الزام به تنظیم سند رسمی؛ ملک مبانی، شرایط و فرآیند حقوقی

مقدمه

آیا تا به حال با سند عادی خانه یا زمین خرید کرده‌اید، اما فروشنده از تنظیم سند رسمی در دفترخانه امتناع کرده است؟ آیا نگران هستید که پول پرداخت شده به هدر برود و راهی برای دریافت ملک خود نداشته باشید؟

این مشکل برای بسیاری از خریداران املاک در ایران بسیار آشناست. شما مبلغ هنگفتی پرداخت کرده‌اید و قرارداد عادی در دست دارید، اما فروشنده با بهانه‌های مختلف در دفترخانه حاضر نمی‌شود. ممکن است بگوید قیمت‌ها بالا رفته و می‌خواهد ملک را گران‌تر بفروشد، یا به دلایل مالی یا شخصی از انجام معامله پشیمان شده باشد.

خبر خوب این است که قانون از حقوق شما به عنوان خریدار حمایت می‌کند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ابزار قانونی قدرتمندی است که می‌تواند فروشنده را مجبور به انجام تعهدش کند. با این دعوا، دادگاه می‌تواند فروشنده را موظف به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مالکیت کند و در صورت خودداری، نماینده دادگاه به جای او سند را امضا خواهد کرد.

در این مقاله، قصد داریم شما را با تمام جوانب حقوقی این دعوا آشنا کنیم. از شرایط و مراحل طرح دعوا گرفته تا موانع رایج و راه‌حل آن‌ها، همه چیز را به زبانی ساده و کاربردی توضیح می‌دهیم. همچنین به تأثیر قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳) بر این دعاوی خواهیم پرداخت.

این راهنما برای همه کسانی که با سند عادی خرید کرده‌اند، مشاوران املاک، وکلای حقوقی و هر فردی که می‌خواهد از حقوق مالکیت خود دفاع کند، ضروری است. تا پایان این مقاله با ما همراه باشید تا بدانید چگونه می‌توانید قانوناً ملک خود را به نام خود ثبت کنید و از حقوقتان محافظت کنید.

کلیات و مبانی حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

تعریف سند رسمی و جایگاه آن در قانون

سند رسمی سندی است که توسط شخص ذی‌صلاح یا مأمور صلاحیت‌دار در یکی از ادارات دولتی یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. در قانون مدنی ایران، اسناد به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند: اسناد عادی و اسناد رسمی. اعتبار سند رسمی به مراتب بیشتر از سند عادی است و در بسیاری از موارد، برای انجام معاملات ملکی ضروری است.

املاکی که دارای سند رسمی باشند، از اعتبار بالاتری نسبت به املاک با سند عادی برخوردارند. مالکیت در بسیاری از موارد تنها با داشتن سند رسمی تأیید می‌شود. داشتن سند رسمی برای تراکنش‌های مربوط به املاک غیرقابل حمل و همچنین برخی از اموال قابل حمل مانند خودرو، موتورسیکلت و سهام با نام شرکت الزامی است.

سند رسمی نشانه مالکیت است و حق مالکیت در اکثر موارد تنها با وجود سند رسمی اعلام می‌گردد. هنگامی که فردی سند رسمی را کسب کرده باشد، هیچ‌کس اجازه تصرف در ملک او را ندارد. این سند باید در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.

خصوصیات اسناد رسمی شامل موارد زیر است:

• داشتن منشأ رسمی و تأییدشده از منابع رسمی یا ادارات دولتی

• تنظیم توسط مقام صلاحیت‌دار

• استفاده از مهر و امضاء رسمی مقام مسئول

• دارا بودن اثرات حقوقی و اجتماعی به‌عنوان شواهد در دادگاه‌ها

ماهیت و مبنای قانونی الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از دعاوی شایع و مهم در مراجع حقوقی است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که فروشنده از انجام تعهد خود در تنظیم سند رسمی خودداری کند و خریدار بخواهد او را ملزم کند.

با تنظیم سند رسمی، تعهد طبیعی و عرفی مالک پیشین برای انتقال ملک به مالک جدید ایجاد می‌شود. مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود طرفین را نه تنها به اجرای مفاد قرارداد، بلکه به نتایج عرفی و قانونی ناشی از آن ملزم می‌کند.

تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، از لوازم عرفی عقد بیع است؛ بنابراین حتی اگر در مبایعه‌نامه شرط حضور در دفترخانه قید نشده باشد، فروشنده موظف به تنظیم سند رسمی است.

مبنای قانونی دعوا:

• مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک که ثبت معاملات املاک را اجباری اعلام کرده‌اند.

اگر فروشنده از انجام تعهد امتناع کند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده و مالک رسمی ملک، و همچنین کلیه ایادی بین خریدار و مالک رسمی، مطرح نماید.

تأثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳)

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در ۱۷ خرداد ۱۴۰۳ تصویب شد، تحولات مهمی در معاملات املاک ایجاد کرده است. این قانون بر ثبت الکترونیکی معاملات، ساده‌سازی مراحل تنظیم سند و حمایت از حقوق خریداران تأکید دارد.

ماده ۱ قانون مقرر می‌دارد که هر عمل حقوقی منجر به انتقال مالکیت عین، انتقال حق انتفاع بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.

ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی: دعاوی مرتبط با اعمال حقوقی ثبت نشده، از جمله الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند، خلع ید یا تخلیه ید، نزد مراجع قضائی و شبه قضائی قابل استماع نیست.

تنها شخصی مالک شناخته می‌شود که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد. مشاوران املاک نیز موظف‌اند پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند.

تعهدات قانونی فروشنده در معاملات ملکی

تحویل به‌موقع ملک به خریدار

مهم‌ترین تعهد فروشنده، تحویل ملک در زمان مشخص‌شده در قرارداد است. اگر موعد تحویل مشخص باشد و فروشنده از تحویل خودداری کند، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست کند. اگر تاریخ تحویل مشخص نشده باشد، اصل بر فوریت اجرای تعهد است و خریدار می‌تواند بلافاصله پس از عقد قرارداد، درخواست تحویل ملک نماید.

تسلیم مبیع پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود و از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست. خریدار می‌تواند در یک دادخواست هم الزام به تنظیم سند رسمی و هم تحویل مبیع را از دادگاه درخواست کند.

رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور مقرر می‌دارد که دعوای الزام به تحویل ملک به استناد سند عادی قابل استماع نیست و پیش از طرح این دعوا، باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود.

تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

یکی از تعهدات اصلی فروشنده، تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است. این اقدام نشان‌دهنده تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبلی است. فروشنده طبق عرف و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و نبود این قید در قرارداد موجب برائت فروشنده نخواهد شد.

اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و دادگاه او را ملزم به انجام تعهد نماید. در صورت خودداری فروشنده از امضای سند، دادگاه می‌تواند نماینده‌ای را برای امضای سند به جای او تعیین کند.

رفع موانع قانونی و اداری ملک

فروشنده موظف است پیش از تنظیم سند، تمامی مشکلات قانونی و فنی ملک از جمله اخذ پایان کار، تفکیک سند و رفع هرگونه توقیف یا رهن ملک را برطرف کند.

چنانچه ملک دارای بدهی‌های مرتبط با نهادهای عمومی و دولتی باشد، تنظیم سند رسمی تنها پس از تسویه این بدهی‌ها امکان‌پذیر است. قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دستگاه‌های اجرایی را موظف کرده تا بدهی‌های مالک را ظرف یک سال به دفاتر اسناد رسمی اعلام کنند؛ در غیر این صورت، سند رسمی تنظیم می‌شود و منتقل‌الیه و سردفتر در قبال بدهی مسئولیتی ندارند.

تحویل ملک بدون نقص و عیب

فروشنده باید ملک را بدون نقص یا عیب‌های اساسی به خریدار تحویل دهد. این تعهد می‌تواند شامل ضمانت‌های خاص در خصوص وضعیت فیزیکی ملک مانند سلامت ساختمان و تأسیسات یا مسائل قانونی ملک مانند عدم وجود دعاوی یا بدهی‌های مالیاتی باشد.

پاسخگویی به ادعاهای اشخاص ثالث

فروشنده موظف است تا هرگونه ادعای ثالث نسبت به ملک را پیش از تنظیم سند رسمی رفع کند. این ادعاها می‌تواند شامل دعاوی مالکیتی، حق انتفاع یا هر گونه درخواست دیگر از سوی اشخاص ثالث باشد که ممکن است از انتقال سند جلوگیری کند. عدم انجام این تعهدات توسط فروشنده، خریدار را مجبور به مراجعه به مراجع قضائی می‌کند.

