مقدمه
خلع ید و اجرتالمثل ایام تصرف معمولاً در کنار یکدیگر مطرح می‌شوند؛ زیرا مالک ملکی که در اختیار دیگری قرار گرفته است، ممکن است هم بخواهد ملک را پس بگیرد و هم بهای منافعی را که در مدت تصرف از دست داده مطالبه کند.
برای مثال، فرض کنید شخصی بدون مجوز، زمین دیگری را محصور کرده و چند سال در آن کشت‌وکار کرده است. مالک می‌خواهد بداند: برای پس‌گرفتن ملک باید خلع ید مطرح کند یا رفع تصرف عدوانی؟ آیا میتواند اجرتالمثل سال‌های گذشته را هم بگیرد؟
پاسخ به وضعیت حقوقی ملک و دلایل موجود بستگی دارد. اگر مالکیت شما قابل اثبات باشد، خلع ید میتواند مسیر اصلی باشد. اگر متصرف سابق بوده‌اید، اما مالکیت نهایی محل اختلاف است، دعوای رفع تصرف عدوانی ممکن است مناسب‌تر باشد. اگر از حق عبور یا انتفاع خود محروم شده‌اید، موضوع میتواند ممانعت از حق باشد. اگر ملک بر اساس قرارداد اجاره در اختیار دیگری قرار گرفته باشد، مبنای دعوا و حدود تصرف قانونی به قواعد حقوق موجر و مستأجر نیز بستگی پیدا میکند.
در این مقاله، تفاوت خلع ید، رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت، ممانعت از حق و غصب را توضیح می‌دهیم و جایگاه اجرتالمثل را در هرکدام بررسی می‌کنیم. برای آشنایی مقدماتی با مفهوم اجرتالمثل، مقاله اجرتالمثل ایام تصرف چیست؟ را نیز بخوانید.
تفاوت دعاوی ملکی
سه دعوای رفع تصرف عدوانی، رفع ممانعت از حق و رفع مزاحمت در فصل هشتم قانون آیین دادرسی مدنی، یعنی مواد ۱۵۸ تا ۱۷۷، پیش‌بینی شده‌اند. خلع ید دعوایی مبتنی بر مالکیت است و غصب نیز عنوانی مربوط به ضمان قهری و استیلا بر مال دیگری بدون مجوز قانونی است.
دعوا | هدف اصلی | مهم‌ترین موضوع قابل اثبات |
|---|---|---|
خلع ید | خارج‌کردن متصرف از ملک | مالکیت خواهان و تصرف خوانده |
رفع تصرف عدوانی | بازگرداندن تصرف سابق | سبق تصرف خواهان و خروج ملک بدون رضایت یا مجوز قانونی |
رفع ممانعت از حق | برطرف‌کردن مانع از حق ارتفاق یا انتفاع | سبق استفاده از حق و ممانعت خوانده |
رفع مزاحمت | پایان‌دادن به اخلال در تصرف | سبق تصرف خواهان و ایجاد مزاحمت، بدون خروج ملک از تصرف او |
غصب | جبران آثار استیلا بر مال غیر بدون مجوز | وجود ید غاصبانه و حق قانونی خواهان |
خلع ید چیست؟
خلع ید دعوایی است که مالک علیه متصرف بدون مجوز مطرح میکند و هدف آن، خارج‌کردن متصرف از ملک است. در این دعوا، مالکیت خواهان باید احراز شود.
خلع ید با رفع تصرف عدوانی تفاوت دارد. در خلع ید، مبنای دعوا مالکیت است؛ اما در رفع تصرف عدوانی، موضوع اصلی سبق تصرف خواهان است، حتی اگر مالکیت نهایی محل اختلاف باشد.
رفع تصرف عدوانی چیست؟
ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میکند:
«دعوای تصرف عدوانی عبارتست از ادعای متصرف سابق مبنی براینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»
در این دعوا، خواهان باید نشان دهد که:
پیش از خوانده، ملک را در تصرف داشته است.
خوانده ملک را از تصرف او خارج کرده است.
خروج تصرف بدون رضایت خواهان یا بدون وسیله قانونی انجام شده است.
خواهان اعاده تصرف خود را درخواست میکند.
در دعوای رفع تصرف عدوانی، اثبات مالکیت نهایی شرط اصلی نیست؛ بااینحال، سند مالکیت میتواند دلیل سبق تصرف محسوب شود.
