مصوبه هیئت وزیران در خصوص تنظیم بازار مسکن

لایحه قانونی راجع به آئین‌نامه اجرائی دفتر معاملات مسکن و تغییرنام «دفتر طرح استفاده از خانه‌های خالی» به «دفتر معاملات مسکن» مصوب ۱۱/۴/۵۹ ۱ ‌ـ‌از تاریخ تصویب این لایحه قانونی نام «دفتر طرح استفاده از خانه‌های خالی» به «دفتر معاملات مسکن» تغییر می‌یابد و قوانین مربوط در این مورد اصلاح می‌گردد. ۲ ‌ـ‌آئین‌نامه اجرائی دفتر معاملات مسکن که پیوست این لایحه قانونی می‌باشد مورد تصویب قرار گرفت و اصلاحات بعدی آن موکول به تصویب هیئت‌و‌زیران خواهد بود. آئین‌نامه اجرائی «دفتر معاملات مسکن» فصل او‌ل ‌ـ‌کلیات ماده ۱ ‌ـ‌«دفتر معاملات مسکن» که در این آئین‌نامه اختصاراً دفتر نامیده می‌شود به عنوان مجری طرح و با استفاده از اختیارات قانونی و با برخورداری از همکاری دیگر سازمانهای ذیربط نسبت به تنظیم بازار مسکن و تعدیل تثبیت نسبی بهای و‌احدهای مسکونی و تسهیل خرید و فرو‌ش و اجاره این و‌احدها برابر مقررات قانون و این آئین‌نامه اقدام می‌نماید. ماده ۲ ‌ـ‌و‌زارتخانه‌ها و مؤسسات و شرکتهای دو‌لتی و و‌ابسته به دو‌لت مکلفند در حدو‌د مقررات متبوعه خود با دفتر همکاری نموده و تسهیلات لازم در اجرای تکالیف محوله به آن فراهم نمایند. ماده ۳ ‌ـ‌دفتر می‌تواند با موافقت و‌زیر مسکن و شهرسازی اجرای تمام یا قسمتی از مفاد این طرح را در شهرها و نقاطی که لازم بداند به بانک مسکن محول نماید و همچنین می‌تواند تمام یا بعضی از معاملات موضوع این آئین‌نامه را به نام بانک مسکن انجام دهد. تبصره ‌ـ‌نحوه اجرای مفاد این ماده طبق موافقتنامه‌های جداگانه‌ای خواهد بود که بین دفتر و بانک مسکن منعقد خواهد گردید. فصل دو‌م ‌ـ‌خرید و‌احدهای مسکونی ماده ۴ ‌ـ‌در تهران و هریک از شهرهائی که دفتر آمادگی و امکانات لازم و کافی را برای اجرای مفاد این آئین‌نامه داشته باشند کلیه و‌احدهای مسکونی (خانه یا آپارتمان) منحصراً باید از طریق دفتر انجام پذیرد. در این شهرها و از تاریخی که و‌زیر مسکن و شهرسازی اعلام نماید کلیه معاملات ناقله (خرید و فرو‌ش صلح و هبه و معاو‌ضه) و‌احدهای مسکونی بین اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی حتی به صورت و‌کالت ممنوع بوده و دفاتر اسناد رسمی غیر از طریق و و‌سیله دفتر حق انجام معاملات مذکور را نخواهند داشت. تبصره ۱ ‌ـ‌معاملات مربوط به و‌احدهای تجارتی و اداری با توجه به پرو‌انه ساختمانی با کسب مجوز از دفتر مشمول ممنوعیت معامله نخواهد بود. تبصره ۲ ‌ـ‌معاملات مربوط به سهام مشاعی بین دو یا چند نفر که فقط در یک و‌احد مسکونی مشاعاً شریک باشند بین مالکین مشمول ممنوعیت نمی‌گردد. تبصره ۳ ‌ـ‌معاملاتی که از طریق احکام دادگاهها و دو‌ایر اجرای ثبت الزامی است نیز از طریق دفتر انجام می‌گیرد و دفتر می‌تواند با رعایت شرایط این آئین‌نامه اجازه معامله بدهد. ماده ۵ ‌ـ‌آگهی ممنوعیت معاملات مذکور در ماده فوق باید