اجرایی آن محدود می‌شود.
در آیین‌نامه اسناد رسمی لازم‌الاجرا نیز به نوعی به این موضوع اشاره شده است. طبق این آیین‌نامه، مرتهن دوم باید حقوق مرتهن اول را پرداخت کند. این پرداخت نه به‌صورت تضمین یا فراهم آوردن وسیله پرداخت، بلکه باید شامل حقوق دولتی و ثبتی باشد تا مرتهن دوم بتواند از عین مرهونه استفاده نماید. این شرط، عملیاتی بودن رهن مکرر را دشوار می‌کند و عملاً به دلیل پیچیدگی‌های اجرایی، این نوع رهن در عمل متداول نیست.
بنابراین، رهن مکرر با وجود اینکه از نظر تئوریک پذیرفته شده، در عمل با چالش‌های جدی مواجه است و به دلیل شرایط خاص و محدودیت‌های قانونی، کاربرد زیادی ندارد.
3- رهن مستعار
رهن مستعار نوعی از عقد رهن است که در آن عقد عاریه بین معیر و مستعیر منعقد شده و مستعیر با اذن معیر، مال عاریه‌ای را در مدت قرارداد عاریه به رهن می‌گذارد. در این حالت، عقد رهن مستعار به‌عنوان ابزاری برای تضمین حقوق معیر به‌کار می‌رود، زیرا مستعیر نمی‌تواند بدون اجازه معیر مال عاریه را به رهن بگذارد.
در رهن مستعار، چون مال عاریه‌ای است، مالکیت آن به مستعیر منتقل نمی‌شود و به همین دلیل، هر گونه تصرف در مال باید با اجازه معیر صورت گیرد. در این نوع رهن، وضعیت عینی مال به‌طور معمول تغییر نمی‌کند و صرفاً حقوق مرتهن از مال عاریه‌ای برای تضمین قرارداد به وجود می‌آید.
4- رهن تبرعی
رهن تبرعی به رهنی گفته می‌شود که شخص غیر مدیون مال خود را جهت تضمین بدهی فرد دیگری به طلبکار به رهن می‌گذارد. در این نوع رهن، مدیون یا بدهکار هیچ نقشی در تصمیم‌گیری ندارد و بدون اینکه از موافقت او نیاز باشد، شخص ثالث (غیر مدیون) مال خود را به‌عنوان وثیقه برای دینی که شخص دیگری به طلبکار دارد، در اختیار طلبکار قرار می‌دهد.
این نوع رهن به “رهن مجانی” یا “رهن تبرعی” نیز شناخته می‌شود، زیرا فرد غیر مدیون بدون دریافت هرگونه معوضی، از مال خود چشم‌پوشی کرده و آن را به‌عنوان وسیله‌ای برای پرداخت بدهی مدیون قرار می‌دهد. این نوع رهن در مواردی که فردی قصد دارد به‌طور داوطلبانه برای پرداخت بدهی دیگری اقدام کند، کاربرد دارد.
5- رهن تصرف
رهن تصرف یکی از انواع رهن است که در آن مرتهن از منافع عین مرهونه استفاده می‌کند، ولی باید بهای استفاده از مال مرهونه را به راهن پرداخت کند. در این نوع رهن، عین مرهونه همچنان متعلق به راهن است و او مالک آن باقی می‌ماند، لذا منافع حاصل از آن نیز به راهن تعلق دارد.
بر اساس اصول حقوقی، در عقد رهن، مال مرهونه از مالکیت راهن خارج نمی‌شود، بلکه تنها حق عینی برای مرتهن ایجاد می‌شود. به همین دلیل، اگر مرتهن از منافع عین مرهونه بهره‌برداری کند، باید بهای آن را به راهن که مالک اصلی است، بپردازد. این نوع رهن بیشتر در مواقعی به‌کار می‌رود که مرتهن از دارایی مورد رهن به‌طور عملی استفاده می‌کند ولی همچنان مسئول است که به مالک اصلی (را‌هَن) حقوق منافع آن را پرداخت نماید.
بررسی نکات مهم در خصوص تنظیم سند رهنی یا عقد رهن
1- وضعیت شرط وکالت جهت فروش عین مرهونه
طبق ماده 777 قانون مدنی، ممکن است در ضمن عقد رهن یا به موجب عقدی جداگانه، راهن مرتهن را وکیل نماید تا در صورت عدم پرداخت دین توسط راهن در موعد مقرر، مرتهن بتواند از محل عین مرهونه طلب خود را وصول کند. این ماده به صراحت چنین وکالتی را معتبر دانسته است. اما باید توجه داشت که این ماده به طور ضمنی تحت تاثیر تغییرات جدید قرار گرفته و در برخی قوانین جدید مانند مقررات قانون ثبت (ماده 34) و همچنین قوانین مربوط به معاملات با حق استرداد، عملاً امکان اعطای چنین وکالتی به مرتهن محدود شده است.