رفع ممانعت از حق چیست؟
ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میکند:
«دعوای ممانعت از حق عبارتست از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.»
در این دعوا، ملک الزاماً در تصرف خواهان نیست. خواهان ادعا میکند از حقی مانند حق عبور، حق مجرای آب یا حق انتفاع استفاده می‌کرده و خوانده مانع اعمال آن حق شده است.
برای نمونه، اگر شخصی مسیر عبور دارنده حق ارتفاق را مسدود کند، دعوای مناسب ممکن است رفع ممانعت از حق باشد، نه رفع تصرف عدوانی.
رفع مزاحمت چیست؟
ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میکند:
«دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.»
در مزاحمت، ملک همچنان در تصرف خواهان است؛ اما شخص دیگری در استفاده عادی و آرام او اخلال ایجاد میکند. برای مثال، قرار دادن اشیا یا خودرو در مسیر دسترسی به ملک، بدون خارج‌کردن کامل ملک از تصرف خواهان، میتواند حسب اوضاع پرونده مصداق مزاحمت باشد.
سبق تصرف و مدارک لازم
ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میکند:
«در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، خواهان باید ثابت نماید که موضوع دعوا حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی و یا قبل از ممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است.»
در قانون، مدت عددی مشخصی مانند یک ماه یا یک سال برای سبق تصرف تعیین نشده است. آنچه اهمیت دارد، وجود تصرف یا استفاده پیشین و امکان اثبات آن است.
طبق ماده ۱۶۲، سند مالکیت دلیل سبق تصرف و استفاده از حق محسوب می‌شود؛ مگر اینکه طرف مقابل سبق تصرف یا استفاده از حق خود را به طریق دیگری ثابت کند.
دلایل قابل استفاده برای اثبات سبق تصرف یا استفاده از حق عبارت‌اند از:
سند مالکیت یا سند انتقال
اجاره‌نامه
قبوض آب، برق یا گاز
گواهی شهود و مطلعان
گزارش تأمین دلیل
عکس و فیلم
مدارک پرداخت عوارض یا هزینه‌های نگهداری
قراردادهای مربوط به بهره‌برداری از ملک
ماده ۱۶۳ نیز مقرر میکند شخصی که درباره مالکیت یا اصل حق ارتفاق و انتفاع اقامه دعوا کرده است، نمی‌تواند نسبت به همان موضوع دعوای تصرف عدوانی یا ممانعت از حق مطرح کند.
در املاکی که بر اساس قرارداد اجاره در اختیار مستأجر قرار گرفته‌اند، بررسی حقوق موجر و مستأجر و تعهدات طرفین نیز میتواند در تشخیص حدود تصرف قانونی و اختلافات ناشی از آن اهمیت داشته باشد.
خلع ید و شرط مالکیت
رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲
رأی وحدت رویه مرتبط با خلع ید، رأی شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است، نه رأی شماره ۶۸۲.
خلاصه رأی چنین است:
«خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.»
این رأی بر اساس مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت صادر شده است. بنابراین اگر شخصی فقط یک قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی در اختیار دارد، باید توجه کند که خلع ید دعوایی مبتنی بر مالکیت است.
اگر مالکیت او برای دادگاه احراز نشده باشد، ممکن است ابتدا به اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی یا اجرای تعهد قراردادی نیاز داشته باشد. برای مطالعه بیشتر، مقاله اثبات مالکیت و خلع ید را ببینید.
این نکته به معنای آن نیست که دارنده سند عادی در همه شرایط هیچ راهی برای طرح دعوا ندارد؛ بلکه منظور این است که صدور حکم خلع ید بدون احراز مالکیت خواهان امکان‌پذیر نیست.
ماده ۲۲ قانون ثبت
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر میکند:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»
این ماده در دعاوی مربوط به املاک ثبت‌شده، مبنای مهم شناسایی مالک رسمی است.
اجرتالمثل را میتوان جداگانه خواست
اجرتالمثل دعوایی مستقل است و طرح آن لزوماً به طرح یا صدور حکم خلع ید وابسته نیست.
در رأی منتشرشده با عنوان «بررسی دعوای خلع ید و اجرتالمثل ملک مشاع؛ نقض قرار عدم استماع»، دادگاه تجدیدنظر استدلال دادگاه بدوی مبنی بر اینکه اجرتالمثل باید پس از قطعیت حکم خلع ید مطالبه شود را نادرست دانست و قابلیت استماع مستقل اجرتالمثل را پذیرفت.
