مقدمه
آیا اگر در وکالت‌نامه فروش ملک نوشته شده باشد که وکیل اختیار فروش ملک به هر قیمت و حتی به خودش را دارد، می‌تواند ملک را بسیار پایین‌تر از ارزش واقعی آن بفروشد؟
پاسخ منفی است. درج عبارت «به هر قیمت» در وکالت‌نامه، به معنای اختیار فروش ملک به بهایی غیرمتعارف و ثمن بخس نیست. وکیل حتی با داشتن اختیار گسترده در فروش ملک، همچنان مکلف به رعایت غبطه و مصلحت موکل است.
تکلیف قانونی وکیل در رعایت مصلحت موکل
مطابق ماده ۶۶۷ قانون مدنی، وکیل مکلف است در تمام تصرفات و اقدامات خود، مصلحت موکل را رعایت کند و از حدود اختیارات اعطایی تجاوز نکند.
بنابراین، اختیار فروش ملک به هر قیمت یا حتی فروش آن به خود وکیل، موجب از بین رفتن تکلیف قانونی رعایت مصلحت موکل نمی‌شود.
رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور چه می‌گوید؟
هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵، به این موضوع پاسخ داده است.
بر اساس این رأی، حتی اگر در وکالت‌نامه اختیار فروش ملک به هر قیمت و حتی به خود وکیل تصریح شده باشد، این اختیار باید ناظر بر قیمت متعارف تلقی شود.
در نتیجه، چنانچه وکیل ملک موکل را به ثمن بخس و بهایی غیرقابل قبول منتقل کند، اقدام وی فضولی محسوب می‌شود و معامله بدون تنفیذ موکل، محکوم به بطلان خواهد بود.
این حکم صرفاً محدود به حالتی نیست که وکیل ملک را به خودش بفروشد؛ بلکه فروش ملک به شخص ثالث نیز در صورت تحقق شرایط مقرر در رأی، مشمول همین حکم است.
آیا صرف فروش ملک به قیمت پایین‌تر موجب بطلان معامله است؟
خیر. صرف پایین‌تر بودن قیمت معامله از ارزش کارشناسی یا قیمت روز ملک، به‌تنهایی برای اعلام بطلان کافی نیست. آنچه اهمیت دارد، احراز ثمن بخس و غیرمتعارف بودن قیمت با توجه به شرایط معامله، ارزش ملک در زمان انتقال و سایر اوضاع و احوال مؤثر است.
اگر وکیل ملک را به ثمن بخس فروخته باشد، موکل چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
در چنین شرایطی، موکل می‌تواند با استناد به ماده ۶۶۷ قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷، حسب مورد دعوای اعلام بطلان معامله و آثار حقوقی مترتب بر آن را مطرح کند. در این دعوا، اثبات غیرمتعارف و غیرقابل قبول بودن ثمن معامله اهمیت اساسی دارد.
نکته مهم درباره قلمرو رأی وحدت رویه ۸۴۷
این رأی ناظر بر معاملاتی است که پس از تنظیم وکالت‌نامه انجام شده‌اند و نباید حکم آن را بدون توجه به این محدودیت زمانی به معاملات پیش از تنظیم وکالت‌نامه تسری داد.
نتیجه‌گیری
اختیار فروش ملک به هر قیمت، مجوز فروش آن به ثمن بخس و تضییع حقوق موکل نیست. وکیل، حتی در صورت داشتن اختیارات گسترده در وکالت‌نامه، ملزم به رعایت مصلحت موکل است و نمی‌تواند با استناد به عبارات مندرج در وکالت‌نامه، از مسئولیت قانونی خود در این خصوص رهایی یابد.
اعتماد موکل به وکیل، مجوز تضییع حقوق او نیست؛ اختیار فروش، جایگزین تکلیف رعایت مصلحت نخواهد شد.