سامانه ثبت ادعا (ساغر): راهنمای ثبت ادعای مالکیت املاک

مقدمه

آیا ملکی را با قولنامه خریداری کرده‌اید اما سند رسمی هنوز به نام شما نیست؟ آیا از پیچیدگی‌ها و محدودیت‌های قانونی و اداری خسته شده‌اید؟

سامانه ثبت ادعا یا سامانه ساغر، پاسخی قانونی و دیجیتال به این مشکلات است. این سامانه از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک طراحی شده تا مالکان بتوانند ادعای مالکیت خود را به‌صورت رسمی ثبت کنند و مسیر قانونی اخذ سند رسمی را طی نمایند.

اگر ملکی را با قولنامه یا سند عادی خریده‌اید و سند تک‌برگ آن بین سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۵ به نام فروشنده صادر شده، از ۱ خرداد ۱۴۰۵ تنها ۲ سال فرصت دارید ادعای خود را در این سامانه ثبت کنید. پس از پایان این مهلت، هیچ حق قانونی برای پیگیری مالکیت باقی نخواهد ماند.

در این مقاله، به بررسی سامانه ثبت ادعا، نحوه عملکرد آن و مزایای آن پرداخته‌ایم. همچنین مهم‌ترین چالش‌ها و محدودیت‌های قانونی و زمانی این سامانه را معرفی کرده و نشان می‌دهیم چگونه می‌توان از آن برای حل مشکلات مالکیتی استفاده کرد.

برای سهولت کاربران، مراحل ثبت ادعا به‌صورت تصویری و گام‌به‌گام آموزش داده شده است تا بتوانید مراحل ثبت نقشه، بارگذاری مدارک و ثبت ادعا را دنبال کنید.

هدف این مقاله، ارائه راهنمایی جامع و عملی است تا با آمادگی کامل بتوانید ادعای مالکیت خود را ثبت و پیگیری کنید و از حقوق قانونی خود بهره‌مند شوید.

سامانه ثبت ادعا چیست؟

سامانه ثبت ادعا یا سامانه ساغر، یک پلتفرم دیجیتال است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱/۰۹/۰۶ مجلس شورای اسلامی و ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام طراحی شده تا فرآیند ثبت مالکیت املاک فاقد سند رسمی را تسهیل کند. این سامانه به مالکان املاکی که مدارک مالکیت کامل ندارند، امکان می‌دهد ادعای مالکیت خود را به‌صورت رسمی ثبت کرده و مسیر قانونی اخذ سند رسمی را دنبال کنند.

هدف سامانه، کاهش اختلافات حقوقی، افزایش شفافیت در معاملات ملکی و جلوگیری از تخلفات است. کاربران می‌توانند مدارک خود را به صورت دیجیتال ارائه دهند و پس از بررسی مراجع ذی‌ربط، سند رسمی مالکیت دریافت کنند.

با استفاده از سامانه ساغر، تمامی مراحل ثبت ادعا و بررسی مدارک به شکل سریع‌تر، دقیق‌تر و شفاف‌تر انجام می‌شود و افراد واجد شرایط می‌توانند بدون نیاز به مراجعه حضوری، از حقوق قانونی خود بهره‌مند شوند.

نحوه ثبت درخواست در سامانه ساغر

ورود به سامانه کاتب

ابتدا وارد سامانه کاتب شوید. سپس کد ملی خود را وارد کرده و پس از دریافت رمز یک‌بارمصرف، آن را در کادر مربوطه درج نمایید تا وارد سکوی کاتب شوید.

ثبت درخواست تهیه نقشه ملک

1. از منوی سربرگ، گزینه املاک و کاداستر را انتخاب کنید.

2. روی گزینه درخواست تهیه نقشه کلیک نمایید.

   

3. در منوی بازشده، روی گزینه «ثبت درخواست نقشه جدید» کلیک کنید.
   در صورتی که پیش‌تر درخواست نقشه ثبت کرده‌اید، می‌توانید از بخش «مشاهده درخواست‌های قبلی» وضعیت آن‌ها را بررسی کنید.

در این مرحله، اطلاعات دقیق ملک شامل موارد زیر ثبت می‌شود:

• استان و شهرستان

• واحد ثبتی

• نوع ملک (دارای بنا / فاقد بنا)

• کد پستی

• آدرس دقیق پستی ملک

1. در این بخش، موقعیت ملک باید روی نقشه مشخص شود. این کار از یکی از روش‌های زیر امکان‌پذیر است:

   • جستجو بر اساس نام مکان

   • جستجو بر اساس مختصات جغرافیایی

   • جستجو بر اساس مختصات UTM

2. پس از یافتن موقعیت، ملک را روی نقشه مشخص کنید. توجه داشته باشید که نشانگر باید دقیقاً در مرکز ملک قرار گیرد.

