ماده ۱۰۰ شهرداری و مقابله با تخلفات ساختمانی

نویسنده: دانیال بقایی
زمان انتشار: شنبه ۲۸ تیر ۱۴۰۴
آخرین به‌روزرسانی: یکشنبه ۲۹ تیر ۱۴۰۴
دسته‌بندی: قوانین و مقررات ملکی

مقدمه

با گسترش شهرنشینی و افزایش تقاضا برای ساخت وساز، نظارت بر ساخت وسازهای شهری به یکی از مهم‌ترین وظایف نهادهای مدیریتی در کشور تبدیل شده است. در این میان، ماده ۱۰۰ شهرداری به عنوان یکی از ابزارهای قانونی اصلی برای مقابله با تخلفات ساختمانی، نقش کلیدی در هدایت توسعه شهری دارد. اما این ماده نه تنها از جهت حقوقی اهمیت دارد، بلکه در عمل نیز تأثیرات گسترده‌ای بر فعالیت‌های عمرانی، سرمایه گذاری ملکی و حتی کیفیت زندگی شهری برجای می‌گذارد.

در این مقاله، به صورت جامع به بررسی ابعاد مختلف ماده ۱۰۰ شهرداری پرداخته خواهد شد؛ از متن قانونی و رویه اجرایی آن گرفته تا مصادیق تخلفات ساختمانی، نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ و در نهایت نقدها، چالش‌ها و پیشنهادهای اصلاحی، همچنین تأثیرات مستقیم و غیرمستقیم این ماده بر روند ساخت وساز، قیمت ملک و رفتار سازندگان نیز تحلیل خواهد شد.

اگر می‌خواهید بدانید چه تخلفاتی مشمول ماده صد شهرداری می‌شوند؟ روند رسیدگی به آن‌ها چگونه است؟ و آیا این قانون توانسته بازدارندگی مؤثری ایجاد کند یا خیر؟ تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

ماده 100 شهرداری چیست؟

تعریف و فلسفه قانونی

ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها مقرر می‌دارد:
«مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی، تفکیک اراضی یا شروع عملیات ساختمانی از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می‌تواند از ادامه عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه، به وسیله مأموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور باشد، جلوگیری کند.»

در پی ماده ۱۰۰ شهرداری، یازده تبصره به آن الحاق شده است که هریک به تفصیل فرآیند رسیدگی، نوع تخلفات، جریمه ها، شرایط صدور حکم تخریب، اختیارات کمیسیون، الزامات مهندس ناظر، وضعیت دفاتر اسناد رسمی، نحوه اعتراض به آراء و ارزش معاملاتی را تبیین می‌کنند. این تبصره ها در سال‌های مختلف، متناسب با تغییرات شهری و چالش‌های اجرایی اضافه یا اصلاح شده‌اند.

مهم‌ترین محورهای قانونی در این ماده عبارت اند از:

الزام قانونی به دریافت پروانه پیش از شروع هرگونه عملیات ساخت وساز
اختیار توقف عملیات ساختمانی توسط شهرداری
تشکیل کمیسیونی با ترکیب مشخص برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی
تعیین نوع برخورد قانونی با تخلف (جریمه، تخریب یا صدور پایان کار مشروط)
پیش بینی فرآیند رسیدگی دوباره در صورت اعتراض به رأی اولیه

تاریخچه تصویب و تحولات آن

ماده صد شهرداری نخستین بار در سال ۱۳۳۴ در قانون شهرداری‌ها درج شد. در آن زمان، نگرانی اصلی قانون گذار، ایجاد نظامی مشخص برای کنترل ساخت وسازهای شهری، رعایت طرح‌های تفصیلی و مقابله با تجاوز به معابر و ساخت غیرمجاز بود. قانون گذار با بهره گیری از تجربه سایر کشورها و الزامات توسعه شهرنشینی، تلاش کرد ابزاری اجرایی و قانونی برای شهرداری‌ها طراحی کند که بدون ارجاع مداوم به محاکم قضایی، بتوانند تخلفات را بررسی و نسبت به آن تصمیم گیری کنند.

