مقدمه
استفاده اختصاصی از مشاعات ساختمان یکی از موضوعات بحث‌برانگیز در روابط میان مالکان و ساکنان آپارتمان‌هاست. راهرو، حیاط، پشت‌بام و سایر بخش‌های مشترک ساختمان برای استفاده همه مالکان در نظر گرفته شدهاند؛ اما گاهی یکی از ساکنان بخشی از این فضاها را در اختیار می‌گیرد، وسایل شخصی خود را در راهرو می‌گذارد یا قسمتی از حیاط را فقط برای استفاده خودش کنار می‌گذارد. در چنین شرایطی، این سؤال مطرح می‌شود که آیا چنین اقدامی مجاز است و سایر مالکان برای جلوگیری از آن چه کاری می‌توانند انجام دهند؟
پاسخ به این موضوع به نوع قسمت مشترک، نحوه استفاده از آن، اسناد مالکیت و شرایط تصرف بستگی دارد. قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، قسمتهای مشترک ساختمان را مشخص کرده‌اند و قانون مدنی نیز برای تصرف در اموال مشترک محدودیت‌هایی در نظر گرفته است. آشنایی با این مقررات، در کنار موضوعاتی مانند حقوق موجر و مستأجر، میتواند به درک بهتر حدود اختیارات مالکان و ساکنان کمک کند. بااینحال، هر استفاده اختصاصی لزوماً عنوان کیفری ندارد و برای انتخاب راه قانونی مناسب باید شرایط هر مورد جداگانه بررسی شود.
در این مقاله، مقررات مربوط به استفاده اختصاصی از مشاعات ساختمان، نمونه‌های رایج تصرف، پیامدهای حقوقی احتمالی و راه‌های پیگیری و رفع تصرف را بررسی می‌کنیم.
استفاده اختصاصی از مشاعات ساختمان یعنی چه؟
برای تشخیص اینکه رفتار یکی از ساکنان استفاده معمول از قسمتهای مشترک است یا تصرف اختصاصی، ابتدا باید مفهوم مشاعات را بشناسیم.
طبق ماده ۱ قانون تملک آپارتمانها، مالکیت در ساختمان از دو بخش تشکیل می‌شود: مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک. ماده ۲ همین قانون نیز قسمتهای مشترک را بخش‌هایی معرفی می‌کند که استفاده از آن‌ها منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مشخص نیست و به مالکان تعلق دارد.
بنابراین، صرف اینکه بخشی از ساختمان در دسترس یک واحد باشد، به‌تنهایی به این معنا نیست که آن قسمت ملک اختصاصی همان واحد است. برای تشخیص وضعیت هر بخش باید به اسناد مالکیت، نحوه تخصیص آن و مقررات مربوط توجه کرد.
مشاعات ساختمان شامل چه قسمت‌هایی می‌شود؟
ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، قسمت‌هایی را که مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا قرار می‌گیرند، قسمت مشترک میداند و امکان قائل شدن حق انحصاری نسبت به آن‌ها را رد می‌کند.
ماده ۴ همین آییننامه نیز نمونه‌هایی از قسمتهای مشترک را برشمرده است؛ از جمله:
راهروها، پله‌ها و پاگردهایی که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار دارند؛
بام و تأسیساتی که برای استفاده عمومی شرکا یا حفظ بنا ایجاد شدهاند؛
نمای خارجی ساختمان؛
زمین زیربنا و اسکلت ساختمان؛
تأسیسات مشترک مانند آسانسور، لوله‌های عمومی و انبار عمومی ساختمان؛
محوطه، باغ‌ها و پارک‌هایی که استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی ثبت نشده‌اند.
این فهرست به معنای آن نیست که هر حیاط، انبار یا فضای قابل دسترس در همه ساختمان‌ها الزاماً مشاع است. برای مثال، اگر بخشی به‌طور معتبر به‌عنوان قسمت اختصاصی تعیین شده باشد، باید وضعیت آن با توجه به سند و مقررات مربوط بررسی شود.
تفاوت استفاده از مشاعات با تصرف اختصاصی آن‌ها چیست؟
استفاده متعارف از قسمتهای مشترک با در اختیار گرفتن انحصاری آن‌ها تفاوت دارد. عبور از راهرو برای رسیدن به واحد، استفاده از پله‌ها یا رفت‌وآمد در محوطه مشترک، نمونه‌هایی از استفاده معمول هستند.
