نظریه مشورتی درباره افراز مشاع مجهول‌المالک و دعوای تقسیم در ثبت اسناد و املاک

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/97/2392 مورخ 1397/08/28 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره شرایط افراز و فروش املاک مشاعی با مالک مجهول المالک در دادگاه‌های دادگستری: در پاسخ به استعلام مربوط به درخواست افراز ملک مشاعی که قسمتی از آن مجهول‌المالک است، نظریه مشورتی بر آن است که افراز املاک مشاعی با شرایطی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته، نباید از طریق اداره ثبت انجام پذیرد و این امر در صلاحیت دادگاه‌های دادگستری قرار دارد. چنانچه بخشی از ملک مجهول‌المالک بوده و نیاز به تعیین وکیل یا طرف دعوی خاصی ندارد، دعوی به طرفیت کلیه مالکین مشاع باید مطرح شود. همچنین، اگر ملک مجهول‌المالک از نظر قانون مدنی نیز بلاصاحب محسوب شود، دعوای تقسیم باید به طرفیت دادستان مطرح شود، مگر آن‌که سهم مزبور به ستاد اجرایی فرمان امام (ره) اختصاص یافته باشد که در این صورت، دعوای افراز باید به طرفیت آن ستاد مطرح گردد.

استعلام

در دادخواست تقدیمی خواسته افراز ملک مشاعی و در صورت عدم امکان تقسیم صدور دستور فروش است در صورتی که قسمتی از پلاک ثبتی مجهول المالک ثبتی باشد:

1-در خصوص مجهول المالک ثبتی چه شخصیت حقیقی یا حقوقی دادستان رئیس دادگستری و .. باید در دادخواست مطروحه طرف دعوی قرار گیرد؟ یا خیر نیازی نیست شخصی طرف دعوی قرار گیرد؟

2-به فرض اینکه درخصوص مجهول المالک مدعی العموم سازمان ویا اشخاص دیگری طرف دعوی قرار نگیرد و موضوع سهم مجهول المالک بلا دفاع بماند پس از صدور حکم فروش ملک در زمان اجرا و پس از فروش ملک مورد دعوی وجه نقد قدرالسهم مجهول المالک باید به چه کسی پرداخت شود ضمنا با توجه به اینکه درخصوص قدرالسهم مجهول المالک که در واقع جریان ثبتی ملک موضوع دعوی خاتمه نیافته است اصلا قابلیت رسیدگی را دارد یا خیر؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا-با توجه به این که طبق مدلول ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 افراز املاک مشاع که شش دانگ آنها ثبت شده بوده و جریان ثبتی آنها خاتمه یافته با واحد ثبتی محلی است که ملک در حوزه آن واقع شده است، لذا در فرض سؤال که دو دانگ مشاع از ملک مجهول المالک ثبتی بوده است، افراز آن از صلاحیت اداره ثبت خارج بوده و با توجه به عمومات قانونی و مقررات قانون مدنی و قانون امور حسبی در صلاحیت عام دادگاههای دادگستری است. به علاوه، ملک مجهول المالک از نظر مقررات ثبتی با توجه به ماده 139 قانون ثبت و ماده 51 آیین نامه اجرایی آن ملکی است که در مهلت مقرر قانونی نسبت به آن درخواست ثبت نشده باشد، هرچند مالک آن معلوم و معین باشد که از این حیث مفهوما با مجهول المالک مورد نظر در قانون مدنی متفاوت است و دعوی تقسیم و افراز ملک مزبور باید به طرفیت کلیه مالکین مشاع اقامه شود. زیرا در اثر افراز اجزاء فرضیه مشاع متعلق به سایر شرکاء در قبال اجزاء فرضیه مشاع متعلق به متقاضی افراز به وی تملیک و در حصه اختصاصی او قرار می گیرد.

ثانیا-اگر ملک مجهول المالک ثبتی از نظر مقررات قانون ثبت، از نظرمقررات قانون مدنی نیز مجهول المالک باشد با توجه به قانون راجع به اموال بلاصاحب مصوب 1313 دعوای تقسیم و افراز ملک یاد شده باید به طرفیت دادستان اقامه شود مگر آنکه سهم مزبور در اختیار ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره) قرار گرفته باشد که در این حالت دعوا باید به طرفیت این ستاد اقامه شود.