پس از تعیین موقعیت ملک روی نقشه، لازم است مرجع تهیه نقشه را انتخاب کنید. این مراجع شامل پنج گروه نقشه‌برداری هستند که در حال حاضر گزینه‌های زیر در سامانه نمایش داده می‌شوند:

• مرکز کارشناسان رسمی قوه قضاییه (به‌زودی فعال می‌شود)

• نقشه‌برداران مجاز قانون جامع حدنگار

• کارگزاری‌ها (به‌زودی فعال می‌شود)

• کارشناسان رسمی کانون کارشناسان دادگستری (به‌زودی فعال می‌شود)

• سازمان نظام مهندسی کشور (به‌زودی فعال می‌شود)

در حال حاضر، تنها گزینه فعال «نقشه‌برداران مجاز قانون جامع حدنگار» است و سایر گروه‌ها در آینده امکان انتخاب خواهند داشت.
در ادامه، در صورتی که کد ملی نقشه‌بردار را در اختیار دارید، کد ۱۰ رقمی را در کادر مربوطه وارد نمایید.

در این مرحله، در صورتی که تمایل دارید افراد دیگری نیز امکان استفاده از نقشه را داشته باشند، می‌توانید آن‌ها را به‌عنوان اشخاص مجاز اضافه کنید.
برای این کار:

1. روی گزینه افزودن شخص مجاز کلیک کنید.

2. اطلاعات هویتی شخص یا اشخاص موردنظر (از جمله کد ملی و سایر مشخصات درخواستی سامانه) را وارد نمایید.

3. پس از ثبت اطلاعات، فرد اضافه‌شده در فهرست اشخاص مجاز نمایش داده می‌شود.

4. پس از تکمیل تمامی اطلاعات الزامی فرم، روی دکمه آبی‌رنگِ انتهای صفحه کلیک کنید.

در صورت ثبت موفق اطلاعات، پیامکی شامل نام و شماره تماس نقشه‌بردار تعیین‌شده برای ثبت‌کننده ارسال می‌شود و سپس به‌صورت خودکار به صفحه پیگیری درخواست‌های قبلی هدایت خواهید شد.

دریافت کد رهگیری نقشه

پس از ثبت نهایی درخواست تهیه نقشه و دریافت کد رهگیری سامانه، درخواست شما برای بررسی و اقدام به نقشه‌بردار مجاز ارجاع می‌شود.

در این مرحله لازم است منتظر بمانید تا نقشه‌بردار منتخب نسبت به تهیه نقشه UTM ملک بر اساس موقعیت تعیین‌شده و اطلاعات ثبت‌شده اقدام نماید. فرآیند تهیه نقشه ممکن است بسته به شرایط ملک، موقعیت جغرافیایی و زمان‌بندی نقشه‌بردار، نیازمند صرف زمان باشد.

پس از انجام عملیات نقشه‌برداری و تکمیل نقشه UTM، نتیجه از طریق سامانه ثبت شده و کد رهگیری نهایی نقشه در اختیار شما قرار می‌گیرد. این کد به‌عنوان شناسه رسمی نقشه صادرشده بوده و برای ادامه مراحل ثبت ادعا و پیگیری‌های بعدی الزامی است.

تا زمان تکمیل فرآیند توسط نقشه‌بردار، می‌توانید وضعیت درخواست خود را از بخش «پیگیری درخواست‌های قبلی» در سامانه پیگیری نمایید.

ورود به سامانه ادعا

پس از دریافت کد رهگیری نقشه از نقشه‌بردار، لازم است به صفحه اصلی سامانه کاتب بازگردید. سپس از سربرگ «قانون الزام»، گزینه «ثبت ادعا» را انتخاب کنید تا وارد سامانه ادعا شوید.

نکته مهم: ثبت ادعا تنها در صورتی امکان‌پذیر است که کد رهگیری نقشه UTM صادرشده توسط نقشه‌بردار را در اختیار داشته باشید.

در این مرحله باید مشخص کنید که آیا به‌عنوان نماینده شخص حقوقی اقدام به ثبت ادعا می‌کنید یا خیر.

پس از انتخاب گزینه مربوطه، در بخش ثبت ادعای جدید روی گزینه ادامه کلیک کنید تا فرآیند ثبت ادعا آغاز شود.

در این مرحله، کد رهگیری نقشه که پس از تهیه و بارگذاری نقشه توسط نقشه‌بردار صادر شده است را در کادر مربوطه وارد کرده و روی گزینه ارسال کلیک نمایید.

نکته مهم: در صورتی که هنوز درخواست تهیه نقشه را ثبت نکرده باشید یا نقشه‌بردار عملیات تهیه و بارگذاری نقشه را تکمیل نکرده باشد، کد رهگیری در اختیار شما قرار نخواهد گرفت. در این حالت، با انتخاب گزینه دریافت کد رهگیری نقشه، به بخش ثبت درخواست تهیه نقشه هدایت می‌شوید.

در صفحه بعد، اطلاعات ثبت‌شده توسط نقشه‌بردار به شما نمایش داده می‌شود. لازم است این اطلاعات را به‌دقت بررسی کرده و صحت آن‌ها را تأیید کنید.