در سال‌های بعد، با گسترش شهرها و پیچیده تر شدن بافت کالبدی شهرها، تبصره‌های متعددی به ماده ۱۰۰ شهرداری افزوده شد که هدف آن، پوشش خلأهای موجود و سازگار شدن مقررات با تحولات شهری بود. این تبصره‌ها اغلب بر موضوعاتی مانند تخلفات فنی، بهداشتی یا تغییر کاربری‌ها متمرکز هستند و تلاش شده به شهرداری‌ها اختیار بیشتری در مواجهه با تخلفات داده شود.

نهادهای ذی ربط و اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

در اجرای کمیسیون ماده ۱۰۰ و بررسی تخلفات ساختمانی، چند نهاد کلیدی نقش دارند:

شهرداری: مرجع شناسایی اولیه تخلف و تنظیم پرونده تخلف ساختمانی است. همچنین نماینده شهرداری بدون حق رأی در جلسات کمیسیون حضور می‌یابد.
کمیسیون ماده ۱۰۰: نهاد اصلی بررسی تخلفات. ترکیب این کمیسیون عبارت است از:
- نماینده وزارت کشور (به انتخاب وزیر کشور)
- یکی از اعضای شورای شهر
- نماینده قوه قضاییه (معمولاً از دادگستری یا فرمانداری)
- نماینده شهرداری (بدون حق رأی)
دیوان عدالت اداری: مرجع قضایی برای اعتراض به آراء قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰، دیوان می‌تواند رأی کمیسیون را نقض کند یا پرونده را برای بررسی مجدد ارجاع دهد.

این ساختار به شهرداری‌ها قدرت اجرایی برای مدیریت ساخت وساز می‌دهد، در عین حال، با حضور نمایندگان نهادهای غیروابسته، تلاش شده استقلال رأی و ملاحظات حقوق عمومی نیز رعایت شود.

