نظریه مشورتی درباره تفکیک و تملک اراضی طرح‌های عمومی

شماره ۹۷۰۲۳۰۰ – ۲۳ /۳ /۱۴۰۰ بسمه تعالی جناب آقای اکبرپور رئیس هیأت مدیره و مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران یک نسخه از رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۱۴۰۰۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۰۲۸۱ مورخ ۲۸ /۲ /۱۴۰۰ با موضوع :« ابطال ـ عوارض بر معاملات از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان و بهای خدمات آماده‌ سازی از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان ـ عوارض بهره‌برداری در کاربری غیرمرتبط از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان » جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال می گردد . مدیر کل هیأت عمومی و هیأتهای تخصصی دیوان عدالت اداری – مهدی دربین تاریخ دادنامه : ۱۴۰۰ / ۲ / ۲۸      شماره دادنامه : ۲۸۱      شماره پرونده : ۹۷۰۲۳۰۰ مرجع رسیدگی : هیأت عمومی دیوان عدالت اداری شاکی : آقای محمد ایوتوند موضوع شکایت و خواسته : ابطال ۱ـ عوارض بر معاملات از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان   ۲ـ بهای خدمات آماده‌سازی از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان   ۳ـ عوارض بهره‌برداری در کاربری غیرمرتبط از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان گردش کار : شاکی به موجب دادخواستی ابطال عوارض بر معاملات، بهای خدمات آماده‌سازی، عوارض بهره‌برداری در کاربری غیرمرتبط، عوارض تمدید پروانه، عوارض مازاد بر تراکم و عوارض حق بازدید کارشناسی از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته به طور خلاصه اعلام کرده است که : " به استحضار می‌رساند : شورای اسلامی شهر بهارستان به موجب دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ اقدام به اخذ عوارض خدمات آماده‌سازی، عوارض بهره‌برداری در کاربری غیرمرتبط، عوارض تمدید پروانه، عوارض بر معاملات، عوارض کارشناسی و فروش نقشه، عوارض مازاد بر تراکم و عوارض پذیره نموده است که‌این قبیل عوارض ضمن مغایرت با بند ۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری و مواد ۵۰ و ۵۹ قانون مالیات بر ارزش افزوده، با آرای متعدد صادره از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری از جمله شماره ۱۱۵۱ـ ۱۳۹۶ / ۱۱ / ۱۰، ۱۴۰۰ـ۱۳۹۷ / ۶ / ۱۳ و ۸۴۸ ـ۱۳۸۷ / ۱۱ / ۲۱ مغایرت دارد . لذا ابطال عوارض فوق مورداستدعاست . "   متن تعرفه‌های مورد اعتراض به شرح زیر است :   الف ـ عوارض بر معاملات از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان :   " عوارض بر معاملات در هنگام نقل و انتقال املاک برای محاسبه عوارض بر نقل و انتقال از فرمول زیر استفاده می‌گردد :   تبصره۱ : در خصوص محاسبه عوارض بر معاملات املاک دارای عرصه و اعیانی : برای عرصه نوع کاربری برابر طرح‌هادی و جامع و برای اعیانی نوع استفاده از ساختمان ملاک محاسبه خواهد بود . تبصره۲ : عوارض بر معاملات در هر نوبت نقل و انتقال در زمان صدور پاسخ به استعلام وصول می‌گردد کلیه انتقال دهندگان املاک اعم از اشخاص حقیقی با حقوقی مشمول پرداخت این عوارض می‌گردند . تبصره۳ : املاکی که در طرح تعریض گذر با طرح شهرداری واقع می‌گردند و یا قطعاتی که توسط شرکت صادرات تمبر از بابت ۱۰ % ( توافق سال ۷۲ ) به شهرداری واگذار می‌گردد مشمول پرداخت عوارض نقل و انتقال نمی‌گردد . تبصره۴ : عوارض بر معاملات نقل و انتقال رهنی جهت پاسخ استعلام بانک و سایر مؤسسات ۵۰ % عوارض فوق محاسبه و وصول خواهد شد . تبصره ۵ : در مجتمع‌های مسکونی مقدار عرصه برای هر واحد مسکونی متراژ همان واحد ملاک عمل خواهد بود . تبصره ۶ : با عنایت به اینکه به موجب ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵ / ۵ / ۲۴ متعاملین در زمان معامله موظف به اخذ مفاصاحساب از شهرداری نمی‌باشند و ایشان تنها ضمن سند تنظیمی متعهد می‌گردند بدهیهای ملک