مقدمه: دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف زمانی تنظیم میشود که شخصی مدعی است دیگری بدون اذن او، یا پس از پایان اذن و قرارداد، از منافع ملک او استفاده کرده است. در این دعوا، خواهان معمولاً درخواست می‌کند دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، میزان اجرت المثل ایام تصرف ملک را تعیین و خوانده را به پرداخت آن محکوم کند.
فرض کنید مالکی، مستأجر او پس از پایان مدت اجاره ملک را تحویل نداده است. مالک مدارک مربوط به مالکیت و تصرف را جمع کرده، اظهارنامه ارسال کرده و اکنون می‌خواهد اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند. در این مرحله، چند سؤال عملی مطرح میشود: دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را به کدام دادگاه بدهیم؟ اگر مبلغ دقیق اجرت المثل هنوز معلوم نیست، در ستون بهای خواسته چه بنویسیم؟ چه مدارکی باید پیوست شود؟ و پس از صدور حکم، مبلغ چگونه وصول میشود؟ پاسخ این پرسش‌ها به رابطه حقوقی طرفین و حقوق موجر و مستأجر در قرارداد اجاره بستگی دارد.
برخی نواقص شکلی دادخواست، مانند پرداخت‌نشدن هزینه دادرسی یا رعایت‌نشدن بعضی از بندهای ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، در آغاز موجب اخطار رفع نقص می‌شوند. مدیر دفتر باید نقص را اعلام کند و خواهان از تاریخ ابلاغ، ده روز برای رفع آن فرصت دارد. اگر نقص در مهلت مقرر رفع نشود، دادخواست رد میشود؛ اما این وضعیت با «رد دعوا» که نتیجه رسیدگی ماهوی است تفاوت دارد.
این مقاله مسیر عملی تنظیم دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را بررسی می‌کند: مدارک لازم، دادگاه صالح، نحوه نوشتن خواسته و بهای آن، کارشناسی، اعتراض به نظریه کارشناس، واخواهی، تجدیدنظرخواهی، اجرای حکم و یک نمونه متن دادخواست. مبنای ماهوی حق مطالبه را در اجرت‌المثل ایام تصرف چیست خواندید و اینجا فقط به شکل دعوا می‌پردازیم.
اجرت المثل ایام تصرف بر چه مبنایی مطالبه میشود؟
مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف فقط به رابطه موجر و مستأجر محدود نیست. مبنای آن، حسب مورد، میتواند غصب، استیفای منفعت از مال دیگری، ادامه تصرف پس از پایان اجاره یا تصرف شریک در مال مشاع باشد.
در تصرف غاصبانه، ماده ۳۲۰ قانون مدنی مقرر می‌کند غاصب نسبت به منافع مال در مدت تصرف خود ضامن است، حتی اگر عملاً از منافع مال استفاده نکرده باشد. بنابراین، شخصی که بدون مجوز ملک دیگری را در اختیار گرفته، نمی‌تواند صرفاً با این دفاع که از ملک استفاده نکرده است، از مسئولیت اجرت‌المثل رها شود.
اگر استفاده از مال با اذن صریح یا ضمنی مالک آغاز شده باشد، ماده ۳۳۷ قانون مدنی اهمیت پیدا می‌کند. این ماده مقرر می‌کند هرگاه کسی با اذن صریح یا ضمنی از مال دیگری استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرت‌المثل است؛ مگر آنکه معلوم شود اذن در انتفاع مجانی بوده است. بنابراین، در روابط خانوادگی، دوستانه یا شراکتی، موضوع اذن رایگان یا غیررایگان باید با توجه به توافق، رفتار طرفین و اوضاع‌واحوال پرونده بررسی شود.
اگر مستأجر پس از پایان مدت اجاره، بدون اذن موجر، ملک را در تصرف خود نگه دارد، ماده ۴۹۴ قانون مدنی مبنای مطالبه اجرت‌المثل است. در این فرض، موجر برای مدت تصرف پس از انقضای اجاره، مستحق اجرت‌المثل است، حتی اگر مستأجر از منافع ملک استفاده نکرده باشد.
مدارک لازم برای دادخواست اجرت المثل ایام تصرف
مدارک دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف معمولاً در چهار گروه قرار می‌گیرند. هر گروه باید بخشی از ادعا را پشتیبانی کند: حق خواهان، تصرف خوانده، مدت تصرف و مخالفت خواهان با ادامه تصرف.
مدرک مالکیت یا حق خواهان
برای اثبات حق خواهان در دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، حسب وضعیت پرونده، این مدارک قابل استنادند:
سند رسمی مالکیت.
مبایعه‌نامه، قرارداد خرید یا مدارک انتقال، همراه با ادله تکمیلی.
گواهی انحصار وراثت و مدارک مربوط به سهم‌الارث، در ملک ارثی.
