نظریه مشورتی در خصوص انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت، ناظر بر قانون روابط موجر و مستأجر

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/1401/729 مورخ 1401/08/10 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بر قراردادهای اجاره بعد از سال 1376 در صورت انتقال سرقفلی: در نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، بحث بر سر این است که آیا در صورتی که مستأجر اولیه مغازه، پیش از تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر در سال 1376، حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را به شخص ثالثی منتقل کرده و قرارداد اجاره جدیدی بین مالک و شخص ثالث منعقد شود، این قرارداد مشمول قانون جدید می‌شود یا خیر. در پاسخ، نظریه بر این است که در این حالت، قرارداد اجاره جدید همچنان تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 باقی می‌ماند و تبدیل به قانون جدید نمی‌شود. مستأجر جدید نیز به تمامی شرایط اجاره مستأجر سابق قیام می‌کند و از تمامی حقوق و تعهدات مرتبط بهره‌مند می‌شود.

استعلام

مستأجر یک باب مغازه که پیش از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال 1378 با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل می کند و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد می شود. با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل الیه در سال 1378، آیا می توان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اولا، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح حق کسب یا پیشه یا تجارت به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد می شود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت می کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار می رود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی می شود، مؤثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار می گیرد.

ثانیا، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است و مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد شده است، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نمی باشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده 19 قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستأجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق دانسته است، مؤید این دیدگاه است.