شرایط و موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

شرایط عمومی اقامه دعوا

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، شرایط عمومی زیر باید رعایت شود:

• خواهان دعوا، ذی‌نفع باشد؛ یعنی ملک متعلق به او باشد یا مالک آن باشد.

• خواهان اهلیت قانونی داشته باشد؛ یعنی رشید، عاقل و بالغ باشد.

• خواهان از مدارک لازم برخوردار باشد؛ مانند دادخواست و حساب کاربری سامانه ثنا.

• توانایی پرداخت هزینه‌های دادرسی را داشته باشد.

شرایط اختصاصی مربوط به قرارداد و ملک

علاوه بر شرایط عمومی، شرایط اختصاصی زیر نیز باید وجود داشته باشد:

• وجود قرارداد عادی خرید و فروش ملک که تعهد به انتقال مال غیرمنقول را مشخص کرده باشد.

• مالکیت قانونی فروشنده بر ملک؛ در صورت عدم مالکیت، دعوا علیه او پذیرفته نیست.

• عدم رهن یا توقیف ملک؛ ملک باید قابلیت نقل و انتقال داشته باشد.

• عدم حضور فروشنده در دفترخانه؛ قابل اثبات با ارائه برگه عدم حضور فروشنده.

• آماده بودن مابقی ثمن معامله برای پرداخت.

الزامات تکمیلی برای املاک نوساز و قولنامه‌ای

برای املاک نوساز و قولنامه‌ای، الزامات تکمیلی زیر نیز باید رعایت شود:

• اخذ گواهی پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی برای املاک نوساز.

• داشتن سابقه ثبتی؛ دعوا تنها نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع دارد.

• در معاملات قولنامه‌ای، امکان طرح دعوای الزام به تبدیل قولنامه به سند تک‌برگی وجود دارد.

مراحل و نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، خریدار باید مراحل قانونی مشخصی را طی کند.

اقدامات اولیه پیش از دادگاه

مشخص کردن موعد حضور:

نحوه طرح دعوا بستگی به این دارد که آیا طرفین برای حضور در دفترخانه تاریخ مشخصی تعیین کرده‌اند یا خیر.

حالت اول – تعیین تاریخ:
اگر طرفین تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین کرده باشند، خریدار باید در تاریخ مقرر حاضر شود. در صورت غیبت فروشنده، خریدار موظف است گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه دریافت کند. این گواهی اثبات می‌کند که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرده و برای دادگاه قابل ارائه است.

حالت دوم – عدم تعیین تاریخ:
اگر هیچ تاریخی برای حضور در دفترخانه مشخص نشده باشد، خریدار باید اظهارنامه‌ای به فروشنده ارسال کند و او را برای حضور در روز و ساعت مشخص دعوت نماید. در صورت حاضر نشدن فروشنده، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه دریافت کرده و به دادگاه تحویل دهد.

آماده‌سازی مدارک و حساب کاربری:
خریدار باید اهلیت قانونی داشته باشد و توانایی پرداخت هزینه‌های دادرسی را دارا باشد. همچنین ایجاد حساب کاربری در سامانه ثنا ضروری است تا دادخواست ارسال و از وقت جلسات رسیدگی مطلع شود.

ثبت و پیگیری قضایی مدارک مورد نیاز (چک‌ لیست)

خریدار باید دادخواستی کتبی و در دو نسخه به دادگاه صالح ارائه دهد. دادخواست باید شامل نام و مشخصات خریدار و فروشنده، موضوع دعوا و دلایل و مستندات باشد. سپس دادخواست به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تحویل داده و ثبت می‌شود.

مدارک مورد نیاز:

• دادخواست کامل و صحیح

• نام کاربری و رمز عبور سامانه ثنا

• مدارک مالکیت یا ذی‌نفع بودن خریدار (قرارداد خرید و فروش، رسید پرداخت ثمن، سایر اسناد)

• گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه

• کپی کارت ملی و شناسنامه خریدار

• مدارک مالکیت فروشنده (سند مالکیت)

• در صورت املاک نوساز: کپی مدارک پایان کار و صورت مجلس تفکیکی

نکته مهم:
مدارک باید اصل یا کپی برابر اصل همراه دادخواست ارائه شوند. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، دعوا باید علیه او و مالک رسمی ملک و کلیه ایادی بین خریدار و مالک رسمی مطرح شود.