سند مالکیت متوفی یا مدارک انتقال ملک به متوفی، در دعوای ورثه.
مدارک سهم مشاعی، در ملک مشترک.
مدرک مثبت سمت نماینده، ولی، قیم، وصی یا وکیل، در صورت تقدیم دادخواست توسط او.
اگر دادخواست توسط وکیل، ولی، قیم یا نماینده قانونی تقدیم شود، طبق ماده ۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رونوشت سندی که مثبت سمت دادخواست‌دهنده است باید به دادخواست پیوست شود. ماده ۵۲ نیز مقرر می‌کند اگر یکی از اصحاب دعوا عنوان قیم، متولی، وصی یا مدیر شرکت و امثال آن را داشته باشد، این سمت باید در دادخواست تصریح شود.
مدارک اثبات تصرف و مدت آن
برای اثبات تصرف خوانده و مدت آن در دادخواست اجرت المثل ایام تصرف، بسته به وضعیت پرونده، این مدارک مفیدند:
قرارداد اجاره، مبایعه‌نامه، قرارداد فروش یا هر سند مربوط به رابطه حقوقی طرفین.
رسید یا صورت‌جلسه تحویل ملک، در صورتی که ملک تحویل شده باشد.
اظهارنامه مطالبه تخلیه، تحویل ملک یا پرداخت اجرت المثل.
گزارش تأمین دلیل، گزارش کلانتری، صورت‌جلسه محلی یا معاینه محل.
عکس، فیلم و تصاویر ماهواره‌ای، در صورت مرتبط‌بودن با موضوع.
پیام‌ها، مکاتبات، ایمیل‌ها و سایر مستندات ارتباطی.
قبض‌های آب، برق و گاز، صورتحساب‌ها یا مدارک مصرف، به‌عنوان قرینه.
قبض‌های آب، برق و گاز، عکس، فیلم و پیام‌ها به‌تنهایی لزوماً تصرف یا مدت تصرف را اثبات نمی‌کنند؛ اما می‌توانند در کنار اسناد و شهادت، قرینه مفیدی باشند. مهم این است که تاریخ شروع تصرف، تاریخ پایان تصرف یا تحویل ملک، و کیفیت استفاده از ملک تا حد امکان با اسناد قابل اثبات باشد.
مدارک مخالفت خواهان با ادامه تصرف
در بسیاری از پرونده‌های مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، خواهان باید نشان دهد که ادامه تصرف خوانده با اذن او نبوده یا اذن او پایان یافته است. برای این منظور، این مدارک قابل استفاده‌اند:
اظهارنامه مطالبه تخلیه، تحویل ملک یا پرداخت اجرت المثل.
پیام‌ها، مکاتبات و نامه‌های رسمی.
دادنامه یا قرار قبلی مربوط به خلع ید، رفع تصرف، اثبات مالکیت یا تحویل ملک.
صورت‌جلسه تحویل یا رسید تحویل، در صورت وجود.
شهادت شهود، در صورت احراز شرایط لازم.
توجه داشته باشید که سکوت مالک پس از پایان اجاره، به‌تنهایی لزوماً به معنای اذن به ادامه تصرف نیست؛ اما در برخی پروندهها، نبود درخواست تخلیه یا وضعیت خاص طرفین میتواند در ارزیابی اذن و استیفای منفعت مؤثر باشد. به همین دلیل، بهتر است مالک مطالبه تخلیه یا تحویل را به‌صورت مکتوب و قابل اثبات اعلام کند.
شهادت شهود در دعوای اجرت المثل ایام تصرف
اگر در دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به شهادت شهود استناد می‌کنید، باید مطابق بند ۶ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی، نام، نام خانوادگی، مشخصات و محل اقامت شهود را به‌طور صحیح ذکر کنید. ذکر صرف عبارت «شهادت شهود» بدون معرفی دقیق شهود، کافی نیست.
استشهادیه میتواند جزو مدارک باشد، اما جانشین شهادت در دادگاه نیست. اگر دادگاه به شهادت استناد کند، معمولاً باید امکان استماع شهادت، بررسی شرایط شهود و ارزیابی تعارض یا سازگاری آن با سایر ادله فراهم باشد.
ارکان دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
برای موفقیت در دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، خواهان باید معمولاً این چهار موضوع را روشن و مستند کند:
حق خواهان نسبت به منافع مال: خواهان باید مالکیت یا حق قانونی خود نسبت به منافع مال را نشان دهد؛ مانند سند مالکیت، قرارداد انتقال، گواهی انحصار وراثت همراه با مدارک مالکیت مورث، سهم مشاعی یا حق قانونی بهره‌برداری از منافع.