ماده 19 قانون رفع موانع تولید نیز به طور خاص برای بانک‌ها مقرر کرده است که این مؤسسات نمی‌توانند در تنظیم سند رهنی وکالت بلاعزل فروش از راهن دریافت کنند. در این خصوص، بانک‌ها و سایر مرتهنان برای استیفای طلب خود باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و از طریق اخذ اجرائیه اقدام نمایند.
از نظر دکترین حقوقی، برخی معتقدند که ماده 777 قانون مدنی به طور ضمنی نسخ نشده است بلکه در واقع قانونگذار درصدد بیان این نکته بوده که مرتهن نمی‌تواند بیش از طلب خود از عین مرهونه استفاده کند. بر این اساس، حتی اگر قراردادی شامل معاملات با حق استرداد برای مازاد بر طلب وی تنظیم گردد، این قرارداد باطل است.
ماده 34 قانون ثبت نیز به‌طور صریح حق وکالت را سلب نکرده، بلکه در تلاش است تا این حق را محدود کند. بنابراین، در معاملات با حق استرداد، عقد رهن و سایر معاملات وثیقه‌ای، مرتهن تنها حق استیفای طلب تا سقف تعهدات مالی راهن را دارد. در صورتی که وکالتی برای فروش مال مرهونه بدون تعیین سقف تعهدات مالی ایشان اعطا گردد، طبق قانون رفع موانع تولید، این وکالت قابل ابطال است و اقداماتی که وکیل در این راستا انجام دهد باطل خواهد بود، مگر اینکه در قرارداد وکالت سقف تعهدات مالی مرتهن ذکر شده باشد و مقدار مازاد بر رهن به راهن بازگردانده شود.
نکته مهم این است که در سند رهنی، امکان پیش‌بینی جرایم تأخیر و دیرکرد و سایر جرایم وجود دارد. در صورتی که این جرایم در سند رهنی ذکر شود، مرتهن می‌تواند به آنها عمل کند. در غیر این صورت، تنها تعهدات مالی راهن قابل اقدام خواهد بود.
2- آیا شرط تملیک در سند رهنی به نفع مرتهن صحیح است؟
خیر، شرط تملیک در سند رهنی به نفع وی صحیح نیست. زیرا اساس عقد رهن بر این مبنا استوار است که اگر راهن از پرداخت بدهی خود امتناع کند، مرتهن حق دارد تا از عین مرهونه برای وصول طلب خود استفاده نماید. در این عقد، مرتهن تنها حق عینی تبعی نسبت به مال مرهونه دارد و نمی‌تواند مالک آن شود. به عبارت دیگر، مرتهن تا سقف تعهدات مالی راهن حق استیفای طلب خود را از مال مرهونه دارد.
اگر ارزش عین مرهونه بیشتر از مبلغ تعهدات راهن باشد، شرط تملیک به طور کامل باطل است. تنها در صورتی که شرط تملیک تنها تا سقف تعهدات راهن درج شود، این شرط صحیح خواهد بود، چرا که این امر مطابق با قواعد آمره حقوقی است و شرط خلاف آن باطل است.
بنابراین، اگر شرط تملیک در سند رهنی ذکر شود، مرتهن تنها تا سقف تعهدات مالی راهن می‌تواند از عین مرهونه بهره‌برداری کند. در صورتی که ارزش عین مرهونه بیشتر از سقف تعهدات باشد، مرتهن باید مازاد آن را به راهن بازگرداند. این بازپرداخت می‌تواند به صورت پرداخت مبلغ اضافی به راهن یا به صورت تملیک سهم مشاعی از عین مرهونه صورت گیرد، به نحوی که شخص در باقی‌مانده سهم مشاعی با راهن شریک باشد.
3- آیا در قرارداد رهنی می‌توان حق فروش مال مرهونه را از مرتهن سلب کرد؟
در خصوص این موضوع دو نظر مختلف وجود دارد:
- نظر اول: این نظر بر این عقیده است که سلب حق فروش مال مرهونه از مرتهن برخلاف مقتضای ذات عقد رهن است. به عبارت دیگر، اگر چنین شرطی در قرارداد رهنی ذکر شود، نه تنها شرط باطل است بلکه باعث بطلان خود عقد نیز می‌شود. زیرا اساس عقد رهن بر این استوار است که مرتهن حق دارد در صورت عدم پرداخت بدهی از عین مرهونه برای وصول طلب خود استفاده کند و فروش مال مرهونه یکی از راه‌های استیفای حق مرتهن است.