در پایین صفحه، گزینه‌های «تأیید نقشه» و «نیاز به اصلاح اطلاعات» در دسترس است. در صورتی که گزینه «نیاز به اصلاح اطلاعات» را انتخاب کنید، لازم است موارد موردنظر خود را به‌صورت دقیق ثبت نمایید تا از طریق سامانه به نقشه‌بردار اطلاع‌رسانی شود.
پس از ثبت درخواست اصلاح، ادعای شما در صفحه «پیگیری ادعا» ثبت می‌شود و پس از اعمال اصلاحات توسط نقشه‌بردار، امکان ادامه فرآیند برای شما فراهم خواهد شد.

ثبت اطلاعات توصیفی ملک

در این بخش، لازم است اطلاعات توصیفی ملک خود را در قسمت‌های خواسته شده تکمیل کنید. این اطلاعات شامل مواردی مانند استان، شهرستان، پلاک اصلی، پلاک فرعی، نوع ملک و سایر مشخصات مرتبط می‌باشد. توجه داشته باشید که فیلدهای اجباری با علامت ستاره قرمز رنگ مشخص شده‌اند و تکمیل آن‌ها الزامی است.

پس از تکمیل فرم و اطمینان از صحت اطلاعات وارد شده، روی گزینه «ثبت» کلیک کنید تا اطلاعات شما در سامانه ذخیره شود و امکان ادامه فرآیند فراهم گردد.

در صورتی که استان و شهرستان انتخابی شما با اطلاعات اعلام‌شده توسط نقشه‌بردار مغایرت داشته باشد، سامانه هشدار لازم را به شما نمایش می‌دهد. این هشدار صرفاً برای اطلاع شماست و مانع ثبت اطلاعات نمی‌شود، بنابراین می‌توانید با اطمینان ادامه دهید.

در چنین شرایطی، برای ثبت اطلاعات وارد شده، لازم است گزینه «تأیید» را انتخاب نمایید.

پس از ثبت اطلاعات، حدود اربعه اعلام‌شده توسط نقشه‌بردار در صفحه بعد نمایش داده می‌شود و امکان ویرایش آن وجود ندارد. با این حال، اگر موردی از قلم افتاده یا مغایرتی مشاهده کردید، می‌توانید با استفاده از آیتم «توضیحات»، نکات و توضیحات خود را ثبت نمایید. این امکان به شما کمک می‌کند تا هرگونه اختلاف یا اطلاعات تکمیلی را به سامانه منتقل کنید و فرآیند ثبت ملک کامل و دقیق انجام شود.

پس از انجام این کار، برای ادامه فرآیند و ورود به مرحله بعدی، روی گزینه «ثبت» کلیک کنید.

در این صفحه، امکانی فراهم شده است تا در صورتی که ملک شما آپارتمان است، بتوانید منضمات مربوط به آن، از جمله انباری، پارکینگ و سایر امکانات مشابه را ثبت کنید. ثبت این اطلاعات به شما کمک می‌کند تا مشخصات دقیق ملک در سامانه کامل و شفاف باشد.

در صورتی که ملک شما هیچ منضماتی ندارد، می‌توانید با استفاده از دکمه «مرحله بعد»، بدون ثبت اطلاعات منضمات، به مرحله بعدی فرآیند ادامه دهید.

چنانچه ملک شما منضماتی دارد، برای ثبت آن‌ها روی گزینه «افزودن» کلیک کنید تا فرم مربوط به وارد کردن جزئیات منضم باز شود.

نکته مهم برای مالکان آپارتمان: سامانه ساغر از اول خردادماه ۱۴۰۵ به صورت رسمی آغاز به کار کرده است، اما بخش مربوط به واحدهای آپارتمانی فاقد پایان‌کار و سند مالکیت هنوز فعال نشده است. علت این تأخیر، تصویب‌نشدن آیین‌نامه اجرایی تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام در هیئت وزیران است؛ آیین‌نامه‌ای که باید با همکاری وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن تهیه شود. سخنگوی دولت در خرداد ۱۴۰۵ تأیید کرد که موضوع به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی هنوز در حال بررسی است. پس از تصویب نهایی، تاریخ فعال‌سازی این بخش از طریق روزنامه رسمی اعلام خواهد شد.

با کلیک بر این دکمه، فرم ثبت اطلاعات مربوط به هر منضم باز می‌شود و می‌توانید نوع منضم، مساحت، شماره و سایر مشخصات درخواستی سامانه را وارد نمایید. پس از ثبت هر منضم، آن مورد در فهرست منضمات ملک شما نمایش داده خواهد شد و می‌توانید در صورت نیاز ویرایش یا حذف آن را انجام دهید.

پس از وارد کردن تمامی منضمات موردنظر، برای ادامه فرآیند و ورود به مرحله بعدی، روی گزینه «مرحله بعدی» کلیک کنید.

ثبت اطلاعات مدعی

در این مرحله وارد صفحه «اطلاعات مدعی» می‌شوید. ابتدا لازم است از بخش «اشخاص»، نام خود یا شرکت حقوقی که در مراحل ابتدایی وارد کرده‌اید را انتخاب نمایید. پس از انتخاب یک مورد، باید یکی از گزینه‌های «خودم» یا «نماینده قانونی» را مشخص کنید.

