رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری درباره ابطال رأی شماره 11886/4/30 مورخ 13/10/1371 هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی
مقدمه:شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته اند، مطابق بند یک ماده 362 قانون مدنی به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و سند نیز حسب منطوق صریح ماده 1286 قانون مدنی بر دو نوع است، رسمی و عادی و ماده 61 قانون مالیات های مستقیم مشعر است بر این که در مواردی که نقل و انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مناط اعتبار می باشد لذا با عنایت به این که منطوق جمله نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی گیرد همان انتقالات عادی، قولنامه، بیع نامه قرارداد فروش است که در قالب عقد بیع مندرج در مواد مربوطه در قانون مدنی صورت می پذیرد، بنابر دلایل ذیل:1
ماده 22 قانون ثبت مؤخر است بر ماده 21 همان قانون در فصل سوم آن قانون ذیل عنوان آثار ثبت بدین مضمون که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود
و مقدمات ثبت نیز همان عقد بیع است در وهله اول که در مورد آپارتمان های در حال احداث ممکن است از تاریخ بیع عادی یا قرارداد خرید و فروش تا تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال سال ها فاصله بیافتد و در برخی موارد که کار الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی به حاکم می کشد، این مدت زمانی بسیار طولانی تر از آن می شود که انتظار می رفت و در عین حال ملک در تصرف مالکانه خریدار و یا به عبارت دیگر مالک سند عادی باشد و هیچ یک از قوانین جاری مملکت به هیچ مرجعی تحمیل هویت مستأجر به مالک را تجویز نکرده است
بنابر صراحت ماده 1286 قانون مدنی سند اعم است از رسمی و عادی و در رأی مزبور ذکر عبارت به طور کلی انتقالات عادی این گونه املاک به لحاظ آن که متضمن قطعیت قانونی نیست، مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع بخش درآمد املاک قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 نمی باشد به صراحت مخالف با ماده 61 فوق الذکر همان قانون است بنا به مراتب ابطال رأی شماره 11886-4/30 مورخ 13/10/1371 هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی مورد استدعا است
نماینده قضایی وزارت امور اقتصادی و دارایی در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره 1020-91 مورخ 26/1/1379 اعلام داشته اند، با امعان نظر به مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن، کلیه معاملات در خصوص عین یا منافع اموال غیرمنقول (در مناطقی که دفاتر اسناد رسمی موجود است) می بایست مراحل ثبت را طی نماید و در غیر این صورت مبایعه نامه مربوطه سند عادی محسوب و تنفیذ آن در خصوص مورد با مرجع قضایی صالحه می باشد و مضافا قانونگذار با تدوین ماده 61 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن و مواردی را که معاملات مذکور در محلی انجام می پذیرد که یا فاقد دفاتر اسناد رسمی است و یا عرفا معاملات بدون ثبت در دفاتر مربوطه صورت می گیرد پیشبینی نموده است
لذا تعمیم ماده قانونی اخیرالذکر در سایر موارد و پذیرش اسناد عادی در انتقال املاکی که دارای سند مالکیت می باشند نه تنها فاقد وجاهت قانونی است بلکه آثار سویی نیز بر آن مترتب است از جمله باعث سوء استفاده مؤدیانی می گردد که با تنظیم مبایعه نامه صوری در معاملات کلان مبادرت به کتمان مبلغ واقعی ثمن معامله نموده و النهایه موجبات عدم امکان تشخیص صحیح مالیات متعلقه را فراهم مینمایند مؤید این مطلب بخشنامه شماره 6490/399/5/30 مورخ 1/3/1370 معاون درآمدهای مالیاتی وقت دایر بر تکلیف حوزه های مالیاتی به مطالبه مالیات مال الاجاره در مدت تصرف خریدار عادی تا زمان انتقال رسمی می باشد بنابراین تقاضای رد شکایت شاکی را دارد
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست حجتالاسلاموالمسلمین درینجفآبادی و با حضور رؤسای شعب بدوی و رؤسا و مستشاران شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رأی مینماید
رای هیات عمومی:با عنایت به مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مشعر بر لزوم ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی و حصر اعتبار اسناد مالکیت و رسمی در ادارات دولتی از جهت تعیین و تشخیص مالک، رأی شماره 11886/4/30 مورخ 13/10/1371 هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی مغایرتی با قانون ندارد
کدمنبع: 5844