نظریه مشورتی افراز و تفکیک ملک مشاعی طبق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری‌ها

چکیده نظریه شماره 7/99/1786 مورخ 1400/04/13 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره درخواست افراز و تفکیک ملک مشاعی و سهم شهرداری: طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری‌ها، مالک مشاعی حق درخواست افراز و تفکیک ملک مشاعی را دارد. در نقشه تفکیکی ارائه شده از سوی مالک مشاعی باید برای تمامی قطعات تفکیکی، مقررات شهرسازی رعایت شود؛ در غیر این صورت تفکیک و افراز ممنوع است. همچنین سرانه شوارع و خدمات از هر مالک مشاعی نسبت به سهم خودش قابل وصول است.

استعلام

همان‌گونه که مستحضرید شرط ابتدایی تفکیک و افراز در اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری‌ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، دارا بودن سند شش دانگ است؛ تعمیم این شرط به عملیات افراز بر خلاف نظر مقنن در جهت خروج سهم متقاضی از حالت اشاعه است؛ چرا که اداره ثبت اسناد و املاک و یا محاکم قضایی به درخواست یکی از شرکای مشاعی و در صورت احراز شرایط قانونی و به سبب رعایت تشریفات عملیات افراز از شهرداری‌ها در خصوص شوارع و معابر، حد نصاب تفکیک و اخذ سرانه خدماتی مقرر در اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری‌ها استعلام می‌کنند؛ لذا چنانچه شهرداری در تبعیت از اصلاحیه قانون یادشده نسبت به لحاظ شش دانگ پلاک اقدام کند، باید سرانه خدماتی یعنی معادل 43/75٪ از کل پلاک را منظور و دریافت کند که با توجه به جزئی بودن سهم متقاضی افراز و عدم امکان پرداخت سهم سرانه خدماتی کل پلاک به صورت ملک و یا ارزش ریالی موضوع قانون ابتر و فاقد قابلیت اجرایی می‌شود و در صورت احتساب و دریافت ارزش سهمی سرانه خدماتی از یکی از مالکان مشاعی و تأئید نقشه تفکیکی موجب تفکیک قهری با صدور سند مالکیت باقی‌مانده و نیز عدم وصول حقوق قانونی در باقی‌مانده پلاک می‌شود. بر این اساس، خواهشمند است اعلام فرمایید که در خصوص افراز املاک، آیا شهرداری باید نسبت به دریافت ملک و یا ارزش سرانه خدماتی معادل سهمی مالک متقاضی افراز اقدام کند و یا آن که سرانه خدماتی را از شش دانگ پلاک با لحاظ حقوق قانونی مالکان و شهرداری وصول کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا، مطابق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری‌ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالک مشاعی حق درخواست افراز و تفکیک ملک مشاعی را دارد.

ثانیا، در نقشه تفکیکی ارائه شده از سوی مالک مشاعی باید برای تمامی قطعات تفکیکی، مقررات شهرسازی از جمله حد نصاب مقرر در طرح تفصیلی هر شهر رعایت شود؛ در غیر این صورت تفکیک و افراز ممنوع است.

ثالثا، سرانه شوارع و خدمات مطابق تبصره‌های 3 و 4 ماده مرقوم تا 43 و 75 صدم درصد از هر مالک مشاعی نسبت به سهم خودش قابل وصول است.

مواد قانونی

• ماده 101 قانون شهرداری‌ها