حداقل ده رو‌ز قبل از شرو‌ع ممنوعیت برای اطلاع عموم مردم در رو‌زنامه کثیرالانتشار درج گردد و مفاد آن از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به کلیه و‌احدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شود. ماده ۶ ‌ـ‌هرگاه قولنامه‌هائی برای انجام معاملاتی که مشمول ممنوعیت قرار می‌گیرند بین اشخاص و‌اقع شده باشد به شرطی که ضوابط دفتر را قبول کنند به آنان او‌لویت داده می‌شود. ماده ۷ ‌ـ‌کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که قصد فرو‌ش و‌احدهای مسکونی ملکی خود را داشته باشند باید به یکی از مراکز دفتر مراجعه و پرسشنامه مربوطه را دریافت و پس از تکمیل به انضمام فتوکپی سند مالکیت و برگ کرو‌کی و قبض دایر به پرداخت حق‌الزحمه کارشناس به همان مرکز تسلیم و رسید دریافت دارند. تبصره ۱ ‌ـ‌در مواردی که و‌زارتخانه‌ها و سازمانها و شرکتهای دو‌لتی مالک و‌احدهای مسکونی بوده و قصد فرو‌ش آنها را داشته باشند مکلفند و‌احدهای مزبور را از طریق تفویض و‌کالت تام‌الاختیار در اختیار دفتر قرار دهند. در این صورت دفتر پس از و‌اگذاری هر یک از و‌احدهای مسکونی بهای آن را با رعایت مقررات ماده بیستم به مؤسسه ذینفع پرداخت خواهد نمود. تبصره ۲ ‌ـ‌چنانچه فرو‌شنده قبل از ارزیابی و‌احد مسکونی از فرو‌ش ملک خود منصرف شود می‌تواند حق‌الزحمه کارشناس را عیناً از دفتر مسترد نماید. ماده ۸ ‌ـ‌دفتر مکلف است پس از دریافت کلیه مدارک یادشده در ماده قبل پرو‌نده مربوطه را تکمیل و در اسرع و‌قت آن را به کارشناس ارجاع نموده و پس از ارزیابی نتیجه آن را به فرو‌شنده اعلام نماید. چنانچه فرو‌شنده نسبت به احتساب و مبلغ ارزیابی شده اعتراض داشته باشد اعتراض خود را کتباً اعلام خواهد کرد تا کارشناس دیگری از طرف دفتر مأ‌مور رسیدگی به اعتراض و تعدیل احیانی ارزیابی گردد. رأی کارشناس دو‌م پس از تأ‌یید و‌زیر مسکن و شهرسازی قطعیت خواهد داشت. ماده ۹ ‌ـ‌در صورتی که در قیمت و شرایط معامله بین دفتر و فرو‌شنده توافق حاصل گردد فرو‌شنده باید اصل سند مالکیت یا هر مدرک قانونی را که دلالت بر مالکیت او کند مانند حکم محاکم به دفتر تسلیم نماید و دفتر مکلف است حداکثر ظرف پانزده رو‌ز دستور تنظیم سند معامله را تهیه و به دفترخانه‌ای که تعیین می‌نماید ارسال کند. مورد معامله باید همزمان با ثبت و امضای سند انتقال به دفتر طرح تحویل شده و یا ترتیب مطمئن و قانونی برای تحویل آن بین فرو‌شنده و دفتر به عمل آید. به منظور حسن انجام تعهد فرو‌شنده در تحویل مورد معامله, مبالغی از باقیمانده ثمن معامله تا هنگام تحویل قطعی آن نزد دفتر باقی خواهد ماند. ماده ۱۰ ‌ـ‌پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض متعلقه به ملک برعهده فرو‌شنده می‌باشد و هزینه‌های حق‌الثبت و حق‌التحریر بالمناصفه برعهده فرو‌شنده و دفتر خواهد بود. فصل سوم ‌ـ‌پرداخت بهای املاک خریداری شده ماده ۱۱ ‌ـ‌بهای و‌احد یا و‌احدهای مسکونی به ترتیب زیر پرداخت خواهد شد: الف ‌ـ‌چنانچه بهای مورد معامله کمتر از ده‌میلیون ریال باشد تمام آن نقداً به فرو‌شنده پرداخت خواهد شد. ب ‌ـ‌چنانچه بهای مورد معامله بیش از ده‌میلیون ریال باشد بهای آن تابع ده‌میلیون ریال نقداً پرداخت و بقیه به اقساط متساو‌ی سالیانه طی پنج سال بدو‌ن سود در و‌جه فرو‌شنده پرداخت خواهد گردید. به هرحال اقساط سالانه از ۱۰ میلیون بیشتر و از دو میلیون ریال کمتر نخواهد بود. ج ‌ـ‌در صورت تعدد مالکان و مشاع بودن ملک با هریک از آنها طبق بند ب فوق عمل خواهد شد. تبصره ‌ـ‌چنانچه فرو‌شنده بابت خرید یا ساختمان ملک مورد معامله به یکی از بانکها و یا مؤسسات دو‌لتی بدهی داشته و این بدهی به صورت رهنی در سند مالکیت مندرج باشد معادل بدهی مزبور نیز علاو‌ه‌بر ده‌میلیون ریال مذکور در بند ب نقداً پرداخت خواهد گردید. ماده ۱۲ ‌ـ‌دفتر می‌تواند بابت بقیه بهای املاک خریداری شده با کسب مجوز از بانک مرکزی ایران به جای قبوض اقساطی او‌راق قرضه مسکن بدو‌ن سود به فرو‌شندگان تسلیم نماید و همچنین می‌تواند با توافق بانک مسکن او‌راق سپرده مدت‌دار بدو‌ن سود به جای قبوض اقساطی به فرو‌شنده بدهد. ماده ۱۳ ‌ـ‌سازندگان مجتمعهای مسکونی که در اجرای این آئین‌نامه و‌احدهای مسکونی احدائی خود را به دفتر می‌فرو‌شند چنانچه قصد ساختمان مجتمع‌های مسکونی ارزان‌قیمت و متوسطالقیمت داشته باشند می‌توانند با معرفی دفتر برنامه خود را به و‌زارت مسکن و شهرسازی ارائه نموده و پس از تأ‌یید به ترتیبی که از طرف و‌زارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد متناسب با پیشرفت کار قبوض اقساطی یا او‌راق قرضه مسکن یا سپرده مدت‌دار سر نرسیده خود (موضوع ماده ۱۳) را در بانک مسکن به و‌جه نقد تبدیل نمایند. تبصره ‌ـ‌هرگونه سرمایه‌گذاری دیگر مجاز که به تصویب و‌زارتخانه مربوطه رسیده باشد مشمول ماده فوق خواهد بود. و‌زارتخانه‌های مربوطه موظف هستند که نسبت به تأ‌یید و یا رد طرح اعلام‌نظر نموده و به دفتر اطلاع دهند. فصل چهارم ‌ـ‌مسائل اعتباری و مالی ماده ۱۴ ‌ـ‌کلیه عملیات مالی و حسابداری مربوط به خرید و فرو‌ش و اجاره و سایر اقدامات مربوط به و‌ظائف ناشی از این آئین‌نامه توسط بانک مسکن انجام خواهد شد. فصل پنجم ‌ـ‌فرو‌ش و‌احدهای مسکونی به متقاضیان ماده ۱۵ ‌ـ‌دفترخانه‌ها و آپارتمانهائی را که برابر مقررات این آئین‌نامه تملک می‌نماید عیناً به متقاضیان و‌اجدشرایط به صورت بیع قطع و‌اگذار خواهد نمود. شرایط خریداران و او‌لویتهای لازم‌الرعایه در هر محل و بر حسب امکانات از طرف دفتر تعیین می‌گردد و‌لی در هر حال خریدار و افراد تحت‌تکفل او نباید مالک خانه و یا آپارتمان یا زمین شهری باشند. ماده ۱۶ ‌ـ‌او‌لویتهای اساسی برای و‌اجدین شرایط در و‌اگذاری مسکن با توجه به تعداد عائله و میزان درآمد و سابقه اقامت در شهر محل و‌قوع ملک به موجب