۱. گزینه «خودم»

• با انتخاب گزینه «خودم»، اطلاعات شما به صورت غیرقابل تغییر نمایش داده می‌شود.

• در این حالت، نیازی به وارد کردن اطلاعات اضافی یا بارگذاری مدارک نیست.

• فرآیند ثبت اطلاعات مدعی مستقیماً با نام شما انجام می‌شود و پس از ثبت، به صفحه «سابقه اقدامات قبلی» هدایت خواهید شد.

۲. گزینه «نماینده قانونی»

• با انتخاب گزینه «نماینده قانونی»، اطلاعات شما به عنوان نماینده قانونی مدعی ثبت می‌شود.

• در این حالت وارد کردن اطلاعات مدعی و جزئیات «نحوه ارتباط با مدعی» اجباری است.

• همچنین لازم است مدارک قانونی خود را برای احراز نمایندگی بارگذاری نمایید. برای این کار:

  1. روی دکمه «افزودن» کلیک کنید تا فرم بارگذاری مدارک باز شود.

  2. نوع مدرک و فایل مربوطه را انتخاب کنید.

  3. در صورت نیاز، می‌توانید توضیحات اضافی خود را نیز وارد نمایید.

  4. سپس دوباره دکمه «افزودن» را انتخاب کنید تا مدارک ثبت شوند.

پس از ثبت اطلاعات در صفحه «اطلاعات مدعی»، به صفحه «سابقه اقدامات قبلی» هدایت خواهید شد.

در این صفحه لازم است یکی از گزینه‌های اقدام قبلی «داشته‌ام» یا «نداشته‌ام» را انتخاب کنید:

اقدام قبلی نداشته‌ام

• با انتخاب گزینه «نداشته‌ام»، می‌توانید اطلاعات را ثبت کرده و به صفحه بعدی هدایت شوید.

اقدام قبلی داشته‌ام

اگر گزینه «داشته‌ام» را انتخاب کنید، سامانه فهرستی از موارد زیر را به شما نمایش می‌دهد:

• واحدهای ثبتی ادارات ثبت اسناد و املاک

• قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی

• قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

• مراجع قضایی

• ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

شما باید هر موردی که برای ملک یا پرونده خود اقدام کرده‌اید را از این فهرست انتخاب کنید.

پس از انتخاب موارد مرتبط:

1. روی گزینه «افزودن» کلیک کنید تا فرم بارگذاری مستندات باز شود.

2. فایل‌های مستندات مربوط به اقدامات خود را بارگذاری نمایید.

3. پس از بارگذاری تمامی فایل‌ها، برای ثبت نهایی اطلاعات و ادامه فرآیند، روی گزینه «ثبت» کلیک کنید.

توجه: در صورتی که برای ملک یا پرونده خود اقدام قبلی داشته باشید و اطلاعات و مدارک مربوط به آن را ثبت نکنید، کلیه عواقب و مسئولیت‌های ناشی از این موضوع بر عهده کاربر ثبت‌کننده ادعا خواهد بود.

این مراحل باعث می‌شود که سابقه اقدامات قبلی شما به‌صورت کامل و مستند در سامانه ثبت شود و امکان پیگیری دقیق‌تر پرونده فراهم گردد.

ثبت نوع و مستند ادعا

در این مرحله، لازم است نوع و مستند ادعا را مشخص کنید. روند ثبت به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود:

1- انتخاب نوع ادعا

ابتدا نوع ادعا را از بین گزینه‌های زیر انتخاب کنید و هر کدام را متناسب با وضعیت ملک خود تعیین نمایید:

• مالکیت عین: شما مالک خود ملک هستید و حق تصرف، استفاده و بهره‌برداری کامل از آن را دارید.

• حق انتفاع: شما تنها حق استفاده از ملک را دارید و مالک آن نیستید.

• حق ارتفاق: حق استفاده محدود از ملک دیگران برای مقاصد خاص، مانند عبور یا نصب تجهیزات.

• منافع بیش از ۲ سال: ادعا مربوط به بهره‌برداری یا استفاده از ملک برای مدت طولانی (بیش از ۲ سال) است.

2- مشخص کردن میزان سهم

• در این مرحله، باید میزان سهم خود از ملک را مشخص کنید.

• مثال: «۳ دانگ از ۶ دانگ کل» یعنی شما ادعا دارید که نیمی از ملک را در اختیار دارید.

3- مشخص کردن نوع مالکیت ملک

• در این قسمت باید مشخص کنید که ادعای شما مربوط به:

  • عرصه و اعیان (زمین و ساختمان روی آن)

  • فقط عرصه (زمین)

  • فقط اعیان (ساختمان)

4- انتخاب نوع مستندات مالکیت

از بین انواع مستندات زیر، هر گزینه‌ای که برای ادعای شما صادق است را انتخاب کنید:

• مبایعه‌نامه / قولنامه

• وصیت‌نامه

• صداق

• تعهد به عهد

• عقد رهن

• هبه‌نامه

• وقف‌نامه

• ایقاع

• سایر اعمال حقوقی عادی

• پیش‌فروش ساختمان

• گواهی انحصار وراثت

• صلح‌نامه

• اجاره به شرط تملک (بیش از ۲ سال)

• تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی

همچنین می‌توانید توضیحات خود را در باکس «توضیحات» وارد نمایید و سپس روی گزینه «ثبت» کلیک کنید.

توجه داشته باشید که هر یک از این گزینه‌ها فرم مخصوص خود را دارند. چه یک مورد را انتخاب کنید و چه چند مورد، سامانه به ترتیب فرم‌های مربوط به هر گزینه را نمایش می‌دهد و شما باید آنها را به طور کامل تکمیل کنید.

همچنین می‌توانید مستندات مرتبط با هر گزینه را همانجا بارگذاری کنید. برای هر نوع مستند، امکان افزودن چندین فایل در سامانه وجود دارد تا همه مدارک لازم ثبت شوند.

پس از انتخاب گزینه‌ها و تکمیل فرم‌های مربوطه، اطلاعات وارد شده را بررسی کنید و برای ادامه فرآیند روی دکمه «ثبت» کلیک کنید.

ثبت سابقه تصرف

در این بخش باید مشخص کنید که ملک در حال حاضر در تصرف شما است یا خیر.
در صورتی که نکات یا شرایط خاصی درباره ملک وجود دارد، می‌توانید آن‌ها را در باکس توضیحات وارد نمایید.

پس از تکمیل وضعیت تصرف و وارد کردن توضیحات، برای ذخیره اطلاعات و ادامه فرآیند روی دکمه «ثبت» کلیک کنید. ثبت صحیح این اطلاعات باعث می‌شود که روند بررسی ادعای شما دقیق‌تر و بدون مشکل پیش رود.

چک و ثبت نهایی ادعا

پس از ثبت اطلاعات سابقه تصرف، وارد صفحه ثبت نهایی ادعا خواهید شد. در این صفحه، تمام اطلاعات وارد شده توسط شما و اطلاعات تهیه شده توسط نقشه‌بردار به شما نمایش داده می‌شود.

• اگر هر یک از اطلاعات نیاز به اصلاح داشته باشد، می‌توانید با کلیک روی دکمه «مرحله قبل» به صفحه موردنظر بازگشته و ویرایش‌های لازم را انجام دهید.

• پس از بررسی کامل اطلاعات، باید گزینه زیر را انتخاب کنید:
  «صحت کلیه اطلاعات مندرج در این ادعا را تائید می‌نمایم و مسئولیت قانونی آن را می‌پذیرم.»

• سپس روی دکمه سبز رنگ «ثبت نهایی» کلیک کنید.

در صورت ثبت موفق، کد یکتای رهگیری ادعا توسط سازمان ثبت اسناد و املاک به این ادعا اختصاص داده می‌شود. این کد فقط و فقط متعلق به شخصی است که ادعا را ثبت کرده است.

• اگر تمایل دارید ثبت ادعا را متوقف کنید، می‌توانید از دکمه «انصراف از ادعا» استفاده نمایید.

دریافت گواهی درج ادعا و ثبت گواهی اقدام

پس از ثبت نهایی ادعا، امکان دریافت فایل گواهی درج ادعا برای شما فعال می‌شود. همچنین اطلاعات ادعای ثبت‌شده در صفحه پیگیری درخواست‌های قبلی قابل مشاهده خواهد بود.

اگر در زمان ثبت ادعا، اطلاعات پلاک ثبتی ملک وارد نشده باشد، جای نگرانی نیست؛ پس از ثبت نهایی، سامانه به‌صورت خودکار استعلام پلاک ثبتی ملک را از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌دهد و نتیجه آن در جدول مربوطه در همین صفحه نمایش داده می‌شود.

به محض ایجاد کد رهگیری ادعا، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یک گواهی درج ادعا تولید می‌کند. این گواهی شامل اطلاعاتی مانند:

• تاریخ درج ادعا

• کد رهگیری ادعا

• مشخصات اصلی ادعا

درج گواهی اقدام

این مرحله مخصوص افرادی است که پیش از راه‌اندازی سامانه ساغر، از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن برای دریافت سند اقدام کرده‌اند. این افراد موظفند علاوه بر ثبت ادعا، گواهی اقدام را نیز در سامانه بارگذاری کنند.

از طریق صفحه پیگیری درخواست‌های ثبت‌شده وارد صفحه پیگیری ادعا شوید. ادعایی که وضعیت آن نهایی شده است را انتخاب کرده و روی دکمه «گواهی اقدام» کلیک کنید.

در این مرحله با کلیک روی دکمه «درج گواهی»، فرم مربوطه برای شما نمایش داده می‌شود.

در فرم بازشده، باید فیلدهای الزامی را تکمیل نمایید.
پس از وارد کردن اطلاعات موردنیاز، برای ثبت نهایی اطلاعات روی دکمه «ثبت» کلیک کنید.

