نظریه مشورتی درباره تعدیل اجاره‌بهای املاک تجاری

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/95/1999 مورخ 1395/08/16 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره محدوده صلاحیت شورای حل اختلاف در تعدیل اجاره بها: در این نظریه مشورتی با تاکید بر رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور و تفسیر مواد قانونی مربوط، به این نتیجه رسیده است که تعدیل اجاره بها مختص به اماکن تجاری دارد و دعاوی مرتبط با آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است، مگر اینکه اختلافی درباره رابطه استیجاری وجود داشته باشد. همچنین، در مواردی که دادگاه و شورای حل اختلاف در صلاحیت تصمیم‌گیری اختلاف دارند، شورای حل اختلاف باید به نظر دادگاه عمل کند. نظریه به بررسی تغییرات قانونی و تأثیر آن بر صدور قرار عدم صلاحیت نیز پرداخته است و اعلام می‌کند که با توجه به قانون جدید، صدور رأی توسط قاضی شورا انجام می‌شود.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

1-با توجه به مفاد رای وحدت رویه شماره 4 مورخ 19/2/1363، هیات عمومی دیوان عالی کشور و مستنبط از قوانین مربوط به نظر می رسد که تعدیل اجاره بها فقط در محدوده ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، درخصوص اماکن تجاری قابلیت استماع و رسیدگی را دارد و منصرف از موارد خارج از شمول قانون اخیرالذکر می باشد.

2-در تعدیل اجاره بها دادگاه با جلب نظر کارشناس حکم به افزایش اجاره بها از مبلغ معینی به مبلغ معین دیگر صادر می نماید و لذا حکم جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه ندارد و دعوای مزبور غیرمالی است. ولی اگر دعوی شامل مطالبه مابه التفاوت اجاره بهاء هم باشد این قسمت از دعوی مالی است.

3-برابر بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 دعوای تعدیل اجاره بها مشروط به آن که در خصوص رابطه استیجاری اختلاف نباشد، در صلاحیت شورای یادشده است. بنابراین هرگاه بین طرفین در خصوص رابطه استیجاری اختلاف باشد، موضوع خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است و باید برابر پاسخ بند 4 قرار عدم صلاحیت صادر شود.

4-باتوجه به ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری 1392 و مواد1،4و 5 قانون شورای حل اختلاف 1394، این شوراها به عنوان یک واحد تحت تصدی قاضی دادگستری مرجع قضایی تلقی می­شود. بنابراین درفرض سؤال درصورتی که به نظر قاضی شورای حل اختلاف دعوای حقوقی طرح شده درصلاحیت دادگاههای دادگستری باشد، با صدور قرار عدم صلاحیت پرونده به دادگاه مربوط ارسال می­شود. دادگاه اگر با قرار عدم صلاحیت صادره مخالف و معتقد به صلاحیت این شورا باشد، ضمن نقض قرار صادره پرونده را به شورا عودت می­دهد و شورا مطابق ماده 15 قانون شوراهای حل ­اختلاف مکلف به رسیدگی است و اگر دادگاه با قرار مزبور موافق باشد، چنانچه دعوا در برگ دادخواست طرح شده باشد، با پرداخت مابه­التفاوت هزینه دادرسی مربوط، مطابق مقررات به آن رسیدگی می­کند و گرنه با توجه به این که برابر ماده 48 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی 1379 رسیدگی به دعاوی مستلزم تقدیم دادخواست است، دعوای بدون تقدیم دادخواست گر چه به شرح فوق به دادگاه واصل شده باشد، قابل رسیدگی نیست و با توجه به این که درخصوص تکلیف دادگاه در این مورد قانون ساکت است به نظر می­رسد راهکار عملی آن است که پس از بایگانی شدن، توسط دفتر دادگاه اخطار استحضاری برای خواهان ارسال شود تا درصورت طرح دعوا به موجب دادخواست، وفق مقررات و با احتساب ما­به­التفاوت هزینه دادرسی به آن رسیدگی شود.

ضمناً متذکر می شود که تفاوت نظریات اداره کل حقوقی در خصوص امکان یا عدم امکان صدور قرار عدم صلاحیت از ناحیه شورای حل اختلاف به شایستگی دادگاه، ریشه در تغییرات قانون مربوط دارد و نیز متذکر می شود برابر قانون جدید شوراهای حل اختلاف در تمامی دعاوی حقوقی و کیفری مربوط مرجع رسیدگی و صدور رأی قاضی شورا است و نه شورای حل اختلاف. /ب ه