نظر به اینکه به صراحت ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، در فرض لزوم انجام تغییرات اساسی در مورد اجاره، مستأجر صرفاً میتواند مخارج آن را تا حداکثر معادل شش ماه اجارهبها به حساب موجر بگذارد و از سوی دیگر با لحاظ ناچیز بودن اجرتالمسمی در قراردادهای اجاره و تورم موجود در هزینههای لازم برای انجام تعمیرات، این پرسش مطرح میشود که آیا محاکم محق به انجام کارشناسی (در مرحله دادرسی و یا مرحله اجرای احکام با اعمال ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶) برای به روزرسانی هزینههای مربوط به تعمیرات اساسی و اخذ آن از موجر هستند یا ملزم به همان مبلغ حداکثر اجارهبهای مندرج در ماده ۲۱ صدرالذکر میباشند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
حکم مقرر در ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ حکمی خاص و آمره است. قانونگذار در این ماده به منظور رفع ضرر از مستأجر به سبب عدم انجام تعمیرات کلی مورد اجاره توسط موجر برای مستأجر حق فسخ اجاره را پیشبینی کرده است و در صورت عدم استفاده از این حق، مستأجر صرفاً میتواند مخارج تعمیرات کلی را حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها به حساب موجر بگذارد؛ بر این اساس مستأجر نمیتواند به استناد حکم کلی ماده ۴۸۶ قانون مدنی، اعمال ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و الزام موجر به انجام تعمیرات و یا انجام تعمیرات توسط خود و اخذ هزینههای مازاد بر معادل شش ماه اجارهبها از موجر را خواستار شود و دعوای مستأجر در این خصوص محکوم به رد است.