نظریه مشورتی ثبت اسناد و املاک؛ فسخ معامله، حقوق ثالث، خلع ید و تخلیه ملک اجاره‌ای

چکیده نظریه شماره 7/99/360 مورخ 1399/04/07 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تاثیر فسخ معامله در حقوقی که پیش از فسخ به دیگری واگذار شده: فسخ معامله تأثیری در حقوقی که از سوی مشتری و پیش از فسخ به دیگری واگذار شده است ندارد. بنابراین در فرض سؤال که متصرف براساس قرارداد اجاره ملک را در تصرف دارد، با توجه به وجود رابطه استیجاری، دعوای خلع ید فاقد مجوز قانونی است و مالک رسمی می تواند با اقامه دعوای تخلیه حقوق خود را استیفا کند و این که رابطه استیجاری متصرف عین مستأجره ناشی از قرارداد با مالک رسمی نبوده، مؤثر در مقام نیست.

استعلام

در نتیجه حکم صادره از دادگاه تجدیدنظر مبایعه نامه ای فسخ و مالکیت خریدار زایل شده است؛ متعاقب آن مالک علیه فرد متصرف که مستاجر خریدار سابق بوده و قرارداد اجاره وی پس از فسخ معامله، تمدید نشده است، طرح دعوا کرده است؛ در فرض سؤال آیا مالک باید دادخواست خلع ید تقدیم کند یا دادخواست تخلیه؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

مطابق ماده 454 قانون مدنی هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود ... ؛ مستفاد از این ماده و فراز نخست ماده 455 این قانون، فسخ معامله تأثیری در حقوقی که از سوی مشتری و پیش از فسخ به دیگری واگذار شده است ندارد. بنابراین در فرض سؤال که متصرف براساس قرارداد اجاره ملک را در تصرف دارد، با توجه به وجود رابطه استیجاری، دعوای خلع ید فاقد مجوز قانونی است و مالک رسمی می تواند با اقامه دعوای تخلیه حقوق خود را استیفا کند و این که رابطه استیجاری متصرف عین مستأجره ناشی از قرارداد با مالک رسمی نبوده، مؤثر در مقام نیست. /ب ر