تعیین طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری
مقرره مصوب ۱۳۹۲/۰۴/۱۸ معاون اول رئیس جمهور
تعیین طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری
مصوب ۱۳۹۲,۰۴,۱۸
با اصلاحات و الحاقات بعدی
وزیران عضو شورای هماهنگی مناطق آزاد تجاری – صنعتی و ویژه اقتصادی به استناد تبصره (۱) ماده (۱) قانون تشکیل و اداره مناطق ویژه اقتصادی جمهوری اسلامی ایران – مصوب ۱۳۸۴ – و با رعایت تصویبنامه شماره ۱۵۹۱۶۷/ت۴۳۵۰۵ ه مورخ ۱۰/۸/۱۳۸۸ تصویب نمودند:
طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری به شرح پیوست که تأیید شده به مهر دفتر هیئت دولت است، تعیین می شود. این تصویبنامه در تاریخ ۱۱/۴/۱۳۹۲ به تأیید مقام محترم ریاست جمهوری رسیده است. محمدرضا رحیمی
معاون اول رییس جمهور
مطالعات امکان سنجی مالی
طرح ایجاد و توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری
دی ماه ۱۳۹۱
کافرما: شرکت سرمایه گذاری ری
شماره سند: IS SEZ – ۹۱ – ۰۵۴
ویرایش: سوم
تاریخ انتشار: دی ماه ۱۳۹۱
مشاور:مهندسین مشاور سنجش امکان طرح
مدیر پروژه: ادموند میرزا خانینان
نشانی: خیابان سهروردی شمالی، کوچه شهید تقوی، پلاک ۲۲، طبقه ۵، واحد ۸
تلفکس: ۸۸۴۲۷۰۰۶ (۸ خط)
کدپستی:۱۵۶۸۶۱۴۵۳۱ صندوق پستی:۷۸۵۷-۱۵۸۷۵
آدرس وب سایت: www.sat.iran.com
آدرس فایل:z:/sez/reportsirey sez is report -۹۱ – ۱۰ ۰۶ dock فهرست مطالب
-مقدمه
-فصل اول چارچوب مدل
۱-۱ نواحی توسعه ۲
۱-۲ رویکرد پایین به بالا ۴
۱-۳ ورودی ها و خروجی ها مدل ۴
۱-۴ فازبندی پروژه ۵
۱-۵ استراتژی های توسعه ۷
-فصل دوم هزینه های زیربنایی منطقه
۱ هزینه های زیرساخت
۲-۱ هزینه های زیرساخت های اولیه ۹
۲-۲ هزینه های زیرساخت های ثانویه ۱۱
۲-۳ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۱۱
۲-۴ سایر مفروضات ۱۲
-فصل سوم امکانپذیری ناحیه یک ناحیه پردازش صادرات
امکانپذیری ناحیه یک پردازش صادرات
۳-۱ ترکیب کاربری ها ۱۴
۳-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین ۱۵
۳-۳ مفروضات مروبوط به هزینه های ساخت زیربنا ۱۶
۳-۴ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۱۷
۳-۵ مفروضات درآمدی ۱۷
۳-۶ نتایج امکانپذیری ناحیه یک ۱۸
-فصل چهارم امکانپذیری ناحیه دو کاربری های مختلط
امکانپذیری ناحیه دو کاربری های مختلط
۴-۱ ترکیب کاربری ها ۲۱
۴-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین ۲۳
۴-۳ مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا ۲۶
۴-۴ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۲۶
۴-۵ مفروضات درآمدی ۲۶
۴-۶ نتایج امکانپذیری مالی در ناحیه دوم ۲۶
۴-۷ نتایج امکان پذیری مالی در بخش های مختلف ناحیه دوم ۲۸
۴-۷-۱ بخش های تجاری ۲۹
۴-۷-۲ پارک دانش ۲۹
۴-۷-۳ پارک لجسنیک ۳۰
۴-۷-۴ پارک نمادین ۳۱
-فصل پنجم امکانپذیری ناحیه سه پارک تکنولوژی های پیشرفته
امکان پذیری ناحیه سه پارک تکنولوژی های پیشرفته
۵-۱ ترکیب کاربری ها ۳۲
۵-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین ۳۳
۵-۳ مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا ۳۴
۵-۴ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۳۵
۵-۵ مفروضات درآمدی ۳۵
۵-۶ نتایج امکان پذیری ناحیه سوم ۳۶
-فصل ششم: امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو
امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو
۶-۱ ترکیب کاربری ها ۳۹
۶-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
۶-۳ مفروضات مربوط به هزینه های ساخت ۴۰
۶-۴ مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۴۰
۶-۵ مفروضات درآمدی ۴۱
۶-۶ نتایج امکان پذیری ناحیه چهارم ۴۱
-فصل هفتم امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری
امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری
۷-۱ خلاصه یاقته ها ۴۴
۷-۲ تحلیل حساسیت عوامل کلیدی ۴۶
۷-۲-۱ تحلیل حساسیت بر هزینه های زیرساخت ۴۶
۷-۲-۲ تحلیل حساسیت بر فازبندی پروژه ۴۷
-فهرست جداول و اشکال
-جدول ۱-۱: تعیین محدوده نواحی منطقه ۲
-جدول ۱-۲: پیشنهادات درخصوص نحوه واگذاری زمین ها ۷
-جدول ۲-۱:هزینه های زیرساخت های اولیه ۱۰
-جدول ۲-۲:هزینه های زیرساخت های ثانویه ۱۱
-جدول ۲-۳: هزینه های بهره برداری دوران توسعه ۱۱
-جدول ۳-۱:ترکیب کاربری ها در ناحیه یک ۱۴
-جدول ۳-۲:استراتژی های توسعه ناحیه یک ۱۶
-جدول ۳-۳:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه (۱) ۱۶
-جدول ۳-۴: هزینه های احداث ساختمان در ناحیه اول ۱۷
-جدول ۳-۵:مفروضات درآمدی ناحیه اول ۱۸
-جدول ۳-۶: جریان نقدی ناحیه یک ۱۹
-جدول ۳-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک ۲۰
-جدول ۴-۱:ترکیب کاربری ها در ناحیه دو ۲۲
-جدول ۴-۲: استراتژی های توسعه ناحیه دو ۲۳
-جدول ۴-۳:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه دو ۲۴
-جدول ۴-۴:هزینه های احداث ساختمان در ناحیه دو ۲۵
-جدول ۴-۵: مفروضات درآمدی ناحیه دوم ۲۶
-جدول ۴-۶:جریان نقدی ناحیه دو ۲۷
-جدول ۴-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو ۲۸
-جدول ۴-۸:امکان پذیری بخش تجاری ۲۹
-جدول ۴-۹:امکان پذیری پارک دانش ۳۰
-جدول ۴-۱۰: امکان پذیری پارک لجستیک ۳۰
-جدول ۴-۱۱:امکان پذیری پارک نمادین ۳۱
-جدول ۵-۱: ترکیب کاربری ها در ناحیه سه ۳۲
-جدول ۵-۲: استراتژی های توسعه ناحیه سه ۳۳
-جدول ۵-۳:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه ۳ ۳۴
-جدول ۵-۴:هزینه های احداث ساختمان در ناحیه سوم ۳۵
-جدول ۵-۵: مفروضات درآمدی ناحیه سوم ۳۵
-جدول ۵-۶: جریان نقدی ناحیه سوم ۳۷
-جدول۵-۷:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه سه ۳۸
-جدول ۶-۱:هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه چهار ۴۰
-جدول ۶-۲:مفروضات درآمدی ناحیه چهارم ۴۱
-جدول ۶-۳:جریان نقدی ناحیه چهار ۴۲
-جدول ۶-۴:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه چهار ۴۳
-جدول ۷-۱: جریان نقدی منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۵
۷-۲:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۶
۷-۳:سناریوهای مرتبط با تحلیل حساسیت منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۷
-شکل۱-۱:نواحی مختلف منطقه ویژه اقتصادی ری ۳
-شکل ۱-۲:فازبندی پروژه منطقه ویژه اقتصادی ری ۶
-شکل ۲-۱:ویژگی های هر یک از کاربری های منطقه ویژه اقتصادی ری ۱۳ مقدمه
گزارش حاضر به بررسی شرایط مالی طرح ایجاد و توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری می پردازد. در این گزارش تلاش شده است تا براساس طرح جامع تهیه شده برای منطقه، ضمن ارزیابی شرایط مالی هر یک از نواحی چهارگانه تعریف شده برای آن به صورت مستقل، امکان پذیری مالی کل منطقه به صورت یکپارچه نیز مورد سنجش و ارزیابی قرار گیرد؛ به بیان دیگر هدف از بررسی های صورت گرفته در این گزارش، پاسخ به این پرسش است که آیا طرح جامع تهیه شده برای منطقه ویژه اقتصادی ری با توجه به مطالعات صورت گرفته در ارتباط با تقاضای بازار و همچنین رویکردهای مختلف توسعه و بهره برداری به لحاظ مالی و اقتصادی از شرایط مطلوبی برخوردار است؟ در غیر این صورت چه تغییراتی باید در اهداف،راهبردها و پارامترهای طرح جامع به وجود آید تا پروژه به لحاظ مالی و اقتصادی به هدف اصلی خود که همان حداکثرسازی بازده اقتصادی برای خود و سرمایه گذارانش است، نائل آید. در این گزارش ابتدا با تشریح چارچوب مدل ارزیابی مالی طرح به برآورد هزینه های زیرساخت اولیه توسعه منطقه پرداخته خواهد شد، سپس شرایط مالی هر یک از نواحی چهارگانه منطقه به صورت مستقل و کل منطقه به صورت یکپارچه مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و نهایتاً حساسیت مدل مالی نسبت به پارامترهای مؤثر مورد سنجش قرار می گیرد.
فصل اول : چارچوب مدل نواحی توسعه
منطقه ویژه اقتصادی ری، با مساحتی بالغ بر ۱۶۰۰ هکتار، مشتمل بر کاربرهای صنعتی، آموزشی، لجستیک و تجاری می باشد. بر این اساس و به منظور ارزیابی مالی طرح، منطقه به چهار ناحیه به شرح ذیل تقسیم شده است که علاوه بر ارزیابی شرایط مالی پروژه در هریک از چهار ناحیه مذکور، شرایط مالی کل منطقه نیز مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت. جدول ۱-۱ ، تعیین محدوده نواحی منطقه
۱
ناحیه اول
منطقه پردازش صادرات
شرق کریدور نفت و گاز و شمال صخره های سایت
۲
ناحیه دوم
منطقه کاربری های مختلط
غرب کریدور تا ریل راه آهن
۳
ناحیه سوم
پارک تکنولوژی های پیشرفته
جنوب صخره های سایت
۴
ناحیه چهارم
محدوده رزرو
غرب ریل راه آهن تا جاده قدیم قم
ناحیه یک: شامل منطقه پردازش صادرات می باشد. این ناحیه در شرق کریدور سبز مرکزی منطقه و در شمال ارتفاعات حفاظت شده قرار دارد. تمرکز اصلی این ناحیه بر کاربرهای صنعتی و لجستیک می باشد.عمده جریان حمل و نقل در این ناحیه شامل ورود مواد اولیه و خروج کالاهای ساخته شده می باشد.
ناحیه دو: شامل پارک نمادین، زون تجاری، پارک دانش و پارک لجستیک می باشد. این ناحیه در باریکه ای از کریدور عبور خطوط انتقال گاز تا محدوده استقرار خط راه آهن قرار گرفته است و در برگیرنده فعالیت های تجاری منطقه و کاربری های دانش محور می باشد. عمده جریان حمل و نقل در این ناحیه جمعیت انسانی می باشند لذا تراکم جمعیتی ناحیه و همچنین اندازه و شیوه قرارگیری زمین های اختصاص یافته به این ناحیه، به گونه ای طرح ریزی شده که پاسخگوی این گونه ساخت و سازها باشد. همچنین برای پاسخگویی به نیازهای منطقه، این ناحیه در برگیرنده خدمات و نیازهای تجاری نیز می باشد.
ناحیه سه: پارک فناوری های مدرن نامیده شده و جنوب ارتفاعات حفاظت شده قرار می گیرد. برای این ناحیه، به منظور بهره گیری از مجاورت سیستم حمل و نقل ریلی، کاربری های مختلط پیشنهاد شده است.
ناحیه چهار:این ناحیه که در غرب خط راه آهن قرار می گیرد، به عنوان ناحیه رزرو برای توسعه آتی منطقه در نظر گرفته شده و هنگامی که مابقی سایت مورد ساخت و ساز قرار گرفت، کاربری های آن تعیین خواهد شد.
هزینه های توسعه هر ناحیه با توجه به در نظر گرفتن هزینه های زیربنایی اولیه و ثانویه همراه با قیمت زمین، هزینه های واحد ساخت وساز و هزینه های غیرقابل پیش بینی به صورت جداگانه محاسبه شده است.
جریان های درآمدی در سطح هر ناحیه به منظور محاسبه سودآوری هر ناحیه نیز محاسبه شده است. سودآوری هر ناحیه به صورت مجزا قبل از تحلیل کلی صورت پذیرفته است. رویکرد پایین به بالا
در مدل حاضر، جهت محاسبه هزینه ها زیرساختها، از رویکرد پایین به بالا استفاده شده است (در واقع هزینه ها بر پایه آنچه باید ساخته شود محاسبه شده اند نه بر اساس بودجه و توان مالی بالقوه).
فرض شده است که هزینه های زیرساخت اولیه توسط یک توسعه دهنده اصلی (Master Developer) برای کل منطقه ویژه اقتصادی ارائه می شود و سطح ارائه خدمات را تا جایی می رساند که امکان توسعه برای سایر توسعه دهندگان در سطح قطعات زمین وجود داشته و یا واگذاری آن به پیمانکاران جزء امکان پذیر باشد.
هزینه های عمده زیرساخت ها مانند بزرگراهها، تأسیسات زیربنایی و کانال وادی، برای کل منطقه به صورت یکجا محاسبه شده و با توجه به میزان مساحت هر یک از نواحی به آنها تخصیص داده شده است. اقلام کوچک تر مانند پارکینگ های اتومبیل و فضای سبز نیز برای هر یک از نواحی به صورت مجزا محاسبه شده است. ورودی ها و خروجی های مدل
چارچوب مورد استفاده در محاسبه هزینه ها بر اساس ورودی های ذیل شکل گرفته است:
- میزان سطوح زیربنایی هر یک از کاربری ها برای هر ناحیه با توجه به طرح جامع منطقه
- هزینه های زیربنایی و هزینه های مرتبط با آن
- قیمت زمین با توجه به اسناد قیمت معامله شده در سرمایه گذاری ری
- نسبت میزان سرمایه گذاری شرکت سرمایه گذاری ری به میزان وام بانکی
- هزینه های تأمین مالی و (نرخ تنزیل)
- هزینه های بهره برداری اولیه
- مفروضات ارزش گذاری زمین برای انواع زمین های پیشنهادی که منعکس کننده شرایط بازار می باشد.
- فازبندی هر یک از نواحی و زمین های مربوطه
- در نظر گرفتن هزینه های ساخت و قیمت فروش آنها بر اساس هزینه های ساخت و اجاره سالانه یک متر مربع انواع کاربری های مختلف زمین که منعس کننده بازار داخلی است.
چارچوب امکانپذیری مدل نیز خروجی های ذیل را ارائه می دهد:
- سودآوری زیان دهی ناخالص هر یک از نواحی؛ این شاخص از تفاضل هزینه های ناخالص و درآمدهای ناخالص با توجه به چرخه عمر پروژه محاسبه می شود.
- ارزش خالص فعلی هر یک از نواحی پروژه: ارزش تنزیل شده خالص هزینه ها در چرخه عمر پروژه.
بازگشت ناخالص: سود ناخالص بوده که به صورت درصدی از کل هزینه ها عنوان می گردد.
- بازگشت خالص: سود تنزیل شدهمی باشد که به صورت درصدی از کل هزینه های تنزیل شده بیان می شود. فازبندی پروژه
استراتژی فازبندی برای منطقه ویژه اقتصادی ری با توجه به چشم انداز و اهداف تعیین شده منطقه و نیازمندی های تحقق آنها و به منظور حداکثرسازی (پیشینه کردن) بازگشت برای شرکت سرمایه گذاری ری و شرکاء تجاری آن صورت پذیرفته است.
این استراتژی به تحقق دو هدف عملیاتی ذیل برای توسعه منطقه منجر خواهد شد:
۱ – حداکثر سازی (پیشینه کردن) ارزش زمین و فضاهای ساخته شده.
۲ – افزایش کارایی هزینه های زیربنایی صورت گرفته جهت ارائه امکان توسعه زمین و فضاهای ساخته شده. استراتژی های توسعه
رویکردهای مختلفی برای توسعه سایت منطقه ویژه اقتصادی ری توسط شرکت سرمایه گذاری ری وجود دارد. اما رویکرد انتخاب شده، متناسب با ظرفیت شرکت سرمایه گذاری ری و با توجه به توسعه بلند مدت سایت می باشد.
به طور کلی سه رویکرد ممکن برای توسعه سایت منطقه ویژه اقتصادی ری وجود دارد که می تواند مورد استفاده قرار گیرد. که در عمل با توجه به تقاضای بازار و تجربیات نمونه های موفق ترکیبی از سه رویکرد مذکور مدنظر قرار گرفته است؛ هرچند رویکرد اصلی در توسعه و بهره برداری از منطقه، رویکرد آماده سازی زمین برای واگذاری می باشد اما در برخی از کاربری ها لازم است تا توسعه دهنده اصلی علاوه بر آماده سازی اراضی، فضاها و ساختمان هایی را نیز بسازد و جهت فروش، اجاره و یا حتی بهره برداری خود عرضه نماید. جدول ۱-۲ : پیشنهادات در خصوص نحوه واگذاری زمین ها
۱
آماده سازی زمین برای واگذاری (فروش)
√
√
√
√
-
-
-
فروشنده زمین
۲
آماده سازی زیربناها برای فروش
√
√
√
-
√
√
-
مدیریت کوتاه مدت و فروش بلندمدت
۳
اجاره بلند مدت (رهن) سطوح قابل استفاده
√
√
√
-
√
-
√
مدیریت بلند مدت مستغلات
رویکرد اول آماده سازی زمین برای واگذاری فروش
یکی از رویکردهای معمول که توسط توسعه دهندگان اصلی مورد استفاده قرار می گیرد، آماده سازی زمین و سایت و تجهیز آن به میزانی می باشد که بتوانند زمین ها را به توسعه دهندگان دیگر واگذار (فروش) نموده و پیمانکاران دیگر بتوانند آن را ساخته و مورد بهره برداری قرار دهند.
در این رویکرد شرکت سرمایه گذاری ری مسؤولیت ارائه خدمات و آماده سازی سایت و تأمین زیرساخت ها را به عهده گرفته و از طریق فروش / واگذاری زمین ها بازده سرمایه گذاری های خود را تأمین خواهد نمود. در این رویکرد، مشارکت در ایجاد زیربناها مدنظر نمی باشد.
رویکرد دوم آماده سازی زیربناها برای فروش
این رویکرد یک قدم فراتر رفته و با احداث ساختمان ها و تسهیلات سایت، زیربناها را برای فروش آماده می نماید. در این رویکرد امکان عرضه براساس نیازهای بازار صورت می پذیرد. در کوتاه مدت شرکت سرمایه گذاری ری پورتفولیویی از املاک و مستغلات را هدایت نموده و در میان مدت این تسهیلات به شرکت ها و کسب و کارها فروخته می شود.
رویکرد سوم اجاره بلندمدت رهن سطوح قابل استفاده ساخته شده
این رویکرد شباهت زیادی به رویکرد دوم داشته با این تفاوت که در بلندمدت شرکت سرمایه گذاری ری مدیریت املاک و مستغلات را برعهده گرفته و آنها را نمی فروشد. در این رویکرد دانش و مهارت مدیریت شرکت سرمایه گذاری ری در زمین مدیریت املاک و مستغلات به کار گرفته می شود.
فصل دوم : هزینه های زیربنایی منطقه
زیرساختهای مورد نیاز منطقه به دو گروه طبقه بندی شده اند. زیرساخت های اولیه و زیرساخت های ثانویه
- زیر ساختهای اولیه: اقلامی هستند که برای آماده سازی و توسعه کل سایت مورد نیاز می باشند. این اقلام عمدتاً از ابتدای توسعه منطقه مورد نیاز بوده و عموماً کل سطوح منطقه را در برمی گیرند و بخش عمده ای از هزینه های کل سرمایه گذاری را به خود اختصاص خواهند داد.
- زیرساخت های ثانویه: به اقلامی اطلاق می گردد که برای توسعه هر یک از قطعات زمین به صورت مجزا مورد نیاز باشد و قطعه زمین را به زیرساخت های عمومی وصل می نماید. این زیرساختت ها عموماً در مراحل بعدی توسعه، زمانی که طرح های تفصیلی زمین آماده می گردد، تأمین و ارائه خواهد شد.
هزینه های سرمایه گذاری در زیرساخت های اولیه برای تمام سطوح منطقه ویژه اقتصادی ری به طور کلی محاسبه شده و بر اساس وسعت نواحی چهارگانه در نظر گرفته شده، به هر یک از آنها تخصیص داده شده است. هزینه های زیرساخت های ثانویه نیز برای هر یک از نواحی به طور جداگانه محاسبه شده است. هزینه های زیرساخت های اولیه
-جدول ۲-۱ هزینه های سرمایه گذاری موردنیاز برای تأمین زیرساخت های اولیه منطقه ویژه اقتصادی ری را نشان می دهد. این هزینه ها بر اساس هزینه های واحد ساخت و ساز محاسبه شده اند و مبنای محاسبه مقادیر آن حجم کار برآورده شده بر مبنای طرح جامع می باشد. جدول ۲-۱ : هزینه های زیرساخت های اولیه
آماده سازی سایت
۹۳،۱۰۲،۰۰۰
خیابان های اصلی
۴۸،۷۸۸،۲۵۰
پل ها
۳،۸۹۷،۰۰۰
روشنایی خیابان ها
۷،۳۶۴،۲۵۰
فاضلاب (شبکه اصلی و تصفیه خانه)
۱۸،۴۲۰،۷۵۰
شبکه جمع آوری آب های سطحی
۲۱،۴۹۱،۲۵۰
آب آشامیدنی (شبکه اصلی)
۱۱،۱۷۸،۷۵۰
آب آبیاری (شبکه اصلی)
۳،۵۷۸،۲۵۰
گاز (شبکه اصلی و ایستگاهها)
۱۱،۱۱۶،۵۰۰
داکت کشی مخابرات (شبکه اصلی)
۹،۹۳۳،۰۰۰
مخابرات (مرکز ICT)
۸،۲۸۹،۷۵۰
برق (شبکه ۶۳ کیلو ولت)
۲۳۸،۱۷۳،۰۰۰
برق (شبکه ۲۰ کیلو ولت داخلی)
۹۵،۱۳۱،۰۰۰
تأسیسات (شامل تصفیه خانه آب و ...)
۱۴۹،۲۱۳،۲۵۰
محوطه سازی و فضای سبز
۳۶،۶۶۹،۰۰۰
هزینه های سرمایه گذاری زیرساختهای اولیه
۷۵۶،۳۴۶،۰۰۰
هزینه های پیش بینی نشده (۱۵ درصد کل هزینه های سرمایه گذاری)
۱۰۹،۶۷۰،۱۷۰
هزینه های کل سرمایه گذاری زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های پیش بینی نشده)
۸۶۶،۰۱۸،۱۷۰
این هزینه ها با توجه به قیمت گذاری اقلام توسط یک پیمانکار که هم در ایران و هم در امارات متحده عربی مشغول فعالیت می باشد، مورد بازبینی قرار گرفته است. در این فرآیند هزینه واحد برای اکثر اقلام هزینه ای به گونه ای است که هزینه ساخت در ایران ۲۵% کمتر از هزینه ساخت و ساز در امارات متحده عربی می باشد.
همانگونه که از جدول ۲-۱ مشخص است هزینه های زیرساخت اولیه برای توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری بالغ بر ۸۶۶ میلیون دلار برآورد شده است (این رقم با در نظر گرفتن ۱۵% به عنوان هزینه های پیش بینی نشده محاسبه شده است).
هزینه های زیرساخت های ثانویه
-جدول ۲-۲ هزینه های سرمایه گذاری زیرساخت های ثانویه را برای توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری در هر یک از نواحی ۴ گانه نشان می دهد. جدول ۲-۲ :هزینه های زیرساخت های ثانویه
ناحیه یک
۸۶،۸۱۵،۴۶۹
ناحیه دو
۹۲،۲۷۸،۰۱۰
ناحیه سه
۴۰،۳۲۹،۵۷۳
ناحیه چهار
۱۹،۸۳۳،۳۸۱
هزینه های کل سرمایه گذاری زیرساخت های ثانویه
۲۳۹،۲۵۶،۴۳۲
کل هزینه های ثانویه برای توسعه مناطق قریب به ۲۴۰ میلیون دلار برآورد شده است. این هزینه ها شامل جاده های محلی،کابل کشی، لوله کشی و کلیه تجهیزات برای اتصال به شبکه های اصلی زیرساخت می باشد. مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه
با توجه به ماهیت متفاوت هر یک از رویکردهای سه گانه مرتبط با استراتژی های توسعه و بهره برداری منطقه، نرخ های متفاوتی برای محاسبه هزینه های بهره برداری دوران توسعه در هر یک از سه رویکرد مذکور مدنظر قرار گرفته است که در صدی از درآمدهای فروش در هر یک از رویکردها می باشد.
به عنوان مثال هزینه های بهره برداری دوران توسعه در رویکرد اول معادل درصد از درآمد فروش قطعات زمین آماده سازی شده در هر سال می باشد. جدول ۲-۳ : هزینه های بهره برداری دوران توسعه
رویکرد اول
رویکرد دوم
رویکرد سوم
کل
۴ درصد درآمد فروش
۶ درصد درآمد فروش
۹ درصد درآمد فروش
هزینه های بهره برداری شامل اقلام ذیل می باشد:
- هزینه هی بازاریابی برای فروش.
- هزینه های حقوقی برای توسعه زمین و فروش املاک و مستغلات آن.
- کمیسیون های فروش برای املاک و مستغلات.
- کمیسیون های اجاره برای آژانس های املاک و مستغلات.
هزینه نگهداری املاک و مستغلات که توصیه شده شرکت سرمایه گذاری ری آن را به عهده گیرد.
درخصوص هزینه های مرتبط به مالیات ها بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، ۵% ارزش معاملاتی زمین به عنوان مالیات بر انتقال املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است. سایر مفرضات
به غیر از موارد محاسبه شده، پروژه با هزینه های دیگری که به صورت هزینه های جانبی شناخته می شوند، روبرو خواهد بود که شامل هزینه های توسعه، ریسک احتمالی، سود پیمانکاری، هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیرات و همچنین هزینه های تأمین مالی می باشد برای محاسبه هزینه های مذکور مفروضات ذیل مورد استفاده قرار گرفته است:
- هزینه های پیش بینی نشده: ۵/۱۴% هزینه ثابت سرمایه گذاری
- هزینه های قانونی: ۵/۲% هزینه ثابت سرمایه گذاری
- سود پیمانکاری: ۵/۱۶% هزینه ثابت سرمایه گذاری
-هزینه های نگهداری: ۲% هزینه ثابت سرمایه گذاری
- هزینه های تأمین مالی: ۲۰% سالانه
همانگونه کمه پیشتر عنوان گردید، جهت بررسی امکانپذیری مالی پروژه، منطقه ویژه اقتصادی ری به ۴ ناحیه مختلف تقسیم شده که هر یک از این نواحی دارای کاربری های متعددی می باشند. شکل ۲-۱ ویژگی های هر یک از کاربری های منطقه را نشان می دهد. فصل سوم : امکان پذیری ناحیه یک (ناحیه پردازش صادرات)
در این بخش با استفاده از هزینه های زیر ساخت اولیه کل سایت، هزینه های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه های زیرساخت های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس ونوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه یک یعنی ناحیه پردازش صارات، مورد آزمون قرار می گیرد. ۳ -۱ ترکیب کاربری ها
ارزیابی مالی طرح در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آنها در طرح جامع صورت می پذیرد. این پارامترها برای ناحیه یک در جدول ۳-۱ ارائه شده است. جدول ۳-۱ : ترکیب کاربری ها در ناحیه یک
پارک کسب و کار
۷
صنایع سبک عمومی
۲۴۶
لجسنیک
۷۹
مسجد
۱
مهندسی دقیق
۳۴
تحقیق و توسعه
۷
کلینیک
۱
ناحیه یک، دارای ترکیب متعادلی از کاربری ها بوده، به ویژه اینکه وجود مسجد جامع و کلینیک، نشانگر یک رویکرد مهم توسعه محور جهت ایجاد تناسب در سایت می باشد.
ناحیه مذکور، با ۳۴ درصد از کل مساحت منطقه، سهم مهمی از زمین های ناخالص قابل توسعه را در سایت منطقه ویژه اقتصادی ری دارا می باشد. به ویژه از ۳۷۶ هکتار اراضی ناخالص قابل توسعه ناحیه یک ۳۳۹ هکتار آن به صورت زمین های خالص قابل توسعه می باشند.
-جدول ۳-۲ استراتژی های پیشنهادی توسعه را براساس کاربری ها برای ناحیه یک ارائه می نماید. جدول ۳-۲ :استراتژی های توسعه ناحیه یک
پارک کسب و کار
۶،۶۲
-
۱۴،۷۱۲
صنایع سبک عمومی
۲۲۱،۴۶
-
-
لجستیکی
۷۱،۰۹
-
-
مسجد
۱،۲۴
۳،۴۳۹
-
مهندسی دقیق
۳۰،۶۶
-
-
تحقیق و توسعه
۶،۶۲
-
۶،۶۲۱
کلینیک
۰،۸۵
۴،۷۲۵
-
مساحت ناخالص کل
۳۳۸،۵۳
۸،۱۶۴
۲۱،۳۳۴
استراتژی های توسعه در این ناحیه به این شکل است که بخش عمده ای از اراضی ناحیه پس از آماده سازی و انجام هزینه های اولیه و ثانویه زیربنایی به فروش می رسند (رویکرد اول)، مسجد و کلینیک توسط توسعه دهنده اصلی احداث می شوند (رویکرد دوم)، البته درآمدی از بابت این دو کاربری در مدل لحاظ نگردیده است و به عنوان خدمات عمومی منطقه تلقی خواهند شد و نهایتاً برخی از فضاهای کسب و کار و خدمات مرتبط و تحقیق و توسعه توسط توسعه دهنده اصلی ایجاد و به اجاره گذاشته می شوند (رویکرد سوم)، مجموعه زیربنایی که در رویکرد سوم توسط توسعه دهنده اصلی در این ناحیه ساخته خواهد شد و اجاره داده می شود معادل ۲۱۳۳۴ مترمربع می باشد. ۳ -۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می باشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، با توجه به ترکیب کاربری ها و مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است.
سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه یک از کل هزینه های اولیه منطقه، براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، ۲۳۶ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای کل اراضی منطقه ویژه اقتصادی ری تقریباً ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین نیز در ناحیه یک معادل ۵۶۴،۲۲۳ دلار می باشد.
هزینه زیرساخت های ثانویه یک که شامل زیرساخت های محلی ازقبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط باتوسعه و منظرسازی قطعات زمین می باشد، ۸۷ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تأمین مالی می باشد.در جدول ۳-۳ جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه یک ارائه شده است. جدول ۳-۳ :هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه (۱)
هزینه تملک زمین
۳۴% از کل هزینه تملک اراضی منطقه
۵۶۴،۲۲۳
هزینه زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های مالی و پیش بینی نشده)
۲۷% از کل هزینه های زیرساخت های اولیه منطقه
۲۸۱،۲۴۴،۶۶۶
هزینه زیرساخت های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه های مالی و سایر هزینه ها)
-
۸۶،۸۱۵،۴۶۹
سایر هزینه ها
هزینه های پیش بینی نشده
۵/۱۴% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۱۲،۶۷۰،۰۵۵
هزینه های قانونی
۲۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۲،۱۸۴،۴۹۲
سود پیمانکاری
۵/۱۶، از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۱۴،۴۱۷،۶۴۹
هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی
۲% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۱،۷۴۷،۵۹۴
تأمین مالی
۹۵% از کل هزینه های زیر ساخت های ثانویه و تملک زمین
۱۱۲،۴۷۹،۵۰۸
هزینه تأمین مالی
سالانه ۲۰%
۲۲،۴۹۵،۹۰۲
کل هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه (۱)
۴۲۲،۱۴۰،۰۴۹
مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا
همانگونه که پیشتر عنوان شد برخی از کاربری ها در ناحیه یک (مسجد، کلینیک، فضاهای کسب و کار و خدمات مرتبط و تحقیق و توسعه) توسط توسعه دهنده اصلی ساخته می شود که برخی از آنها مانند مسجد و کلینیک فاقد درآمد و برخی نیز مانند فضاهای کسب و کار از طریق فروش یا اجاره دارای درآمد می باشند.
در جدول ۳-۴، هزینه های مربوط به ساخت و ساز کاربری های فوق نشان داده شده است. در جدول مذکور هزینه واحد ساخت زیربنا برای هر یک از کاربری ها از طریق تحقیقات بازار۱ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافاصل منطقه (استان تهران) به دست آمده است.
این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری نیز می باشند. نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای عادی مانند کلینیک به ازای هر مترمربع ۳۷۵ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند مجتمع های تجاری ۹۵۰ دلار به ازای هر مترمربع می باشد. براین اساس کل هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه یک معادل ۲۱،۷۰۹،۸۵۲ دلار برآورده شده است. جدول ۳-۴ : هزینه های احداث ساختمان در ناحیه اول
پارک کسب و کار
۱۴۷۱۲
۸۵۰
صنایع سبک عمومی
-
۴۵۰
لجستیکی
-
۴۵۰
مسجد
۳۴۳۹
۳۷۵
مهندسی دقیق
-
۵۵۰
تحقیق و توسعه
۶۶۲۱
۶۸۰
کلینیک
۴۷۲۵
۳۷۳
مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه
هزینه های بهره برداری دوران توسعه برای ناحیه یک در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده در جدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدی
مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه می باشد. برآوردهای مربوط به ناحیه یک، در جدول ۳-۵ به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر گرفتن درآمد برای کاربری های مسجد و کلینیک در تحلیل مذکور می باشد. جدول ۳-۵ : مفروضات درآمدی ناحیه اول
پارک کسب کار
۳،۸۱۰،۰۰۰
۵۳۷۵
۴۵۵
صنایع سبک عمومی
۱،۹۰۰،۰۰۰
۱۱۵۰
۱۰۰
لجستیکی
۲،۲۰۰،۰۰۰
۱۳۰۰
۱۱۰
مهندس اندازه گیری دقیق
۲،۶۰۰،۰۰۰
۱۴۵۰
۱۲۰
تحقیق و توسعه
۳،۳۰۰،۰۰۰
۲۳۰۰
۲۰۰
نتایج امکان پذیری ناحیه یک
مدل جریان نقدی به تفصیل و براساااس مفروضات اشاره شده فوق و فازبندی پیشنهادی کاربری ها، تدوین شده است. جریان نقدی ناحیه یک منطقه در جدول ۳-۶ ارائه شده است. جدول ۳-۶ جریان نقدی ناحیه یک
[....]
سال ۱
سال ۲
سال ۳
سال ۴
سال ۵
سال ۶
سال ۷
سال ۸
سال ۹
سال ۱۰
سال ۱۱
سال ۱۲
سال ۱۳
سال ۱۴
سال ۱۵
سال ۱۶
سال ۱۷
سال ۱۸
سال ۱۹
سال ۲۰
ارزیابی شرایط مالی در ناحیه یک براساس جریان های نقدی آن در یک دوره زمانی ۲۰ ساله نشان می دهد این ناحیه مستقل از سایر نواحی منطقه از شرایط مال ی مطلوبی به لحاظ مالی برخوردار است. به نحوی که نرخ بازده داخلی جریان های نقدی در این ناحیه معادل ۳۴ درصد می باشد و با استناد به جریان های نقدی تجمعی، سرمایه گذاری صورت گرفته جهت توسعه این ناحیه پس از گذشت سه سال باز خواهد گشت و ناحیه از سال چهارم به بعد به سودآوری خواهد رسید. متوسط نرخ سودآوری (بازده سرمایه گذاری)۲ ناحیه براساس جریانهای نقدی تنزیل شده آن معادل ۳۲ درصد برآورد شده است. در جدول ۳-۷، خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک ارائه شده است. جدول ۳-۷ : خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک
سرمایه گذاری ناخالص (شامل وام بانکی)
۴۷۹،۱۸۳،۰۰۶
درآمد ناخالص
۷۸۶،۳۹۳،۷۹۲
سود یا زیان ناخالص
۳۰۷،۲۱۰،۷۸۷
ارزش فعلی هزینه ها
۲۵۰،۰۴۷،۶۱۳
ارزش فعلی دریافتی ها
۳۲۹،۰۷۶،۳۹۵
جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV)
۷۹،۰۲۸،۷۸۱
بازگشت ناخالص سرمایه گذاری
۶۴%
بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری
۳۲%
نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR)
۳۷%
دوره بازگشت سرمایه (PBP)
۴ سال
فصل چهارم امکان پذیری ناحیه دو کاربری های مختلط
در این بخش با استفاده از هزینه های زیرساخت اولیه کل سایت، هزینه های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه های زیرساخت های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه دو یعنی ناحیه کاربری های مختلط، مورد آزمون قرار می گیرد. این ناحیه با ترکیبی از کاربری های مختلف خود به چهار بخش تقسیم می شود:
۱ – بخش تجاری
۲ – پارک دانش
۳ – پارک لجستیک
۴ – پارک نمادین
شایان ذکر است که علاوه بر ارزیابی مالی ناحیه ۲ به صورت کلی، امکان پذیری مالی برای هر یک از بخش های فوق نیز به طور جداگانه انجام شده است. ترکیب کاربری ها
ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می پذیرد. این پارامترها برای ناحیه دو در جدول ۴-۱ ارائه شده است. جدول ۴-۱ : ترکیب کاربری ها در ناحیه دو
پارک کسب و کار
۷۸
مسجد
۲
صنایع دارویی
۲۱
پارک انرژی های پاک
۳۸
آموزشی
۱۷
تحقیق و توسعه
۴۸
لجستیک
۱۳۴
صنایع غذایی و دارویی
۳۸
مهندسی دقیق
۲۳
ناحیه دو، دارای بالاترین حد تنوع کاربری ها می باشد، ناحیه مذکور، با ۳۶ درصد ازکل مساحت موجود، بالاترین سهم از زمین های ناخالص قاب توسعه را در سایت منطقه ویژه اقتصادی ری به خود اختصاص داده است. از ۳۹۹ هکتار کل زمین های ناخالص قابل توسعه ناحیه دو، ۳۵۹ هکتار آن به صورت زمین های خالص قابل توسعه می باشند.
-جدول ۴-۲ استراتژی های پیشنهادی توسعه را به تفکیک هر یک از کاربری ها برای ناحیه دو ارائه می نماید. جدول ۴-۲ : استراتژی های توسعه ناحیه دو
پارک کسب و کار
۷۰،۶۴
۹۲۰۲
۲۵۷۵۳
مسجد
۱،۶۲
۴۵۰۸
-
صنایع دارویی
۱۸،۸۳
-
-
پارک انرژی های پاک
۳۴،۵۸
-
-
آموزشی
۱۵،۵۸
-
-
تحقیق و توسعه
۴۳،۰۰
-
-
لجستیک
۱۲۰،۴۰
-
-
صنایع غذایی و دارویی
۳۴،۵۰
-
-
مهندسی دقیق
۲۰،۵۰
-
-
مساحت ناخالص کل
۳۵۹،۴۰
۱۳۷۱۰
۲۵۷۵۳
استراتژی های توسعه در این ناحیه نیز همانند ناحیه اول بر آماده سازی اراضی و فروش قطعات استوار است. با این حال علاوه بر مسجد که توسط توسعه دهنده اصلی ساخته می شود و درآمدی برای آن لحاظ نگردیده است، فضاهایی نیز در پارک کسب و کار و خدمات مرتبط توسط توسعه دهنده اصلی ساخته می شود که یا به فروش می رسند و یا بخشی از آن به صورت سالانه به متقاضیان اجاره داده می شود.
به طور کلی علاوه بر انجام هزینه های اولیه و ثانویه جهت آماده سازی اراضی، معادل ۳۹۴۶۳ مترمربع زیربنا نیز توسط توسعه دهنده اصلی ایجاد خواهد شد. ۴ -۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می باشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، باتوجه به ترکیب کاربری ها و مساحت زمین هریک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است.
سهم هزینه های اولیه مرتبط با توجه دو از کل هزینه های اولیه منطقه، براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، ۳۴۱ میلیون دلار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه دو معادل ۵۹۹،۰۰۴ دلار می باشد.
هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه دو که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظرسازی قطعات زمین می باشد، ۹۲ میلیون دلار برآورده شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تأمین مالی می باشد. در جدول ۴-۳ جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه دو نشان داده شده است. جدول ۴-۳ : هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه دو
هزینه تملک زمین
۳۶% از کل هزینه تملک اراضی منطقه
۵۹۹،۰۰۴
هزینه زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های مالی و پیش بینی نشده)
۳۹% از کل هزینه های زیرساخت های اولیه منطقه
۴۰۵،۹۵۷،۲۶۴
هزینه زیرساخت های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه های مالی و سایر هزینه ها
-
۹۲،۲۷۸،۰۱۰
سایر هزینه ها
هزینه های پیش بینی نشده
۵/۱۴% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۱۳،۴۶۷،۱۶۷
هزینه های قانونی
۵/۲% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۲،۳۲۱،۹۲۵
سود پیمانکاری
۵/۱۶% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۱۵،۳۲۴،۷۰۷
هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی
۲% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۱،۸۵۷،۵۴۰
هزینه های زیرساخت ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه ها)
-
۱۲۵،۸۴۸،۳۵۳
تأمین مالی
۹۵% از کل هزینه های زیرساخت های ثانویه و تملک زمین
۱۱۹،۵۵۵،۹۳۵
هزینه تأمین مالی
سالانه ۲۰%
۲۳،۹۱۱،۱۸۷
کل هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه (۲)
۵۵۵،۷۱۶،۸۰۴
مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا
با احداث مسجد و ساختمان هایی در مرکز خرده فروشی و پارک کسب و کار، ۳۹۴۶۳ مترمربع زیربنا توسط توسعه دهنده اصلی در بخش تجاری ناحیه دو ایجاد خواهد شد که به غیر از مسجد که فاقد درآمد برای منطقه می باشد سایر فضاهای احداث شده از طریق فروش یا اجاره دارای درآمد می باشند.
در جدول ۴-۴، هزینه های مربوط به احداث ساختمان در کاربری های فوق ارائه گردیده است. در جدول مذکور هزینه واحد ساخت زیربنا از طریق تحقیقات بازار۳ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافاصل منطقه (استان تهران) به دست آمده است.
این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری نیز می باشند.نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای مادی مانند لجستیک به ازای هر مترمربع ۴۵۰ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند مجتمع های تجاری ۹۵۰ دلار به ازای هر مترمربع می باشد. براین اساس کل هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه دو منطقه معادل ۳۶،۵۲۳،۴۶۴ دلار برآورد شده است. جدول ۴-۴ : هزینه های احداث ساختمان در ناحیه دوم
صنایع دارویی
-
۵۵۰
آموزشی
-
۶۸۰
صنایع غذایی و دارویی
-
۵۵۰
لجستیک
-
۴۵۰
تحقیق و توسعه
-
۶۸۰
پارک کسب و کار
۳۴۹۵۵
۸۴۵
پارک انرژی های پاک
-
۵۵۰
مهندسی دقیق
-
۵۵۰
مسجد
۴۵۰۸
۹۷۵
هزینه های بهره برداری دوران توسعه برای ناحیه دو در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده در جدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدی
مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافاصل تهران می باشد. برآوردهای مربوط به ناحیه دو، در جدول ۴-۵ به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر گرفتن درآمد برای کاربری مسجد در تحلیل مذکور می باشد. جدول ۴-۵ : مفروضات درآمدی ناحیه دوم
صنایع دارویی
۲،۴۶۰،۰۰۰
۱۴۵۰
۱۲۰
آموزشی
۲،۴۷۵،۰۰۰
۲۳۰۰
۲۰۰
صنایع غذایی و دارویی
۲،۲۰۰،۰۰۰
۱۴۵۰
۱۲۰
لجستیک
۲،۲۰۰،۰۰۰
۱۳۰۰
۱۱۰
تحقیق و توسعه
۳،۳۰۰،۰۰۰
۲۳۰۰
۲۰۰
پارک کسب و کار
۳،۴۸۰،۰۰۰
۶۲۱۰
۵۲۵
پارک انرژی های پاک
۲،۴۶۰،۰۰۰
۱۲۵۰
۱۱۰
مهندسی دقیق
۲،۶۰۰،۰۰۰
۱۴۵۰
۱۲۰
نتایج امکانپذیری مالی در ناحیه دوم
ارزیابی شرایط مالی پروژه در ناحیه دوم منطقه (ناحیه کاربری های مختلط) بر پایه جریان های نقدی آن (جدول ۴-۶) در یک دوره زمانی ۲۰ ساله صورت گرفته است. جدول ۴-۶ : جریان نقدی ناحیه دو
[....]
سال ۱
سال ۲
سال ۳
سال ۴
سال ۵
سال ۶
سال ۷
سال ۸
سال ۹
سال ۱۰
سال ۱۱
سال ۱۲
سال ۱۳
سال ۱۴
سال ۱۵
سال ۱۶
سال ۱۷
سال ۱۸
سال ۱۹
سال ۲۰
ناحیه مذکور مستقل از سایر نواحی منطقه به دلیل برخورداری از تنوع کاربری و عملکردها از بهترین شرایط مالی در بین سایر نواحی منطقه برخوردار است، به نحوی که نرخ بازده داخلی جریان های نقدی در این ناحیه معادل ۴۱% می باشد و با استناد به جریان های نقدی تجمعی، سرمایه گذاری صورت گرفته جهت توسعه این ناحیه که از سال دهم آغاز می گردد پس از گذشت ۴ سال باز خواهد گشت و ناحیه از سال پنجم به سودآوری خواهد رسید. متوسط نرخ سودآوری ناحیه (نرخ بازده سرمایه گذاری) براساس جریان های نقدی تنزیل شده آن، ۳۷ درصد برآورد شده است. در جدول ۴-۷ خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو ارائه گردیده است. جدول ۴-۷ : خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو
سرمایه گذاری ناخالص (شامل وام بانکی)
۶۴۳،۷۲۹،۷۸۸
درآمد ناخالص
۱،۱۰۱،۴۸۲،۴۳۳
سود یا زیان نا خالص
۴۵۷،۷۵۲،۶۴۶
ارزش فعلی هزینه ها
۱۰۸،۹۷۰،۳۶۹
ارزش فعلی دریافتی ها
۱۴۹،۲۸۱،۹۳۱
جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV)
۴۰،۳۱۱،۵۶۲
بازگشت ناخالص سرمایه گذاری
۷۱%
بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری
۳۷%
نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR)
۴۱%
دوره بازگشت سرمایه (PEP)
۵ سال
نتایج امکان پذیری مالی در بخش های مختلف ناحیه دو
آنچه تا اینجا در این بخش بدان پرداخت شد، شرایط مالی ناحیه دو به صورت کلی بود. اما همانگونه که گفته شد، ناحیه دو به دلیل زیاد کاربری های آن، خود به ۴ بخش جداگانه تقسیم شده است (بخش تجاری، پارک دانش، پارک لجستیک و پارک نمادین) درادامه به ارزیابی شرایط مالی هر یک از بخش های مذکور به صورت جداگانه پرداخت شده است. ۴-۷-۱:بخش تجاری
توسعه این بخش که دارای با ارزش ترین کاربری ها بوده منجر به نرخ بازگشت داخلی معادل ۴۰% شده است. لازم به ذکر است که با وجود ارزش بالای این کاربری ها، هزینه های زیرساختی اولیه و ثانویه آن نیز بالا بوده است. با این وجود جریان نقدی این بخش از سال ۱۴ (۵ سال بعد از شروع توسعه بخش) مثبت خواهد شد. جدول ۴-۸ : امکان پذیری بخش تجاری
سرمایه گذاری ناخالص (شامل وام بانکی)
۲۱۵،۶۶۵،۵۷۱
درآمد ناخالص
۴۴۲،۵۴۵،۵۴۵
سود یا زیان ناخالص
۲۲۶،۸۷۹،۹۷۴
ارزش فعلی هزینه ها
۴۰،۵۴۵،۰۳۵
ارزش فعلی دریافتی ها
۵۹،۷۷۸،۴۲۰
جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV)
۱۹،۲۳۳،۳۸۵
بلزگشت ناخالص سرمایه گذاری
۱۰۵%
بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری
۴۷%
نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR)
۴۰%
دوره بازگشت سرمایه (PBP)
۵ سال
۴-۷-۲ پارک دانش
توسعه این بخش منجر به نرخ بازگشت داخلی معادل ۳۲% شده است. عملکرد این بخش وابسته به میزان آماده سازی تسهیلات لازم برای جلب فعالیت های دانش محور خواهد بود. براساس طرح جامع، جریان نقدی این بخش از سال ۱۴ (۵ سال پس از شروع توسعه بخش) مثبت خواهد شد. فصل پنجم : امکان پذیری ناحیه سه (پارک تکنولوژی های پیشرفته)
در این بخش با استفاده از هزینه های زیرساخت اولیه کل سایت، هزینه های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه های زیرساخت های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه سه یعنی پارک تکنولوژی های پیشرفته، مورد آزمون قرار می گیرد. ۵ -۱ ترکیب کاربری ها
ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها ومساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می پذیرد. این پارامترها برای ناحیه سه در جدول ۵-۱ ارائه شده است. جدول ۵-۱ : ترکیب کاربری ها در ناحیه سه
پارک کسب و کار
۵۷
پارک انرژی های پاک
۱۶
لجستیک
۲۹
تحقیق وتوسعه
۳۰
راه آهن
۳۴
مسجد
۲
ناحیه سه دارای کاربری های پارک کسب و کار، لجستیک، بخش تحقیق و توسعه و پارک انرژی های پاک می باشد. ناحیه مذکور، ۱۵ درصد از مساحت موجود سایت منطقه ویژه اقتصادی ری را به خود اختصاص داده است. از ۱۶۹ هکتار کل زمین های ناخالص قابل توسعه ناحیه سه، ۱۵۲ هکتار آن به صورت زمین های خالص قابل توسعه می باشند.
-جدول ۵-۲ استراتژی های پیشنهادی توسعه را به تفکیک هر یک از کاربری ها برای ناحیه سه ارائه می نماید. جدول ۵-۲ : استراتژی های توسعه ناحیه سه
پارک کسب و کار
۵۱،۲۴
-
-
پارک انرژی های پاک
۱۴،۰۸
-
-
لجستیک
۲۶،۵۳
-
-
تحقیق و توسعه
۲۷،۳۶
-
-
راه آهن
۳۱،۰۴
-
-
مسجد
-
۴۴۴۳
-
مساحت ناخالص کل
۱۵۱،۸۵
۴۴۴۳
۰
تنها بنایی که در این ناحیه توسط توسعه دهنده اصلی احداث می شود، لذا توسعه و درآمدهای اصلی این ناحیه بر پایه مفروضات رویکرد اول یعنی آماده سازی و فروش قطعات زمین می باشد. ۵ -۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرزساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می باشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، با توجه به ترکیب کاربری ها و مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است.
سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه سه از کل هزینه های اولیه منطقه براساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، ۱۵۸ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای سایت منطقه ویژه اقتصادی ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه سه معادل ۲۵۳،۰۸۰ دلار می باشد.
هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه سه نیز که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازی قطعات زمین می باشد. ۴۰ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تأمین مالی می باشد. در جدول ۵-۳ جزییات مربوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه سه نشان داده شده است. جدول ۵-۳ : هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی در ناحیه ۳
هزینه تملک زمین
۱۵% از کل هزینه تملک اراضی منطقه
۲۵۳،۰۸۰
هزینه زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های مالی و پیش بینی نشده)
۱۸% از کل هزینه های زیرساخت های اولیه منطقه
۱۸۸،۵۰۱،۱۴۳
هزینه های زیرساخت های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه های مالی و سایر هزینه ها)
-
۴۰،۳۲۹،۵۷۳
سایر هزینه ها
هزینه های پیش بینی نشده
۱۴،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۵،۸۶۹،۵۳۸
هزینه های قانونی
۲،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۱،۰۱۱،۹۸۹
سود پیمانکاری
۱۶،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۶،۶۷۹،۱۳۰
هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی
۲% کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۸۰۹،۵۹۱
هزینه های زیرساخت ثانویه و ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه ها)
-
۵۴،۸۴۹،۸۲۲
تأمین مالی
۹۵% از کل هزینه های زیرساخت های ثانویه و تملک زمین
۵۲،۱۰۷،۳۳۱
هزینه تأمین مالی
سالانه ۲۰%
۲۵۳،۷۷۲،۴۳۲
مفروضات مربوط به هزینه های ساخت زیربنا
برآوردهای هزینه های ساخت زیربنا در ناحیه سه در جدول ۵-۴ خلاصه شده که از طریق تحقیقات بازار۴ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافصل تهران به دست آمده است. این موارد شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی و سود پیمانکاری می باشد. نتایج این تحقیقات نشان می دهد که دامنه هزینه های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای عادی مانند لجستیک به ازای هر مترمربع ۴۵۰ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند پارک کسب و کار ۷۵۰ دلار به ازای هز متر مربع می باشد. تنها ساختمانی که در این ناحیه توسط توسعه دهنده اصلی احداث خواهدشد، مسجد می باشد که با مساحت ۴۴۴۳ مترمربع هزینه ای معادل ۱،۹۴۹،۲۸۲ دلار در بر خواهد داشت. جدول ۵-۴ : هزینه های احداث ساختمان در ناحیه سوم
پارک کسب و کار
-
۷۵۰
پارک انرژی های پاک
-
۵۵
لجستیک
-
۴۵۰
تحقیق و توسعه
-
۶۸۰
راه آهن
-
۰
مسجد
۴۴۴۳
۳۷۵
مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه
هزینه های بهره برداری دوران توسعه برای ناحیه سه در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده درجدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدی
مفروضات درآمدی برای کاربری های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه می باشد. برآوردهای مربوط به ناحیه سه، در جدول ۵-۵ به طور خلاصه بیان شده اند. نکته حائز اهمیت، در نظر نگرفتن درآمد برای کاربری مسجد در تحلیل مذکور می باشد. جدول ۵-۵ : مفروضات درآمدی ناحیه سوم
پارک کسب و کار
۳،۳۰۰،۰۰۰
۲۴۵۰
۲۱۰
پارک انرژی های پاک
۲،۴۶۰،۰۰۰
۱۲۵۰
۱۱۰
لجستیک
۲،۲۰۰،۰۰۰
۱۳۰۰
۱۱۰
تحقیق و توسعه
۳،۳۰۰،۰۰۰
۲۳۰۰
۲۰۰
راه آهن
۲،۲۰۰،۰۰۰
۱۳۰۰
۱۱۰
نتایج امکان پذیری ناحیه سوم
-جدول ۵-۶ جریان نقدی ناحیه سوم منطقه را در یک دوره زمانی ۲۰ ساله نشان می دهد. ارزیابی جریان های نقدی ورودی و خروجی در این ناحیه حکایت از شرایط مالی بسیار مطلوب منطقه ویژه اقتصادی ری در پارک تکنولوژی های پیشرفته دارد. در این ناحیه که تنها رویکرد درآمد زا آن آماده سازی اراضی و فروش قطعات آماده سازی شده می باشد، نرخ بازده داخلی طرح ۴۱ درصد برآورد شده است، نرخ سودآوری یا بازده سرمایه گذاری در این ناحیه بر اساس جریان های نقدی تنزیل شده معادل ۳۲ درصد می باشد، از سوی دیگر با توجه به اینکه توسعه این ناحیه در فاز چهارم توسعه منطقه لحاظ شده است عملیات اجرایی آن از سال پانزدهم آغاز و لذا سرمایه گذاری های صورت گرفته در این ناحیه پس از چهار سال باز خواهند گشت و ناحیه از سال پنجم به سودآوری خواهد رسید سال پنجم برای این ناحیه معادل سال نوزدهم در کل دوران مطالعه طرح می باشد. جدول ۵-۶ : جریان نقدی ناحیه سوم
[.....]
سال ۱
سال ۲
سال ۳
سال ۴
سال ۵
سال ۶
سال ۷
سال ۸
سال ۹
سال ۱۰
سال ۱۱
سال ۱۲
سال ۱۳
سال ۱۴
سال ۱۵
سال ۱۶
سال ۱۷
سال ۱۸
سال ۱۹
سال ۲۰
فصل ششم : امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو
در این بخش نیز با استفاده از هزینه های زیرساخت اولیه کل سایت هزینه های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه های زیرساخت های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه چهار یعنی محدوده رزرو، مورد آزمون قرار می گیرد. ترکیب کاربری ها
ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می پذیرد، ناحیه مذکور، دارای ۱۵۹ هکتار از کل زمین های ناخالص قابل توسعه (۱۵۲ هکتار به صورت زمین های خالص قابل توسعه) می باشد.
با توجه به ماهیت نامشخص کاربری های محدوده رزرو در این مقطع زمانی، شرکت سرمایه گذاری ری، رویکرد توسعه دهنده اصلی (رویکرد اول) را برای ناحیه مذکور انتخاب نموده است. بنابراین به جای احداث زیربنا، قطعات آماده سازی شده زمین جهت فروش و کسب درآمد در نظر گرفته خواهد شد. برآورد هزینه احداث زیرساخت ها و تملک زمین
هزینه زیرساخت های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده های اصلی، زیرساخت های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می باشند و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱) باتوجه به مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است.
سهم هزینه های اولیه مرتبط با ناحیه چهار از کل هزینه های اولیه منطقه بر اساس ترکیب کاربری ها و میزان مساحت آن، ۱۳۰ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای سایت منطقه ویژه اقتصادی ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه چهار نیز معادل ۲۳۸،۷۶۸ دلار می باشد.
هزینه زیرساخت های ثانویه ناحیه چهار که شامل زیرساخت های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازی قطعات زمین می باشد. ۲۰ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه های پیش بینی نشده، هزینه های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه های تأمین مالی می باشد. در جدول ۶-۱ جزییات مزبوط به هزینه های سرمایه گذاری زیربنایی ناحیه چهار ارائه شده است. جدول ۶-۱
هزینه تملک زمین
۱۴% از کل هزینه تملک اراضی منطقه
۲۳۸،۷۶۸
هزینه زیرساخت های اولیه (شامل هزینه های مالی و پیش بینی نشده)
۱۵% از کل هزینه های زیرساخت های اولیه منطقه
۲۷،۱۹۷،۷۶۲
هزینه زیرساخت های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه های مالی و سایر هزینه ها)
-
۱۹،۸۳۳،۳۸۱
سایر هزینه ها
هزینه های پیش بینی نشده
۱۴،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۲،۹۱۰،۴۶۲
هزینه های قانونی
۲،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۵۰۱،۸۰۴
سود پیمانکاری
۱۶،۵% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۳،۳۱۱،۹۰۵
هزینه های تعمیر و نگهداری اساسی
۲% از کل هزینه های ثانویه و تملک زمین
۴۰۱،۴۴۳
هزینه های زیرساخت ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه ها)
-
۲۷،۱۹۷،۷۶۲
تأمین مالی
۹۵% از کل هزینه های زیرساخت های ثانویه و تملک زمین
۲۵،۸۳۷،۸۷۴
هزینه تأمین مالی
سالانه ۲۰%
۵،۱۶۷،۵۷۵
کل هزینه های سرمایه گذاریب زیربنایی در ناحیه (۴)
۱۸۷،۲۲۱،۵۰۶
مفروضات مربوط به هزینه های ساخت
در ناحیه چهار هیچ گونه زیربنایی احداث نخواهد شد، لذا از این بابت هزینه ای برای این ناحیه برآورد نشده است.
مفروضات هزینه های بهره برداری دوران توسعه
هزینه های بهره برداری دوران توسعه برای ناحیه چهار در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده و تنها براساس رویکرد اول در جدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدی
مفروضات درآمدی برای ناحیه چهار براساس ترکیبی از کاربری های تجاری، صنعتی و انبارداری در نظر گرفته شده است. بدیهی است که با تصمیم گیری در مورد انتخاب نوع و ترکیب کاربری ها، نرخ بازگشت داخلی (IRR) کاهش یا افزایش خواهد یافت. علاوه بر این برای ارزیابی مالی ناحیه مذکور، قیمت متوسط فروش به ازای هر هکتار زمین در تمامی کاربری ها به میزان ۲،۵۵ میلیون دلار در نظر گرفته شده استو برآوردهای مربوط به ناحیه چهار، در جدول ۶-۲ به طور خلاصه بیان شده اند. جدول ۶-۲ : مفروضات درآمدی ناحیه چهارم
پارک کسب و کار
۳،۳۰۰،۰۰۰
ناحیه صنعتی
۱،۹۰۰،۰۰۰
لجستیکی
۲،۲۰۰،۰۰۰
دانش
۲،۴۷۵،۰۰۰
نتایج امکان پذیری ناحیه چهارم
توسعه محدوده در نظر گرفته شده جهت رزرو و بهره برداری از آن نیز همانند کاربری های ناحیه سوم، در فاز چهارم توسعه منطقه صورت خواهد گرفت. در جدول ۶-۳ جزیان های نقدی این ناحیه در فاز چهارم توسعه منطقه ارائه شده است. بررسی جریان های نقدی نسبتاً قدرتمند در این ناحیه حکایت از نرخ بازده داخلی معادل ۳۹ درصد دارد. از سوی دیگر بازده سرمایه گذاری نیز براساس جریان های نقدی این ناحیه نیز که از سال پانزدهم آغاز می گردد پس از گذشت سه سال در سال هفدهم باز خواهند گشت و ناحیه مذکور چهار تسال پس از آغاز توسعه در سال هجدهم به سودآوری خواهد رسید. جدول ۶-۳ : جریان نقدی ناحیه چهار
سال ۱
سال ۲
سال ۳
سال ۴
سال ۵
سال ۶
سال ۷
سال ۸
سال ۹
سال ۱۰
سال ۱۱
سال ۱۲
سال ۱۳
سال ۱۴
سال ۱۵
سال ۱۶
سال ۱۷
سال ۱۸
سال ۱۹
سال ۲۰
در جدول ۶-۴ خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه چهار ارائه شده است. جدول ۶-۴ : خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه چهار
سرمایه گذاری نا خالص (شامل وام بانکی)
۱۷۴،۹۰۷،۲۰۱
درآمد ناخالص
۱۳۷،۳۱۵،۳۶۵
سود یا زیان ناخالص
۹۶۳،۴۰۷،۱۶۳
ارزش فعلی هزینه ها
۷۷۶،۴۱۸،۲۳
ارزش فعلی دریافتی ها
۲۵۹،۳۰۹،۳۳
جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV)
۹،۸۹۰،۴۸۳
بازگشت ناخالص سرمایه گذاری
۸۱%$
بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری
۴۲%
نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR)
۳۹%
دوره بازگشت سرمایه (PBP)
۴ سال
فصل هفتم : امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری خلاصه یافته ها
در بخش های قبل شرایط مالی منطقه ویژه اقتصادی ری به تفکیک نواحی چهارگانه آن به تفضیل مورد ارزیابی قرار گرفت و مشخص شد هر یک از نواحی مذکور به صورت مستقل از چه ویژگی های مالی برخوردار هستند. در این بخش تلاش شده است تا برآیند ارزیابی های مالی صورت گرفته برای کل منطقه به صورت یکپارچه مورد سنجش قرار گیرد. محاسبات صورت گرفته نشان می دهد توسعه منطقه در یک دوره زمانی ۲۰ ساله و با هدف آماده سازی و فروش اراضی و همچنین احداث برخی ساختمان ها و فروش و اجاره آن، نیازمند قریب به ۶/۱ میلیارد دلار سرمایه می باشد. این میزان سرمایه، هزینه های مربوط به ایجاد زیرساخت های اولیه و ثانویه، هزینه های تأمین مالی، هزینه های مربوط به ساخت زیربنا و هزینه های بهره برداری دوران توسعه را شامل می شود.
از سوی دیگر با توجه به رویکردهای سه گانه در نظر گرفته شده جهت توسعه و بهره برداری از منطقه، پیش بینی می شود این منطقه در طول ۲۰ سال بالغ بر ۵/۲ میلیارد دلار درآمد ناخالص نصیب مالک و توسعه دهنده اصلی آن نماید.
بررسی جریان های نقدی کل منطقه در طول ۲۰ سال در ۷-۱ نشان می دهد سرمایه گذاری در این منطقه دارای نرخ بازده داخلی معادل ۳۷ درصد می باشد و نرخ بازده سرمایه گذاری در آن بر اساس جریان های نقدی تنزیل شده حدود ۳۴ درصد برآورد شده است.
به بیان دیگر محاسبات نشان می دهد که برآیند اثر مالی هر یک از نواحی ۴ گانه تعریف شده در کل سایت، منطقه ویژه اقتصادی ری را با شرایط نسبتاً مطلوب مالی و اقتصادی مواجه ساخته است.
جدول ۷-۱ : جریان نقدی منطقه ویژه اقتصادی ری
سال ۱
سال ۲
سال ۳
سال ۴
سال ۵
سال ۶
سال ۷
سال ۸
سال ۹
سال ۱۰
سال ۱۱
سال ۱۲
سال ۱۳
سال ۱۴
سال ۱۵
سال ۱۶
سال ۱۷
سال ۱۸
سال ۱۹
سال ۲۰
در جدول ۷-۲ نیز خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی در کل منطقه ویژه اقتصادی ری ارائه شده است. جدول ۷-۲ : خلاصه نتایج امکان پذیری مالی منطقه ویژه اقتصادی
سرمایه گذاری ناخالص (شامل وام بانکی)
۱،۵۹۷،۴۵۲،۵۶۸
درآمد ناخالص
۲،۶۷۳،۸۶۰،۲۰۴
سود یا زیان ناخالص
۱،۰۸۰،۳۰۶،۱۹۹
ارزش فعلی دریافتی ها
۵۵۰،۲۰۶،۵۴۱
جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV)
۱۳۸،۵۵۵،۱۸۸
بازگشت ناخالص سرمایه گذاری
۶۸%،
بازگشت خالص (NPV) سرمایه گذاری
۳۴%
نرخ بازگشت داخلی(IRR)
۳۷%
دوره بازگشت سرمایه (PBP)
۴ سال
تحلیل حساسیت عوامل کلیدی ۷ -۲-۱ تحلیل حساسیت بر هزینه های زیرساخت
گزارش های ارزیابی سایت و طرح مدیریت مخاطرات پروژه (طرح ریسک پذیری)شرایط سخت سایت را به عنوان یک محدودیت شناسایی نموده اند.
به طور مشخص توپوگرافی سایت، انجام عملیات خاکی و هموارسازی زیادی را که هزینه های قابل توجهی را به دنبال دارد، به توسعه منطقه تحمیل می نماید.
از آنجایی که رویکرد طرح جامع با وجود توپوگرافی و ناهمواری موجود در سایت روبرو بوده، هزینه های زیرساخت ها به عنوان یک عامل ریسک برای پروژه شناسایی گردیده و برای این منظور تحلیل حساسیت زیر طرح ریزی شده است:
افزایش ۱۰ درصدی در هزینه های اولیه زیرساختی سایت موجب کاهش شاخص نرخ بازده داخلی طرح از ۳۷% به ۳۲% می گردد.
-افزایش ۱۰ درصدی در درآمدهای مفروض برای فروش زمین های آماده سازی شده موجب افزایش نرخ بازده داخلی طرح به ۴۷% می گردد.
در جدول ۷-۳، حساسیت شرایط مالی منطقه ویژه اقتصادی ری در قالب سناریوهای مختلف از طریق شاخص نرخ بازده داخلی (IRR) مورد سنجش قرار گرفته است. به طور کلی شرایط مالی پروژه به نحوی است که حتی در صورت بالفعل شدن ریسک های بالقوه پروژه، منطقه به لحاظ مالی با چالش جدی مواجه نخواهد شد. جدول ۷-۳ : سناریوهای مرتبط با تحلیل حساسیت منطقه ویژه اقتصادی ری
طرح پیشنهادی کسب و کار
۳۷%
سناریو ۱: افزایش ۱۰ درصدی هزینه های اولیه زیرساختی
۳۲%
سناریو ۲: افزایش ۱۰ درصدی هزینه های اولیه و ثانویه زیرساختی
۳۰%
سناریو ۳: کاهش ۱۰ درصدی هزینه های اولیه زیرساختی
۴۴%
سناریو ۴: افزایش ۱۰ درصدی ارزش زمین های منطقه
۴۷%
سناریو ۵: افزایش ۱۰ درصدی ارزش زمین از سال دهم و افزایش ۱۵ درصدی آن بعد از سال پانزدهم
۳۹%
سناریوی ۶: ترکیب سناریوی ۲ و ۵
۳۲%
سناریوی ۷: ترکیب سناریوی ۳ و ۵
۴۵%
۷ -۲-۲ تحلیل حساسیت بر فازبندی پروژه
در نمایش نتایج مالی یکی از عواملی که می بایستی به آن توجه کرد، جذب تقاضای بازار می باشد. از آنجایی که تقاضا برای منطقه ویژه اقتصادی ری متکی بر سرمایه گذاری خارجی می باشد لذا شناسایی مفروضات استراتژی فازبندی بسیار بستگی به شرایط سیاسی و آزاد سازی اقتصاد ایران خواهد داشت.
فازبندی پروژه اثر بسیار زیادی در سودآوری های پروژه خواهد داشت به طور مشخص استراتژی تسریع در سرعت توسعه در نواحی مختلف منطقه، چنانچه از برنامه جلوتراتفاق بیفتد برخلاف انتظار، موجب کاهش نرخ بازگشت داخلی طرح پیش بینی شده خواهد بود. زیرا این تعجیل موجب افزایش هزینه های توسعه خواهد شد در حالیکه درآمد منطقه وابستگی شدیدی به تقاضا دارد.
بنابراین توجه به این موضوع که آماده سازی زیرساخت های مناسب، به تقاضای بازار شکل می گیرد، بسیار مهم می باشد موضوع مهم دیگر، پرداختن به برندسازی منطقه و ایجاد ارزش افزوده از این طریق می باشد.
۱۱ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران
۲ Return on Investment Based on discourted Cashflow (ROL) ۲۰
۳ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران
۴ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران
اگر تجربهای در تفسیر یا اجرای این قانون دارید، دیدگاه حرفهای خود را در گفتمان منتشر کنید.