سؤال ـ مستأجر یک باب مغازه که دارای سند رسمی اجاره نامه درسال ۱۳۷۴ بوده است، دادخواستی به خواسته تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر به طرفیت مالک تقدیم نموده است. آیا با توجه به ماده واحده مصوب سال ۱۳۶۵، چنانچه موجر نیز دادخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت اجاره به دادگاه بدهد به تقاضای مستأجر می توان ترتیب اثر داد یا به درخواست مالک؟
نظریه اداره حقوقی
چنانچه اجاره نامه رسمی مورد استعلام که در سال ۱۳۷۴ مابین موجر و مستأجر تنظیم شده، مسبوق به سابقه نباشد، تابع مقررات قانون الحاق یک ماده(*) به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۵ بوده و از شمول قانون سال ۱۳۵۶ خارج خواهد بود و لذا نمی توان برمبنای مقررات ماده (۱۹)(*) قانون سال ۱۳۵۶ به درخواست مستأجر ترتیب اثر داد و دراین صورت به درخواست مالک رسیدگی می شود. اما اگر اجاره نامه مذکور مسبوق به رابطه استیجاری قبلی باشد روابط فیمابین تابع قانون سال ۱۳۵۶ بوده و طبق مقررات این قانون به درخواست مستأجر می توان رسیدگی نمود.
*-قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵:
ماده واحده - از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود و در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.
*-ماده ۱۹قانون روابط موجر و مستأجرمصوب ۱۳۵۶ ـ در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورداجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای دربین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی دربین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهدنمود، مستأجر جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهدبود.
هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهدبود.
تبصره ۱ ـ در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهدداشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراء خواهدشد. و دراین مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت.
تبصره ۲ ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهدبود.