نظریه مشورتی درباره افراز و فروش املاک مشاع

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/95/1790 مورخ 1395/07/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تقسیم هزینه‌های اجرایی املاک مشاع و مسئولیت پرداخت پذیره انتقالی: این نظریه به بررسی نحوه تقسیم هزینه‌های اجرائی در املاک مشاع و مسئولیت شرکاء در پرداخت هزینه‌های مرتبط پرداخته است. طبق ماده 4 و 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورتی که املاک قابل افراز نباشند، دادگاه اقدام به صدور دستور فروش می‌کند و هزینه‌ها بین شرکا به نسبت سهام تقسیم می‌شود. همچنین، اگر برخی از شرکا از پرداخت سهم خود از هزینه‌های اجرائی مانند دستمزد کارشناس امتناع کنند، دیگر شرکا می‌توانند با استفاده از ملاک ماده 76 قانون اجرای احکام مدنی هزینه را پرداخت کرده و از حاصل فروش کسر کنند. در خصوص پذیره انتقالی، ماده 1 و 2 آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره اهدایی بیان می‌دارند که این هزینه به انتقالات بعدی 15% مابه‌التفاوت ارزش قطعی عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ایجار تعلق می‌گیرد و در نتیجه، پذیره انتقالی تنها بر عهده شریکی است که سهم خود را به شریک دیگر منتقل کرده است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

1-اولاً:با توجه به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش در صورت عدم قابلیت افراز ملک مشاعی از طرف دادگاه محل وقوع ملک صادر می­شود و طبق ماده 5 این قانون، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرائی این قانون، طبق آیین­نامه اجرائی آن خواهد بود و مطابق ماده 10 آئین­نامه اجرائی قانون یاد شده، وجوه حاصله از فروش ملک پس از کسر هزینه­های اجرائی بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم می­شود. بنابراین، تقسیم هزینه­های اجرائی بین شرکاء اعم از اینکه متقاضی افراز و فروش، باشد یا نباشد به نسبت سهم هریک از شرکاء صورت می­گیرد.

ثانیاً: در خصوص هزینه­های اجرائی مانند دستمزد کارشناس که قبل از فروش مال لازم است پرداخت شود، هرگاه برخی از شرکاء از پرداخت سهم خود امتناع کنند و فروش منوط به پرداخت آن باشد به نظر می­رسد با استفاده از ملاک ماده 76 قانون اجرای احکام مدنی، شریک یا شرکاء دیگر می­توانند آن را پرداخت نموده و سپس از حاصل فروش کسر شود.

2-الف: طبق ماده 1 آیین­نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره اهدایی مصوب 1365 با اصلاحات و الحاقات بعدی، وصول پذیره اهدایی صرفاً ناظر بر رقبایی است که پس از تصویب این آیین­نامه ابتدائاً و به کیفیت مذکور در این آیین­نامه به اجاره واگذار می­گردد، بنابراین به انتقالات بعدی پذیره اهدایی تعلق نمی­گیرد بلکه مطابق ماده 2 این آیین­نامه صرفاً 15% مابه­التفاوت ارزش قطعی عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ایجار، پذیره انتقالی تعلق می­گیرد که این هم در صورتی است که عرصه موقوفه مابه­التفاوت داشته باشد. پذیره انتقالی موضوع ماده 2 آیین­نامه مزبور شامل هر انتقالی به غیر می­گردد، خواه انتقال به شریک یا شخص دیگری باشد.

ب: مطابق ماده 10 آیین­نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، مصوب 1358 «وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد» از طرفی مطابق ماده ماده 2 آیین­نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 1365، به انتقالات بعدی 15% مابه­التفاوت ارزش قطعی عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ایجار، پذیره انتقالی تعلق می­گیرد که این هزینه از ناقل یا ناقلین به نسبت سهام آنان وصول می­گردد، بنابراین در فرض سؤال که یکی از شرکاء برنده مزایده شده است، پرداخت پذیره انتقالی تنها بر عهده شریکی است که سهم خود را به شریک دیگر منتقل کرده است.