دادگاه صالح:
چون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مربوط به اموال غیرمنقول است، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

روند صدور و اجرای حکم

پس از ثبت دادخواست، پرونده به دادگاه صالح ارسال و زمان رسیدگی تعیین می‌شود. در جلسه دادرسی، خریدار دلایل و مستندات خود را ارائه و خوانده دفاعیات خود را مطرح می‌کند.

اقدامات دادگاه:

• بررسی صحت و اعتبار انتقال مالکیت

• احراز مالکیت فروشنده و اهلیت او برای فروش

• بررسی انجام پرداخت‌ها و تعهدات قرارداد توسط خریدار

• تعیین هزینه‌های تنظیم رسمی سند و مسئول پرداخت آن

صدور حکم و اجرا:
دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند و خوانده ۱۰ روز فرصت دارد در دفترخانه حاضر و سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد. در صورت خودداری، واحد اجرای احکام دادگاه دستور می‌دهد سند رسمی تنظیم شود و نماینده‌ای از دادگاه به جای خوانده امضا می‌کند.

صدور دستور موقت:
همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند، توصیه می‌شود درخواست صدور حکم موقت برای منع فروش ملک مطرح شود تا فروشنده نتواند ملک را به دیگری منتقل کند.

موانع رایج در تنظیم سند رسمی و راه‌حل آن‌ها

بروز موانع قانونی و حقوقی یکی از دلایل اصلی امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی است. خریدار باید پیش از اقامه دعوی، اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد.

عدم اخذ پایان کار ساختمان

یکی از موانعی که می‌تواند در فرآیند تنظیم سند رسمی مشکلاتی ایجاد کند، عدم اخذ گواهی پایان کار است. صادر شدن و همچنین انتقال سند به وجود برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری نیاز دارد و بدون آن به انجام نمی‌رسد.

راه‌حل: در صورتی که گواهی پایان کار اخذ نشده باشد، خریدار می‌تواند همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار را نیز مطرح کند.

نداشتن صورت مجلس تفکیکی

برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، علاوه بر گواهی پایان کار، لازم است که صورت مجلس تفکیکی ملک پیشتر دریافت شده باشد. صورت مجلس تفکیکی، یکی از مهم‌ترین مدارک لازم برای انتقال و تنظیم سند رسمی است.

راه‌حل: در صورت عدم اخذ صورت مجلس تفکیکی، خریدار باید همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز اقامه کند.

رهن یا توقیف بودن ملک

ملک در رهن:

ملکی که در رهن است، قابل انتقال رسمی نیست تا زمانی که رهن فک شود. اگر ترهین ملک مقدم بر بیع باشد، خریدار ابتدا باید الزام فروشنده به فک رهن را بخواهد. پس از آزاد شدن ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود.

رأی وحدت رویه:
بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۳۰ خرداد ۱۴۰۲، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی املاکی که در رهن هستند بلامانع است، اما اجرای حکم موکول به فک رهن است. برخی مراجع اجازه می‌دهند هم‌زمان الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی درخواست شود.

ملک توقیفی/بازداشتی:
ملک توقیف شده توسط ادارات اجرایی یا مراجع قضایی، قابلیت استماع در محاکم را ندارد.

استثناء – مقدم بودن خرید:
اگر تاریخ خرید ملک قبل از تاریخ توقیف باشد، خریدار می‌تواند با ارائه مدارک موثق، ملک را از بازداشت تبرئه کند. در غیر این صورت، باید دعوای اعتراض ثالث اجرایی یا اعتراض به عملیات اجرایی ثبت مطرح شود و پس از ابطال عملیات، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم شود.

وجود بدهی مالیاتی

فروشنده موظف است که پیش از تنظیم سند، مشکلات مالیاتی ملک را برطرف کند. قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دفاتر اسناد رسمی را موظف کرده است هنگام ثبت نقل و انتقال، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد محاسبه و اخذ نمایند.

وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است میزان ارزش معاملاتی املاک را به‌صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید، در غیر این صورت سردفتر، مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقل‌الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.

