مقدمه
نحوه محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف به شرایط ملک، مدت تصرف، مفاد قرارداد و قانون حاکم بر رابطه طرفین بستگی دارد. در بعضی موارد، مبلغ اجرتالمثل میتواند برابر اجاره‌بهای تعیینشده در قرارداد باشد و در موارد دیگر، باید ارزش متعارف استفاده از ملک در هر دوره مشخص شود. این موضوع یکی از مباحث مهم در حقوق موجر و مستأجر پس از پایان قرارداد است.
این تفاوت باعث می‌شود نتوان برای همه پرونده‌ها یک نرخ یا فرمول ثابت در نظر گرفت. به‌ویژه در تصرف‌های چندساله، ممکن است اجرتالمثل هر سال با توجه به شرایط و قیمت‌های همان دوره تعیین شود. بنابراین، دانستن مبنای محاسبه قبل از برآورد مبلغ اهمیت زیادی دارد.
در این مقاله، ابتدا توضیح می‌دهیم اجرتالمثل چگونه تعیین می‌شود و قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ چه تفاوتی در این زمینه دارند. سپس فرمول محاسبه اجرتالمثل و نحوه محاسبه دورههای چندساله را بررسی می‌کنیم، با یک جدول محاسبه اجرتالمثل مثال عددی می‌زنیم و درباره نقش کارشناس و محاسبه آنلاین اجرتالمثل ایام تصرف توضیح می‌دهیم. در ادامه نیز بررسی می‌کنیم اجرتالمثل خانه چگونه محاسبه می‌شود و چه عواملی در تعیین مبلغ آن مؤثر است. اگر هنوز مطمئن نیستید اصلاً حق مطالبه دارید یا نه، اول شرایط مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را بخوانید.
اجرتالمثل چگونه تعیین می‌شود؟
مبنای تعیین اجرتالمثل ایام تصرف به قانون حاکم بر رابطه طرفین، مفاد قرارداد و شرایط تصرف بستگی دارد. در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، ماده ۶ حکم مشخصی درباره میزان اجرتالمثل پس از انقضای مدت اجاره دارد. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، چنین حکم خاصی وجود ندارد و باید موضوع را بر اساس مقررات قانون مدنی و مفاد قرارداد بررسی کرد.
قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶
در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، ماده ۶ حکم مشخصی برای اجرتالمثل پس از پایان مدت اجاره دارد:
«مستأجر مکلف است ... پس از انقضاء مدت اجاره اجرتالمثل را به میزان اجرتالمسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد ...»
بنابراین، در فرضی که اجارهنامه وجود دارد و اجرتالمسمی در آن مشخص شده است، اجرتالمثل پس از پایان مدت اجاره به میزان اجرتالمسمی آخرین ماه اجاره محاسبه می‌شود. برای مثال، اگر اجاره‌بهای آخرین ماه ۸ میلیون تومان بوده باشد، مبنای اجرتالمثل هر ماه پس از انقضای مدت نیز ۸ میلیون تومان خواهد بود.
البته این حکم را نباید به همه قراردادهای اجاره تعمیم داد؛ زیرا ماده ۶ برای وضعیت‌هایی که اجارهنامه وجود ندارد یا میزان اجاره مشخص نیست نیز ضوابط دیگری پیش‌بینی کرده است و در این موارد، اجرتالمثل با توجه به اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود.
قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، برخلاف ماده ۶ قانون سال ۱۳۵۶، مبلغ اجرتالمثل پس از پایان مدت اجاره را بهطور خاص تعیین نکرده است. ماده ۶ این قانون نیز مربوط به سرقفلی است، نه نحوه محاسبه اجرتالمثل پس از انقضای اجاره.
