متخصصین برتر
۲۷ مهر ۱۴۰۵، ۲۳:۳۰
ساخت طبقه دوم
با سلام. طبقه اول یک پاساژ را خریداری کرده ام.پاساژ ۸ دهنه مغازه داردو هرکدام سند تفکیکی.فروشنده حق ساخت پشت بام را به بنده واگذارکرده .البته در قولنامه بنگاهی.طبقه اول درب مجزا از پاساژ دارد .حال بنده میتوانم اقدام به ساخت با مجوز از شهرداری کنم.سپاس
پاسخ‌ها (5)
۲۸ مهر ۱۴۰۵، ۰۰:۴۸
درود بر شما؛
«این مشاوره ای نیمه حرفه ای است¡¡؛
پاسخ کوتاه: بله، امکان احداث طبقه دوم ممکن است؛ اما صرف خرید طبقه اول و درج حق ساخت پشت‌بام در قولنامه بنگاهی، به‌تنهایی برای اخذ پروانه ساختمانی و شروع ساخت کافی نیست. امکان قانونی احداث، به اعتبار حق واگذارشده، وضعیت مالکیت پشت‌بام، اسناد تفکیکی، مقررات شهرداری و ضوابط فنی ساختمان بستگی دارد.
در پرونده شما باید میان دو موضوع تفکیک کرد: نخست، اینکه فروشنده اصولاً اختیار واگذاری حق ساخت را داشته است؛ دوم، اینکه شهرداری و مراجع ثبتی و فنی امکان قانونی احداث طبقه جدید را تأیید کنند.
### مستندات و شرایط تعیین‌کننده
1\. وضعیت حقوقی پشت‌بام: مطابق مواد ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی آن، بام اصولاً از قسمت‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شود؛ مگر وضعیت حقوقی متفاوتی بر اساس اسناد و مقررات قابل احراز باشد. بنابراین، باید مشخص شود فروشنده مالک حق ساخت بوده یا صرفاً پشت‌بام را به شما واگذار کرده است.
2\. اعتبار قولنامه بنگاهی: قولنامه می‌تواند دلیل توافق و تعهد فروشنده باشد؛ اما به‌خودی‌خود مالکیت اختصاصی پشت‌بام یا حق احداث طبقه جدید را در برابر سایر مالکان و شهرداری اثبات نمی‌کند. مفاد دقیق قرارداد، اختیار فروشنده و اسناد مالکیت باید بررسی شود.
3\. مجوز شهرداری: حتی با اثبات حق ساخت، صدور پروانه به رعایت ضوابط شهرسازی، تراکم مجاز، استحکام بنا، مقررات فنی و الزامات مربوط بستگی دارد. داشتن درب مستقل برای طبقه اول، به‌تنهایی مجوز احداث طبقه دوم نیست.
### راهکار عملی
پیش از هرگونه عملیات ساختمانی، اسناد تفکیکی هشت مغازه، سند مالکیت شما، اصل قولنامه و پرونده ساختمانی ملک را بررسی کنید؛ سپس از شهرداری درباره امکان صدور پروانه طبقه جدید استعلام بگیرید. اگر حق ساخت معتبر و قابل استناد نباشد، حسب مورد باید رضایت و توافق معتبر مالکان ذی‌حق نیز تحصیل شود.
برای تعیین دقیق امکان ساخت در پرونده شما، یک سؤال اساسی دارم:
آیا در متن قولنامه صراحتاً نوشته شده است که «حق احداث طبقه دوم یا ساخت‌وساز روی پشت‌بام» به شما واگذار می‌شود، یا فقط عبارت «واگذاری پشت‌بام» درج شده است؟
این تفاوت در تعیین حقوق شما در برابر فروشنده و سایر مالکان بسیار مؤثر است.