مورد نظر را پرداخت نمایند و مسئولیت نامبردگان نسبت به‌این بدهیها تضامنی خواهد بود لذا به منظور وصول عوارض بدینوسیله به شهرداری اجازه داده می‌شود مطالبات خود بابت عوارض صدور پروانه ساختمانی، نوسازی، حق مشرفیت، تراکم و ارزش افزوده و هزینه خدمات را از مالک یا مالکین فعلی املاک مذکور بر اساس آخرین نرخ و مصوبات قانونی صادر شده به روز محاسبه نمایند . تبصره ۷ : با توجه به اینکه شهرداری بر اساس قوانین و مصوبات جاری در هر نقل و انتقال املاک اعم از ملکی و یا سرقفلی عوارضی را تحت عنوان عوارض بر معاملات از متعاملین اخذ می‌نماید بنابراین چنانچه ملکی از تاریخ تصویب این ماده واحده بدون اخذ مفاصاحساب شهرداری طی یک یا چند مرحله نقل و انتقال شده باشد، در زمان مراجعه به شهرداری، کلیه عوارض بر معاملات به تعداد معاملات انجام شده به نرخ زمان مراجعه محاسبه و اخذ خواهد شد ."   ب ـ بهای خدمات آماده‌سازی از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان :   " بهای خدمات آماده‌سازی هزینه آماده‌سازی زمینهای زیر ۱۰۰۰ متر مربع در صورتی که برابر ضوابط تفکیک شده باشند، مبلغ آماده‌سازی بر اساس فهرست بهای تنظیمی از سوی سازمان برنامه و بودجه سال صدور پروانه خواهد بود که اول هر فصل ( به دلیل نوسانات قیمت قیر و ... در بازار بورس ) توسط معاون فنی مشخص و جهت محاسبه هزینه آماده‌سازی به واحد درآمد ارسال خواهد شد . تبصره : دستگاه‌ها، بنیادها، نهادها، اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار‌کننده زمین در صورتی مجاز به واگذاری خواهند بود که اجرای عملیات زیربنایی زمینهای آنها طبق ضوابط و تایید شهرداری یا دستگاه‌های اجرایی مربوطه قبل از واگذاری انجام شده باشد . ( دستورالعمل اخذ بهای خدمات آماده‌سازی ) به موجب این دستورالعمل مالکین حقیقی یا حقوقی املاک واقع در محدوده خدماتی و یا حریم شهر موظفند هنگام تفکیک یا صدور پروانه‌های ساختمانی اعم از پروانه ساخت، عدم خلاف، پایان کار و ... برای یک بار بهای خدمات مربوط به آماده‌سازی ملک خود را به شرح زیر محاسبه و به حساب شهرداری تادیه نمایند . نحوه محاسبه بهای خدمات آماده‌سازی : ۱ـ نرخ آماده‌سازی هر متر مربع در گذرهای مختلف سطح شهر بر اساس مبلغ قیمت مصوبه سازمان برنامه و بودجه که توسط دفتر فنی ارائه می‌گردد به شرح فرمول ذیل محاسبه می‌گردد : توضیحات : برای املاکی که ۲ یا چند بر، دارند و عرض هر دو گذر آنها بیشتر از پنج متر می‌باشد می بایستی جمع برهای ملک محاسبه و ۵۰ % کل مورد محاسبه اخذ گردد و در صورتی که یکی از برهای ملک کمتر از پنج متر باشد فقط بزرگترین بر ملک ملاک عمل قرار گیرد . تبصره : املاکی که در سنوات گذشته اقدام به تسویه بدهیهای مربوط به پروانه ساخت، عدم خلاف و یا پایان کار بدون محاسبه و پرداخت عوارض آماده‌سازی نموده‌اند به شرطی که عملیات عمرانی و آماده‌سازی در آن منطقه به پایان رسیده باشد ۳۰ % عوارض فوق اخذ خواهدشد در غیراین صورت مشمول پرداخت ۱۰۰ % عوارض فوق می‌گردند ."   ج ـ عوارض بهره‌برداری در کاربری غیرمرتبط از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان :   " ماده واحده : عوارض بهره‌برداری در کاربری غیرمرتبط این عوارض هنگام صدور پاسخ استعلام پایان هر سال هم زمان با عوارضات قانونی برای مدت استفاده به ازای هر سال از کاربری غیرمرتبط تعلق می‌گیرد، بر اساس سیاست‌های دولت و رعایت شرایط اقتصادی در ضریب مربوطه اخذ خواهد شد . ضریب استفاده غیرمرتبط برای بناهای مسکونی  P   ۱ / ۲، تجاری  P   ۱، صنعتی و سایر موارد  P ۰ / ۷۵ تبصره۱ : اخذ عوارض فوق به معنی تغییر کاربری نبوده و فقط به دلیل استفاده در کاربری مغایر می‌باشد و حقی برای تغییر کاربری یا تثبیت ایجاد نمی‌نماید . تبصره۲ : با توجه به اینکه عوارض فوق از سال ۹۵ در دفترچه عوارض تعریف شده مبنای محاسبه از سال ۹۵ می‌باشد . تبصره۳ : املاکی که در گذشته با اخذ مجوز اقدام به احداث بنا نموده‌اند ولی در زمان ابلاغ طرح تفصیلی کاربری آنها عوض شده مشمول عوارض فوق نمی‌گردد . ماده واحده : عوارض مالیات بر ارزش افزوده شهردار موظف است در هنگام دریافت عوارضاتی که مشمول مالیات بر ارزش افزوده می‌باشند را مد نظر داشته باشد و مبالغ را از ارباب رجوع دریافت و به حساب امور اقتصادی و دارائی واریز نماید . " علی رغم ابلاغ دادخواست و ضمائم آن به طرف شکایت ( شورای اسلامی شهر بهارستان ) تا زمان رسیدگی به پرونده در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، پاسخی از آن شورا واصل نشده است .   