در این وضعیت، مبنای اصلی مطالبه اجرتالمثل پس از پایان اجاره، حسب مورد مقررات قانون مدنی و مفاد قرارداد است. برای مثال، ماده ۴۹۴ قانون مدنی مقرر میکند اگر مستأجر پس از پایان مدت، ملک را بدون اذن مالک در تصرف خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود؛ حتی اگر مستأجر از ملک استفاده نکرده باشد. این وضعیت با تخلیه به علت پایان مدت اجاره نیز ارتباط نزدیک دارد.
بنابراین نمی‌توان صرفاً به دلیل اینکه قرارداد مشمول قانون ۱۳۷۶ است، اجرتالمثل را همیشه برابر اجاره‌بهای آخر دانست یا همیشه نرخ اجاره املاک مشابه را بدون توجه به قرارداد ملاک قرار داد. اگر طرفین در قرارداد درباره مبلغ قابل پرداخت پس از پایان مدت اجاره توافق کرده باشند، مفاد آن شرط نیز باید در کنار مقررات قانونی بررسی شود.
عوامل مؤثر در تعیین اجرتالمثل واقعی
وقتی مبلغ اجرتالمثل باید بر اساس ارزش متعارف منفعت ملک تعیین شود، وضعیت خود ملک و شرایط املاک مشابه اهمیت پیدا میکند. عواملی مانند موارد زیر می‌توانند در ارزیابی اجرتالمثل مؤثر باشند:
مدت تصرف؛
نوع و کاربری ملک؛
موقعیت و متراژ؛
طبقه و سن بنا؛
امکاناتی مانند پارکینگ و آسانسور؛
وضعیت و قابلیت استفاده از ملک در دوره موردنظر؛
شرایط اجاره املاک مشابه در همان منطقه و دوره زمانی.
بنابراین ارزش خود ملک با اجرتالمثل یکی نیست. اجرتالمثل، ارزش متعارف استفاده از ملک در یک دوره مشخص است و ارزش معاملاتی ملک صرفاً میتواند یکی از عوامل مورد توجه در ارزیابی شرایط بازار باشد.
فرمول محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف
قانون برای اجرتالمثل یک فرمول ریاضی ثابت تعیین نکرده است. برای یک برآورد ساده می‌توان مبلغ اجرتالمثل تعیینشده برای هر دوره را در مدت همان دوره ضرب کرد و سپس مبالغ دورههای مختلف را با یکدیگر جمع کرد.
مبلغ هر دوره = اجرتالمثل ماهانه همان دوره × تعداد ماه‌های دوره
این رابطه یک فرمول قانونی مستقل نیست؛ زیرا ابتدا باید مبلغ متعارف اجرتالمثل با توجه به مبنای قانونی، قرارداد و شرایط ملک تعیین شود. در صورت اختلاف نیز ممکن است تعیین مبلغ به کارشناسی سپرده شود.
برای یک ماه ناقص نیز می‌توان، حسب مبنای مورد استفاده در ارزیابی، مبلغ را به نسبت مدت تصرف محاسبه کرد. برای مثال، اگر مبلغ ماهانه ۲۰ میلیون تومان در نظر گرفته شود، ۱۰ روز از یک ماه ۳۰ روزه حدود ۶ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان خواهد بود.
دورههای چندساله؛ هر سال با شرایط همان سال
اگر تصرف چند سال ادامه داشته باشد، نمی‌توان بدون بررسی شرایط هر دوره، بالاترین نرخ یک سال را برای تمام مدت تصرف اعمال کرد.
در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۰۵۵۱ مورخ ۱۳۹۳/۰۳/۱۱، موضوع تعیین اجرتالمثل سال‌های مختلف مطرح شده و اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره حالتی که کارشناس اجرتالمثل سال‌های مختلف را بر اساس قیمت املاک در همان سال‌ها جداگانه تعیین کرده بود، اظهارنظر کرده است. در این نظریه، اجرتالمثل سال‌های مختلف به‌صورت جداگانه مورد توجه قرار گرفته و مجموع مبالغ سال‌های مختلف مبنای حکم قرار می‌گیرد.