تبصره های ماده ۱۰۰ شهرداری و شرح هرکدام

تبصره 1 تا 11 ماده ۱۰۰ شهرداری

تبصره 1: در مواردی كه از لحاظ اصول شهرسازی يا فنی يا بهداشتی قلع تأسيسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در كميسيون‌هايی مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزير كشور و يكي از اعضاي انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح ميشود. كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام ميكند كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذكور كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداری كه بدون حق رأی برای ادای توضيح شركت ميكند ظرف مدت يكماه تصميم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ كند در مواردی كه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيری ميكند مكلف است حداكثر ظرف يک هفته از تاريخ جلوگيری موضوع را در كميسيون مذكور مطرح كند در غير اين صورت كميسيون به تقاضای ذينفع به موضوع رسيدگی خواهد كرد. در صورتی كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی كه نبايد از دو ماه، تجاوز كند تعيين ميكند. شهرداری مكلف است تصميم مزبور را به مالک ابلاغ كند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نكند شهردار رأساً اقدام كرده و هزينه آن را طبق مقررات آييننامه اجرای وصول عوارض از مالک دريافت خواهد كرد.
تبصره 2: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زيربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسكونی كميسيون ميتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملک از نظر مكانی (در بر خيابان‌های اصلی يا خيابان‌های فرعی و يا كوچ بنباز يا بنبست) رأی به اخذ جريمه‌ای كه متناسب با نوع استفاده از فضای ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعيين و شهرداری مكلف است بر اساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام كند. (جريمه نبايد از حداقل يک دوم كمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه بيشتر باشد.)در صورتی كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداری كرد، شهرداری مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخريب را بكند. كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأی تخريب اقدام خواهد نمود.
تبصره 3: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری كميسيون ميتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت ملک از نظر مكانی (در بر خيابان‌های اصلی يا خيابان‌های فرعی و يا كوچه بنباز يا بنبست) رأی به اخذ جريمه‌ای كه متناسب با نوع استفاده از فضای ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعيين و شهرداری مكلف است بر اساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام كند. (جريمه نبايد از حداقل دو برابر كمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ايجاد شده بيشتر باشد) در صورتی كه ذينفع از پرداخت جريمه خودداری كرد شهرداری مكلف است مجدداً پروانه را به همان كميسيون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخريب بكند. كميسيون در اين مورد نسبت به صدور رأی تخريب اقدام خواهد كرد.
تبصره 4: در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی كه اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی رعايت شده باشد كميسيون ميتواند با صدور رأی اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز يک دهم ارزش معاملاتی ساختمان يا يک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلی داشته باشد.(هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است.)، بلامانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداری اعلام كند. اضافه بنا زائد بر تراكم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.
تبصره 5: در مورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن كميسيون ميتواند با توجه به موقعيت محلی و نوع استفاده از فضای پاركينگ، رأی به اخذ جريمه‌ای كه حداقل يک برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بين رفته پاركينگ باشد، صادر كند (مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش 25 متر مربع ميباشد) شهرداری مكلف به اخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان ميباشد.
تبصره 6 (اصلاحی 1358/06/27): در مورد تجاوز به معابر شهر، مالكين موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعايت برهای اصلاحی را بكنند، در صورتی كه بر خلاف پروانه و يا بدون پروانه تجاوزی در اين مورد انجام گيرد شهرداری مكلف است از ادامه عمليات جلوگيری و پروانه امر را به كميسيون ارسال كند. در ساير موارد تخلف مانند عدم استحكام بنا، عدم رعايت اصول فنی،بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسيدگی به موضوع در صلاحيت کمیسیون ماده ۱۰۰ است.
تبصره 7 (اصلاحی 1358/06/27): مهندسان ناظر ساختمانی موكلفند نسبت به عمليات اجرايی ساختمانی كه به مسئوليت آنان احداث ميگردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضميمه آن مستمراً نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه،نقشه و محاسبات فنی را گواهی كنند.هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی كند و يا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نكند و موضوع منتهی بطرح در كميسيون مندرج در تبصره يک ماده ۱۰۰ شهرداری و صدور رأی بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد، شهرداری مكلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعكس كند. شورای انتظامی نظام مذكور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصير برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهميت موضوع به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و در صورتی كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور رأی تخريب به وسيله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد به حداكثر مجازات محكوم كند. مراتب محكوميت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در يک يا چند مورد از جرايد كثيرالانتشار اعلام ميگردد. شهرداری مكلف است تا صدور رأی محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده کمیسیون ماده ۱۰۰ بمدت حداكثر 6 ماه از اخذ گواهی امضا مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری كند. مأمورين شهرداری نيز موكلفند در مورد ساختمان ها نظارت كنند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيری نكنند و يا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتكب تقصيری شوند، طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسيدگی ميشود و در صورتی كه عمل ارتكابی مهندسان ناظر و مأمورين شهرداری واجد جنبه جزايی هم باشد از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود. در مواردی كه شهرداری مكلف به جلوگيری از عمليات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود ميتواند با استفاده از مأمورين اجراييات خود و در صورت لزوم مأمورين انتظامی برای متوقف ساختن عمليات ساختمانی اقدام كند.
تبصره 8 (اصلاحی 1358/06/27): دفاتر اسناد رسمی مكلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌هایی که گواهی پايان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قيد كند. در مورد ساختمان هايی كه قبل از تصويب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها (1355/11/24) معامله انجام گرفته و از دست مالک اوليه خارج شده باشد، در صورتی كه مورد معامله كل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف يا برگ پايان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصريح آن در سند انجام معامله بلامانع ميباشد. در مورد ساختمان هايی كه قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده در صورتی كه اضافه بنای جديدی حادث نگرديده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت انجام معامله بلامانع ميباشد.
تبصره 9 (الحاقی 1358/06/27): ساختمان‌هايی كه پروانه ساختمان آن‌ها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر، صادر شده است از شمول تبصره يک ماده ۱۰۰ شهرداری معاف ميباشند.
تبصره 10 (الحاقی 1358/06/27): در مورد آراء صادره از كميسيون ماده ۱۰۰ شهرداری هر گاه شهرداری يا مالک يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض كند، مرجع رسيدگی به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده ۱۰۰ خواهد بود كه اعضای آن غير از افرادی است كه در صدور رأی قبلی شركت داشته‌اند. (رأی اين كميسيون قطعی می‌باشد.)
تبصره 11 (الحاقی 1358/06/27): آيين نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهيه توسط شهرداری و تصويب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و اين ارزش معاملاتی سالی يكبار قابل تجديد نظر خواهد بود.