در مقابل، اگر یکی از مالکان بخشی از فضای مشترک را طوری در اختیار بگیرد که دیگران نتوانند از آن استفاده کنند، موضوع میتواند از استفاده معمول فراتر برود و نیازمند بررسی حقوقی باشد. برای مثال، قراردادن وسایل در مسیر مشترک یا محصور کردن بخشی از حیاط ممکن است حقوق سایر مالکان را تحت تأثیر قرار دهد.
ماده ۵۸۱ قانون مدنی تصرف شریک در مال مشترک را در صورت خروج از حدود اذن، تابع مقررات معاملات فضولی میداند و ماده ۵۸۲ نیز برای شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن در اموال شرکت تصرف می‌کند، ضمان در نظر گرفته است. تشخیص انطباق این مواد با یک وضعیت مشخص، به جزئیات همان مورد بستگی دارد.
قانون استفاده اختصاصی از مشاعات ساختمان چیست؟
برای بررسی قانونی بودن استفاده اختصاصی از مشاعات، باید چند مقرره را در کنار هم دید. قانون تملک آپارتمانها وضعیت قسمتهای مشترک را مشخص می‌کند؛ آییننامه اجرایی مصادیق و برخی محدودیت‌های مربوط به آن‌ها را توضیح می‌دهد؛ و قانون مدنی نیز قواعدی درباره مالکیت مشترک و تصرف شرکا دارد.
ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها تصریح می‌کند که نمیتوان برای قسمتهای مشترک حق انحصاری قائل شد. در تبصره همین ماده نیز گذاشتن میز، صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع اعلام شده است.
از سوی دیگر، ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها مقرر می‌کند که در نبود قرارداد بین مالکان، تصمیم‌های مربوط به اداره و امور قسمتهای مشترک با اکثریت آرای مالکانی گرفته می‌شود که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان را مالک باشند. این ماده درباره تصمیم‌گیری در امور مشترک است؛ بنابراین نباید آن را به‌تنهایی مجوزی برای تبدیل یک قسمت مشترک به ملک اختصاصی یک مالک تلقی کرد.
اصول تشخیص مالکیت و حق استفاده از فضاهای مشترک، در موضوعاتی مانند معابر بن‌بست نیز اهمیت دارد. برای مطالعه بیشتر، مقاله مالکیت کوچه بن‌بست را ببینید.
حق استفاده از مشاعات ساختمان متعلق به چه کسانی است؟
بر اساس مواد ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۳ آییننامه اجرایی آن، قسمتهای مشترک به مالکان تعلق دارند و استفاده از آن‌ها نباید بدون مبنای قانونی به‌طور انحصاری در اختیار یک نفر قرار گیرد.
ماده ۳ قانون تملک آپارتمانها نیز مقرر می‌کند که حقوق مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمتهای مشترک از یکدیگر جداشدنی نیستند و با انتقال قسمت اختصاصی، سهم مربوط به قسمت مشترک نیز منتقل می‌شود.
در نتیجه، مالکیت یک واحد آپارتمان صرفاً به فضای داخلی آن محدود نیست و سهم مربوط به قسمتهای مشترک نیز در چارچوب قانون همراه آن است. البته حدود استفاده از هر قسمت باید با توجه به ماهیت آن، اسناد مالکیت و مقررات قابل اجرا مشخص شود.
برای آشنایی بیشتر با حقوق شرکا و محدودیت‌های مربوط به استفاده و واگذاری اموال مشترک، مقاله اجاره ملک مشاع؛ قوانین، حقوق شرکا و نکات مهم ۱۴۰۵ را مطالعه کنید.
آیا استفاده انحصاری از مشاعات با رضایت سایر مالکان مجاز است؟
پاسخ به این پرسش به نوع توافق، حدود اختیار اشخاص و وضعیت حقوقی قسمت موردنظر بستگی دارد. صرف توافق چند نفر یا رضایت شفاهی بعضی از ساکنان را نمیتوان در همه شرایط برای ایجاد حق اختصاصی نسبت به مشاعات کافی دانست.
ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها، در نبود قرارداد بین مالکان، شیوه تصمیم‌گیری درباره اداره و امور قسمتهای مشترک را مشخص کرده است. همچنین ماده ۱۱ آییننامه اجرایی، اتخاذ تصمیم درباره اداره امور ساختمان را از وظایف مجمع عمومی شرکا میداند.
بااینحال، تصمیم درباره اداره ساختمان با ایجاد مالکیت اختصاصی یا سلب حقوق سایر مالکان یکسان نیست. برای نتیجه‌گیری درباره امکان اختصاص بخشی از مشاعات به یک واحد، باید نوع فضا، اسناد مالکیت و حدود اعتبار توافق یا تصمیم اتخاذشده بررسی شود.
آیا مدیر ساختمان میتواند مانع استفاده از مشاعات شود؟
ماده ۱۱ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، اختیار تصمیم‌گیری درباره اداره امور ساختمان و انتخاب مدیر یا مدیران را در چارچوب وظایف مجمع عمومی پیش‌بینی کرده است. ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها نیز در شرایط مقرر، نحوه تصمیم‌گیری درباره امور مشترک را بیان می‌کند.
بر این اساس، مدیر ساختمان میتواند در چارچوب اختیارات قانونی و تصمیم‌های معتبر مربوط به اداره ساختمان، موضوع استفاده غیرمجاز از قسمتهای مشترک را پیگیری کند. بااینحال، از مواد یادشده به‌تنهایی نمیتوان نتیجه گرفت که مدیر در هر شرایطی اختیار دارد شخصاً وسایل را جابه‌جا کند، قفل را بشکند یا درباره اختلاف مالکیت تصمیم نهایی بگیرد.
اگر اختلاف با گفت‌وگو و پیگیری مدیریتی حل نشود، اقدام بعدی باید متناسب با ماهیت اختلاف و حقوقی باشد که نقض شده است.
چه مواردی مصداق تصرف یا استفاده غیرمجاز از مشاعات است؟
تشخیص استفاده غیرمجاز از مشاعات ساختمان به وضعیت واقعی ملک و نوع رفتاری بستگی دارد که انجام شده است. ممکن است رفتاری در یک ساختمان صرفاً استفاده معمول از فضای مشترک باشد، اما همان رفتار در ساختمانی دیگر، به دلیل مسدود کردن مسیر یا جلوگیری از استفاده دیگران، اختلاف حقوقی ایجاد کند.
در ادامه، چند نمونه رایج را بررسی می‌کنیم.
استفاده اختصاصی از حیاط و حیاط خلوت مشاع
اگر حیاط ساختمان از قسمتهای مشترک باشد، یکی از مالکان نمی‌تواند صرفاً به دلیل مجاورت واحدش با حیاط، آن را ملک اختصاصی خود بداند. ماده ۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، محوطه و باغ‌هایی را که جنبه استفاده عمومی دارند و در سند اختصاصی ثبت نشده‌اند، از قسمتهای مشترک برمی‌شمرد.
برای مثال، اگر یکی از ساکنان بخشی از حیاط مشترک را محصور کند و مانع استفاده سایر مالکان شود، باید بررسی کرد که آیا این اقدام با اسناد مالکیت و حقوق دیگر شرکا سازگار است یا خیر.
البته صرف دسترسی آسان‌تر یک واحد به حیاط، به‌تنهایی برای تعیین مالکیت آن کافی نیست. ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها و مواد ۱ و ۳ آییننامه اجرایی، در تشخیص اختصاصی یا مشترک بودن قسمت موردنظر اهمیت دارند.
تصرف پشت‌بام و جلوگیری از استفاده سایر ساکنان
طبق ماده ۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، بام و تأسیساتی که برای استفاده عمومی شرکا یا حفظ بنا ایجاد شدهاند، در شمار قسمتهای مشترک قرار می‌گیرند.
بنابراین، اگر پشت‌بام ساختمان مشاع باشد، یکی از مالکان نمی‌تواند بدون بررسی وضعیت حقوقی آن، صرفاً به دلیل دسترسی آسان‌تر یا استفاده طولانی‌مدت، آن را به فضای اختصاصی خود تبدیل کند.