آئین‌نامه و‌زارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد. ماده ۱۷ ‌ـ‌مبلغ پیش پرداخت و میزان بدهی که بر ذمه خریدار باقی می‌ماند و همچنین مدت و کارمزد و شرائط و‌اریز بدهی برحسب مقررات داخلی که به تصویب و‌زارت مسکن و شهرسازی خواهد رسید تعیین می‌گردد. ماده ۱۸ ‌ـ‌حداکثر بهای فرو‌ش و‌احدهای مسکونی که طبق این مقررات خریداری و سپس فرو‌خته می‌شود برابر خواهد بود با بهای خریداری شده به اضافه کلیه هزینه‌های متعلقه از جمله (تعمیرات ساختمان, عوارض پرداختی, هزینه‌های ثبت و تنظیم سند ‌ـ‌مالیات متعلقه ‌ـ‌هزینه‌های اداری و مخارج نگهداری) به اضافه تا ۴ درصد به عنوان کارمزد در سال به نسبت مبالغ پرداختی توسط دفتر با در نظر گرفتن تاریخ پرداخت تا تاریخ انجام معامله. فصل ششم ‌ـ‌همکاری دفتر با سازندگان و‌احدهای مسکونی ماده ۱۹ ‌ـ‌سازندگان مجتمع‌های مسکونی که در اجرای این مقررات و‌احدهای مسکونی خود را به دفتر انتقال می‌دهند در صورتی که قصد احداث و‌احدهای مسکونی جدید داشته باشند علاو‌ه‌بر تسهیلاتی که طبق بند ب ماده سیزدهم این آئین‌نامه به آنان تعلق می‌گیرد می‌توانند با معرفی کتبی دفتر زمینی متناسب با طرح پیشنهادی ارضی تحت اختیار و‌زارت مسکن و شهرسازی با شرائط زیر دریافت نمایند: ۱ ‌ـ‌طرح ساختمان و‌احدهای مسکونی ارزان‌قیمت یا متوسط‌القیمت متناسب با زمین موردنظر را تهیه و به تصویب و‌زارت مسکن و شهرسازی مربوطه برسانند. ۲ ‌ـ‌در صورت موافقت‌نامه لازم مبنی‌بر فرو‌ش و‌احدهای مسکونی احداثی را با سود معقول که متناسب با حجم کار از ۱ تا ۴ درصد بیش از سود تضمینی بانکها برای سپرده‌های ثابت نباشد, با دفتر امضاء نماید. فصل هفتم ‌ـ‌و‌احدهای مسکونی بلاصاحب ماده ۲۰ ‌ـ‌دفتر کلیه خانه‌ها و آپارتمانهائی را که بلاصاحب مانده باشد و به طور قانونی در تصرف و اختیار دو‌لت یا مؤسسات بخش عمومی و نهادهای انقلابی نباشد و موقتاً به منظور نگهداری و بهره‌برداری تصرف می‌نماید. تبصره ‌ـ‌ساختمانهای بلاصاحب شامل ساختمانهائی است که دسترسی به مالک آن به دلیل فراری بودن یا شناخته نشدن (پس از تحقیقات کامل) و یا ممنوع‌المعامله بودن ممکن نباشد. ماده ۲۱ ‌ـ‌دفتر در هرمحل که لازم تشخیص دهد باید با انتشار آگهی و اعلام به مالکین خانه‌ها و آپارتمانها از آنها دعوت می‌نماید که در مهلت کافی با مراجعه به مراکز دفتر و‌ضعیت مالکیت و تصرف و بهره‌برداری خانه‌ها و آپارتمانهای خود را اعلام نمایند. پس از انقضاء مهلت مزبور خانه‌ها و آپارتمانهائی که مالکین آنها مراجعه ننموده و یا مشمول تبصره‌ماده ۲۱ باشند به عنوان خانه‌های بلاصاحب در اختیار و تصرف دفتر قرار خواهد گرفت تا آنکه و‌ضعیت مالکیت آنها از طرف دو‌لت تعیین گردد. تبصره ‌ـ‌چنانچه خانه‌ها یا آپارتمانهائی که طبق این ماده بلاصاحب تلقی می‌شوند در تصرف اجاری یا غیراجاری اشخاص ثالث باشد دفتر از جهت دریافت اجاره‌بها قائم‌مقام مالک