بنابراین، در تصرف چندساله، بهتر است اجرتالمثل هر سال یا هر دوره زمانی با توجه به شرایط و قیمت‌های همان دوره تعیین شود و سپس مبالغ دورههای مختلف با یکدیگر جمع شوند. به همین دلیل، «نرخ روز صدور حکم» را نمی‌توان بهطور کلی و بدون توجه به دوره تصرف، مبنای محاسبه تمام سال‌های گذشته دانست.
اجرتالمثل خانه، زمین و مغازه
مبنای کلی تعیین اجرتالمثل در خانه، زمین و ملک تجاری یکسان است؛ اما عواملی که ارزش منفعت هر نوع ملک را تعیین می‌کنند با یکدیگر تفاوت دارند.
برای ملک مسکونی، عواملی مانند موقعیت، متراژ، طبقه، سن بنا و امکانات ملک میتواند در ارزیابی مؤثر باشد. در مورد زمین یا ملک تجاری نیز کاربری، موقعیت، مساحت، شرایط بهره‌برداری و وضعیت املاک مشابه اهمیت پیدا میکند.
اگر ملک مشاع یا متعلق به چند وارث باشد، تعیین اجرتالمثل کل منفعت با تعیین سهم هر مالک از مبلغ قابل مطالبه یک موضوع واحد نیست و باید وضعیت مالکیت و میزان سهم هر شخص نیز در نظر گرفته شود. این بحث در اجرتالمثل ملک مشاع و اجرتالمثل ملک ورثه‌ای آمده است.
کارشناس چه نقشی دارد؟
وقتی طرفین بر سر مبلغ توافق ندارند، ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی به دادگاه اجازه میدهد رأساً یا به درخواست یکی از طرفین، موضوع را به کارشناس ارجاع دهد. در قرار دادگاه باید موضوع کارشناسی و مهلت اظهار نظر معلوم باشد.
بعد از آن، طبق ماده ۲۶۰، نظر کارشناس به طرفین ابلاغ می‌شود و آن‌ها ظرف یک هفته می‌توانند نظر کتبی خود را اعلام کنند. ماده ۲۶۲ هم می‌گوید نظر کارشناس باید «صریح و موجه» باشد. اگر نظر کارشناسی ناقص یا مبهم باشد، دادگاه میتواند طبق ماده ۲۶۳ توضیح بخواهد یا قرار تکمیل کارشناسی صادر کند.
اینکه چطور به نظر کارشناس اعتراض کنید، در راهنمای دادخواست مطالبه اجرتالمثل توضیح داده شده است.
محاسبه آنلاین اجرتالمثل ایام تصرف
بعضی سایت‌ها ابزار محاسبه آنلاین اجرتالمثل ایام تصرف دارند: متراژ و منطقه و مدت را می‌گیرند و یک عدد می‌دهند. برای اینکه تقریباً بدانید با چه رقمی روبه‌رو هستید، به کار می‌آیند. اما دو محدودیت دارند:
اجاره‌ی متعارف فقط به متراژ و منطقه بستگی ندارد؛ وضعیت ملک و مفاد قرارداد هم مهم‌اند. مخصوصاً اینکه ببینید قرارداد شما شرط اجرتالمسمی دارد یا نه.
عدد بهدستآمده از ابزار آنلاین صرفاً یک برآورد اولیه است و بهتنهایی مبنای تعیین مبلغ قابل مطالبه یا حکم دادگاه نیست.
برای یک برآورد اولیه این‌ها را جمع کنید: قرارداد اجاره (برای دیدن شرط پایان مدت)، نشانی و متراژ، تاریخ شروع و پایان تصرف و نرخ اجاره‌ی چند ملک مشابه در همان محله.
