مزایده املاک مشاع

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/1400/1442 مورخ 1400/11/19 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تعیین وضعیت قانونی فروش و انتقال ملک مشاع توقیف شده در مزایده:

در این نظریه بررسی شده است که در شرایطی که یک ملک مشاعی بنا به درخواست شرکای غیر توقیف‌کننده به مزایده گذاشته می‌شود، وضعیت انتقال سهم توقیف‌شده چگونه خواهد بود. نکته اصلی مورد بررسی این است که آیا ملک باید با حفظ حقوق توقیف‌کننده به خریدار منتقل شود یا خیر. نظریه مشورتی تاکید دارد که طبق مواد قانون افراز و فروش املاک مشاع و همچنین آیین‌نامه اجرایی قانون اجرای احکام مدنی، رعایت حقوق توقیف‌کننده مقدم ضروری است. بنابراین فروش و مزایده مال در توقیف باید با حفظ حقوق توقیف‌کننده انجام شود، اما نیاز به جلب رضایت زوجه به‌عنوان توقیف‌کننده اولیه در این فروش وجود ندارد.

استعلام

در پرونده ای دستور فروش ملک مشاع صادر شده است. این ملک از سالیان پیشین بابت مهریه همسر یکی از مالکان مشاعی در توقیف اجرایی بوده است و با توجه به محتوای پرونده محرز است که توقیف اجرایی به منظور جلوگیری از کمال انتفاع دیگر شرکا صورت گرفته است. در حال حاضر به درخواست شرکای دیگر که سهم آنان توقیف نبوده است، ملک از طریق مزایده به فروش رسیده و مزایده نیز مورد تنفیذ دادگاه قرار گرفته است.

آیا باید ملک به برنده مزایده به صورت شش دانگ و طلق و بدون توقیف منتقل شود و میزان توقیف شده در حق توقیف کننده اولیه پرداخت شود یا آن که به نام برنده مزایده با قید حق توقیف انتقال یابد؟

چنانچه غیر از این دو مورد راهکار دیگری وجود دارد، این مرجع را ارشاد فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا، با توجه به ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین نامه اجرایی آن خواهد بود و مطابق ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون یادشده مصوب 20/2/1358 هیأت وزیران، فروش ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است؛ بنابراین در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده 55 قانون اخیرالذکر امکان پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبورکه در توقیف است، بدون رعایت حقوق توقیف کننده مقدم امکان پذیر نیست.

ثانیا، با توجه به فلسفه وضع ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 یعنی حمایت از حقوق کسی که مال به نفع وی توقیف شده است، در فرض سؤال که زوجه بابت مهریه، سهم مشاعی شوهرش از یک ملک را توقیف کرده است، درخواست دیگر شرکا برای فروش ملک در صورتی که قابلیت افراز نداشته باشد، با حفظ حقوق شخصی توقیف کننده منع قانونی ندارد و نیاز به جلب رضایت زوجه نیست؛ زیرا فروش مال توقیف شده مشاعی با دستور دادگاه با حقوق توقیف کننده مغایرتی ندارد و از شمول ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 خارج است؛ بنابراین در فرض سؤال، پس از صدور دستور فروش، فروش پلاک توقیفی از طریق مزایده و واریز سهم مشاعی توقیفی زوجه به حساب سپرده دادگستری منع قانونی ندارد.