- نظر دوم: این نظر به استناد ماده ۷۷۸ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد: “اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد، باطل است.” طبق این نظر، به دلیل اینکه در ماده مذکور فقط به بطلان شرط اشاره شده و در آن به صراحت بیان نشده که عقد نیز باطل می‌شود، بطلان صرفاً ناظر به شرط است و عقد رهنی به خودی خود باقی می‌ماند. این نظر با استفاده از سکوت ماده فوق، بطلان را صرفاً به شرط محدود کرده و نتیجه می‌گیرد که اگر شرط سلب حق فروش در قرارداد گنجانده شود، تنها آن شرط باطل است، ولی عقد رهنی همچنان معتبر و اجرایی خواهد بود.
در نهایت، نظر دوم به نظر دکترین نیز نزدیک‌تر است، زیرا ماده ۷۷۸ قانون مدنی به طور خاص به بطلان شرط اشاره کرده و نه به بطلان کل عقد.
4- آیا انعقاد عقد رهن به صورت موقت ممکن است؟
انعقاد عقد رهن به صورت موقت از نظر اصولی بلا اشکال است، اما در صورتی که مدت عقد رهن قبل از سر رسید دین اصلی به پایان برسد، عقد رهن باطل است. به عنوان مثال، اگر شخصی تسهیلات بانکی دریافت کرده و برای بازپرداخت آن یک سررسید سه ساله تعیین شده باشد، اما سند رهنی برای مدت دو سال تنظیم شود، این عقد رهن باطل خواهد بود زیرا مدت آن قبل از سر رسید دین اصلی به پایان می‌رسد. در این شرایط، عقد رهن مفید فایده نخواهد بود و عملاً غیر عقلایی است.
اما اگر تاریخ سر رسید سند رهنی بعد از تاریخ سر رسید دین اصلی باشد، در این صورت عقد رهن موقت صحیح خواهد بود و به درستی می‌تواند برای تأمین تضمینات طلب مرتهن عمل کند.
5- آیا در عقد رهن خیال شرط را می‌توان درج کرد؟
در عقد رهن، درج شرط برای مرتهن عملاً امری بیهوده است، زیرا عقد رهن به‌طور کلی از نوع عقود جایز است و شخص می‌تواند هر زمان که بخواهد عقد را فسخ کند. اما در خصوص راهن، درج شرط ممکن است و اگر مرتهن با آن موافقت کند، این شرط طبق قاعده اقدام صحیح خواهد بود. تنها در صورتی که مرتهن ادعای عدم آگاهی از معنای چنین شرطی کند، ممکن است از اعتبار آن بکاهد. بنابراین، شرط در عقد رهن تنها در صورتی معتبر است که مرتهن از آن آگاه باشد و آن را قبول کند.
6- کدام یک از اعیان سه گانه را می‌توانیم در رهن قرار دهیم؟
از بین سه نوع عین، عقد رهن در خصوص عین معین و کلی معین که در حکم معین است، ممکن است. در مورد کلی فی الذمه، عقد رهن ابتدا غیر ممکن است، زیرا تا زمانی که مصداق معین نشود، امکان قبض وجود ندارد. بنابراین، ایجاب و قبول نسبت به کلی فی الذمه ممکن است، اما پس از تعیین مصداق و فراهم شدن شرایط قبض، قابلیت ترهین پیدا می‌کند. به عبارت دیگر، عقد رهن برای عین کلی فی الذمه تنها پس از تعیین مصداق و در صورتی که امکان قبض فراهم باشد، معتبر خواهد بود.
7- آیا منفعت و دین را می‌توان مورد رهن قرار داد؟
- رهن دین:در خصوص رهن دین، اختلافی وجود ندارد به دلیل نداشتن قابلیت قبض، رهن دین باطل است. با این حال، دکترین راهکاری را ارائه داده است که ممکن است در عمل پذیرفته نشود: به مدیون وکالت در قبض از جانب مرتهن داده شود. به این ترتیب، می‌توان در عالم اعتبار عقد رهن را صحیح دانست، حتی اگر در عالم مادی دین قابل قبض نباشد. همچنین، برخی از دکترین‌ها مانند دکتر کاتوزیان و دکتر اسکینی چک و اوراق بهادار را نیز قابل ترهین می‌دانند، با این تفاوت که قبض آنها در عمل مشکل‌ساز است. اما این اجتهاد در برابر نص است و محاکم معمولاً آن را نمی‌پذیرند.