نتیجه‌گیری
نحوه محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف به قانون حاکم بر رابطه طرفین، مفاد قرارداد، وضعیت تصرف و مدت آن بستگی دارد. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، ماده ۶ در فرض وجود اجارهنامه و مشخص بودن اجرتالمسمی، اجرتالمثل پس از پایان مدت اجاره را به میزان اجرتالمسمی آخر تعیین کرده است. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، چنین حکم خاصی درباره مبلغ اجرتالمثل وجود ندارد و باید مقررات قانون مدنی و مفاد قرارداد بررسی شود.
اگر تصرف چندساله باشد، اجرتالمثل میتواند برای دورههای مختلف به‌صورت جداگانه تعیین شود و مبالغ این دوره‌ها با یکدیگر جمع شوند. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۰۵۵۱ نیز در موضوع مورد بررسی خود، تعیین اجرتالمثل سال‌های مختلف بر اساس قیمت‌های همان سال‌ها و جمع مبالغ این دوره‌ها را مورد تأیید قرار داده است.
بنابراین، برای برآورد اولیه باید قرارداد، مدت دقیق تصرف و شرایط ملک را بررسی کرد و در صورت نیاز، وضعیت اجاره املاک مشابه در همان دوره را نیز در نظر گرفت. اگر موضوع به کارشناسی ارجاع شود، مبلغ اجرتالمثل بر اساس اوضاع و احوال ملک و دوره موردنظر ارزیابی می‌شود و تصمیم نهایی درباره دعوا با دادگاه است.
سوالات متداول
نحوه محاسبه اجرتالمثل ایام تصرف چگونه است؟
ابتدا باید مبنای تعیین اجرتالمثل مشخص شود. سپس مبلغ تعیینشده برای هر دوره در مدت همان دوره محاسبه و مبالغ دورههای مختلف با یکدیگر جمع میشوند. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، ماده ۶ در فرض وجود اجارهنامه و مشخص بودن اجرتالمسمی، اجرتالمسمی آخر را ملاک قرار میدهد.
اجرتالمثل بعد از پایان اجاره همان اجاره قبلی است؟
در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶، ماده ۶ در فرض وجود اجارهنامه و مشخص بودن اجرتالمسمی، اجرتالمثل پس از پایان مدت را به میزان اجرتالمسمی آخر تعیین میکند. در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، مبلغ اجرتالمثل در این قانون بهطور خاص تعیین نشده و باید مقررات قانون مدنی و مفاد قرارداد بررسی شود. برای آشنایی بیشتر با آثار پایان قرارداد اجاره میتوانید به مقاله مربوط مراجعه کنید.
برای چند سال تصرف، نرخ کدام سال ملاک است؟
با توجه به شرایط ملک و ارزش متعارف منفعت آن در دوره موردنظر؛ عواملی مانند متراژ، موقعیت، طبقه، سن بنا، امکانات و وضعیت املاک مشابه می‌توانند در ارزیابی مؤثر باشند.
اجرتالمثل خانه چگونه محاسبه می‌شود؟
با توجه به شرایط ملک و ارزش متعارف منفعت آن در دوره موردنظر؛ عواملی مانند متراژ، موقعیت، طبقه، سن بنا، امکانات و وضعیت املاک مشابه می‌توانند در ارزیابی مؤثر باشند.
آیا محاسبه آنلاین معتبر است؟
برای برآورد اولیه میتواند مفید باشد، اما عدد بهدستآمده از ابزار آنلاین بهتنهایی مبلغ قطعی قابل مطالبه یا مبلغ مورد حکم دادگاه نیست.
ارزش ملک با اجرتالمثل چه فرقی دارد؟
ارزش ملک، بهای خود ملک است؛ اما اجرتالمثل، ارزش متعارف استفاده از منفعت ملک در مدت مشخص است.
منابع
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ - مركز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامى
قانون مدنی، ماده ۴۹۴ - مركز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامى
قانون آیین دادرسی مدنی - مركز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامى
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۵۵۱ مورخ ۱۳۹۳/۰۳/۱۱