نظریه مشورتی درباره دستور تخلیه ید و روابط موجر و مستأجر

شماره ۹۸۰۳۲۵۵ ۱۳۹۹/۱۲/۱۷ -   بسمه تعالی   جناب آقای اکبرپور   رئیس هیأت مدیره و مدیرعامل روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران  یک نسخه از رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۹۹۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۱۷۰۴ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۱۴ با موضوع: «ابطال تعرفه شماره ۲ – ۱۴ عوارض تفکیک اعیانی سال ۱۳۹۶ شورای اسلامی شهر رباط کریم» جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال می گردد .   مدیر کل هیأت عمومی و هیأتهای تخصصی دیوان عدالت اداری – مهدی دربین   تاریخ دادنامه: ۱۳۹۹/۱۱/۱۴   شماره دادنامه : ۱۷۰۴      شماره پرونده : ۹۸۰۳۲۵۵   مرجع رسیدگی : هیأت عمومی دیوان عدالت اداری   شاکیان : آقایان مهدی کلهری و سیدمحمدرضا بنی جمالی با وکالت آقای حمید حاجیوند   موضوع شکایت و خواسته : ابطال تعرفه شماره ۲ ـ ۱۴ عوارض تفکیک اعیانی سال ۱۳۹۶ شورای اسلامی شهر رباط‌کریم  گردش‌کار: آقای حمید حاجیوند به وکالت از شاکیان به موجب دادخواستی ابطال تعرفه شماره ۲ ـ ۱۴ عوارض تفکیک اعیانی سال ۱۳۹۶ شورای اسلامی شهر رباط‌کریم را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که :  «احتراماً به استحضار می‌رساند موکلین مالک پلاک ثبتی شماره ۱۶/۶۸۱۹ واقع  در شهرستان رباط‌کریم می‌باشند که شهرداری مربوطه به  موکلین اعلام می‌نماید جهت اخذ پایان کار می‌بایستی طبق مصوبه شورای اسلامی شهر و تعرفه عوارض و بهای خدمات جهت اجرای شهرداری در سال ۱۳۹۶ وفق تعرفه شماره ۲ ـ ۱۴ مبالغی را به عنوان عوارض تفکیک آپارتمان (اعیانی) پرداخت نماید در غیر این صورت پایان کار صادر نمی‌شود، لذا به ناچار ایشان مجبور به پرداخت مبالغ اعلامی می‌گردند . در حالی که دریافت عوارض تفکیک اعیانی توسط شهرداری برخلاف قانون و مقررات و رویه حاکم می‌باشد به جهت اینکه اولاً: شروع عملیات تفکیک اعیانی از زمان صدور پایان کار آغاز و صرفاً در حوزه عملکرد و صلاحیت  اداره ثبت می‌باشد، لذا اخذ عوارض تفکیک در زمان صدور پایان کار به جهت اینکه هنوز تفکیکی صورت نگرفته غیر موجه و خارج از صلاحیت و غیرقانونی می‌باشد . ثانیاً: طبق قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ و مشخصاً ماده ۱۵۰ قانون مذکور و ماده ۱۰۶ از آیین‌نامه قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۷ با اصلاحات بعدی تفکیک اعیانی از زمره وظایف اصلی ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می‌باشد که هزینه تفکیک در همین ماده تصویب و مبنای وصول عوارض و تفکیک را ارزش معاملاتی روز ملک مورد تفکیک بیان شده است . لذا ضمن اینکه تفکیک اعیانی از زمره امور در صلاحیت اداره ثبت می‌باشد و شهرداری دخل و تصرفی در تفکیک اعیانی ندارد . هزینه و عوارض تفکیک نیز به وسیله مقنن تعیین شده است و شورای اسلامی شهر یا شهرداری‌ها حق تعیین عوارض و اخذ آن را با توجه به قانون ندارد . ثالثاً: صراحتاً و مشخصاٌ در آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری از جمله آراء شماره ۳۱۰ ـ ۱۳۹۷/۲/۱۸ ، ۱۱۵۲ ـ ۱۳۹۶/۱۱/۱۰ ، ۶۸۳ ـ ۱۳۹۶/۷/۲۵ ، ۹۷ ـ ۱۳۹۵/۳/۲۶ ، ۱۳۵۵ ـ ۱۳۹۵/۲/۱۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، وضع عوارض برای تفکیک اعیانی در مصوبات شورای اسلامی شهرها و اخذ آن توسط شهرداری‌ها را خارج از حدود اختیارات و مغایرت قانون دانسته و حکم بر ابطال آن صادر فرموده‌اند . لذا با توجه به موارد معنونه تقاضای تصمیم شایسته قانونی و ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر و تعرفه مذکور در خصوص وضع عوارض تفکیک اعیانی که موجب گردیده موکل وجوهی را به ناحق به شهرداری جهت تفکیک اعیانی ملک خویش پرداخت نماید مورد استدعاست . »  در پی اخطار رفع نقصی که از طرف دفتر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری برای وکیل شاکی ارسال شده بود، وی به موجب لایحه‌ای که به شماره ۹۸ـ۳۲۵۵ـ۳ مورخ ۱۳۹۸/۹/۲۰ ثبت دفتر هیأت عمومی و هیأت‌های تخصصی دیوان عدالت اداری شده توضیح داده است که :  «احتراماً در خصوص پرونده کلاسه ۹۸۰۳۲۵۵ مطروحه و عطف به اخطار واصله به استحضار می‌رساند، همان طور که در شکایت تقدیمی نیز تصریح و نیز در موضوع شکایت قید گردیده مشخصاً ابطال تعرفه شماره ۲ ـ ۱۴ مورد تقاضا می‌باشد . »  متن مقرره مورد شکایت به شرح زیر است :   «تعرفه شماره ۲ ـ ۱۴ عوارض تفکیک اعیانی   ردیف نوع عوارض مأخذ و نحوه محاسبه عوارض منشاء قانونی توضیحات   عوارض تفکیک اصلی اعم از مسکونی، تجاری، اداری و سایر به ازاء هر مترمربع   بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون موسوم به شوراها و تبصره ۱ ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده تبصره (۱) در خصوص تفکیک اعیانی که دارای صورتحساب تفکیکی اداره ثبت باشند و بر مبنای تعرفه سال تفکیک وصول خواهد شد.تبصره (۲) عوارض این تعرفه به کل بنا تعلق گرفته و مشترکات به عنوان قدرالسهم بین واحدها تقسیم میشود.تبصره (۳) این عوارض در زمان دریافت پایان کار و در صورت درخواست متقاضی برای تفکیک اعیانی و یا در هر زمان که مالک تقاضای تفکیک و تقاضای گواهی معامله داشته باشد قابل وصول است و بدون تقاضای مالک برای تفکیک وصول آن غیرقانونی است.تبصره (۴) در هنگام صدور پایان کار چنانچه مالک متقاضی تفکیک اعیانی نباشد شهرداری موظف است در گواهی پایان کار قید نماید که این گواهی برای تفکیک اعیانی فاقد ارزش است. ۱ مسکونی ۲۰% ارزش معاملاتی ساختمان (قیمت بنا) ۲ تجاری ۱۵۰% ارزش معاملاتی ساختمان (قیمت بنا) ۳ صنعتی ۱۰۰% ارزش معاملاتی ساختمان (قیمت بنا) ۴ اداری ۵۰% ارزش معاملاتی ساختمان (قیمت بنا) ۵ کشاورزی ۵۰% ارزش معاملاتی ساختمان (قیمت بنا) ۶ خدماتی،فرهنگی، درمانی و سایر ۵۰% ارزش معاملاتی ساختمان (قیمت بنا) ۷ انبار و پارکینگ تجاری ۷۰% ارزش معاملاتی ساختمان (قیمت بنا) ۸ انبار و پارکینگ مسکونی ۳۰% ارزش معاملاتی ساختمان (قیمت بنا)       تذکر :  ساختمان‌ها از نظر نوع اسکلت به شش دسته تقسیم می‌گردند :  الف) ساختمان اسکلت فلزی   ب) ساختمان اسکلت بتونی که فقط ستون‌ها و سقف آن از بتون باشد .  ج) ساختمان اسکلت تمام بتونی که ستون‌ها، سقف و دیوار آن از بتون باشد .  