ملاحظات مهم

• افرادی که از این سامانه استفاده می‌کنند باید اطمینان حاصل کنند که ادعای خود را بر اساس حقیقت و با مستندات کافی ثبت می‌کنند. بر اساس تبصره ۵ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، هر شخصی که با علم به عدم استحقاق، رأساً یا از طریق دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه نماید، به جزای نقدی معادل ۲۰٪ قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. چنانچه در این راستا جرمی مانند جعل اسناد یا تبانی برای انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی فوق، به مجازات مقرر برای جرایم ارتکابی نیز محکوم می‌شود.

• در برخی موارد، اثبات مالکیت زمین بدون سند نیازمند رسیدگی دادگاهی است و باید دادخواست اثبات مالکیت در دادگاه ثبت شود

بنابراین، افرادی که زمین بدون سند دارند، می توانند به طور کامل از این سامانه استفاده کنند و فرآیند ثبت مالکیت خود را آغاز کنند. این سامانه یک گام مهم در جهت حل مشکلات مربوط به املاک فاقد سند است.

از کجا گواهی اقدام بگیرم؟

برای دریافت گواهی اقدام باید به همان مرجعی که پرونده‌تان در آن در جریان است مراجعه کنید:

• اگر از طریق قانون تعیین تکلیف اقدام کرده‌اید، این گواهی را از اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک دریافت می‌کنید.

• اگر از طریق قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ثبت‌نام کرده‌اید، باید به سازمان مسکن و شهرسازی استان مربوطه مراجعه نمایید.

چرا سامانه ساغر طراحی شده است؟

در بسیاری از مناطق کشور، به ویژه در روستاها و شهرهای کوچک، افراد زیادی مالک املاکی هستند که به دلایل مختلف فاقد سند رسمی است. این موضوع می تواند مشکلاتی از جمله اختلافات حقوقی، پیچیدگی در انتقال مالکیت، عدم امکان دریافت تسهیلات بانکی و حتی سلب مالکیت توسط اشخاص ثالث را به همراه داشته باشد.

سامانه ثبت ادعا با هدف حل این مشکلات و ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی در حوزه املاک طراحی شده است. مهم ترین اهداف این سامانه عبارت اند از:

1. ایجاد امکان ثبت ادعای مالکیت برای افرادی که مدارک رسمی کافی ندارند.

2. تسهیل و تسریع در فرآیند ثبت و دریافت سند رسمی.

3. افزایش امنیت مالکیت املاک و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی.

4. پیشگیری از دعاوی حقوقی و اختلافات ناشی از نبود سند رسمی.

با اجرای این سامانه، انتظار می‌رود مشکلات املاک فاقد سند تا حد قابل توجهی کاهش یابد و مالکین بتوانند با سهولت و اطمینان بیشتری نسبت به ثبت مالکیت خود اقدام کنند.

سامانه ثبت ادعا برای چه افرادی کاربرد دارد؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه اجرایی آن، اشخاص مختلفی مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر می‌شوند؛ اما آغاز مهلت دو ساله برای همه گروه‌ها یکسان نیست و بسته به وضعیت ثبتی ملک تعیین می‌شود.

۱. افرادی که همین الان می‌توانند ادعای خود را ثبت کنند

در حال حاضر، سامانه برای اشخاصی فعال است که به موجب اسناد عادی مانند مبایعه‌نامه، قولنامه، صلح‌نامه، هبه‌نامه و سایر اسناد عادی نسبت به ملکی ادعای مالکیت دارند، اما سند رسمی حدنگار آن ملک به نام شخص دیگری صادر شده است. مهلت دو ساله برای این افراد به این شکل محاسبه می‌شود:

• اگر سند حدنگار ملک بین ۱ فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ صادر شده باشد، مهلت دو ساله از ۱ خرداد ۱۴۰۵ آغاز می‌شود.

• اگر سند حدنگار پس از ۱ خرداد ۱۴۰۵ صادر شود، مهلت دو ساله از تاریخ صدور همان سند آغاز خواهد شد.

توجه داشته باشید که دارندگان سند رسمی تک‌برگ (حدنگار) که سند به نام خودشان صادر شده، نیازی به ثبت ادعا در سامانه ندارند.

۲. افرادی که در آینده مشمول سامانه خواهند شد

گروه‌های زیر نیز طبق قانون مشمول ثبت ادعا هستند، اما تاریخ آغاز مهلت دو ساله برای آن‌ها هنوز اعلام نشده و متعاقباً از طریق روزنامه رسمی اطلاع‌رسانی خواهد شد:

• اشخاصی که نسبت به ملکی مانند خانه، مغازه یا زمین کشاورزی ادعای مالکیت دارند اما آن ملک هیچ‌گونه سند مالکیت رسمی (دفترچه‌ای یا حدنگار) ندارد.

• اشخاصی که ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال در ملکی را دارند که فاقد سند مالکیت است یا منافع آن به موجب سند رسمی به آن‌ها واگذار نشده است.