برای آشنایی با نحوه تنظیم چنین خواسته‌ای، مقاله دادخواست مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را بخوانید.
پس:
خلع ید میتواند بدون اجرتالمثل مطرح شود.
اجرتالمثل میتواند بدون خلع ید مطرح شود.
هر دو خواسته میتوانند، با رعایت شرایط آیین دادرسی، در یک دادخواست مطرح شوند.
طرح هم‌زمان خلع ید و اجرتالمثل
اگر خواهان قصد دارد هر دو خواسته را مطرح کند، بهتر است آن‌ها را بهصورت جداگانه در قسمت خواسته بنویسد؛ برای مثال:
صدور حکم بر خلع ید خوانده از ملک موضوع پلاک ثبتی مشخص
محکومیت خوانده به پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف از تاریخ مشخص تا تاریخ مشخص
مطالبه هزینه دادرسی و هزینه کارشناسی
ماده ۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی درباره طرح چند دعوا در یک دادخواست است. اگر دعاوی ارتباط کامل نداشته باشند و امکان رسیدگی هم‌زمان وجود نداشته باشد، دادگاه میتواند آن‌ها را تفکیک کند.
اجرتالمثل باید برای بازه زمانی مشخص مطالبه شود. بهتر است تاریخ شروع و پایان مورد مطالبه در دادخواست ذکر شود. نحوه تعیین مبلغ معمولاً با جلب نظر کارشناس رسمی انجام می‌شود. جزئیات بیشتر در مقاله نحوه محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف آمده است.
اجرتالمثل در تصرف عدوانی
تبصره ماده ۱۶۵
تبصره ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میکند:
«در صورت تقاضای محکومله، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرتالمثل زمان تصرف نیز محکوم می‌نماید.»
بنابراین در دعوای رفع تصرف عدوانی، اجرتالمثل خودبه‌خود مورد حکم قرار نمی‌گیرد و خواهان باید آن را صریحاً مطالبه کند.
هرچند ماده ۱۶۵ در بخش مربوط به زراعت در ملک مورد تصرف عدوانی آمده است، متن تبصره صدور حکم به اجرتالمثل را به زمین کشاورزی یا زراعت محدود نکرده و از «زمان تصرف» به‌طور عام سخن گفته است.
بااینحال، برای مطالبه اجرتالمثل، صرف سبق تصرف کافی نیست. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۵۲۷ اعلام کرده است که صدور حکم اجرتالمثل منوط به احراز مالکیت خواهان بر عین یا منافع ملک در مدت تصرف است؛ بنابراین سبق تصرف، بدون احراز حق مالی نسبت به منافع، برای مطالبه اجرتالمثل کافی نیست.
اگر در ملک زراعت شده باشد
ماده ۱۶۵ درباره وضعیت زراعت نیز حکم خاص دارد. اگر زمان برداشت محصول رسیده باشد، متصرف عدوانی باید محصول را فوراً برداشت کند و اجرتالمثل را بپردازد.
اگر زمان برداشت نرسیده باشد، محکومله میتواند:
بهای زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او بپردازد و ملک را تحویل بگیرد؛ یا
ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف باقی بگذارد و اجرتالمثل دریافت کند.
ماده ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی نیز وضعیت مشابهی را در مرحله اجرای حکم خلع ید تنظیم کرده است.
اجرتالمثل در ممانعت از حق و مزاحمت
در دعوای ممانعت از حق، موضوع اصلی بازگرداندن امکان استفاده از حق ارتفاق یا انتفاع است.
در مقررات دعاوی تصرف، حکم صریحی مشابه تبصره ماده ۱۶۵ درباره اجرتالمثل در دعوای ممانعت از حق پیدا نشده است. بنابراین نباید بهصورت مطلق نوشت که در هر دعوای ممانعت از حق، اجرتالمثل قابل مطالبه است.
در دعوای رفع مزاحمت نیز حکم صریح مشابهی درباره اجرتالمثل وجود ندارد. از آنجا که در مزاحمت، ملک همچنان در تصرف خواهان است، خواسته اصلی توقف مزاحمت است و خسارت احتمالی باید با مبنای مستقل اثبات شود.
غصب و اجرتالمثل ایام تصرف
غصب با خلع ید یکسان نیست. خلع ید، دعوای مالک برای خارج‌کردن متصرف از ملک است؛ اما غصب، سبب ضمان قهری ناشی از استیلا بر مال دیگری بدون مجوز قانونی است.