نقش هر تبصره در صدور رای و اجرا و میزان جریمه های ماده 100

تبصره	نقش در صدور رأی	نقش در اجرا	میزان جریمه
تبصره 1	تعیین مبنای قانونی برای تشکیل کمیسیون، دریافت توضیحات از مالک و صدور رأی (قلع یا عدم قلع)	تعیین مهلت حداکثر ۲ ماه برای اجرای رأی؛ شهرداری موظف به اجرای رأی در صورت استنکاف مالک	حکم تخریب در صورت عدم اجرای حکم توسط مالک
تبصره 2	صدور رأی جریمه در املاک مسکونی با اضافه بنا در صورت عدم ضرورت قلع	در صورت امتناع مالک از پرداخت جریمه، صدور مجدد رأی تخریب و اجرای آن توسط شهرداری	جريمه نبايد از حداقل يک دوم كمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه بيشتر باشد.
تبصره 3	صدور رأی جریمه در املاک تجاری، اداری و صنعتی با اضافه بنا در صورت عدم ضرورت قلع	همانند تبصره ۲؛ در صورت عدم پرداخت جریمه، رأی تخریب صادر و شهرداری ملزم به اجراست	جريمه نبايد از حداقل دو برابر كمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ايجاد شده بيشتر باشد.
تبصره 4	صدور رأی جریمه برای ساخت بدون پروانه، مشروط به رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی	امکان صدور برگ پایان‌کار پس از پرداخت جریمه (مبلغ بیشتر از یک‌دهم ارزش معاملاتی یا یک‌پنجم سرقفلی)	جريمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز يک دهم ارزش معاملاتی ساختمان يا يک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلی داشته باشد.(هر كدام كه مبلغ آن بيشتر است.)
تبصره 5	صدور رأی جریمه بابت حذف یا عدم امکان استفاده از پارکینگ قانونی	شهرداری موظف به اخذ جریمه و صدور پایان‌کار در صورت پرداخت آن است.	جريمه‌ كه حداقل يک برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بين رفته پاركينگ باشد
تبصره 6	کمیسیون فقط در صورت تجاوز به معبر، مجاز به صدور رأی تخریب است؛ تخلفات دیگر هم در صلاحیت کمیسیون هستند.	شهرداری موظف به جلوگیری از عملیات و ارسال پرونده برای رسیدگی؛ اجرای قلع در صورت رأی تخریب	تخریب
تبصره 7	نه مستقیماً در صدور رأی، بلکه در تشخیص تخلف و اثبات مسئولیت مهندس ناظر در قبال تخلفات مؤثر است.	شهرداری مکلف به اعلام تخلف مهندس ناظر به نظام مهندسی و جلوگیری از استفاده از امضای ناظر متخلف 6ماه تا 3 سال	6 ماه تا سه سال محروميت از كار و در صورتی كه مجدداً مرتكب تخلف شود به حداكثر مجازات محكوم می‌شود.
تبصره 8	نقش کنترلی بر فرآیند انتقال مالکیت از طریق دفاتر اسناد رسمی	دفاتر اسناد موظف به دریافت گواهی پایان‌کار یا عدم خلاف و ثبت آن در سند هستند.	–
تبصره 9	معافیت املاک دارای پروانه پیش از تصویب نقشه جامع از شمول تبصره ۱	در صورت احراز شرایط، اجرای احکام کمیسیون نسبت به این املاک متوقف می‌شود.	–
تبصره 10	امکان اعتراض به رأی بدوی توسط مالک، شهرداری یا قائم‌مقام؛ رسیدگی مجدد در کمیسیون دیگر	رأی کمیسیون تجدیدنظر قطعی است و لازم‌الاجرا تلقی می‌شود.	–
تبصره 11	تعیین مبنای ارزش معاملاتی به‌عنوان مرجع محاسبه جرایم	ضمانت اجرایی برای محاسبه و به‌روزرسانی جرائم بر اساس نرخ مصوب شهرداری و تأیید انجمن شهر،ارزش معاملاتی سالانه قابل بازنگری است.	–

انواع تخلفات ساختمانی مشمول ماده ۱۰۰ شهرداری

احداث بدون پروانه

یکی از مهم‌ترین تخلفاتی که مشمول ماده ۱۰۰ شهرداری ها می‌شود، احداث بنا بدون اخذ پروانه ساختمانی است. مطابق قانون، کلیه مالکان موظف‌اند پیش از هرگونه عملیات عمرانی، از شهرداری محل پروانه ساخت دریافت کنند. در صورت ساخت بدون مجوز، شهرداری موظف به جلوگیری از ادامه کار و ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ است.