• اشخاصی که مدعی حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی) برای مدت بیش از دو سال هستند و این حق در سند رسمی ثبت نشده است.

• اشخاصی که مدعی حقوق ارتفاقی مانند حق عبور یا حق مجری در ملک دیگری هستند و این حقوق در سند رسمی درج نشده است.

• دستگاه‌های اجرایی در خصوص اموال غیرمنقول عمومی و دولتی فاقد سند مالکیت حدنگار.

• اشخاصی که پیش از راه‌اندازی سامانه، حکم قطعی مراجع صالح به نفع آن‌ها صادر شده اما منجر به صدور سند مالکیت رسمی نشده است.

• افرادی که پیش از راه‌اندازی سامانه از طریق قوانین تعیین تکلیف اراضی یا قانون ساماندهی مسکن برای اخذ سند اقدام کرده‌اند و باید گواهی اقدام خود را در سامانه ثبت کنند.

هزینه ثبت ادعا و تهیه نقشه در سامانه ساغر

به گفته معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد بر اساس تعرفه مصوب در قانون بودجه سال ۱۴۰۵، هزینه ثبت ادعا در سامانه کاتب معادل ۲۰۰ هزار تومان تعیین شده و متقاضی باید این مبلغ را پرداخت کند.

تعرفه تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی هنوز به‌صورت نهایی تعیین و ابلاغ نشده است. این تعرفه پس از بررسی و تصویب در شورای راهبری اجرای قانون الزام اعلام خواهد شد.

تکلیف کسانی که قبلاً برای دریافت سند اقدام کرده‌اند چیست؟

اگر پیش از راه‌اندازی سامانه ساغر، از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن برای دریافت سند رسمی ثبت‌نام کرده‌اید، صرف ثبت‌نام قبلی کافی نیست و یک تکلیف قانونی اضافه بر عهده دارید.

شما موظفید گواهی اقدام را از مرجعی که پرونده‌تان در آن است دریافت کرده و در سامانه ثبت ادعا بارگذاری نمایید.

توجه داشته باشید که عدم ثبت گواهی اقدام می‌تواند پرونده شما را با مشکل مواجه کند و مسئولیت قانونی آن بر عهده خودتان خواهد بود.

چه املاکی شامل ثبت ادعا می‌شوند؟

1. املاک قولنامه‌ای: این دسته از املاک به‌صورت غیررسمی از طریق مبایعه‌نامه، قولنامه یا سایر اسناد عادی منتقل شده‌اند و سند رسمی مالکیت ندارند. می‌توان از طریق سامانه ثبت ادعا برای دریافت سند رسمی اقدام کرد.

   توجه داشته باشید که مهلت دو ساله برای این دسته فقط در صورتی از ۱ خرداد ۱۴۰۵ آغاز شده که برای آن ملک سند حدنگار (تک‌برگ) بین سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۵ صادر شده باشد.

2. املاک فاقد سند رسمی: این دسته شامل املاکی است که هیچ‌گونه سند رسمی مالکیتی در اختیار مالک قرار ندارد. مالک می‌تواند از طریق سامانه ثبت ادعا اقدام کند، اما مهلت دو ساله برای این گروه هنوز فعال نشده و تاریخ شمول آن متعاقباً از طریق روزنامه رسمی اعلام خواهد شد.

3. املاکی که مدارک ناقص دارند: این دسته ممکن است بخشی از مدارک لازم را در اختیار داشته باشند اما به دلیل فقدان یک یا چند مستند ضروری، نتوانسته‌اند مالکیت خود را به‌طور کامل ثبت کنند. در مرحله ثبت ادعا، اصل بر ثبت درخواست است نه کامل بودن مدارک؛ حتی یک گواهی انحصار وراثت، استشهادیه، قولنامه یا صلح‌نامه نیز می‌تواند مبنای ثبت ادعا قرار گیرد. در مرحله رسیدگی، مراجع ثبتی مدارک را بررسی کرده و در صورت نقص، مدارک تکمیلی از متقاضی اخذ خواهند کرد.

   برای تمامی این دسته‌بندی‌ها، مراحلی از جمله تهیه نقشه UTM، جمع‌آوری مدارک مورد نیاز و تأیید ادعا توسط مقامات مربوطه وجود دارد که باید طی شود تا مالکیت به رسمیت شناخته شود.

مسیر رسیدگی پس از ثبت ادعا بر اساس موقعیت ملک

پس از ثبت ادعا، مسیر رسیدگی به پرونده بر اساس موقعیت جغرافیایی ملک تفاوت دارد:

• اگر ملک در بافت مسکونی روستا قرار داشته باشد، متقاضی برای ادامه فرآیند به مسیر پیش‌بینی‌شده در قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن هدایت می‌شود و پرونده از طریق بنیاد مسکن پیگیری می‌شود.

• اگر ملک در محدوده شهر یا حریم شهری قرار داشته باشد، متقاضی به فرآیند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی هدایت خواهد شد و ادامه مراحل از طریق این قانون دنبال می‌شود.