در اجرای ماده ۸۴ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری پرونده به هیأت تخصصی شوراهای اسلامی دیوان عدالت اداری ارجاع شد و هیأت مذکور به موجب دادنامه شماره ۱۳۷۲ـ ۱۳۹۹ / ۱۱ / ۱۹ عوارض تمدید پروانه، عوارض مازاد بر تراکم و عوارض حق بازدید و کارشناسی از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان را قابل ابطال تشخیص نداد و رأی به رد شکایت صادر کرد . رأی مذکور به علت عدم اعتراض از سوی رئیس دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات دیوان عدالت اداری قطعیت یافت . رسیدگی به عوارض بر معاملات، بهای خدمات آماده‌سازی و عوارض بهره‌برداری در کاربری غیرمرتبط از دفترچه عوارض محلی سال ۱۳۹۵ شورای اسلامی شهر بهارستان در دستورکار هیأت عمومی قرار گرفت . هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۴۰۰ / ۲ / ۲۸ با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است . رأی هیأت عمومی الف ـ با توجه به اینکه براساس آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری از جمله دادنامه شماره ۲۴۳ مورخ ۱۳۹۵ / ۴ / ۱ این هیأت وضع عوارض برای نقل و انتقال املاک و اراضی با کاربری مسکونی و تجاری و سرقفلی و ... در تمام اشکال آن توسط شوراهای اسلامی شهر مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص و ابطال شده است، بنابراین بخش مربوط به عوارض بر معاملات از تعرفه عوارض سال ۱۳۹۵ شهرداری بهارستان که مصوب شورای اسلامی این شهر است، خلاف قانون و خارج از حدود اختیار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود . ب ـ براساس بند ۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد خیابانها، کوچه‌ها، میدانها، باغهای عمومی و مجاری آب وتوسعه معابر در حدود قوانین موضوعه از وظایف شهرداریها است و در قوانین موضوعه نیز صرفاً برمبنای تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت اراضی و املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها امکان اخذ هزینه آماده‌سازی از مالکین در هنگام تقاضای ورود به محدوده و استفاده از امکانات شهری پیش‌بینی شده است . بنابراین اطلاق بخش مربوط به بهای خدمات آماده‌سازی از تعرفه عوارض سال ۱۳۹۵ شهرداری بهارستان که مصوب شورای اسلامی این شهر است، به دلیل تسری بهای خدمات آماده‌سازی به موارد دیگر خلاف قانون  و خارج از حدود اختیار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود . ج ـ مطابق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مقرر شده است که : « شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلّف است طبق ضوابط مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند و در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ مطرح می‌نماید .» نظر به اینکه اعطای مجوز به اشخاص برخلاف کاربری مندرج در پروانه ساختمانی و اخذ وجه از بابت کاربری غیرمجاز با احکام مقرر در بند ۲۴ ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مغایرت دارد، بنابراین بخش مربوط به عوارض بهره‌برداری در کاربری غیرمرتبط از تعرفه عوارض سال ۱۳۹۵ شهرداری بهارستان که مصوب شورای اسلامی این شهر است، مغایر قانون و خارج از حدود اختیار بوده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می‌شود . هیأت عمومی دیوان عدالت اداری معاون قضایی دیوان عدالت اداری ـ مهدی دربین