برای نمونه، نصب مانع یا قفل کردن مسیر دسترسی به پشت‌بام ممکن است استفاده سایر مالکان را محدود کند. در چنین وضعیتی باید روشن شود که پشت‌بام طبق اسناد و مقررات چه وضعیتی دارد، آیا اقدام انجام‌شده مانع استفاده از حق دیگران شده است و چه راهی برای رفع اختلاف مناسب است.
گذاشتن وسایل در راهرو و راه‌پله ساختمان
قرار دادن کفش، جاکفشی، میز، صندلی یا سایر وسایل شخصی در راهرو و راه‌پله از موضوعات رایج اختلاف میان ساکنان است.
تبصره ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر را در قسمتهای مشترک ممنوع میداند. ماده ۴ همین آییننامه نیز راهروها، پله‌ها و پاگردهای خارج از قسمتهای اختصاصی را از قسمتهای مشترک معرفی می‌کند.
بنابراین، برای بررسی این وضعیت باید ابتدا مشخص شود فضای موردنظر مشترک است یا اختصاصی. اگر محل مورد بحث جزو قسمتهای مشترک باشد، ممنوعیت مقرر در تبصره ماده ۳ قابل توجه است و نمیتوان صرفاً با این استدلال که وسایل مزاحمتی ایجاد نمی‌کنند، حکم صریح این تبصره را نادیده گرفت.
استفاده از مشاعات ساختمان به‌عنوان پارکینگ
پارک کردن خودرو در فضای مشترک، زمانی که آن فضا برای پارکینگ اختصاصی یک واحد تعیین نشده باشد، میتواند منشأ اختلاف میان مالکان شود. بااینحال، برای بررسی هر مورد باید وضعیت محل پارک، سند مالکیت و مدارک مربوط به قسمتهای اختصاصی و مشترک مشخص شود.
اگر فضایی مشاع باشد، یکی از مالکان نمی‌تواند تنها به دلیل استفاده مکرر از آن، بدون بررسی مبنای حقوقی، ادعای مالکیت اختصاصی کند. همچنین اگر پارک خودرو باعث شود سایر مالکان نتوانند از فضای مشترک استفاده کنند، موضوع ممکن است نیازمند پیگیری باشد.
در این بخش باید بین دو مسئله تفاوت گذاشت: نخست، اینکه محل موردنظر طبق مدارک موجود پارکینگ اختصاصی است یا قسمت مشترک؛ دوم، اینکه حتی در صورت مشترک بودن، استفاده انجام‌شده چه اثری بر حقوق دیگر مالکان دارد. صرف عنوان «پارکینگ مشاع» برای تعیین نتیجه حقوقی یک اختلاف کافی نیست.
برای آشنایی با یکی دیگر از مسائل حقوقی مربوط به پارکینگ آپارتمان، مقاله پارکینگ مزاحم چیست؟ راهنمای کامل حقوقی برای آپارتمان‌نشینان را نیز بخوانید.
تغییر یا محصور کردن قسمتهای مشترک ساختمان
بستن بخشی از راهرو، ایجاد دیوار یا مانع در حیاط مشترک یا تغییر وضعیتی که امکان استفاده سایر مالکان را محدود می‌کند، از جمله مواردی است که باید با دقت بررسی شود.
مواد ۲ و ۳ قانون تملک آپارتمانها و ماده ۳ آییننامه اجرایی آن، مبنای تشخیص قسمت مشترک و محدودیت قائل شدن حق انحصاری نسبت به آن هستند. همچنین مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی درباره تصرف شریک خارج از حدود اذن و ضمان ناشی از آن اهمیت دارند.
بااینحال، برای اینکه بتوان درباره غیرمجاز بودن یک تغییر یا امکان الزام به برچیدن آن نظر داد، باید نوع تغییر، وضعیت مالکیت و حدود اختیارات شخص انجام‌دهنده مشخص شود. صرف مشاهده یک تغییر در فضای ساختمان، بدون بررسی این موارد، برای نتیجه‌گیری قطعی کافی نیست.