اولویت رسیدگی به املاک چندبار معامله‌شده و مسیر رسیدگی بر اساس موقعیت ملک

املاکی که به‌صورت قولنامه‌ای چندین بار خرید و فروش شده‌اند، در اولویت رسیدگی سازمان ثبت قرار دارند. افرادی که چنین ملکی را خریداری کرده‌اند اما تاکنون موفق به دریافت سند مالکیت نشده‌اند، می‌توانند با ارائه مدارک خرید خود از طریق فرآیند پیش‌بینی‌شده در سامانه کاتب، ادعای خود را ثبت کنند.

پس از ثبت ادعا، مسیر رسیدگی به پرونده بر اساس موقعیت جغرافیایی ملک تفاوت دارد: اگر ملک در بافت مسکونی روستا قرار داشته باشد، متقاضی برای ادامه فرآیند به مسیر پیش‌بینی‌شده در قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن هدایت می‌شود و پرونده از طریق بنیاد مسکن تا صدور سند پیگیری خواهد شد. اما اگر ملک در محدوده شهر یا حریم شهری قرار داشته باشد، متقاضی به فرآیند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی هدایت می‌شود و ادامه مراحل از طریق این قانون دنبال می‌شود.

مزایای استفاده از سامانه ثبت ادعا

1. محافظت از حقوق مالکیت: سامانه ثبت ادعا به شما این امکان را می دهد که حقوق مالکیت خود را حفظ کرده و از تقلب یا تجاوز دیگران به اموال خود جلوگیری کنید. این ابزار به ویژه برای افرادی که دارای اموال غیرمنقول هستند که هنوز ثبت رسمی نشده اند، بسیار مفید است.

2. سرعت و سادگی فرآیند: با استفاده از این سامانه، فرآیند ثبت مالکیت به طور قابل توجهی سریع تر و ساده تر خواهد بود. به جای طی کردن مراحل پیچیده و زمان بر، می توانید به راحتی از طریق سامانه اقدام کنید.

3. پیشگیری از اختلافات: این سامانه می تواند به طور مؤثری به کاهش اختلافات مالکیتی کمک کند. با ثبت رسمی ادعاها و مستندات، زمینه های بروز اختلافات و دعواهای حقوقی مربوط به مالکیت تا حد زیادی کاهش خواهد یافت.

4. دسترسی راحت: دسترسی به سامانه ثبت ادعا از طریق اینترنت به راحتی امکان پذیر است. این امر موجب می شود که نیازی به حضور فیزیکی در دفاتر دولتی نداشته باشید و از هر مکانی می توانید به سامانه دسترسی پیدا کنید.

نتیجه گیری

سامانه ثبت ادعا یا سامانه ساغر، گامی بلند در جهت دیجیتالی‌سازی خدمات ثبتی و حل یکی از قدیمی‌ترین مشکلات املاک در ایران است. این سامانه، فرصتی قانونی و شفاف برای ثبت رسمی مالکیت املاک فاقد سند فراهم می‌کند و امکان پیگیری و احراز حقوق مالکیت از طریق واحدهای ثبتی را به مالکان می‌دهد.

فرصت قانونی برای ثبت ادعا محدود به دو سال است؛ اما تاریخ شروع این مهلت برای همه یکسان نیست:

• برای ملک‌هایی که بین ۱۳۹۶/۱/۱ تا ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند حدنگار (تک‌برگ) به نام دیگری صادر شده، مهلت از ۱ خرداد ۱۴۰۵ آغاز شده است.

• برای ملک‌هایی که پس از ۱ خرداد ۱۴۰۵ سند حدنگار صادر می‌شود، مهلت از روز صدور همان سند محاسبه می‌شود.

• برای سایر دسته‌ها (مانند املاک فاقد سند)، تاریخ شمول متعاقباً از طریق روزنامه رسمی اعلام خواهد شد.

پس از پایان مهلت مقرر، هیچ حق قانونی برای ثبت ادعای جدید وجود نخواهد داشت و دادگاه‌ها به ادعاهای دیرهنگام ترتیب اثر نخواهند داد. اولویت با کسانی است که زودتر اقدام کرده‌اند و تعلل در ثبت ادعا می‌تواند موجب از دست رفتن حقوق قانونی شود.

سامانه ساغر با حذف مراجعات حضوری، بهره‌گیری از فناوری‌های نوین و یکپارچگی با سامانه‌هایی مانند شمیم، فرآیند ثبت رسمی مالکیت را سریع‌تر، شفاف‌تر و عادلانه‌تر می‌سازد. دسترسی آسان برای ساکنان مناطق دورافتاده و روستایی، یکی دیگر از مزایای این سامانه است که به کاهش نابرابری‌ها در حقوق مالکیت کمک می‌کند.

موفقیت در ثبت ادعا وابسته به کیفیت مستندات و اثبات مالکیت شماست. سامانه ساغر، پلی میان گذشته پر از ابهام و آینده‌ای امن و شفاف برای مالکان املاک است. استفاده به‌موقع از این فرصت، تنها راه حفظ حقوق قانونی شماست.

سوالات متداول