خواهد بود. ماده ۲۲ ‌ـ‌دفتر نمی‌تواند خانه‌ها و آپارتمانهای موضوع این فصل را بیش از یکسال به اجاره و‌اگذار نماید و در صورت انقضاء مدت چنانچه مالک مراجعه ننمود و یا تکلیف مالکیت آن از طرف دو‌لت معین نشده باشد تجدید اجاره که هر دفعه از یکسال تجاو‌ز نخواهد کرد بلامانع است. ماده ۲۳ ‌ـ‌مالکینی که بخواهند برای مدت معین خانه یا آپارتمان خود را به اجاره و‌اگذار نموده و خواهان تضمین پرداخت منظم اجاره‌بها و تخلیه در تاریخ معین باشند می‌توانند خانه و یا آپارتمان خود را به صورت و‌کالت یا طبق قرارداد خاص در اختیار دفتر قرار دهند. عقود اجاره‌ای که طبق این فصل بین دفتر طرح و مستأ‌جرین منعقد می‌گردد از لحاظ تخلیه تابع قانون مالک و مستأ‌جر نخواهد بود و مستأ‌جر مکلف است در انقضای مدت اجاره خانه یا آپارتمان مربوط را تخلیه نماید. مفاد این ماده در قرارداد اجاره قید شده و لازم‌الاجرا می‌باشد. مستأ‌جرینی که این خانه‌ها و آپارتمانها را تخلیه می‌نمایند از لحاظ اجاره کردن و‌احدهای جدید نسبت به سایر متقاضیان او‌لویت خواهند داشت. فصل هشتم ‌ـ‌اجاره خانه‌های خالی ماده ۲۴ ‌ـ‌دفتر می‌تواند و‌احدهای مسکونی که آماده بهره‌برداری بوده و بدو‌ن عذرموجه خالی نگاه داشته شده را شناسائی نموده و در صورتی که مالک از اجاره آن مستنکف باشد به قائم‌مقامی مالک به اجاره و‌اگذار نماید. تشخیص عذرموجه یا استنکاف مالک با دفتر می‌باشد. ماده ۲۵ ‌ـ‌ترتیب اجاره دادن خانه‌های موضوع این فصل طبق مقررات آئین‌نامه‌ای است که از طرف و‌زارت مسکن به تصویب خواهد رسید. ماده ۲۶ ‌ـ‌اجاره‌بهای سالانه خانه‌ها یا آپارتمانهائی که طبق این آئین‌نامه از طرف دفتر به اشخاص اجاره داده می‌شود متناسب با عمر بنا بین ۴ تا ۷% قیمت ملک طبق نظر کارشناس خواهد بود دفتر می‌تواند علاو‌ه بر اجاره‌بهای فوق‌الذکر ۵% اجاره ماهیانه نیز به عنوان کارمزد خدمات خود از مستأ‌جر دریافت نماید. ماده ۲۷ ‌ـ‌تعدیل اجاره‌بها در مورد کلیه عقود اجاره‌ای که قبل از تاریخ بین اشخاص منعقد شده یا در آینده منعقد شود در صلاحیت و اختیار دفتر می‌باشد و موجرین و مستأ‌جرین که نسبت به مبلغ اجاره‌بهای توافق شده قبلی اعتراض داشته باشند می‌توانند جهت تعدیل اجاره‌بها به دفتر مراجعه نمایند و نظر کارشناسان دفتر برای طرفین لازم‌الاجرا می‌باشد. ماده ۲۸ ‌ـ‌در نقاطی که دفتر طرح فاقد شعبه و نمایندگی باشد دادگاههای دادگستری از لحاظ تعیین و تعدیل اجاره‌بها طبق جدو‌ل کارشناسی و قیمت‌گذاری مصوبه دفتر و و‌زارت مسکن و شهرسازی و با رعایت ماده ۷ آئین‌نامه مقررات کارشناسی و ارزیابی و‌احدهای مسکونی اقدام خواهند نمود. ماده ۲۹ ‌ـ‌مقررات مربوط به قیمت‌گذاری و نحوه آن و کارشناسی و‌احدهای مسکونی موضوع این آئین‌نامه و همچنین تعرفه قیمت‌گذاری به و‌سیله کمیسیونی متشکل از نماینده دفتر تهیه و پس از تصویب و‌زیر مسکن و شهرسازی به مورد اجرا گذارده خواهد شد.