فروش مضاعف ملک

فروش مضاعف یا معامله معارض زمانی رخ می‌دهد که فروشنده ملک را به چند نفر به‌طور همزمان یا متوالی بفروشد. در حالتی که فروشنده، ملک را پس از بیع عادی، با سند رسمی در رهن بانک قرار می‌دهد، مرتکب جرم معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک شده است.

رویه‌های قضایی قبل از قانون ۱۴۰۳:

محاکم در خصوص اعتبار سند رسمی مؤخر (سند رهنی) و معامله اول (عادی) اختلاف نظر داشتند. دسته‌ای سند رسمی مؤخر را معتبر می‌دانستند، با استناد به مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت. دسته‌ای دیگر اعتقاد داشتند اگر برای دادگاه احراز شود انتقال ملک به‌صورت عادی قبل از قرار دادن آن در رهن بانک بوده، عقد رهن و سند رهنی قابل ابطال است و معامله بدوی معتبر می‌باشد.

تأثیر قانون ۱۴۰۳:

با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دعاوی مربوط به اعمال حقوقی ثبت نشده (سند عادی) در خصوص املاک دارای سند رسمی قابل استماع نیست. خریدار با سند عادی می‌تواند برای مطالبه قیمت به نرخ روز به اشخاص ثالث که عمداً یا سهواً موجب تضییع حق وی شده‌اند، رجوع کند.

انواع موارد الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شامل موارد متعددی از معاملات ملکی است که در آنها فروشنده از انتقال مالکیت خودداری کرده است.

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه‌ای

قولنامه سندی است که تعهد به انعقاد عقد بیع را ثبت می‌کند، نه خود بیع. بنابراین، قولنامه به‌طور مستقیم نمی‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را به فروشنده تحمیل کند. با این حال، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد قولنامه‌ای را مطرح کند.

اثبات اعتبار قولنامه:
این نوع دعوا معمولاً زمانی رخ می‌دهد که اعتبار قولنامه عادی زیر سؤال برود. خریدار می‌تواند با ارائه شواهدی مانند اصالت امضا، مدارک پرداخت مبالغ، گواهی شهود، تصاویر امضا یا مستندات مرتبط با امور ملکی، ادعای خود را تقویت کند.

در صورتی که دادگاه دعوای خریدار را وارد تشخیص دهد، حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی قرارداد قولنامه‌ای صادر خواهد شد. برای خانه‌هایی که به‌صورت قولنامه‌ای معامله شده‌اند:

• اگر قولنامه قبل از سال ۱۳۷۰ باشد، از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت اقدام می‌شود.

• اگر بعد از سال ۱۳۷۰ باشد، از طریق اقامه دعوای تنفیذ قولنامه و الزام به تنظیم سند علیه مالک رسمی و واسطه‌ها می‌توان پیگیری کرد.

الزام به تنظیم سند در املاک مشاعی

در املاک مشاعی، فرد یا افراد خریدار تنها سهمی از ملک را می‌خرند و با دیگران شریک می‌شوند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است فقط نسبت به سهم مشاعی مطرح شود و لزوماً نیازی به طرح دعوا علیه سایر مالکین مشاعی نباشد.

اختلاف رویه:
برخی مراجع حقوقی معتقدند که دعوا باید به نام همه مالکین مشاعی مطرح شود و طرح دعوا تنها علیه فروشنده ممکن است منجر به رد آن شود.

همچنین، اگر مالک فوت کند و اموال بین وراث تقسیم شود، خریدار یا هر یک از وراث می‌توانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را مطرح کنند.

الزام به تنظیم سند در پیش‌فروش ساختمان

بر اساس ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش باید رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. سند رسمی سپس در سند مالکیت ثبت و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال می‌شود.

اگر قرارداد پیش‌فروش به‌صورت عادی تنظیم شده باشد، خریدار نمی‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را درخواست کند، بلکه باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش را مطرح کند. در این موارد، اغلب مقدمات تنظیم سند رسمی مانند اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مهیا نیست.

چنانچه سازنده ملک (نه مالک) آپارتمان را فروخته باشد، خریدار باید هم مالک و هم سازنده را طرف دعوا قرار دهد. دادگاه با احراز رابطه قراردادی بین مالک و سازنده (قرارداد مشارکت در ساخت)، مالک را ملزم به انتقال سند رسمی کرده و سازنده را به پرداخت خسارات محکوم می‌کند.

