مسئولیت فروشنده در قبال زیرزمین تخریب شده پیش از فروش مغازه با شرط اسقاط خیارات

در سال ۱۳۹۶ مغازه ۴۸ متری را با مبایعه عادی خریدم و در سال ۱۳۹۸ سند تک برگ شش دانگ عرصه و اعیان به نامم زدم. همسایه بعداً شکایت کرد که زیرزمین ۳۰ متری زیر مغازه مال ایشان است و دادگاه مرا به خلع ید محکوم کرد. زیرزمین قبل از خرید من تخریب و از بین رفته بود و اجرای حکم ممکن نیست. در مبایعه نامه کلیه خیارات از جمله غبن از طرفین ساقط شده است. آیا می‌توانم از فروشنده شکایت کنم؟