اگر اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی در چنین بنایی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند با استناد به تبصره ۴، رأی به پرداخت جریمه‌ای برابر با حداکثر یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی (هرکدام بیشتر باشد) صادر کند. اما چنانچه اصول یادشده رعایت نشده باشد، صدور حکم تخریب در دستور کار قرار خواهد گرفت.

تجاوز به معابر عمومی

تجاوز به معابر یکی دیگر از تخلفات شاخص مشمول کمیسیون ماده ۱۰۰ است که در تبصره ۶ به آن تصریح شده است. این تخلف معمولاً در قالب ساخت و ساز در حریم معابر و خطوط اصلاحی طرح‌های مصوب شهرسازی رخ می‌دهد. شهرداری در این موارد مکلف است عملیات را متوقف کرده و پرونده را به کمیسیون ارجاع دهد.

در این مصداق خاص، برخلاف سایر تخلفات، هیچ‌گونه اختیار قانونی برای صدور رأی جریمه وجود ندارد و کمیسیون تنها مجاز به صدور رأی قلع بناست، چرا که تجاوز به معابر، تعرض به حقوق عمومی شهروندان محسوب می‌شود.

اضافه بنا (مازاد بر پروانه)

ساخت بیش از مساحت درج‌شده در پروانه ساختمانی، در تبصره‌های ۲ و ۳ مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است. در املاک مسکونی، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند بر اساس نوع ساختمان، نوع استفاده و موقعیت ملک، رأی به اخذ جریمه‌ای از نصف تا سه برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع صادر کند. در املاک تجاری، اداری و صنعتی، این جریمه بین دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی در نظر گرفته می‌شود.

در هر دو مورد، در صورت امتناع مالک از پرداخت جریمه، کمیسیون موظف است رأی به تخریب صادر نماید و شهرداری آن را اجرا کند.

تغییر کاربری

تغییر کاربری بدون مجوز از شهرداری، یکی از تخلفات تأثیرگذار بر نظم شهر و آرامش محله‌هاست. این نوع تخلف شامل تبدیل واحد مسکونی به مطب، دفتر کار، تجاری‌سازی یا حذف کاربری پارکینگ برای بهره‌برداری دیگر می‌شود. در رویه کمیسیون، نوع رأی بر اساس شدت تخلف و میزان تأثیر بر بافت محلی تعیین می‌شود و ممکن است شامل جریمه، اصلاح یا در موارد خاص، حکم تخریب باشد.

چنانچه میخواهید اطلاعات بیشتری راجع به تغییر کاربری داشته باشید مقاله زیر را مطالعه کنید.

راهنمای جامع تغییر کاربری املاک : تعریف، دلایل، مراحل قانونی و نکات کلیدی

عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی

این دسته از تخلفات شامل مواردی همچون عدم استحکام سازه، نورگیری ناکافی، تهویه نامناسب، عدم تطابق با عقب‌نشینی‌ها، و رعایت‌نکردن بهداشت عمومی یا فاصله قانونی از همسایگان است. بر اساس تبصره ۱ و تبصره ۶، کمیسیون در این موارد می‌تواند رأی به قلع بنا یا بخش‌هایی از آن صادر کند، خصوصاً اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد یا خطر جانی محتمل باشد.

عدم تأمین پارکینگ

بر اساس تبصره ۵ ماده ۱۰۰، احداث واحدهای ساختمانی بدون تأمین پارکینگ الزامی یا تبدیل فضای پارکینگ به کاربری دیگر، تخلف محسوب می‌شود. در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد، کمیسیون با توجه به موقعیت ملک، نوع استفاده و وضعیت منطقه،می‌تواند رأی به پرداخت جریمه‌ای معادل حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی هر متر فضای حذف‌شده صادر کند.

شهرداری موظف است پس از اخذ این جریمه، نسبت به صدور گواهی پایان‌کار اقدام نماید. حذف پارکینگ، علاوه بر پیامدهای قانونی، تأثیرات منفی بر بار ترافیکی و کیفیت زندگی ساکنان منطقه نیز دارد.

فرآیند رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

مراحل ارجاع و بررسی تخلف

فرآیند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ با شناسایی تخلف توسط شهرداری آغاز می‌شود. پس از مشاهده تخلف، مأموران شهرداری موظف‌اند گزارش تخلف را تنظیم کرده و از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری کنند.
شهرداری باید حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد. در غیر این صورت، مالک می‌تواند رأساً تقاضای بررسی در کمیسیون را مطرح کند.

