متخصصین برتر
۱۱ شهریور ۱۴۰۵، ۱۰:۲۸
الزام به تنظیم سند رسمی پارکینگ در ساختمان پس از عدم ایفای تعهد فروشنده
سه سال قبل یک واحد از ساختمان ۷ واحدی خریداری کردم. فروشنده (سازنده ساختمان) در قولنامه و اظهارات خود اعلام کرد پارکینگ مشاع است و واحد من پارکینگ دارد. پس از سکونت و صدور سند واحدها، مشخص شد واحد من در سند پارکینگ ندارد. فروشنده در پشت قولنامه نوشت که با مسقف شدن حیاط، پارکینگ در اختیار من قرار می‌گیرد و تا آن زمان مجاز هستم از پارکینگ فروشنده استفاده کنم. اکنون سایر مالکان با مسقف شدن حیاط مخالفت کرده‌اند. آیا می‌توانم فروشنده را ملزم کنم پارکینگ خود را از سندش حذف و به سند من اضافه کند؟
پاسخ‌ها (2)
۱۱ شهریور ۱۴۰۵، ۱۱:۲۸
بله، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پارکینگ و تحویل مبیع تقدیم کنید. تعهد فروشنده در قولنامه و پشت آن الزام‌آور است و مخالفت سایر مالکان تأثیری در تعهد وی ندارد.
۲۸ شهریور ۱۴۰۵، ۱۹:۵۱
درود بر شما؛
صرف درج عبارت «با مسقف شدن حیاط، پارکینگ در اختیار خریدار قرار می‌گیرد» به‌تنهایی مجوز الزام فروشنده به حذف پارکینگ از سند خود و انتقال آن به شما نیست؛ زیرا وضعیت پارکینگ باید با پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت منطبق باشد و حقوق سایر مالکان نیز قابل نادیده گرفتن نیست.
با این حال، تعهد کتبی فروشنده قابل استناد است. وفق مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۳۷ قانون مدنی، در صورت احراز تعهد، اصل بر لزوم وفای به آن و امکان مطالبه اجرای تعهد است. اگر اجرای تعهد به علت مخالفت سایر مالکان یا موانع قانونی عملاً غیرممکن شده باشد، حسب مورد مواد ۲۳۹ و ۲۴۰ قانون مدنی و مطالبه خسارت مطرح می‌شود.
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۶۲ مورخ ۱۳۹۹/۰۵/۲۱ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز در فرض تعهد فروشنده به اختصاص پارکینگ، عدم امکان اجرای تعهد را موجب بررسی آثار حقوقی تعذر شرط دانسته است. همچنین نظریه شماره ۷/۹۹/۱۳۸ مورخ ۱۳۹۹/۰۶/۱۸، وضعیت پارکینگ را تابع امکان قانونی و وضعیت واقعی تقسیم و تخصیص پارکینگ‌ها می‌داند.
بنابراین پیش از طرح دعوا باید پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی، سند فروشنده، سند واحد شما و متن دقیق تعهد پشت مبایعه‌نامه بررسی شود؛ سپس حسب نتیجه، دعوای الزام به ایفای تعهد و انتقال رسمی پارکینگ، یا در صورت تعذر، مطالبه خسارت و حقوق ناشی از تخلف از شرط، به‌صورت دقیق تعیین خواسته شود. آیا با بررسی همین اسناد می‌توان مشخص کرد که انتقال پارکینگ فروشنده از نظر ثبتی و حقوقی قابل اجراست یا باید راهکار جایگزین مطالبه خسارت و آثار تعذر شرط را دنبال کرد؟