رسیدگی محاکم دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی
که به ثبت نرسیده
احتراماً به استحضار میرساند، در مورد رسیدگی محاکم دادگستری به دعوی مالکیت نسبت به ملکی که به ثبت نرسیده از شعب دیوانعالی کشور آرای معارض صادر شده و رویههای مختلف اتخاذ گردیده که رسیدگی هیأت عمومی دیوانعالی کشور را برای ایجاد وحدترویه قضایی ایجاب مینماید.
پروندههای مربوطه و آرای صادر از شعب دیوانعالی کشور به این شرح است:
۱ ـ به حکایت پرونده ۱۹ـ۱۵ـ۴۹۷۶ شعبه پانزدهم دیوانعالی کشور آقایان حسین فریدونی و عباس فریبرز و غیره به طرفیت آقایان حسین خیرآبادی و محمد حسنآبادی به خواسته اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین در دادگاه حقوقی یک سبزوار اقامه دعوی نمودهاند و در دادخواست خود نوشتهاند مالک یک قطعه زمین واقع در حسنآباد میباشند. حدود این زمین مشخص است و بیش از ۵۰ سال در آن کشت و زرع شده و اینک که برای اخذ پروانه حفر چاه به اداره آبیاری مراجعه گردیده اداره آبیاری از جهت اینکه زمین مزبور به ثبت نرسیده و پرونده ثبتی و سند مالکیت ندارد از دادن پروانه خودداری و مالکین را برای اثبات مالکیت خود به دادگاه دادگستری هدایت نموده لذا درخواست معاینه و تحقیقات محلی میشود تا با احراز تصرفات مالکانه حکم بر مالکیت خواهانها در قطعه زمین مزبور صادر شود، دادگاه حقوقی یک سبزوار دعوی مالکیت خواهانها را در قطعه زمین مزبور از آن جهت که به ثبت نرسیده قابل رسیدگی ندانسته و قرار عدم استماع دعوی را به شماره ۱۶/۱۶ مورخ ۲۱/۱/۱۳۶۹ صادر کرده است، خواهانها از رأی مزبور درخواست تجدیدنظر نمودهاند و شعبه پانزدهم دیوانعالی کشور پس از رسیدگی رأی شماره ۷۸/۱۵ مورخ ۲۵/۲/۱۳۷۰ را به این شرح صادر نموده است:
«با ملاحظه دادنامه تجدیدنظر خواسته و مبانی آن و محتویات پرونده اعتراضات تجدیدنظرخواهان و موجبات تجدیدنظرخواهی به نحوی نیست که بر ارکان این دادنامه خللی وارد آورد لذا دادنامه تجدیدنظر خواسته بدون اشکال است و این دادنامه به استناد ماده (۱۳) از قانون تشکیل دادگاههای حقوقی ۱ و ۲ و ماده (۱۰) از قانون تعیین موارد تجدیدنظر احکام دادگاهها ابرام میشود.»
۲ ـ برطبق پرونده کلاسه ۶ـ۲۲ـ۵۱۲۴ شعبه ۲۲ دیوانعالی کشور آقایان محمدابراهیم خوشابی و حسن خوشابی به طرفیت آقای علیاکبر حیدری به خاسته اثبات مالکیت خود در یک قطعه زمین برای اخذ پروانه حفر چاه آب در دادگاه حقوقی یک سبزوار اقامه دعوی نموده و نوشتهاند در یک قطعه زمین ملکی خود پروانه حفر چاه آب گرفته و مدت یک سال از آن استفاده کردهاند و به علت کمی آب چاه از اداره آبیاری تقاضای پروانه جدید در محدوده همین زمین داشتهاند ولی خوانده در مورد صدور پروانه جدید به اداره آبیاری اعتراض داده و اداره آبیاری بر اثر این اعتراض خوانده که زمین مزبور را از اراضی احمدآباد و خود را مالک دانسته از صدور پروانه جدید خودداری کرده و خواهانها را برای اثبات مالکیت به دادگاه دادگستری هدایت نموده است لذا رسیدگی به دعوی و اثبات مالکیت خود را در قطعه زمین تقاضا دارند. دادگاه حقوقی یک سبزوار به شرح رأی شماره ۵۱/۴۶۸ مورخ ۲۶/۱۰/۱۳۶۸ به این استدلال که خواسته خواهان اثبات مالکیت مال غیرمنقول میباشد و در اینگونه موارد طبق مقررات باید از طریق اداره ثبت اقدام به ثبت ملک شود و در صورتی که سابقه ثبت داشته و در حدود ملک اختلاف باشد یا اسناد معارض صادر شده باشد از طریق قانون رفع اختلاف گردد دعوی مالکیت خواهانها را در قطعه زمینی که به ثبت نرسیده قابل رسیدگی ندانسته و قرار عدم استماع دعوی را صادر نموده است خواهانها از این قرار تجدیدنظر خواستهاند و شعبه ۲۲ دیوانعالی کشور رأی شماره ۲۲/۱۷۴ مورخ ۲۸/۳/۱۳۶۹ را به این شرح صادر نموده است:
«چون در هر حال بر سر حفر چاه در قسمتی از زمین مورد ادعای خواهانها اختلاف حاصل گردیده و خوانده دعوی به صدور پروانه جهت حفر چاه در محل مزبور اعتراض کرده و نتیجه میان طرفین دعوی در تعیین حدود املاک مجاور اختلاف وجود دارد و از طرف دیگر منعی از رسیدگی دادگاه به نزاع فوق متصور نیست و دادگاه مکلف است که به اختلاف حاصله رسیدگی و اتخاذ تصمیم مقتضی نماید و مجوز نداشتن سند مالکیت نسبت به اصل رقبه از موجبات منع رسیدگی دادگاه به نزاع مذکور نمیباشد و تقاضای ثبت زمین مورد تصرف در موقع خود امری علیحده است فلذا دادنامه تجدیدنظر خواسته به کیفیت مرقوم فاقد وجاهت قانونی است و ضمن نقض قرار صادره پرونده جهت رسیدگی به ماهیت دعوی به دادگاه صادرکننده قرار اعاده میگردد.»
نظریه ـ آرای شعب ۱۵ و ۲۲ دیوانعالی کشور در رسیدگی به دعوی مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده از آن جهت با یکدیگر معارض میباشد که شعبه ۱۵ دیوانعالی کشور در چنین دعوایی قرار عدم استماع دعوی صادره از دادگاه حقوقی را صحیح دانسته و ابرام نموده ولی شعبه ۲۲ دیوانعالی کشور در نظیر مورد قرار عدم استماع دعوی را نقض نموده و عدم ثبت ملک را موضوعی علیحده تشخیص داده است. در رسیدگی به این اختلاف نظر به ماده (۱۱) قانون ثبت که تکلیف متصرفین به عنوان مالکیت را معین کرده و ماده (۱۶) قانون مزبور که برای اشخاص ذیحق تعیین تکلیف نموده و اصل (۱۵۹) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قابل توجه است.
معاون اول قضایی دیوانعالی کشورـ فتحا...یاوری
به تاریخ روز سهشنبه ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ جلسه وحدترویه هیأت عمومی دیوانعالی کشور به ریاست رییس دیوانعالی کشور و با حضور نماینده دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب حقوقی و کیفری دیوانعالی کشور تشکیل گردید.
پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده نماینده دادستان محترم کل کشور مبنی بر: «چون در هر دو پرونده خواسته خواهانها اثبات مالکیت مال غیرمنقول میباشد و طبق مقررات قانون ثبت متصرفین به عنوان مالکیت باید تقاضای ثبت نمایند و چنانچه اعتراض به ثبت یا حدود ملک عنوان شود اداره ثبت پرونده را به دادگاه ارسال میدارد و در این صورت دادگاه وارد رسیدگی میشود و در پروندههای مطرحشده مالکیت خواهانها به ثبت نرسیده لذا مورد در دادگاهها قابل رسیدگی نمیباشد وبه این جهت رأی شعبه ۱۵ دیوانعالی کشور موجه تشخیص و تأیید میشود.» مشاوره نموده و اکثریت بدین شرح رأی دادهاند:
رأی وحدترویه هیأت عمومی دیوانعالی کشور
دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات میباشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران()براین امر تأکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمیباشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند بنابراین رأی شعبه ۲۲دیوانعالی کشور که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص میشود. این رأی برطبق ماده واحده قانون وحدترویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.