پس از تشکیل پرونده، کمیسیون موضوع را به ذی نفع (مالک یا نماینده قانونی او) اعلام کرده و از وی می‌خواهد ظرف ده روز دفاعیات و توضیحات خود را به صورت کتبی ارائه دهد. پس از پایان مهلت، کمیسیون ماده ۱۰۰ مکلف است ظرف مدت یک ماه با حضور نماینده شهرداری (بدون حق رأی) به موضوع رسیدگی کرده و تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.

شیوه صدور رأی

پس از بررسی پرونده، کمیسیون ماده ۱۰۰ اختیار دارد بسته به نوع و شدت تخلف، یکی از تصمیمات زیر را اتخاذ کند:

حکم به تخریب بنا: در مواردی که اصول فنی، بهداشتی یا شهرسازی رعایت نشده یا اصلاح امکان پذیر نباشد.
تعیین جریمه نقدی: در صورت وجود امکان حفظ بنا، کمیسیون با توجه به موقعیت ملک، نوع مصالح و نوع استفاده از فضا، میزان جریمه را تعیین می‌کند. این جریمه می‌تواند از یک دوم تا چهار برابر ارزش معاملاتی باشد. (بسته به نوع کاربری و تبصره مرتبط)
صدور برگ بلامانع پایان کار مشروط به پرداخت جریمه
توصیه به توقف عملیات یا اصلاح بنا
ارجاع پرونده برای صدور رأی تخریب در صورت امتناع مالک از پرداخت جریمه

تصمیمات مزبور باید صریح، مستند به تبصره قانونی مربوط و متناسب با نوع تخلف باشد.

مهلت‌ها و روند ابلاغ تصمیم

کمیسیون ماده ۱۰۰ مکلف است پس از تصمیم گیری، رأی خود را کتباً به شهرداری اعلام کند، شهرداری نیز باید در اسرع وقت آن را به مالک یا ذی‌نفع ابلاغ نماید.

در صورتی که رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر تخریب باشد، باید مهلت مناسبی برای اجرای حکم تعیین شود؛ این مهلت نباید بیش از دو ماه باشد.
در صورت امتناع مالک از اجرای رأی تخریب در مهلت مقرر، شهرداری موظف است رأساً نسبت به قلع بنا اقدام کرده و هزینه‌های آن را طبق آیین‌نامه وصول عوارض، از مالک دریافت کند.

در مورد اعتراض به رأی صادره نیز، چنان چه مالک یا شهرداری ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ رأی بدوی اعتراض کند، پرونده به کمیسیون تجدیدنظر (متشکل از اعضای جدید) ارجاع می‌شود. رأی این کمیسیون قطعی است و اجرای آن برای شهرداری الزامی خواهد بود.

نقدها و چالش های اجرایی ماده ۱۰۰ شهرداری

تبعیض در اجرای آرا

یکی از اساسی‌ترین چالش‌های اجرای کمیسیون ماده ۱۰۰، تبعیض در اجرای آرای صادره از کمیسیون‌ها است. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، تعداد بالایی از آرا در خصوص تخریب یا جریمه صادر شده‌اند که هیچ گاه به مرحله اجرا نرسیده‌اند. برآوردها نشان می‌دهد حدود ۲۵۰٬۰۰۰ رأی تخریب قطعی صادر شده، اما در عمل اجرا نشده اند.

این عدم اجرای منظم و کامل آرا، فضایی ایجاد کرده که در آن برخی مالکان بانفوذ، امکان نادیده گرفتن رأی قانونی را دارند، در حالی که دیگران تحت فشار اجرای سریع و قاطع قرار می‌گیرند. همین تفاوت رفتاری، اصل عدالت اداری و حقوق شهروندی را مخدوش کرده و منجر به نارضایتی عمومی و تضعیف اعتماد به شهرداری‌ها شده است.

عدم بازدارندگی جریمه‌ها در برخی موارد

در حالی که فلسفه اصلی پیش‌بینی جریمه مالی در ماده ۱۰۰ شهرداری، جایگزینی تخریب در موارد خاص است، در عمل این رویکرد به یک رویه درآمدزا برای شهرداری‌ها تبدیل شده است. طبق تبصره‌های ۲، ۳ و ۴، جریمه‌ها با نسبت‌های ثابتی از ارزش معاملاتی یا سرقفلی محاسبه می‌شوند، اما این نسبت‌ها اغلب با قیمت‌های واقعی بازار فاصله دارند.