ماده ۳۰۷ قانون مدنی، غصب را در شمار اسباب ضمان قهری آورده است. ماده ۳۰۸ نیز مقرر میکند:
«غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»
ماده ۳۱۱ قانون مدنی درباره رد عین مقرر میکند:
«غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد نماید و اگر عین تلف شده باشد باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر به علت دیگری رد عین ممکن نباشد باید بدل آن را بدهد.»
ضمان منافع
ماده ۳۲۰ قانون مدنی مقرر میکند:
«نسبت به منافع مال مغصوب هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است اگر چه استیفای منفعت نکرده باشد لیکن غاصبی که از عهده منافع زمان تصرف غاصبین لاحق خود برآمده است میتواند به هر یک نسبت به زمان تصرف او رجوع کند.»
بنابراین، در فرض احراز غصب، غاصب نسبت به منافع مال مسئول است، حتی اگر شخصاً از آن استفاده نکرده باشد.
منافع مستوفات و غیرمستوفات
منافع مستوفات، منافعی است که متصرف عملاً از آن استفاده کرده است؛ مانند سکونت در خانه، فعالیت در مغازه یا دریافت اجاره‌بهای ملک.
منافع غیرمستوفات، منافعی است که متصرف شخصاً از آن استفاده نکرده، اما با استیلا بر ملک، مالک را از امکان استفاده یا بهره‌برداری محروم کرده است.
در فرض غصب، ماده ۳۲۰ مسئولیت را به استفاده واقعی متصرف محدود نکرده است. بنابراین اگر شخصی ملک را بدون مجوز در اختیار بگیرد، حتی سکونت نکند یا درآمدی به دست نیاورد، ممکن است نسبت به اجرتالمثل منافع زمان تصرف مسئول باشد.
خسارت به خود ملک
اجرتالمثل، بهای منافع ملک است و با خسارت واردشده به خود عین تفاوت دارد.
اگر متصرف در مدت تصرف به ملک آسیب وارد کند، موضوع تعمیر، کاهش ارزش یا نقص عین باید جدا از اجرتالمثل منافع بررسی شود. در روابط استیجاری نیز اگر مستأجر به ملک خسارت وارد کند، مالک میتواند با اثبات ورود خسارت و میزان آن، جبران زیان را مطالبه کند. شرایط اثبات و مطالبه این خسارت را در مقاله خسارت مستأجر به ملک: راهنمای موجر برای اثبات و مطالبه خسارت بخوانید.
تعدد غاصبان
اگر ملک میان چند متصرف دست‌به‌دست شده باشد، مسئولیت هر غاصب صرفاً به مدت تصرف مستقیم خودش محدود نیست. مطابق ماده ۳۲۰، هر غاصب نسبت به منافع زمان تصرف خود و غاصبان پس از خود مسئولیت دارد؛ هرچند شخصاً از منافع استفاده نکرده باشد.
غاصبی که منافع دوره تصرف غاصبان بعدی را پرداخته است، میتواند برای سهم مربوط به دوره تصرف هر یک از آنان به همان شخص رجوع کند.
خلع ید از ملک مشاع
در ملک مشاع، یکی از شرکا ممکن است علیه متصرف یا، حسب وضعیت پرونده، علیه شریک متصرف دعوای خلع ید مطرح کند.
ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر میکند:
«در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکومله در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
بنابراین، اگر یکی از شرکا حکم خلع ید بگیرد، اجرای حکم از تمام ملک انجام می‌شود؛ اما شریک محکومله پس از اجرا حق ندارد ملک را بهصورت اختصاصی و مفروز در اختیار بگیرد. تصرف او همچنان تابع مقررات مال مشاع و حقوق سایر شرکاست.
برای مطالعه شرایط اجرتالمثل در چنین وضعیتی، مقاله اجرتالمثل ملک مشاع را ببینید.
ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی نیز وضعیت تصرف مشترک چند نفر و ممانعت یکی از آنان از تصرف یا استفاده دیگران را در دعاوی تصرف مورد توجه قرار داده است. در این وضعیت، عنوان مناسب دعوا با توجه به رفتار واقعی شخص تعیین می‌شود و ممکن است حسب مورد تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق باشد.
اگر اذن به تصرف در ضمن عقد لازم داده شده باشد، ممکن است دعوای خلع ید با مانع روبه‌رو شود؛ اما این موضوع لزوماً به معنی منتفی‌بودن اجرتالمثل نیست. باید بررسی شود اذن برای چه نوع استفاده‌ای داده شده و آیا رایگان‌بودن انتفاع ثابت است یا خیر.