تصرف یا استیفای منفعت توسط خوانده: باید مشخص شود خوانده واقعاً مال را در اختیار داشته یا از منافع آن استفاده کرده است. قرارداد، صورت‌جلسه، اظهارنامه، گزارش تأمین دلیل، قبوض، پیام‌ها و شهادت شهود می‌توانند در اثبات این موضوع مفید باشند.
نبود قرارداد معتبر یا پایان اذن و قرارداد: اگر قرارداد اجاره وجود داشته، تاریخ پایان آن مهم است. اگر تصرف با اذن آغاز شده، باید روشن شود اذن رایگان نبوده یا بعداً پایان یافته است. ماده ۳۳۷ قانون مدنی در فرض اذن، اجرت‌المثل را اصل می‌داند؛ مگر مجانی‌بودن اذن ثابت شود.
مدت دقیق تصرف: تاریخ شروع و پایان تصرف باید روشن باشد. در اموال امانی یا عاریه، مبدأ مسئولیت ممکن است تاریخ انکار، مطالبه یا ابلاغ اظهارنامه باشد؛ نه لزوماً تاریخ تحویل اولیه مال.
نحوه پیوست کردن مدارک به دادخواست
طبق ماده ۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان باید رونوشت یا تصویر اسناد خود را به دادخواست پیوست کند. رونوشت یا تصویر باید خوانا باشد و مطابقت آن با اصل گواهی شود.
ماده ۵۷ مقرر می‌کند گواهی مطابقت رونوشت یا تصویر با اصل را میتوان دفتر دادگاهی که دادخواست به آن تقدیم میشود، دفتر دادگاه دیگر، اداره ثبت اسناد، دفتر اسناد رسمی و در نبود آن‌ها بخشدار محل یا یکی از ادارات دولتی انجام دهد. همچنین وکیل اصحاب دعوا میتواند مطابقت رونوشت‌های تقدیمی خود را با اصل تصدیق و پس از الصاق تمبر مقرر، به مرجع صالح تقدیم کند.
اگر سند به زبان فارسی نباشد، طبق ماده ۵۸، علاوه بر رونوشت یا تصویر مصدق، ترجمه گواهی‌شده آن نیز باید پیوست دادخواست شود. صحت ترجمه و مطابقت رونوشت با اصل را مترجم رسمی یا مأمور کنسولی، حسب مورد، گواهی می‌کند.
طبق ماده ۶۰، دادخواست و کلیه برگ‌های پیوست آن باید در دو نسخه تقدیم شود. اگر خواندگان متعدد باشند، تعداد نسخه‌ها باید به تعداد خواندگان به‌علاوه یک نسخه باشد.
اگر مبنای ادعا در دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف سند عادی است، مانند اجاره‌نامه عادی، مبایعه‌نامه یا رسید تحویل، باید آماده باشید که طرف مقابل انتساب سند را انکار یا نسبت به آن تردید کند. ماده ۲۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی به کسی که سند غیررسمی علیه او ابراز میشود اجازه می‌دهد خط، مهر، امضا یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار کند. اگر سند به شخص دیگری منتسب باشد، او میتواند نسبت به آن تردید کند. بنابراین، رسید پرداخت، پیام‌ها، مکاتبات، شهادت و سایر قرائن می‌توانند در اثبات اصالت یا اعتبار سند عادی کمک‌کننده باشند.
دادخواست اجرت المثل ایام تصرف را به کدام دادگاه بدهیم؟
قاعده عمومی: دادگاه محل اقامت خوانده
ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی قاعده عمومی صلاحیت محلی را تعیین می‌کند:
دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، درصورتی که در ایران محل سکونت موقت داشته باشد، در دادگاه همان محل باید اقامه گردد و هرگاه در ایران اقامتگاه و یا محل سکونت موقت نداشته ولی مال غیرمنقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد، خواهان در دادگاه محل اقامتگاه خود، اقامه دعوا خواهد کرد.
بنابراین، در دعوای مستقل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، اصل بر صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است.
دعاوی مربوط به مال غیرمنقول
ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می‌کند:
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
این ماده نام «اجرت المثل» را به‌صراحت نیاورده است. از این رو، در دعوای مستقل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف میتوان از اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده در ماده ۱۱ سخن گفت. اما اگر اجرت المثل همراه با خلع ید، رفع تصرف، دعوای مالکیت یا خواسته‌ای نسبت به خود ملک طرح شود، صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک اهمیت پیدا می‌کند.
جمع دعوای منقول و غیرمنقول
ماده ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی نیز مهم است:
در صورتی‌که موضوع دعوا مربوط به مال منقول و غیرمنقول باشد، در دادگاهی اقامه دعوا میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، به شرط آنکه دعوا در هر دو قسمت، ناشی از یک منشاء باشد.
بنابراین، اگر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف همراه با خلع ید یا رفع تصرف و ناشی از یک منشأ باشد، باید وضعیت مواد ۱۲ و ۱۵ را بررسی کرد. تشخیص نهایی به نحوه تنظیم خواسته‌ها، منشأ دعاوی، ارتباط آن‌ها با یکدیگر و رویه مرجع رسیدگی وابسته است.
