سؤال ـ مالکی درسال ۱۳۵۷ مغازه خود را بدون اخذ سرقفلی به مدت چهارسال با سند عادی به اجاره داده است با شروع جنگ تحمیلی مغازه مذکور در سال ۱۳۶۰ به طور کلی از بین رفته و با خاتمه جنگ، مالک مغازه را به کمک ستاد بازسازی تجدیدبنا کرده است، لیکن مستأجر طی دادخواستی الزام مالک را به تمدید مهلت اجاره از دادگاه خواسته است، سؤال این است که اولاً انهدام عین مورد اجاره موجب زایل شدن عقد اجاره می شود یا خیر؟ ثانیاً در صورت زوال عقد اجاره به سبب فوق آیا مستأجر مستحق سرقفلی می باشد یا نه؟
نظریه اداره حقوقی
مراد از تلف مذکور در مادتین (۴۸۳(*) و ۴۹۶) قانون مدنی تلف شدن عین مستأجره بر اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است و شامل اتلاف به وسیله انسان ولو دشمن نمی شود، بنابراین اجاره مغازه ای که درسال ۱۳۶۰ براثر جنگ تحمیلی به طور کلی از بین رفته، منفسخ و باطل نمی شود.
*-ماده ۴۸۳ - اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.
ماده ۴۹۶ - عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.