نمونه رأی خلع ید و اجرتالمثل
در رأی منتشرشده با عنوان «بررسی دعوای خلع ید و اجرتالمثل ملک مشاع؛ نقض قرار عدم استماع»، دادگاه تجدیدنظر استدلال دادگاه بدوی مبنی بر اینکه اجرتالمثل باید پس از قطعیت حکم خلع ید مطالبه شود را نادرست دانست و قابلیت استماع مستقل اجرتالمثل را پذیرفت.
در این رأی، دادگاه تأکید کرد که مطالبه اجرتالمثل، حتی بدون طرح دعوای خلع ید، مستقلاً قابلیت استماع و رسیدگی دارد.
این رأی وحدت رویه نیست، اما برای نشان‌دادن استقلال دعوای اجرتالمثل از خلع ید قابل استفاده است.
نکته مهم این است که شماره دادنامه‌ای که در برخی بازنشرها برای این رأی ذکر شده، در جست‌وجوی فعلی از منبع رسمی سامانه ملی آرا قابل تطبیق قطعی نبود. بنابراین بهتر است تا زمان دسترسی به تصویر یا متن کامل رأی، شماره آن در مقاله به‌عنوان منبع قطعی درج نشود و به صفحه رأی منتشرشده ارجاع داده شود.
انتخاب دعوای مناسب
اگر مالک رسمی ملک هستید و شخصی بدون مجوز آن را در اختیار گرفته است، خلع ید میتواند دعوای اصلی شما باشد؛ اما مالکیت و تصرف خوانده باید اثبات شود.
اگر پیش‌تر متصرف ملک بوده‌اید و دیگری بدون رضایت شما آن را از تصرفتان خارج کرده است، رفع تصرف عدوانی ممکن است مناسب باشد؛ حتی اگر مالکیت نهایی موضوع اختلاف باشد.
اگر همچنان ملک در تصرف شماست، اما شخص دیگری در استفاده شما اخلال ایجاد میکند، رفع مزاحمت قابل بررسی است.
اگر از حق عبور، حق ارتفاق یا حق انتفاع خود محروم شده‌اید، رفع ممانعت از حق مطرح می‌شود.
اگر شخصی بدون مجوز بر مال شما مسلط شده و از عین یا منافع آن استفاده کرده یا شما را از منافع محروم کرده است، علاوه بر دعوای مناسب برای بازپس‌گیری ملک، مطالبه اجرتالمثل نیز قابل بررسی خواهد بود.
اگر تصرف ملک ناشی از رابطه استیجاری باشد، تشخیص حقوق و تعهدات طرفین و آثار پایان یا نقض قرارداد، به مقررات حاکم بر اجاره نیز بستگی دارد. برای آشنایی با این مقررات، مقاله قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ | راهنمای کامل را مطالعه کنید.
اشتباهات رایج
طرح خلع ید بدون احراز مالکیت
خلع ید دعوای مبتنی بر مالکیت است. اگر مالکیت خواهان احراز نشود، دعوا با مشکل اساسی مواجه می‌شود.
طرح تصرف عدوانی بدون دلیل سبق تصرف
صرف ادعای اینکه ملک متعلق به خواهان است، برای اثبات سبق تصرف در همه پرونده‌ها کافی نیست. بهتر است مدارک تصرف یا استفاده پیشین ارائه شود.
تصور اینکه اجرتالمثل همیشه تابع خلع ید است
اجرتالمثل دعوایی مستقل است و میتواند بدون خلع ید نیز مطرح شود. البته خواهان باید مالکیت یا حق مالی خود نسبت به منافع و نیز تصرف یا استیفای خوانده را اثبات کند.
مطالبه اجرتالمثل بدون تعیین بازه زمانی
بهتر است اجرتالمثل برای دوره تحقق‌یافته و با تاریخ شروع و پایان روشن مطالبه شود. درباره دوره پس از تقدیم دادخواست، شرایط صدور حکم باید با وضعیت پرونده و رویه دادگاه بررسی شود.
یکی دانستن خلع ید و غصب
خلع ید دعوای مالکیتی است؛ غصب سبب ضمان قهری است. این دو ممکن است در یک پرونده کنار هم قرار بگیرند، اما از نظر مفهوم و آثار، یکی نیستند.