۲۸ مهر ۱۴۰۵، ۰۰:۴۹
سلام وقت بخیر، کاربر بزرگوار، صرف واگذاری حق ساخت پشت‌بام در قولنامه بنگاهی، به‌تنهایی برای شما حق قطعی و مجوز قانونی احداث بنا ایجاد نمی‌کند؛ زیرا پشت‌بام در ساختمان‌های دارای واحدهای مستقل، اصولاً جزء مشاعات محسوب می‌شود، مگر آنکه وضعیت حقوقی آن به نحو معتبر مشخص شده باشد. مطابق مواد ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی آن، قسمت‌های مشترک متعلق به مالکان واحدهاست. با این حال، اگر فروشنده مالک یا دارای اختیار قانونی برای واگذاری حق ساخت بوده و این حق به‌طور معتبر به شما منتقل شده باشد، امکان پیگیری موضوع وجود دارد. بنابراین، ابتدا باید متن قولنامه، سند تفکیکی واحدهای پاساژ، صورت‌مجلس تفکیکی و وضعیت مالکیت پشت‌بام بررسی شود تا مشخص گردد فروشنده اساساً اختیار واگذاری چنین حقی را داشته است یا خیر. همچنین باید از شهرداری درباره امکان ساخت، تراکم مجاز، تعداد طبقات، کاربری و ضوابط فنی و شهرسازی استعلام بگیرید؛ زیرا حتی توافق معتبر میان اشخاص نیز نمی‌تواند جایگزین مجوز شهرداری شود. مستقل بودن درب طبقه اول از پاساژ نیز به‌خودی‌خود موجب مالکیت اختصاصی پشت‌بام یا ایجاد حق ساخت نخواهد شد. در نتیجه، توصیه می‌شود پیش از هرگونه عملیات ساختمانی، ابتدا اعتبار حقوقی حق واگذارشده و سپس امکان اخذ پروانه ساختمانی را احراز کنید؛ در غیر این صورت، ممکن است با اعتراض سایر مالکان، توقف عملیات یا الزام به تخریب بنای غیرمجاز مواجه شوید.
۲۸ مهر ۱۴۰۵، ۰۰:۵۳
درود بر شما؛
« این متن ،مشاوره‌ای حرفه ای!!
آیا مالک طبقه اول پاساژ می‌تواند با استناد به قولنامه، طبقه دوم احداث کند؟
در فرضی که طبقه اول یک پاساژ شامل هشت باب مغازه با اسناد تفکیکی است و فروشنده، حق ساخت روی پشت‌بام را به خریدار واگذار کرده، امکان احداث طبقه دوم منوط به احراز اعتبار حق واگذارشده و اخذ مجوزهای قانونی است؛ بنابراین، صرف درج این حق در قولنامه بنگاهی، مجوز قطعی ساخت محسوب نمی‌شود.
مطابق مواد ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی آن، بام اصولاً از قسمت‌های مشترک ساختمان است، مگر آنکه اختصاصی بودن یا تعلق حق موردنظر به شخص معین، از اسناد و مقررات مربوط احراز شود. ازاین‌رو، باید مشخص گردد فروشنده اختیار قانونی واگذاری حق احداث را داشته و این حق با اسناد تفکیکی و حقوق سایر مالکان تعارض ندارد.
از سوی دیگر، به موجب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، شروع عملیات ساختمانی در محدوده قانونی شهر مستلزم اخذ پروانه است. صدور پروانه نیز به رعایت ضوابط شهرسازی، تراکم مجاز، استحکام بنا و سایر الزامات فنی بستگی دارد. داشتن ورودی مستقل برای طبقه اول، به‌تنهایی اثری در رفع این شرایط ندارد.
راهکار حقوقی: ابتدا سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی، متن دقیق قولنامه و پرونده ساختمانی ملک بررسی شود؛ سپس امکان صدور پروانه از شهرداری استعلام گردد. در صورت احراز اشتراک پشت‌بام یا وجود حقوق سایر مالکان، اخذ توافق معتبر اشخاص ذی‌حق، حسب مورد، ضروری خواهد بود. تا پیش از احراز این موارد، شروع ساخت توصیه نمی‌شود.
برای تعیین امکان واقعی ساخت، متن دقیق بند قولنامه درباره حق احداث و مشخصات مندرج در اسناد تفکیکی باید بررسی شود. بررسی تخصصی این اسناد می‌تواند مشخص کند که آیا حق قراردادی شما قابلیت استناد و پیگیری دارد و چه موانعی باید پیش از اقدام ساختمانی برطرف شود.
۲۸ مهر ۱۴۰۵، ۰۱:۰۰
درود بر شما؛
🌟این هم مشاوره حقوقئ تخصصی!!
