تخلیه با ادعای مالکیت مستاجر؛ نشست قضایی

صورتجلسه نشست قضایی با موضوع تخلیه و پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز مورخ 1379/12/02 که در شهر بروجن برگزار شد.

پرسش

با عنایت به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376که اشعار می دارد: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد. آیا در این صورت، تخلیه منوط و موکول به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی است؟

نظر هیئت عالی

با توجه به سیاق عبارت تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376و به کار بردن عبارت ... هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله ی روز را دارد چنین استنباط می شود که وجود دو حق تخلیه و سرقفلی لازم و ملزوم و به طور پیوسته باید مورد لحوق اظهارنظر قضایی واقع شود، و هدف قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر یاد شده دلالت بر این معنا دارد که استرداد حقوق مستأجر موکول به تخلیه باشد، و حق سرقفلی مستأجر در حدود ماده 6 قانون مذکور، اگر اولویت و ترجیحی بر سایر حقوق مندرج در ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نداشته باشد، باید اذعان داشت که از آن کمتر نیست، با این ترتیب نظر دوم اقلیت مورد تأیید است.

نظر اکثریت

چون مطابق مندرجات قانون مدنی و قانون مورد بحث، مورد اجاره تنها برای مدت معینی در اختیار مستأجر قرار می گیرد و پس از انقضای مدت، ادامه ی تصرفات مستأجر مجوز شرعی و قانونی نخواهد داشت و بنا بر صراحت ماده 3 قانون مذکور، مورد اجاره باید ظرف مدت یک هفته تخلیه گردد. از طرف دیگر منطوق ماده 4 قانون مرقوم که تخلیه را موکول به استرداد ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه نموده، از موضوع بحث کاملا متفاوت و ناظر به مواردی است که موضوع سپرده یا ودیعه کاملا مشخص و مبلغ، معین باشد که در این صورت هیچ گونه نیازی به رسیدگی نیست. در حالی که مطالبه ی سرقفلی ممکن است در حد یک ادعا مطرح و در نهایت به اثبات نرسد، در عین حالی که مبلغ و میزان آن ابتداء مشخص نیست. به علاوه قانونگذار در فرض سوال، تخلیه را منوط به پرداخت قیمت عادله-ی روز سرقفلی نکرده است، تخلیه موکول به پرداخت این حق نمی باشد و تنها مستأجر حق مطالبه آن را خواهد داشت، همچنان که ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، کاملا در این خصوص تعیین تکلیف نموده است.

نظر اقلیت

گروه اول: موضوع را شامل در موارد ماده 4 قانون مزبور دانسته، مستفاد از این ماده تخلیه را منوط به پرداخت قیمت عادله ی روز می دانند.

گروه دوم: چون نوع کسب، وجود مستأجر در مورد اجاره و وضعیت مورد اجاره در تعیین قیمت عادله ی روز موثر است و تخلیه و تغییر در مورد اجاره بعدها تعیین قیمت واقعی و عادله ی روز سرقفلی را متعسر و حقوق مستأجر را تضییع می کند، از طرف دیگر رعایت عدالت و انصاف، اقتضای آن دارد که مستأجر بتواند با دریافت حق سرقفلی محل دیگری را تهیه کند، تخلیه منوط و موکول به پرداخت چنین حقی خواهد بود.