در ۲۰ شهریور ۱۴۰۵، رئیس‌کل دادگستری استان سمنان بر تسریع اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در شهرداری‌ها تأکید کرد. بر اساس گزارش ایسنا به نقل از روابط عمومی دادگستری استان سمنان، عملکرد استان در ارزیابی اجرای ماده ۱۴ تا ۲۴ شهریور ۱۴۰۵ مطلوب ارزیابی نشده و اعلام شده است که وضعیت شهرداری‌ها و موارد تأخیر یا کوتاهی احتمالی، با جدیت بیشتری بررسی و پیگیری می‌شود. این ارزیابی به‌خودی‌خود به معنای توقف معاملات ملکی یا بی‌اعتباری عمومی اسناد و پایان‌کارها نیست و اثر وضعیت هر ملک باید جداگانه بررسی شود.
ماجرا از چه قرار است؟ ارزیابی عملکرد شهرداری‌های سمنان در اجرای ماده ۱۴
بر اساس گزارش ایسنا، رئیس‌کل دادگستری استان سمنان در گردهمایی شهرداران بر تسریع اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در شهرداری‌ها تأکید کرده است. در همان گزارش آمده که عملکرد استان در ارزیابی اجرای ماده ۱۴ تا ۲۴ شهریور ۱۴۰۵ مطلوب نبوده است.
همچنین اعلام شده که عملکرد شهرداری‌های استان به‌صورت مستمر بررسی می‌شود و در صورت وجود تأخیر یا کوتاهی، علت آن پیگیری خواهد شد. با این حال، گزارش منتشرشده شاخص‌های ارزیابی، امتیاز استان، نام شهرداری‌های مشمول یا نوع دقیق فرآیندهای دارای تأخیر را اعلام نکرده است. بنابراین «نامطلوب بودن عملکرد» باید به‌عنوان توصیف مقام قضایی از نتیجه یک ارزیابی خوانده شود، نه اثبات تخلف قطعی همه شهرداری‌های استان.
ماده ۱۴ چه تکالیفی برای شهرداری‌ها تعیین می‌کند؟
طبق متن بازنشرشده ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تبصره ۲ این ماده ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌کار در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را پیش‌بینی می‌کند و قابلیت استناد این مدارک در صدور سند مالکیت را به ثبت سامانه‌ای آنها مرتبط می‌داند.
این بخش، از نظر فرآیندی، میان مدارک ساختمانی و مسیر ثبتی ملک ارتباط ایجاد می‌کند. با این حال، متن مورد استناد در اینجا از یک منبع بازنشرشده است و برای استناد حقوقی قطعی باید با نسخه رسمی قانون یا نسخه رسمی تجمیعی تطبیق شود. همچنین ثبت سامانه‌ای یک مدرک نباید به‌تنهایی و برای همه پرونده‌ها معادل کفایت برای صدور سند تلقی شود.
آیا این یعنی معاملات ملکی سمنان متوقف یا بی‌اعتبار شده‌اند؟
گزارش موجود چنین نتیجه‌ای را اثبات نمی‌کند. آنچه اعلام شده، ارزیابی عملکرد شهرداری‌ها در اجرای یک تکلیف قانونی و پیگیری مستمر تأخیر یا کوتاهی احتمالی است، نه توقف معاملات ملکی در کل استان یا اعلام بی‌اعتباری عمومی اسناد، پروانه‌ها، پایان‌کارها یا معاملات پیشین.
برای تعیین اثر واقعی بر یک معامله یا سند مشخص، باید نوع سند، وضعیت ثبتی ملک و مقررات اجرایی مرتبط با همان پرونده جداگانه بررسی شود. بنابراین صرفِ خبر ارزیابی عملکرد شهرداری‌های استان، مبنای کافی برای نتیجه‌گیری درباره اعتبار یا بی‌اعتباری یک معامله مشخص نیست.
از چه زمانی این قانون لازم‌الاجراست؟
بر اساس گزارش تسنیم در سال ۱۴۰۳، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از ۳ تیر ۱۴۰۳ اعلام شده بود. این تاریخ در منابع خبری در چارچوب اعلام زمان اجرای قانون مطرح شده و نباید با تاریخ تصویب، ابلاغ یا انتشار آن یکسان تلقی شود.
برای استناد حقوقی قطعی، تاریخ‌های تصویب، ابلاغ، انتشار و لازم‌الاجراشدن باید جداگانه با منبع رسمی قانون تطبیق شوند. منابع موجود در این پرونده برای وضعیت اجرایی فعلی شهرداری‌ها در سال ۱۴۰۵ کفایت نمی‌کنند.
مالک یا خریدار برای اطمینان از ثبت مدارک ملک چه باید بکند؟
برای کنترل وضعیت مدارک ساختمانی، می‌توان در کنار استعلام‌های رسمی پرونده، درباره ثبت‌شدن دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌کار در سامانه ثبت الکترونیک اسناد از شهرداری یا دفترخانه مربوط پیگیری کرد. این بررسی یک گام مکمل است و جایگزین استعلام رسمی، بررسی دفترخانه یا مشاوره حقوقی پرونده‌محور نیست.
در بررسی یک ملک، بهتر است میان وجود و وضعیت مدارک ساختمانی، ثبت سامانه‌ای این مدارک و وضعیت ثبتی و حقوقی خود ملک تفکیک شود. گزارش ارزیابی عملکرد شهرداری‌های سمنان به‌تنهایی پاسخ قطعی هیچ‌یک از این موارد را برای یک ملک مشخص ارائه نمی‌کند.
برای مطالعه یکی از مفاهیم مرتبط با شناسه واحد نیز می‌توانید به مقاله «شناسه یکتای واحد» در آماگ استیت مراجعه کنید.