نادیده‌گرفتن تعدد متصرفان
اگر ملک در دوره‌های مختلف در اختیار اشخاص متعدد بوده است، مسئولیت آنان باید با توجه به ماده ۳۲۰ قانون مدنی و ترتیب تصرف‌ها بررسی شود. مسئولیت لزوماً فقط به مدت تصرف مستقیم هر شخص محدود نیست.
نتیجه گیری
خلع ید و اجرتالمثل ایام تصرف دو خواسته متفاوت‌اند که میتوانند در یک دادخواست یا جداگانه مطرح شوند. خلع ید به احراز مالکیت نیاز دارد، درحالی‌که رفع تصرف عدوانی بر سبق تصرف و خروج غیرمجاز ملک از تصرف خواهان استوار است.
ممانعت از حق مربوط به جلوگیری از اعمال حق ارتفاق یا انتفاع است و مزاحمت، اخلال در تصرف بدون خارج‌کردن ملک از ید متصرف را پوشش می‌دهد.
غصب نیز با خلع ید یکی نیست. غصب سبب ضمان قهری است و در فرض احراز آن، غاصب نسبت به منافع مال، حتی در صورت استفاده‌نکردن، مسئول است. ماده ۳۲۰ قانون مدنی در این زمینه نقش مهمی دارد.
پیش از انتخاب دعوا، باید مشخص شود چه چیزی قابل اثبات است: مالکیت، سبق تصرف، سبق استفاده از حق یا استیلای بدون مجوز بر مال. انتخاب عنوان دعوا باید بر اساس همین دلیل و هدف انجام شود، نه صرفاً بر اساس نام آشناتر دعوا.
سوالات متداول
آیا میتوان خلع ید و اجرتالمثل را با هم خواست؟
بله. این دو خواسته معمولاً منشأ مشترک دارند و میتوانند در یک دادخواست، بهصورت خواستههای جداگانه، مطرح شوند. اجرتالمثل همچنین میتواند مستقلاً و بدون طرح خلع ید مطالبه شود.
اگر فقط قولنامه عادی دارم، می‌توانم خلع ید بخواهم؟
خلع ید فرع بر احراز و اثبات مالکیت است. دارنده قولنامه باید بتواند مالکیت خود را برای دادگاه ثابت کند یا حسب مورد، ابتدا دعوای مناسب برای اثبات یا انتقال رسمی مالکیت را مطرح کند. رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ بر ضرورت احراز مالکیت تأکید دارد.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی چیست؟
در خلع ید، مالکیت خواهان مبنای دعواست. در رفع تصرف عدوانی، سبق تصرف خواهان، خروج ملک از تصرف او و عدوانی‌بودن تصرف خوانده اهمیت دارد.
آیا در تصرف عدوانی میتوان اجرتالمثل گرفت؟
بله، تبصره ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میکند در صورت تقاضای محکومله، دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرتالمثل زمان تصرف محکوم میکند. بااینحال، برای مطالبه اجرتالمثل باید حق مالی خواهان نسبت به عین یا منافع نیز احراز شود.
اگر غاصب از ملک استفاده نکرده باشد، باز هم اجرتالمثل تعلق می‌گیرد؟
در فرض احراز غصب، بله. ماده ۳۲۰ قانون مدنی غاصب را نسبت به منافع زمان تصرف مسئول می‌داند، حتی اگر شخصاً از منفعت استفاده نکرده باشد.
آیا در ممانعت از حق، اجرتالمثل همیشه قابل مطالبه است؟
خیر، چنین قاعده مطلقی از مواد دعاوی تصرف به دست نمیآید. خواسته اصلی در ممانعت از حق، رفع مانع از اعمال حق ارتفاق یا انتفاع است. مطالبه خسارت یا بهای منافع از دسترفته نیازمند مبنای مستقل و اثبات شرایط آن است.
آیا رأی وحدت رویه درباره خلع ید شماره ۶۷۲ است یا ۶۸۲؟
شماره صحیح رأی مربوط به خلع ید، ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ است. رأی شماره ۶۸۲ موضوع دیگری دارد و نباید برای فرعبودن خلع ید بر مالکیت به آن استناد شود.
منابع
قانون آیین دادرسی مدنی - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
قانون اجرای احکام مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون ثبت اسناد و املاک - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور - اختبار
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۳۵۷ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۲۰
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۱۴۰ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۱۸
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۲۷۹ مورخ ۱۴۰۱/۰۱/۱۷
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۵۲۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۷/۰۳