نظریه مشورتی تملک آپارتمان و مازاد مساحت

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/1402/121 مورخ 1402/05/13 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین حق فروشنده در مطالبه مازاد مساحت ملک آپارتمان هنگام تحویل: این نظریه به بررسی وضعیت حقوقی فروشنده در صورتی که مساحت واحد آپارتمانی تحویلی بیشتر از مساحت قید شده در قرارداد باشد می‌پردازد. نظریه بیان می‌کند که اگر در قرارداد به مساحت ملک به عنوان ویژگی تأکید نشده و قیمت ملک بصورت کلی تعیین شده باشد، فروشنده نمی‌تواند مبلغ اضافی برای مازاد مساحت مطالبه کند، مگر توافق جدیدی صورت گیرد. در صورتی که قیمت به ازای هر متر مربع تعیین شده، فروشنده می‌تواند ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کند. در نهایت، اگر قرارداد شامل قانون پیش‌فروش ساختمان باشد، بر اساس ماده 7 آن قانون عمل می‌شود.

استعلام

چنانچه در زمان ساخت واحدهای آپارتمانی بین متعاملین، متراژ حدودی واحد آپارتمانی مانند 150 متر مربع تعیین شود؛ اما در زمان تحویل و اخذ سند مالکیت رسمی، مساحت بیشتری مانند 170 متر مربع تثبیت شود، آیا فروشنده می تواند قیمت روز مازاد را مطالبه کند و یا آنکه حق فسخ دارد و یا صرفا می تواند قیمت زمان معامله را مطالبه کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا، فرض سؤال دارای ابهام است و مشخص نیست که آیا در زمان عقد بیع، به ازای هر متر مربع از ملک، مبلغ مشخصی به عنوان ثمن تعیین شده است یا کل ملک در مقابل کل ثمن قرار گرفته است و مکان و موقعیت ملک مد نظر بوده است نه متراژ دقیق آن؛ تشخیص هر یک از این فروض و نیز احراز اراده طرفین، بر عهده مرجع قضایی رسیدگی کننده است.

ثانیا، چنانچه احراز شود طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته اند و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده اند، فروشنده حقی بر محاسبه زیاده و دریافت مابه ازای آن ندارد؛ مگر این که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدنی نیست.

ثالثا، چنانچه به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیه ناپذیری ملک نمی توان به قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی استناد کرد؛ اما با استفاده از ملاک ماده 149 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در فرض سؤال می توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کرد.

رابعا، چنانچه قرارداد موضوع استعلام به تشخیص مرجع قضایی مشمول قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 باشد، در خصوص اضافه بنا بر اساس ماده 7 قانون یادشده تعیین تکلیف می شود.