مجازات و پیامدهای حقوقی تصرف مشاعات ساختمان چیست؟
استفاده اختصاصی از مشاعات ساختمان ممکن است با پیامدهای حقوقی همراه باشد؛ اما نمیتوان برای تمام موارد، یک مجازات واحد در نظر گرفت. نوع اقدام، شرایط تصرف، حقوقی که نقض شدهاند و انطباق موضوع با مقررات مربوط، در تعیین راه پیگیری اهمیت دارند.
آیا تصرف مشاعات ساختمان جرم محسوب می‌شود؟
پاسخ این سؤال در همه موارد یکسان نیست. باید میان اختلاف حقوقی درباره استفاده از مال مشترک و رفتاری که شرایط قانونی یک جرم را دارد، تفاوت گذاشت.
ماده ۵۸۲ قانون مدنی مقرر می‌کند شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن در اموال شرکت تصرف کند، ضامن است. این ماده درباره ضمان ناشی از تصرف در مال مشترک است و به‌تنهایی به معنای مجرم بودن شخص یا تعیین مجازات کیفری برای او نیست.
از سوی دیگر، ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، در متن ارسالی، درباره تجاوز و تصرف عدوانی، ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد و املاک مشمول آن حکم دارد. بنابراین، برای استناد به این ماده در اختلاف مربوط به مشاعات ساختمان باید بررسی شود که وضعیت موردنظر با شرایط قانونی آن انطباق دارد یا خیر.
در نتیجه، نباید صرف استفاده اختصاصی از مشاعات را بدون بررسی شرایط پرونده، جرم دانست یا مجازات مشخصی برای آن اعلام کرد.
تفاوت تصرف غیرمجاز با تصرف عدوانی در مشاعات چیست؟
«تصرف غیرمجاز» تعبیری کلی برای وضعیتی است که شخص بدون داشتن مجوز یا اختیار لازم، در مال یا فضای موردنظر تصرف می‌کند. اما تصرف عدوانی در قانون آیین دادرسی مدنی تعریف مشخص‌تری دارد.
طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی، ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه شخص دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرفش خارج کرده و او درخواست بازگشت تصرف را دارد.
بر اساس ماده ۱۶۱ همین قانون، خواهان باید حسب مورد ثابت کند که ملک پیش از خارج شدن از تصرف، یا پیش از ایجاد ممانعت یا مزاحمت، در تصرف یا مورد استفاده او بوده و سپس بدون رضایت او یا به شیوه‌ای غیرقانونی از تصرف خارج شده یا استفاده از حق او مختل شده است.
بنابراین، هر اختلافی درباره استفاده از مشاعات لزوماً دعوای تصرف عدوانی نیست. ممکن است موضوع با ممانعت از حق یا مزاحمت ارتباط داشته باشد یا برای رسیدگی به آن، مسیر دیگری لازم باشد. انتخاب عنوان دعوا باید با توجه به ماهیت اختلاف و شرایط قانونی انجام شود.
آیا امکان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف مشاعات وجود دارد؟
مطالبه اجرت‌المثل در اختلافات مربوط به مشاعات، موضوعی است که باید با توجه به نوع تصرف و مبنای حقوقی مطالبه بررسی شود. نمیتوان نتیجه گرفت که در هر مورد استفاده اختصاصی از مشاعات، بدون بررسی شرایط، اجرت‌المثل قابل مطالبه است.
ماده ۳۲۰ قانون مدنی درباره ضمان منافع مال مغصوب در مدت تصرف حکم دارد. در کنار آن، ماده ۳۰۸ قانون مدنی، غصب را استیلا بر حق غیر به نحو عدوان تعریف می‌کند و اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز را نیز در حکم غصب میداند.
بااینحال، برای استناد به این مواد در یک اختلاف مربوط به قسمتهای مشترک، باید ابتدا شرایط انطباق موضوع با مقررات غصب و ضمان منافع بررسی شود. صرف اینکه یکی از مالکان از فضای مشترک استفاده کرده است، برای تعیین مبلغ یا اثبات استحقاق اجرت‌المثل در همه موارد کافی نیست.
همچنین ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی، جبران خسارت را در شرایطی مطرح می‌کند که شخص بدون مجوز قانونی، عمداً یا بر اثر بی‌احتیاطی به حقوق دیگری لطمه وارد کند و از این طریق ضرری ایجاد شود. اعمال این ماده نیز مستلزم بررسی شرایط و اثبات موارد لازم است.