﴿امکان احداث طبقه دوم بر مبنای واگذاری حق ساخت پشت‌بام؛ بررسی حقوقی و راهکار قانونی﴾
در فرضی که طبقه اول پاساژی مشتمل بر هشت باب مغازه دارای اسناد تفکیکی را خریداری کرده‌اید و فروشنده، حق ساخت روی پشت‌بام را به موجب قولنامه بنگاهی به شما واگذار کرده است، احداث طبقه دوم از نظر حقوقی قابل بررسی است؛ اما تحقق آن منوط به احراز اعتبار حق واگذارشده و امکان صدور پروانه ساختمانی است.
۱. اعتبار حق واگذارشده: مطابق مواد ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی آن، قسمت‌های مشترک ساختمان اصولاً متعلق به مالکان به نحو مشاع است. بنابراین، باید از طریق بررسی سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی و سوابق ثبتی احراز شود که فروشنده اختیار قانونی واگذاری حق احداث را داشته است. قولنامه بنگاهی، به‌تنهایی، مالکیت اختصاصی پشت‌بام یا حق ساخت قابل استناد در برابر سایر مالکان را اثبات نمی‌کند.
۲. ضرورت اخذ پروانه: به موجب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، شروع عملیات ساختمانی در محدوده قانونی شهر مستلزم اخذ پروانه است. رعایت تراکم مجاز، ضوابط شهرسازی، استحکام سازه و مقررات فنی نیز ضروری است. در نتیجه، حتی اثبات حق قراردادی ساخت، شهرداری را به صدور پروانه مکلف نمی‌کند.
۳. اثر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: با توجه به این قانون و اعلان رسمی راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ در سال ۱۴۰۵، تاریخ صدور سند حدنگار ملک و زمان تنظیم قرارداد باید بررسی شود؛ زیرا آثار الزام به ثبت رسمی، حسب مورد و مطابق مواعد قانونی، متفاوت است. بنابراین، اعتبار و قابلیت استناد قولنامه را نمی‌توان بدون بررسی این وضعیت، به‌طور قطعی تأیید یا رد کرد.
راهکار پیشنهادی: پیش از هرگونه ساخت‌وساز، اصل سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی، متن کامل قولنامه و پرونده ساختمانی ملک بررسی و امکان صدور پروانه از شهرداری استعلام شود. چنانچه پشت‌بام جزء مشاعات باشد یا حقوق سایر مالکان تحت تأثیر قرار گیرد، حدود اختیار فروشنده و ضرورت اخذ توافق معتبر اشخاص ذی‌حق نیز باید احراز گردد.
نتیجه: پاسخ مثبت یا منفی قطعی، بدون بررسی اسناد و ضوابط ساختمانی ممکن نیست. برای تعیین مسیر قانونی قابل اتکا، بررسی تخصصی قولنامه و اسناد ثبتی اهمیت اساسی دارد؛ زیرا باید مشخص شود حق واگذارشده صرفاً یک تعهد قراردادی علیه فروشنده است یا قابلیت پیگیری برای احداث قانونی بنا را نیز دارد. بررسی اختصاصی مدارک از طریق مشاوره حقوقی تلفنی یا آنلاین می‌تواند مبنای تصمیم‌گیری دقیق‌تر و پیشگیری از هزینه‌ها و اختلافات احتمالی را فراهم کند.
📚 اعتماد شما،سرمایه حرفه ای من است
و تعهد من،حفظ شایستگی این اعتماد📚
۲۸ مهر ۱۴۰۵، ۰۱:۰۱
درود و احترام
⚖️ مشاوره حقوقی تخصصی، پاسخِ معمولی نیست؛
حاصلِ ۲۰ سال تجربه وکالتی، دقت در جزئیات، سنجش ادله و انطباق با قوانین و رویه‌های روز است.
موضوع شما با همین رویکرد و با مسئولیت حرفه‌ای بررسی خواهد شد؛ تا نتیجه، صرفاً یک «پاسخ» نباشد، بلکه راهکاری روشن، مستند و قابل اتکا برای تصمیمی سنجیده باشد.
برای هماهنگی مشاوره، ابتدا تماس تلفنی یا پیامک فرمایید:
۰۹۱۵۱۱۵۸۳۲۹
پس از هماهنگی، با ثبت واریزی حق‌المشاوره، بررسی تخصصی موضوع آغاز می‌شود.
‹اعتماد شما، امانت حرفه‌ای من است؛
و تعهد من، شایستگی این اعتماد.»
با احترام و ارادت
⚖️امیر مهدیزاده
وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی قوه قضائیه⚖️