تخلیه اماکن تجاری دارای سابقه اجاره قبل از تصویب قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب سال ۱۳۶۵
احتراماً به استحضار عالی میرساند، یکی از وکلای دادگستری طی نامهای که به شماره ۵۸۱۴ مورخ ۲۴/۴/۱۳۷۵ ثبت دفتر دیوانعالی کشور شده است با ارسال تصویر چهارفقره از آراء صادره از شعب دادگاههای حقوقی ۱ و ۲ کاشان و تهران تقاضای طرح در هیأت عمومی دیوانعالی کشور نموده است و پروندههای مربوطه به کلاسههای ۶۸/۸۷۰ حقوقی۲ و ۶۸/۹۹ حقوقی ۱ کاشان و ۷۲/۳۱۴ حقوقی ۲ تهران و ۷۲/۷۷۶ حقوقی یک تهران مطالبه گردیده و اینک به شرح ذیل خلاصه جریان پروندههای مذکور را معروض میدارد.
۱ـ طبق محتویات پرونده کلاسه ۶۸/۸۷۰ حقوقی ۲ کاشان در تاریخ ۳/۷/۶۸ آقای عیسی عمادالاسلامی دادخواستی بطرفیت آقای حسین اخوان حجازی به خواسته صدور دستور توقیف عملیات اجرایی و متعاقباً صدور حکم به ابطال اجرائیه ثبتی شماره ۷/۶۸ـ۴۴ دفتر اسناد رسمی شماره ۶ کاشان متضمن تخلیه محل داروخانه پاستور به دادگاههای حقوقی ۲ کاشان تقدیم داشته و توضیح داده است سال ۱۳۴۷ محل داروخانه پاستور به موجب سند رسمی ۲۴۴۴۳ دفتر اسناد رسمی ۶ کاشان به عنوان اجاره به وی واگذار و تا این تاریخ در اجارهاش بوده است در سال ۱۳۶۵دادگاه حقوقی ۲ کاشان به درخواست خوانده حکم به تعدیل اجارهبها صادر نموده و در سال ۱۳۶۶دادگاه مذکور حکم برالزام وی (مستأجر) به تنظیم اجارهنامه رسمی متضمن تعدیل اجاره بها صادر و دفترخانه اسناد رسمی ۶ کاشان براساس دادنامه شماره ۸۱۷ مورخ ۱/۷/۱۳۶۶ دادگاه حقوقی ۲ و اجارهنامه اولیه طی سند شماره ۴۹۴۹۲ـ ۸/۷/۶۶ اجاره را تجدید نموده است پس از انقضاء مدت اجاره بنا به درخواست موجر از طرف دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره اجرائیه مبنی بر تخلیه محل صادر گردیده در صورتیکه محل داروخانه متجاوز از بیست سال متوالی در ید استیجاری وی میباشد و سند اجاره تنظیمی اخیرالذکر در حقیقت مبین تداوم اجاره قبلی است و موضوع با مقررات ماده واحده الحاقی که ناظر به موضوع اجارهنامههایی است که بدون سابقه استیجاری و ابتدای تنظیم میشود انطباق نداشته و صدور اجرائیه محمل قانونی نداشته به شرح خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم را کرده است: دادگاه حقوقی ۲ کاشان در تاریخ ۵/۷/۶۸ در وقت فوقالعاده تشکیل جلسه داده و به موجب دادنامه شماره ۷۱۷ مورخ۶/۷/۱۳۶۸ بدین استدلال که اجرائیه که موضوع آن تخلیه دوباب دکان مورد اجاره بوده بروفق قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر صادر شده و ایرادی برآن به نظر نمیرسد حکم به رّد دعوی خواهان صادر مینماید و خواهان از رأی صادره تجدید نظرخواهی نموده دادگاه حقوقی یک کاشان به موجب دادنامه شماره ۶۹/۲۱۵ مورخ ۲۵/۵/۱۳۶۹ عیناً رأی تجدیدنظر خواسته را تأیید کرده است.
۲ـ در پرونده کلاسه ۷۲/۳۱۴ شعبه ۷۰ دادگاه حقوقی ۲ تهران بانک ملت در تاریخ ۸/۴/ ۱۳۷۱دادخواستی بطرفیت خواندگان آقایان حسن و رضا و خانمها ناهید و نهضت شهرت همگی نوبان به خواسته صدور حکم بر ابطال اجرائیه کلاسه ب/۱ـ۷۴۱۰ مربوط به سند اجاره شماره ۱۵۹۶۶۳مورخ ۱۸/۷/۶۸ دفترخانه ۶۸ تهران صادر از اداره اول اجرای اسناد رسمی تهران و بدواً صدور قرار توقیف عملیات اجرایی به دادگاه حقوقی ۲ تهران تقدیم داشته که رسیدگی به شعبه ۷۰ حقوقی ۲ ارجاع و توضیح داده است که خواندگان سه باب مغازه بر طبق اجارهنامه تنظیمی دفترخانه ۶۸ تهران به بانک ملت به اجاره دادهاند و پس از تصویب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵ موجرین در مقام تجدید قرارداد اجاره برآمده و اجارهنامه جدیدی به شماره ۱۵۹۶۶۳ مورخ ۱۸/۷/۱۳۶۸ دفترخانه ۶۸ منعقد نمودهاند و در متن اجارهنامه رسمی تصریح گردیده که مورد اجاره جهت محل شعبه بانک ملت و امور اداری و تجاری بانک مذکور به اجاره واگذار شده و قبلاً هم طبق اسناد اجارهنامههای ۱۴/۶/۱۳۵۶ و ۲۳/۲/۱۳۶۵ این دفتر در اجاره مستأجر بوده است که کماکان در تصرف بانک ملت است. با عنایت باینکه ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر ناظر به عقد اجارهایست که پس از تاریخ تصویب ماده واحده ابتدا واقع شده باشد و تصرفات بانک مسبوق به عقود اجاره سابق بوده اقدام به صدور اجرائیه از طریق ثبت بر خلاف قانون و به شرح خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم نموده است و دادگاه پس از رسیدگی به موجب دادنامه ۸۰۴ مورخ۱۲/۱۰/۱۳۷۲ بدواً به لحاظ انتقال سهم مالکیت مالکین به آقای رضا نوبان به استناد بند «۲» ماده (۱۹۸) قانون آییندادرسی مدنی دعوی خواهان علیه خواندگان مردود اعلام شده