نظریه مشورتی انحلال معامله ملک

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/1402/1055 مورخ 1402/11/25 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره امکان احیای حق خریدار در صورت انحلال معامله قبلی: استعلام در مورد حالتی است که شخص «الف» ملکی را به شخص «ب» فروخته و سپس شخص «ب» همان ملک را به شخص «ج» منتقل کرده است. اگر پس از انتقال، معامله بین «الف» و «ب» منحل شود و دعوای «ج» برای تنظیم سند رسمی به بطلان مواجه شود، چگونه می‌توان حق «ج» را احیا کرد؟ نظریه مشورتی بر این نکات تأکید دارد که واژه انحلال ممکن است به معنای فسخ، اقاله یا بطلان باشد و براساس نوع انحلال، اثراتی متفاوت بر حقوق خریدار ثالث دارد. در صورت اقاله یا فسخ، حقوق خریدار بر مبنای مواد مربوطه در قانون مدنی حفظ می‌شود و در صورت بطلان به علت مستحق للغیر بودن مبیع، خریدار جاهل مستحق غرامت مربوط به کاهش ارزش ثمن پرداختی خواهد بود. این نظریه بر مبنای آرای وحدت رویه و قوانین مدنی موجود تدوین شده است.

استعلام

شخص الف یک قطعه زمین را به شخص ب واگذار کرده و سپس شخص ب همان ملک خریداری شده را به شخص ج فروخته است. چنانچه پس از معامله و انتقال اخیرالذکر، معامله بین شخص الف و ب منحل و دعوای ج مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی با حکم بطلان مواجه شود، چگونه می توان حق شخص ج را احیاء کرد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

واژه انحلال در استعلام کلی و مبهم است؛ چنانچه مقصود از انحلال قرارداد، فسخ، اقاله و یا بطلان آن باشد، حسب مورد به شرح آتی واجد اثر است:

الف- چنانچه انحلال قرارداد نتیجه اقاله یا فسخ آن باشد از آنجایی که بین اقاله و شرط فسخ، در صورت اعمال توسط ذی حق، از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی این ها موجب انحلال عقد از زمان اقاله یا اعمال حق فسخ است و استرداد عین عوضین در صورت وجود و مثل یا قیمت آن ها در صورت تلف ضروری است و با توجه به حکم مقرر در ماده 454 قانون مدنی مبنی بر این که هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود ... و ماده 455 همان قانون که مقرر می دارد اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد؛ مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد ... و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاک ماده 286 و مواد 287، 363 و364 این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدی به آن صدمه نمی زند؛ مگر این که به طور ضمنی یا صریح برخلاف آن تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحا یا ضمنا برای مدت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشد. رأی وحدت رویه شماره 810 مورخ 4/3/1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور هم ناظر بر مواردی است که در قرارداد بر خلاف قاعده صدرالذکر تصریح شده است.

ب- چنانچه در فرض سؤال مقصود از انحلال، بطلان معامله بین الف و ب به علت مستحق للغیر بودن مبیع باشد، با توجه به آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به فساد بیع (مستحق للغیر بودن مبیع) مستحق دریافت غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن پرداختی است و دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسؤولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است.