در نتیجه، در بسیاری از پروژه‌ها، مالکان با علم به این که جریمه از هزینه تخریب بسیار کمتر است، عمدی اقدام به تخلف می‌کنند تا پس از ساخت بنا، آن را با پرداخت مبلغی قانونی کنند. این ضعف در میزان بازدارندگی، نه تنها موجب رواج تخلف، بلکه باعث ایجاد مشوق‌های مالی برای بی‌قانونی شده است.

پیچیدگی فرآیند رسیدگی و ناهماهنگی میان شهرداری‌ها

اگرچه کمیسیون ماده ۱۰۰ یک نهاد واحد با ساختار قانونی مشخص است، اما در عمل، فرآیند رسیدگی در شهرداری‌های مختلف، رویه‌های متفاوتی دارد. از مدت زمان تشکیل پرونده، شیوه تهیه گزارش تخلف، نحوه محاسبه جریمه و حتی روند اجرای آرا، همه و همه از شهری به شهر دیگر دچار تفاوت‌های قابل توجهی است.

این ناهماهنگی منجر به اطاله دادرسی، سردرگمی مالکان و بی‌ثباتی رویه‌های اجرایی شده است. همچنین، نبود سامانه یکپارچه ثبت و پیگیری آرا، شفافیت فرآیند را کاهش داده و راه را برای تخلف در فرآیندهای اداری هموار کرده است. در نتیجه، برخی تخلفات در یک شهر مشمول تخریب می‌شوند، در حالی که در شهری دیگر به راحتی با پرداخت جریمه قابل حل هستند.

امکان سوءاستفاده از مجوز جریمه به جای پیشگیری از تخلف

از مهم‌ترین ایرادات وارد بر ساختار فعلی ماده صد شهرداری، جایگزین شدن جریمه با اقدام پیشگیرانه است. مطابق گزارش رسمی، بسیاری از شهرداری‌ها به جای آن که وظیفه قانونی خود در پیشگیری از تخلف را انجام دهند، از کمیسیون ماده ۱۰۰ به عنوان ابزاری برای تحصیل درآمد استفاده می‌کنند.

این رفتار باعث شده مقررات شهرسازی عملاً قابل معامله تلقی شوند. به بیان دیگر، تخلفی که باید در مرحله اجرا متوقف شود، به گونه‌ای مدیریت می‌شود که پس از وقوع آن، امکان اخذ جریمه و درآمد برای شهرداری فراهم گردد. این وضعیت، پدیده‌ای به نام تعارض وظیفه و درآمد ایجاد کرده است؛ جایی که شهرداری بین اجرای دقیق قانون و تأمین منافع مالی، در انتخاب مسیر دچار تعارض منافع ساختاری می‌شود.

نتیجه گیری

ماده ۱۰۰ شهرداری به عنوان یکی از ابزارهای کلیدی در نظام نظارت بر ساخت وساز، طی دهه‌های گذشته نقش تعیین کننده‌ای در کنترل تخلفات ساختمانی ایفا کرده است. با این حال، شواهد رسمی و تجارب اجرایی نشان می‌دهند که کارایی این ماده با چالش‌هایی چون نبود وحدت رویه، عدم شفافیت، تعارض منافع و ناکارآمدی در پیشگیری مواجه است. این وضعیت نه تنها به گسترش تخلفات انجامیده، بلکه موجب بی‌اعتمادی در میان شهروندان و سازندگان قانون‌مدار نیز شده است.

اگر قرار است ماده صد شهرداری به ابزار مؤثری برای نظم بخشی به شهر بدل شود، اصلاحات ساختاری، شفاف سازی فرآیندها، ارتقای نظارت و بازطراحی نظام مجازات‌ها ضرورتی انکارناپذیر است. این مسئولیت، صرفاً بر دوش قانون‌گذار یا شهرداری‌ها نیست؛ بلکه به آگاهی، مطالبه گری و مشارکت حرفه ای همه ذی‌نفعان وابسته است.

شما به عنوان یک شهروند، سازنده یا فعال حقوقی، چقدر با عملکرد کنونی ماده ۱۰۰ شهرداری موافقید؟

تجربیاتتان را با ما و دیگر مخاطبان در بخش دیدگاه‌ها به اشتراک بگذارید.💬