و درخصوص دعوی اقامه شده علیه آقای رضا نوبان بدین استدلال که چون از مفاد ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵ چنین استنباط میگردد که ناظر به عقود اجارهای است که پس از تصویب آن ابتدائاً واقع میگردد و شامل روابط اجاری پیش از تصویب خود نمیگردد و مؤید این معنی همانا ماده واحده تصویبی مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال ۱۳۶۹ میباشد که مقرر داشته در مورد حق کسب و پیشه مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ عمل شود و از آنجا که بانک خواهان به موجب اجارهنامههای رسمی سالها قبل از تصویب ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر عین مستأجره را جهت دایرکردن شعبه بانک و انجام امور تجاری در اجاره داشته و با عنایت به تجاری بودن عملیات بانکها حق کسب و پیشه برای آنها متصور و پذیرفته شده میباشد به نظر دادگاه اجارهنامه اخیرالذکر در حقیقت برای تمدید و تجدید اجاره تنظیم یافته و در نتیجه از شمول ماده واحده الحاقی خارج است لذا دعوی خواهان را وارد تشخیص و حکم بر ابطال اجرائیه شماره ۱۶۳ مورخ۱۶/۳/ ۱۳۷۱صادره در پرونده اجرایی کلاسه ب/۱ـ۷۴۱۰ اداره اول اجرای اسناد رسمی ثبت تهران صادر و اعلام میدارد و از این رأی آقای رضا نوبان تجدیدنظر خواهی نموده و پرونده به شعبه ۲۴ دادگاه حقوقی یک تهران ارجاع و به موجب دادنامه ۳۲۱ مورخ۱۱/۷/۱۳۷۳ رأی تجدید نظر خواسته عیناً تأیید و استوار شده است. بنا به مراتب به شرح ذیل نظریه معروض میگردد:
نظریه ـ همانطور که ملاحظه میفرمایید بین آراء دادگاههای حقوقی ۲ و۱ کاشان و حقوقی ۲ و ۱ تهران در خصوص موضوع شمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۵ اختلاف وجود دارد بنا به مراتب به استناد ماده (۳) اضافه شده به قانون آییندادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۳۷ تقاضای طرح موضوع در هیأت عمومی محترم دیوانعالی کشور به منظور ایجاد رویّه واحد را مینماید.
معاون اول دادستان کل کشورـ حسن فاخری
به تاریخ روز سه شنبه: ۱۸/۶/۱۳۷۶ جلسه وحدت رویه قضایی هیأت عمومی دیوانعالی کشور به ریاست حضرت آیتالله محمدمحمدی گیلانی، رییس دیوانعالی کشور و با حضور جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب حقوقی و کیفری دیوانعالی کشور تشکیل گردید.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای مهدی ادیب رضوی نماینده دادستان محترم کل کشور مبنی بر:«نظر به اینکه در ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۵ تصریح گردیده محلهایی که پس از تصویب این قانون با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود مشمول مقررات این قانون خواهد بود. بنابراین مقررات ماده واحده ناظر به اجارهنامههای محلهای استیجاری است که پس از تصویب قانون ابتدائاً به اجاره واگذار میگردد و اماکن استیجاری که قبل از تصویب این قانون در اجاره بوده و پس از تصویب ماده واحد اجارهنامهها تجدید و یا تمدید میشود. چون رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر از قبل وجود داشته، مشمول مقررات ماده واحده نبوده و مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶میباشد. بنابراین رأی شعبه ۲۴ دادگاه حقوقی یک تهران که در جهت تأیید رأی شعبه ۷۰ دادگاه حقوقی ۲ تهران و برهمین اساس صادر شده موجه بوده معتقد به تأیید آن میباشم.» مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی دادهاند:
رأی وحدترویه هیأت عمومی دیوانعالی کشور
مستنبط از ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر() مصوب سال ۱۳۶۵ این است که قانون مزبور ناظر به عقود اجارهایست که بعد از تصویب آن قانون و ابتدائاً منعقد میشوند و شامل اماکن تجاری که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوقالذکر داشتهاند نمیشود و لذا در مورد دعاوی مطروحه که به دلالت اسناد و اوراق پرونده مسبوق به رابطه استیجاری به تاریخ قبل از تصویب ماده واحده قانون مذکور میباشند و تنظیم اجارهنامههای جدید فیالواقع و نفسالامر به منظور تمدید و تجدید اجاره قبلی بوده است صدور اجرائیه از جانب دفتر اسناد رسمی مبنی بر تخلیه این قبیل محل کسب و پیشه مخالف قانون است و به این کیفیت رأی دادگاه حقوقی یک تهران که بر تأیید حکم دادگاه حقوقی ۲ اصدار یافته و مبتنی بر ابطال اجرائیه صادره در این زمینه صحیح و موافق موازین قانونی تشخیص میگردد. این رأی به موجب ماده (۳) از مواد اضافه شده به قانون آییندادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۳۷ برای دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.