نظریه مشورتی درباره واگذاری و اجاره عین مستأجره

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/95/1854 مورخ 1395/08/08 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره مسائل مرتبط با واگذاری و اجاره دادن عین مستأجره توسط مستأجر اول: این نظریه به بررسی وضعیت حقوقی مستأجر دوم و نقش موجر در تخلیه عین مستأجره اختصاص دارد. بر اساس نظریه، واگذاری عین مستأجره از مستأجر اول به مستأجر دوم به معنای تصرف مستأجر اول محسوب می‌شود و تخلیه علیه او مجاز است. مأذون بودن مستأجر در اجاره دادن به دیگری، قاعده نسبی بودن قراردادها را نفی نمی‌کند و تعهدات موجر محدود به قرارداد اول است، مگر اینکه صراحتاً تعهدات جدید را پذیرفته باشد. همچنین حقوق موجر در تخلیه تابع قرارداد با مستأجر اول است و اجاره به مستأجر دوم ایجاد حق نمی‌کند. در مواردی که مستأجر دوم ادعای اجاره از مستأجر اول دارد، موضوع تابع ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است و در صورت عدم ارائه قرار تأخیر اجرا، عملیات تخلیه ادامه می‌یابد. اگر مستأجر اول بدون اذن مالک عین را به رهن دیگری بدهد، مستأجر دوم می‌تواند وجه پرداختی را طبق عمومات استیفا کند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

1و2- اولاً) واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستأجره از سوی مستأجر اول به مستأجر دوم به معنای تصرف مستأجر اول در عین مستأجره است و دستور تخلیه علیه او در چنین فرضی با منع قانونی مواجه نیست و تصرفات مستأجر دوم در واقع تداوم تصرفات مستأجر اول است.

ثانیاً) مأذون بودن مستأجر در اجاره دادن عین مستأجره به دیگری به معنای نفی قاعده نسبی بودن قراردادها موضوع ماده 231 قانون مدنی نمی باشد. بنابراین تعهدات موجر به میزانی است که در قرارداد اجاره اول یا ملحقات آن مذکور گردیده است و تعهدات مستأجر اول نسبت به مستأجر دوم و از جمله اخذ ودیعه و امثال آن، ارتباطی به موجر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتاً تعهدات مستأجر اول نسبت به مستأجر دوم را پذیرفته باشد و یا مستأجر اول به وکالت از سوی موجر چنین تعهداتی را قبول نموده باشد. در نتیجه باید گفت با فقدان مجوز خاص قانونی، موجر تکلیفی به پرداخت وجه مورد بحث به مستأجر دوم جهت تخلیه مورد اجاره نداشته و مستأجر دوم می تواند آن را از مستأجر اول مطالبه نماید و لذا موضوع از شمول حکم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/76 خارج است.

ثالثاً) تبصره 2 ماده 10 آیین نامه اجرایی مصوب 1378 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، در مقام تبیین قائم مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می توانند، درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر در خواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی اجاره ملک از مستأجر اول باشد، موضوعمشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است و در صورت ارائه دلایلی دال بر اینکه عین مستأجره به وی واگذار شده است، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در دادگاه صلاحیتدار اقامه دعوی نماید و در صورتیکه ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه می یابد.

رابعاً) صرف نظر از آن که مستأجر اول بدون اذن مالک عین مستأجره حق ندارد، آن را در رهن دیگری قرار دهد، وجه پرداخت شده از سوی مستأجر دوم به مستأجر اول پس از طرح دعوا از سوی مستأجر دوم به طرفیت مستأجر اول و صدور رأی، از محل وجوه یا اموالی که مستأجر اول در تصرف مالک(موجر) دارد وفق عمومات قابل توقیف و استیفا می باشد.

خامساً) حق مالک برای تخلیه عین مستأجره تابع قرارداد فی مابین وی با مستأجر اول و مدت اجاره تعیین شده بین ایشان است و هرگاه مستأجر اول مورد اجاره را بیش از مدتی که خود مالک منافع بوده است به مستأجر دوم اجاره داده باشد، برای مستأجر دوم ایحاد حق نمی کند و از این جهت مانع حق مالک برای درخواست تخلیه نیست