برای آشنایی بیشتر با نحوه بررسی و مطالبه خسارت واردشده به ملک، مقاله خسارت مستأجر به ملک: راهنمای موجر برای اثبات و مطالبه خسارت را نیز مطالعه کنید.
چگونه از تصرف مشاعات ساختمان شکایت کنیم؟
اگر یکی از مالکان یا ساکنان بخشی از مشاعات را در اختیار گرفته یا مانع استفاده دیگران شده است، پیش از هر اقدامی باید نوع اختلاف مشخص شود. ممکن است مسئله مربوط به گذاشتن وسایل در راهرو باشد، ممکن است بخشی از حیاط محصور شده باشد یا ممکن است یکی از ساکنان مانع استفاده دیگران از فضای مشترک شود. این وضعیت‌ها لزوماً مسیر حقوقی یکسانی ندارند.
برای رفع تصرف از مشاعات چه اقداماتی می‌توان انجام داد؟
در قدم نخست، بهتر است وضعیت قسمت مورد اختلاف و دلیل مشترک بودن آن مشخص شود. سند مالکیت، مدارک مربوط به ساختمان و مقررات قانون تملک آپارتمانها می‌توانند در تشخیص وضعیت فضا مؤثر باشند.
سپس باید رفتار مورد اعتراض به‌روشنی مشخص شود: آیا شخص بخشی از مشاعات را در اختیار گرفته است؟ آیا مسیر استفاده دیگران را مسدود کرده؟ آیا وسایلی در قسمت مشترک قرار داده است؟ یا موضوع صرفاً اختلاف درباره نحوه استفاده از یک فضاست؟
در صورت امکان، موضوع را می‌توان از طریق گفت‌وگو با شخص موردنظر و پیگیری مدیر ساختمان مطرح کرد. اگر اختلاف برطرف نشد، باید با توجه به ماهیت آن، مسیر قانونی مناسب انتخاب شود.
برای مثال، مواد ۱۵۸ تا ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی به‌ترتیب دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت را تعریف می‌کنند. تفاوت این دعاوی مهم است؛ زیرا انتخاب عنوان نامتناسب ممکن است پیگیری اختلاف را دشوار کند.
در مواردی که شرایط قانونی فراهم باشد، ماده ۱۷۴ همین قانون امکان صدور دستور موقت را نیز در وضعیت مقرر پیش‌بینی کرده است. بنابراین، اگر ادامه اقدام مورد اعتراض یا ایجاد آثار جدید مطرح باشد، بررسی شرایط این ماده میتواند اهمیت داشته باشد.
شکایت از تصرف مشاعات در کدام مرجع پیگیری می‌شود؟
مرجع پیگیری به نوع اختلاف و عنوان قانونی آن بستگی دارد. نمیتوان برای همه موارد استفاده اختصاصی از مشاعات، یک مرجع واحد معرفی کرد.
اگر موضوع در قالب دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق مطرح شود، مواد ۱۵۸، ۱۵۹ و ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی تعاریف این دعاوی را بیان می‌کنند. مواد ۱۶۱ و ۱۶۲ نیز به موضوع اثبات سبق تصرف یا استفاده از حق و ارزش اثباتی سند مالکیت در این دعاوی مربوط‌اند.
در مقابل، اگر رفتار موردنظر شرایط قانونی یک جرم را داشته باشد، مسیر کیفری باید با توجه به مقررات قابل اعمال بررسی شود. ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی را نمیتوان بدون احراز انطباق موضوع با شرایط آن، مبنای قطعی شکایت کیفری درباره هر اختلاف مشاعات قرار داد.
به همین دلیل، پیش از انتخاب مسیر شکایت، باید مشخص شود که هدف، رفع تصرف، جلوگیری از مزاحمت، رفع ممانعت از حق، مطالبه خسارت یا پیگیری رفتار دارای عنوان کیفری است.
برای شکایت از تصرف مشاعات چه مدارکی لازم است؟
مدارک موردنیاز به نوع دعوا و موضوع اختلاف بستگی دارد. با توجه به مواد قانونی بررسی‌شده، مدارک و اطلاعات زیر می‌توانند برای روشن شدن وضعیت مؤثر باشند:
سند مالکیت یا مدارک مربوط به واحد: برای بررسی وضعیت مالکیت و قسمتهای مشترک ساختمان.