الزام به تنظیم سند اجاره سرقفلی

سرقفلی زمانی ایجاد می‌شود که مستأجر مبلغ مشخصی به مالک پرداخت کند و قرارداد اجاره تنظیم و ثبت شود. الزام به تنظیم سند سرقفلی زمانی مطرح می‌شود که دارنده سرقفلی (مستأجر یا خریدار سرقفلی) بخواهد مالک، سند رسمی اجاره را به نام او تنظیم کند و مالک از این کار خودداری کند.

در چنین شرایطی، خریدار یا دارنده سرقفلی می‌تواند از دادگاه درخواست الزام مالک به تنظیم سند رسمی اجاره را داشته باشد.

الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه

اراضی وقفی قابل فروش نیستند اما اداره اوقاف می‌تواند آن‌ها را برای مدت طولانی (مثلاً ۹۹ سال) اجاره دهد. مستأجر می‌تواند در این زمین‌ها بنا احداث کند و اعیان (ساختمان و ساخت‌وساز) به مالکیت او درآید.

اگر مالک اعیان پس از فروش آن به شخص دیگری از تنظیم سند رسمی اعیان خودداری کند، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیان کند.

چنانچه اداره اوقاف از صدور سند اجاره به نام خریدار امتناع کند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را علیه اداره اوقاف مطرح کند. صدور حکم الزام به تنظیم سند اجاره ملک موقوفه، مشروط به پرداخت پذیره اوقاف است.

نتیجه گیری

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، حق قانونی هر خریداری است که با سند عادی معامله کرده و فروشنده از انجام تعهد خود شانه خالی می‌کند. این ابزار حقوقی به شما امکان می‌دهد تا از طریق دادگاه، فروشنده را مجبور به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مالکیت کنید.

قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳) اهمیت تنظیم سند رسمی را دوچندان کرده است. از این پس، تنها اسناد رسمی ثبت‌شده در سامانه ثبت الکترونیک اعتبار قانونی دارند و دعاوی مربوط به سند عادی ثبت‌نشده قابل استماع نیست. این قانون هرچند حمایت‌های بیشتری از خریداران به عمل می‌آورد، اما ضرورت اقدام سریع برای تنظیم سند رسمی را نیز افزایش داده است.

برای موفقیت در این دعوا، باید شرایط عمومی و اختصاصی را رعایت کنید: داشتن سند عادی معتبر، اثبات پرداخت ثمن معامله، دریافت گواهی عدم حضور فروشنده، و رفع موانع احتمالی مانند رهن، توقیف یا نبود پایان کار و صورت مجلس تفکیکی. مدارک کامل و دقیق نقش تعیین‌کننده‌ای در سرعت رسیدگی و صدور حکم دارند.

یادتان باشد که این دعوا تنها گام نخست است. پس از صدور حکم، باید اجرای آن را پیگیری کنید و در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک، دعوای جداگانه‌ای برای تسلیم مبیع اقامه نمایید. همچنین صدور دستور موقت منع فروش ملک در همان ابتدای اقامه دعوا، از معاملات مضاعف و پیچیده‌تر شدن وضعیت جلوگیری می‌کند.

نکته کلیدی این است که هرگز معامله املاک را با سند عادی رها نکنید. هرچه زودتر اقدام به تنظیم سند رسمی کنید، از دردسرهای قانونی، مالی و روحی بیشتری در امان خواهید بود. حق شماست که از قانون برای حفظ مالکیت خود استفاده کنید و هیچ‌کس نمی‌تواند شما را از این حق محروم کند.

اگر در این مسیر به راهنمایی حقوقی نیاز دارید یا سؤالی درباره وضعیت ملک خود دارید، از مشاوران آماگ کمک بگیرید تا با اطمینان بیشتری گام‌های قانونی را بردارید. مالکیت شما حق مسلم شماست و قانون از شما حمایت می‌کند.

سوالات متداول

منابع

1) قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی جمهوری اسلامی ایران

2) قانون ثبت اسناد و املاک

3) نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه و رای وحدت رویه سال 83

4) مقالات و تحلیل‌های حقوقی در زمینه معاملات ملکی

5) کتاب اموال و مالکیت – دکتر ناصر کاتوزیان

6) کتاب قواعد عمومی قراردادها – دکتر سید حسین صفایی