د) سوله   ه) ساختمان اسکلت آجری  و) سایر ساختمان‌ها »  در پاسخ به شکایت مذکور شهردار رباط‌کریم به موجب لایحه شماره ۲۹۹۱۷ ـ ۱۳۹۸/۱۱/۱۵ توضیح داده است که :  «احتراماً بنا بر مطالب ذیل‌الذکر در تبیین و تشریح موضوع فوق و با رعایت ایجاز کلام به حضور معروض داشته مصوبه مبحوث عنه محصول و برایند یک فرایند قانونی مشخص و معلوم است که متعاقب رعایت وطی تشریفات مقرر قانونی، صورت اجرایی و عملیاتی پیدا نموده و قاعدتاً به پشتوانه این مستند قانونی، مشروع و لازم‌الاتباع است . مفاد بند ۸ ماده ۴۵ تبصره ذیل ماده ۴۹ و ۵۷ از قانون شهرداری‌ها، اختیارات و صلاحیت تفویض شده در بند ۱۶ ماده ۸۰ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور اصلاحی سال ۱۳۹۶ به علاوه تجویز مقنن به شرح مندرج در تبصره ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده مصوب سال ۱۳۸۷ تماماً در عداد قوانین و مقرراتی است که امکان و اعتبار مصوبه معنونه را مبرهن و مبین می‌سازد . بدیهی است اقدامات صورت گرفته بر اساس  مستندات و مصوبات مارالذکر انجام یافته و حتی اعتراض مشارالیها در کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری مطرح گشته و بر اساس دادنامه شماره ۸۲ /د /۹۸ ـ ۱۳۹۸/۶/۶ با اتکاء به ادله اثباتی معنونه قابلیت استماع پیدا ننموده است . مکمل و موکد نکات مارالذکر شایان ذکر است . اولاً: به دلالت و تدقیق در مفاد تبصره ۱ تعرفه مبحوث عنه، مصداق و موارد تحت شمول این مقرره ناظر بر اعیانی‌هایی است که دارای صورتجلسات تفکیکی اولیه از اداره ثبت می‌باشد و مالکین در صدد باشند اعیانی سابق‌الاحداث را مجدد تفکیک و به قطعات کوچکتر تقسیم نمایند که لاجرم مکلفند عوارض معنونه را تادیه کنند و در ثانی شکات در ماوقع در احداث مستحدثات و ابنیه مرتکب تخلف شده‌اند و تخلفات در کمیسیون ماده صد رسیدگی و حکم بر اخذ جریمه و ابقاء ساختمان و طبقه مازاد صادر گردیده که پس از این امر نیز اقدام به تفکیک طبقات و واحدهای مستحدثه نموده که ناگزیرند در هنگام مراجعه به شهرداری عوارض تفکیک اعیانی از آنها دریافت شود . معهذا با عنایت به مراتب معروضه اقدامات شهرداری و شورای اسلامی شهر رباط‌کریم وفق مقررات قانونی انجام شده اعتراض و دعوای مطروحه فاقد اصالت و انطباق با حدود و مصادیق مندرج در ماده ۱۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری بوده مالاً فاقد وجاهت قانونی و محکوم به رد بوده که امعان نظر آن مقام معظم و مرجع مثبت و مبین آن خواهد بود که بذل آن مورد استدعاست .»  هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۳۹۹/۱۱/۱۴ با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است . رأی هیأت عمومی  با توجه به اینکه در آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض برای تفکیک در تمام اشکال آن در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص و ابطال شده است، بنابراین تعرفه شماره (۲ ـ ۱۴) تحت عنوان عوارض تفکیک اعیانی مصوب شورای اسلامی شهر رباط‌کریم برای سال ۱۳۹۶ به دلایل مندرج در رأی شماره ۳۱۵ ـ ۱۳۹۶/۴/۱۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی شورای اسلامی شهر است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود .   رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری   معاون قضایی دیوان عدالت اداری ـ مرتضی علی اشراقی