مدارک مربوط به قسمت مورد اختلاف: برای مشخص شدن اینکه محل موردنظر اختصاصی است یا مشاع.
عکس یا مستندات وضعیت موجود: برای نشان دادن نحوه استفاده از فضا، قرار دادن وسایل یا ایجاد مانع؛ ارزش اثباتی هر مدرک باید در پرونده بررسی شود.
مدارک مربوط به تصرف یا استفاده پیشین: در دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، شرایط ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی اهمیت دارد.
مکاتبات و مستندات پیگیری اختلاف: برای روشن شدن موضوع اعتراض و اقداماتی که پیش‌تر انجام شده است.
مطابق ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی، سند مالکیت در دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق محسوب می‌شود؛ مگر اینکه طرف دیگر سبق تصرف و استفاده از حق خود را به طریق دیگری ثابت کند. بنابراین، سند مالکیت در این دعاوی اهمیت دارد، اما باید همراه با نوع دعوا و شرایط آن بررسی شود.
نتیجه گیری
استفاده اختصاصی از مشاعات ساختمان از موضوعاتی است که برای حل آن باید ابتدا وضعیت حقوقی فضای مورد اختلاف مشخص شود. قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن، چارچوب تشخیص قسمتهای مشترک را ارائه می‌کنند و قانون مدنی نیز درباره تصرف در اموال مشترک و ضمان ناشی از تصرف بدون اذن مقرراتی دارد.
اگر یکی از ساکنان راهرو، حیاط، پشت‌بام یا بخش دیگری از مشاعات را در اختیار گرفته باشد، نمیتوان بدون بررسی شرایط، رفتار او را در همه موارد جرم یا تصرف عدوانی دانست. گاهی موضوع به نحوه استفاده از مال مشترک مربوط است و گاهی ممکن است شرایط یکی از دعاوی تصرف، مزاحمت یا ممانعت از حق وجود داشته باشد.
در نهایت، انتخاب راه مناسب برای رفع تصرف یا پیگیری اختلاف به نوع فضا، اسناد مالکیت، نحوه استفاده و حقوقی بستگی دارد که نقض شدهاند. بررسی این موارد پیش از اقدام قانونی، به انتخاب مسیر متناسب با اختلاف کمک می‌کند.
سوالات متداول
آیا یکی از مالکان میتواند بخشی از مشاعات را فقط برای خودش استفاده کند؟
صرف مالک بودن یک واحد، به مالک اجازه نمیدهد هر قسمت مشترکی را به فضای اختصاصی خود تبدیل کند. طبق ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، برای قسمتهای مشترک نمیتوان حق انحصاری قائل شد. بااینحال، تشخیص وضعیت هر فضا به اسناد مالکیت و شرایط آن بستگی دارد.
آیا گذاشتن وسایل شخصی در راهرو ساختمان ممنوع است؟
تبصره ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، گذاشتن میز، صندلی و هر نوع اشیای دیگر در قسمتهای مشترک را ممنوع میداند. از آنجا که راهروها و پلههای خارج از قسمتهای اختصاصی در ماده ۴ همین آییننامه از قسمتهای مشترک شمرده شدهاند، این مقررات درباره چنین فضاهایی اهمیت دارد.
آیا می‌توان حیاط مشاع را به پارکینگ اختصاص داد؟
برای پاسخ باید مشخص شود حیاط طبق اسناد و مقررات، مشترک است یا بخشی از آن به‌طور معتبر اختصاصی شده است. اگر فضا مشاع باشد، نمیتوان صرفاً با استفاده مکرر یا دسترسی آسان‌تر، حق اختصاصی برای یک مالک در نظر گرفت. امکان اختصاص فضا به پارکینگ نیز باید با توجه به وضعیت مالکیت و اعتبار توافق‌ها یا تصمیم‌های مربوط بررسی شود.
منابع
قانون تملک آپارتمانها - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی
آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی
قانون مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون مجازات اسلامی (کتاب پنجم تعزیرات) - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی
قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی
قانون مسئولیت مدنی - منشور آماگ