نظر مشورتی بطلان قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/93/0003 مورخ 1393/01/16 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره موارد ابطال و تخلیه در قراردادهای اجاره بدون مدت مشخص و تعیین میزان اجاره‌بها در املاک تجاری بر اساس قانون موجر و مستاجر 1376: نظریه مشورتی در پاسخ به استعلامی ارائه شده که در آن نظراتی پیرامون وضعیت قانونی قرارداد خرید سرقفلی املاک تجاری که بدون ذکر مدت و تعیین اجاره‌بهای ماهانه منعقد شده‌اند، مطرح شده است. نظریه تأکید می‌کند که در چنین شرایطی و با توجه به مواد 468 و 501 قانون مدنی و ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 1376، عقد اجاره نامعتبر است و مالک حق دارد درخواست بطلان عقد و تخلیه ملک را ارائه کند، و متعاقباً، وجوه دریافتی باید به مستاجر بازگردانده شود. بعلاوه، در مواردی که قانون موجر و مستاجر 1356 حاکم است، دلایل تخلیه باید در دادخواست قید شود، اما در قانون سال 1376، ذکر دلیل الزامی نیست. همچنین، حق مطالبه سرقفلی به نرخ روز در تخلیه حتی با وجود تخلفات مستاجر محفوظ است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

استعلام :

چنانچه درقرارداد خريد سرقفلي ملك تجاري مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 1376 بدون ذكر مدت ودر نظر گرفتن اجاره بها ماهانه قرارداد منعقد گردد:

1- در چه زماني مالك مي­تواند تقاضاي تخليه نمايد؟

2- آيا براي تخليه ملك جهات مورد نظر در قانون اجاره سال56 همچون نياز شخصي و يا تغيير شغل ويا الزامي است؟

3- آيا اقداماتي همچون انتقال به غير بدون اجازه مالك ويا تغيير ويا ساير تخلفات در قراردادهاي اجاره سال76 تاثيري در محروميت ويا عدم محروميت خريدار سرقفلي درمطالبه سرقفلي به نرخ روز دارد؟

4- چنانچه نقل وانتقال سرقفلي ضن انعقاد عقد اجاره وپرداخت بها ماهانه باشد آيا با انقضاء عقد اجاره مستاجر استحقاق سرقفلي به نرخ روز را درقانون سال76 دارد يا خير؟

5- درصورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلي در وضعيت بند4 وضعيت مستاجر وحقوق وي به چه ترتيب در قانون سال76 روابط موجرومستاجر مي باشد./ع

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

 1- طبق مواد 468و 501 قانون مدني و ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 1376 كه ناظر بر موضوع استعلام مي باشد چنانچه مدت اجاره و نيز ميزان اجاره بها به ماه و سال و ... مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل است و مالك مي تواند ضمن طرح دعواي بطلان اجاره نامه درخواست تخليه يد را نيز بخواهد كه در اين صورت وجه دريافتي بايد مسترد گردد. 

 2- چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد در زمان طرح دعواي تخليه جهت آن نيز بايد در دادخواست تقديمي قيد شود ولي اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد ذكر جهت منتفي است. 

 3و4و5- طبق تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 كسي كه حق مطالبه سرقفلي دارد در زمان تخليه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر في نفسه در اين مورد تأثيري نخواهد داشت./ع