نظریه مشورتی مستحق للغیر درآمدن مبیع و غرامت

چکیده نظریه شماره 7/1401/1137 مورخ 1402/03/22 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره توافقات طرفین پیش از صدور رای وحدت رویه 811 هیأت عمومی دیوان عالی کشور: چنانچه احراز شود طرفین بر درصدی از ثمن پرداختی به عنوان غرامت ناشی از مستحق للغیر درآمدن میبع توافق کرده اند، آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مانع از ترتیب اثر دادن به توافقات یادشده نخواهد بود. شایسته ذکر است چنانچه فروشنده نسبت به مستحق للغیر درآمدن مبیع عالم بوده باشد، توافق بر محدود شدن غرامت فرض سؤال با لحاظ ممنوعیت دارا شدن بلاجهت قابلیت ترتیب اثر ندارد و غرامت بر مبنای آراء وحدت رویه یادشده قابل محاسبه است.

استعلام

در برخی مبایعه نامه های عادی به صورت متحدالشکل آمده است که هرگاه معلوم شود مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرایی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی، مستحق للغیر و غصبی بودن، قانونا قابل انتقال به خریدار نبوده است، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن، معادل بیست درصد ثمن را به عنوان خسارت به خریدار بپردازد. با توجه به آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1400/4/1 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، که فروشنده را مکلف نموده است در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع از عهده غرامات وارده از جمله کاهش ارزش ثمن بر آید و بر اساس میزان افزایش قیمت اموالی که از نظر نوع و وصف مشابه مبیع هستند، غرامت محاسبه و مورد حکم قرار می گیرد و نظر به اینکه وجه التزام های مقرر در مبایعه نامه های متحدالشکل نظیر تعیین بیست درصد ثمن مورد معامله با ملاحظه افزایش سرسام آور قیمت آپارتمان ها و کاهش شدید ارزش ثمن برخلاف نظریه موازنه در ارزش عوضین می باشد، خواهشمند است اعلام فرمایید:

اولا، آیا آراء وحدت رویه یادشده به مبایعه نامه های پیش از صدور آن نیز قابل عطف و تسری است؟

ثانیا، در خصوص مبایعه نامه هایی که پیش از رأی وحدت رویه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور تنظیم و توافق شده است که در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، فروشنده درصد مشخصی را به عنوان غرامت پرداخت کند، آیا افزون بر مبلغ مذکور، فروشنده باید از عهده تمامی غرامات وارده نیز برآید؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

رأی وحدت رویه در مقام ارائه تفسیری صحیح از قانون است و نه تأسیس حکم جدید؛ بنابراین، بحث عطف بماسبق شدن یا نشدن رأی وحدت رویه به شرح مذکور در استعلام موضوعا منتفی است. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال، چنانچه احراز شود طرفین بر درصدی از ثمن پرداختی به عنوان غرامت ناشی از مستحق للغیر درآمدن میبع توافق کرده اند، آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مانع از ترتیب اثر دادن به توافقات یادشده نخواهد بود. شایسته ذکر است چنانچه فروشنده نسبت به مستحق للغیر درآمدن مبیع عالم بوده باشد، توافق بر محدود شدن غرامت فرض سؤال با لحاظ ممنوعیت دارا شدن بلاجهت قابلیت ترتیب اثر ندارد و غرامت بر مبنای آراء وحدت رویه یادشده قابل محاسبه است.