نظریه مشورتی تنظیم سند رسمی و تبدیل تعهد

نظریه شماره 7/97/2231 مورخ 1398/05/13 اداره کل حقوقی قوه قضاییه: اولا، در فرض سوال که به نظر می­رسد طرفین در اجرای ماده 2 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385 مبادرت به تنظیم سند رسمی بدون ارائه پاسخ استعلامات موضوع ماده یک این قانون نموده­اند، با تنظیم این سند و انتقال ملک، وفای به عهد فروشنده نسبت به اصل قرارداد (موضوع بند یک ماده 264 قانون مدنی) تحقق یافته است و تعهد خریداران به پرداخت کلیه بدهی­ها و رفع موانع قانونی، تبدیل تعهد تلقی نمی­شود و این امر صرفا تغییر در شرایط و چگونگی و کیفیت اجرای تعهد است. ثانیا، در فرض سوال تا زمان تنظیم سند رسمی هرگونه تأخیر فروشنده در ایفای تعهدات مذکور در مبایعه­نامه عادی، خریدار را مستحق مطالبه وجه التزام قرارداد می­نماید؛ مگر آن­که ثابت شود طرفین در زمان تنظیم سند رسمی توافق خلافی نموده باشند. ثالثا، تعهد کلی خریداران به پرداخت تمام بدهی­ها به معنی آن است که خریداران ذمه بایع را بریء کرده و خود ایفای تعهدات را بر عهده گرفته­اند؛ مگر آن­که ثابت شود اذن در ایفای تعهد از جانب مدیون (فروشنده) موضوع ماده 267 قانون مدنی داشته­اند.