- رهن منفعت: در خصوص رهن منفعت، ابتدا می‌توان به دلیل غیرقابل قبض بودن آن، به بطلان عقد رهن استناد کرد. اما دلیل دیگری که موجب بطلان رهن منفعت می‌شود، عدم قابلیت بقا آن است. هرچند دکترین بر این باورند که قبض مادی ملاک نیست و همانطور که غیرمنقول‌ها قابل قبض عرفی هستند، منفعت نیز از نظر عرفی می‌تواند قابلیت قبض را داشته باشد. بنابراین، نمی‌توان رهن منفعت را به طور مطلق باطل دانست و تنها دلیل بطلان آن، عدم قابلیت بقا منفعت است.
8- آیا مال موقوفه قابل رهن است؟
مال موقوفه به این دلیل که موقوف علیهم مالکیتی برمال موقوفه ندارد و تنها حق بهره‌برداری از آن وجود دارد، قابلیت رهن ندارد. در عرف و رویه، آنچه در مورد مال موقوفه واگذار می‌شود، اعیان است نه عرصه مال موقوفه. به همین دلیل، مالک یا متولی مال موقوفه ممکن است با عقد رهن موافقت کند، اما این به شرطی است که اگر تملک نسبت به مرتهن صورت گیرد، مالکیت عرصه نیز به وی منتقل شود.
نکته مهم: در خصوص رهن مال موقوفه، اگر ملکی که در رهن قرار می‌گیرد عرصه آن موقوفه باشد، باید نسبت به عین مرهونه بحث امانت مطرح شود و راهن باید به عنوان امین شناخته شود. به این ترتیب، هرگونه دخل و تصرفی که منافی حقوق مرتهن باشد، در حکم خیانت در امانت تلقی خواهد شد.
9- نسبت به چه حقوقی می‌توان عقد رهن منعقد کرد؟
عقد رهن تنها نسبت به حقوقی که دارای ماهیت مالی هستند و دین بر ذمه شخص مستقر گردیده است، قابل انعقاد می‌باشد. طبق وحدت ملاک از ماده ۶۹۱ قانون مدنی، اگر سبب دین ایجاد شده باشد، می‌توان نسبت به آن عقد رهن را منعقد کرد.
اما در خصوص حقوقی مانند حق ارتفاع و حق انتفاع، عقد رهن باطل است، چرا که در این حقوق مالکیت عینی وجود ندارد. منتفع یا مرتفق تنها اذن در بهره‌برداری از مال دارند و نه مالکیت آن مال، بنابراین نمی‌توانند آن را به رهن بگذارند.
پیشنهاد می شود چنانچه در خصوص حقوق انتفاعی و حقوق ارتفاقی نیاز به مطالعه دارید مقاله زیر را مطالعه نمایید.
تشریح رای وحدت رویه ۸۳۲ و بررسی حکم فروش عین مرهونه
رای وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30 در خصوص فروش عین مرهونه و وضعیت آن در صورت رد از سوی مرتهن، تغییرات قابل توجهی نسبت به رای وحدت رویه 620 مورخ 1376/09/29 به وجود آورده است. در اینجا سه نظر مختلف درباره فروش عین مرهونه وجود دارد که در نهایت منجر به تصویب رای وحدت رویه جدید شده است.
1. نظر نخست: بیع عین مرهونه غیر نافذ است
در این نظر، بیع عین مرهونه غیر نافذ بوده و به تنفیذ مرتهن نیاز دارد. این نظر مستنبط از رای وحدت رویه 620 است که در آن مقرر شده بود که فروش عین مرهونه به شرط تنفیذ مرتهن صورت می‌گیرد و در صورت رد شخص، عقد فروش باطل می‌شود. در این حالت، هرگونه تصرف نافی حق مرتهن، حتی اگر حق بالقوه باشد، موجب بطلان عقد است.
2. نظر دوم: بیع عین مرهونه صحیح است
این دیدگاه بر اساس قاعده تسلیط و عدم تغییر مالکیت راهن به موجب عقد رهن استوار است. از این نظر، بیع عین مرهونه از این جهت که مرتهن تنها حق عینی دارد و مالکیت را از راهن سلب نمی‌کند، صحیح است و به دلیل حق عینی مرتهن، هیچ گونه ضرری به حقوق شخص وارد نمی‌شود. تا زمانی که طلب وی پرداخت نشود، سندی تنظیم نخواهد شد و هیچ انتقالی در عین مرهونه صورت نخواهد گرفت.
3. نظر سوم: بیع عین مرهونه غیر نافذ نسبی
این نظر به تأسیس حقوق فرانسه استناد دارد و معتقد است که بیع عین مرهونه نسبت به راهن و خریدار صحیح است، ولی نسبت به مرتهن غیر قابل استناد است. این نظر به دلیل عدم تعریف دقیق “غیر نافذ نسبی” در حقوق ایران مورد چالش قرار می‌گیرد. به عبارت دیگر، در حقوق داخلی ایران، عقود یا صحیح و نافذ هستند یا باطل، و نظریات مختلفی در خصوص غیر نافذ بودن عقود وجود دارد.
در نتیجه:
پیش از تصویب رای وحدت رویه 832، محاکم و رویه قضایی با استناد به دو ماده 3 و 794 قانون مدنی و رای وحدت رویه 620، بیع عین مرهونه را غیر نافذ دانسته و منوط به تنفیذ مرتهن می‌کردند. در این صورت، در صورتی که مرتهن بیع را رد می‌کرد، عقد باطل می‌شد.
با تصویب رای وحدت رویه 832 در تاریخ 1402/3/30، بیع عین مرهونه زمانی صحیح است که حقوق مرتهن مراعات شده باشد و تصرفات نافی حقوق مرتهن نباشد. در این رای، قائل به عدم نفوذ مراعی شده‌اندو بدین معناست که بیع عین مرهونه تنها در صورتی باطل است که حق شخص از بالقوه به بالفعل تبدیل شده و مرتهن حقوق خود را دریافت نکرده باشد.
بنابراین، تفاوت عمده رای 832 با رای 620 در این است که رای 832 به حق مرتهن در حالت بالقوه توجه دارد و اگر حقوق مرتهن پرداخت نشود، بیع عین مرهونه باطل است. در حالی که در رای 620، هر تصرفی که نافی حق وی باشد، بدون تفکیک به حق بالفعل یا بالقوه، موجب بطلان فروش می‌شد.
نتیجه عملی:
در پی این تغییرات، در صورت رد مرتهن (در صورتی که حق او برمال مرهونه بالقوه باشد) بیع عین مرهونه محکوم به بطلان نخواهد بود و دعوای اثبات بیع عین مرهونه و الزام به فک رهن قابل استماع خواهد بود، به شرطی که حقوق (بالفعل مرتهن) رعایت شده باشد.
نتیجه گیری
در مجموع، عقد رهن در حقوق ایران ابزاری مهم و موثر برای تضمین تعهدات مالی است، که به موجب آن مرتهن می‌تواند با استفاده از عین مرهونه از حقوق خود بهره‌برداری کند. بررسی جنبه‌های مختلف این عقد نشان می‌دهد که تنها عین‌های معین و کلی معین قابل رهن هستند و رهن سایر اموال از جمله دین یا منفعت به دلیل فقدان قابلیت قبض، اصولاً امکان‌پذیر نیست. همچنین، مال موقوفه به دلیل نداشتن مالکیت قابل رهن نیست، اما در شرایط خاصی ممکن است عرصه آن در رهن قرار گیرد.
از سوی دیگر، در خصوص فروش عین مرهونه، رای وحدت رویه 832 به‌طور روشن اعلام کرده است که فروش این اموال در صورتی که حقوق مرتهن رعایت شود، صحیح است و نیازی به تنفیذ شخص ندارد. این حکم موجب تسهیل در معاملات مرتبط با اموال مرهونه و حمایت از حقوق ایشان می‌شود، به‌ویژه در صورتی که حقوق مرتهن به‌طور کامل و شفاف رعایت گردد.
در نهایت، عقد رهن به‌عنوان یکی از ابزارهای حقوقی مهم در عرصه معاملات اموال و تضمین تعهدات، نیازمند دقت در رعایت مقررات قانونی و حفظ حقوق طرفین است. با توجه به تحولات موجود در رویه قضائی و دکترین، می‌توان انتظار داشت که این عقد در آینده نیز به‌طور مؤثری در حفظ حقوق مالی افراد و تنظیم روابط حقوقی میان آنها ایفای نقش کند.
منابع
عقود معین جلد چهارم عقود اذنی و وثیقه های دین نوشته دکتر کاتوزیان
قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور
قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران
آیا از محتوای این مقاله راضی بودید؟