راهکار عملی این است که خواسته‌ها را دقیق بنویسید، رابطه حقوقی طرفین و تاریخ تصرف را روشن کنید و پیش از تقدیم، وضعیت دفتر خدمات قضایی، دفتر دادگاه یا وکیل را درباره رویه آن حوزه بررسی کنید. تفاوت هر خواسته با خواسته دیگر را در خلع ید، تصرف عدوانی و غصب بخوانید.
دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی؟
صلاحیت مرجع رسیدگی علاوه بر محل اقامت خوانده یا محل وقوع ملک، به نصاب مالی دعوا نیز وابسته است. طبق بند ۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال در صلاحیت دادگاه صلح است؛ نصاب مزبور قابل تعدیل دوره‌ای است. دعاوی با مبلغ بیشتر، اصولاً در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می‌شوند.
ثبت دادخواست معمولاً از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی انجام میشود، اما دفتر خدمات فقط محل ثبت و ارسال الکترونیکی دادخواست است. مرجع رسیدگی، دادگاه صالحی است که پرونده پس از ثبت به آن ارجاع میشود. چون نصاب قانونی ممکن است تعدیل شود، مبلغ روز را پیش از ثبت دادخواست از دفتر خدمات قضایی یا سامانه‌های رسمی بررسی کنید.
نحوه نوشتن خواسته در دادخواست اجرت المثل ایام تصرف
ارکان دادخواست
ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی هفت نکته را برای دادخواست لازم می‌داند:
نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، اقامتگاه و حتی‌الامکان شغل خواهان.
نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.
تعیین خواسته و بهای آن، مگر آنکه تعیین بها ممکن نباشد یا خواسته مالی نباشد.
تعهدات و جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می‌داند، به‌گونه‌ای که مقصود واضح و روشن باشد.
آنچه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.
ذکر ادله و وسایل اثبات ادعا، از جمله اسناد، نوشتجات و اطلاع مطلعین.
امضای دادخواست‌دهنده و در صورت عجز از امضا، اثر انگشت او.
اقامتگاه باید با تمام خصوصیات، از جمله شهر، روستا، دهستان و خیابان، به‌گونه‌ای نوشته شود که ابلاغ به سهولت ممکن باشد. اگر خواهان یا خوانده شخص حقوقی است، نام و اقامتگاه شخص حقوقی در دادخواست نوشته میشود.
مدت تصرف را در خواسته روشن بنویسید
مهم‌ترین نکته در دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، تعیین دقیق مدت تصرف است. نوشتن صرف «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف» کافی نیست. تاریخ شروع تصرف و تاریخ پایان تصرف یا تحویل ملک باید مشخص شود.
برای مثال، میتوان نوشت:
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نسبت به ملک واقع در ... از تاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۰۱ تا تاریخ ۱۴۰۵/۰۳/۱۵ / تا زمان تحویل رسمی ملک.
اگر ملک هنوز تحویل نشده و تاریخ پایان تصرف معلوم نیست، میتوان عبارت «تا زمان تحویل رسمی ملک» را به کار برد. در این حالت، باید مبنای تاریخ شروع تصرف را با اسناد، شهادت یا سایر دلایل نشان داد.
بهای خواسته وقتی مبلغ اجرت المثل معلوم نیست
اجرت المثل ایام تصرف معمولاً با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود. بنابراین، در زمان تقدیم دادخواست، خواهان ممکن است رقم قطعی را نداند. قانون برای این وضعیت چند قاعده دارد.
ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی تعیین بهای خواسته را لازم می‌داند، «مگر آنکه تعیین بهاء ممکن نبوده و یا خواسته، مالی نباشد». بنابراین، اگر میزان اجرت المثل ایام تصرف در زمان تقدیم دادخواست قابل تعیین نباشد، خواهان میتواند خواسته را به‌صورت اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس مطرح کند.
ماده ۶۱ مقرر می‌کند:
بهای خواسته از نظر هزینه دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده است، مگر این که قانون ترتیب دیگری معین کرده باشد.
ماده ۶۲ نیز ترتیب تعیین بهای خواسته را بیان می‌کند. بند ۳ آن ناظر به دعاوی راجع به منافع و حقوقی است که باید در مواعد معین استیفا یا پرداخت شوند؛ در این حالت، بهای خواسته حاصل جمع تمام اقساط و منافعی است که خواهان خود را ذی‌حق در مطالبه آن می‌داند. اگر حق محدود به زمان معین نباشد یا مادام‌العمر باشد، بهای خواسته حاصل جمع منافع ده سال است.
بند ۴ ماده ۶۲ نیز در دعاوی راجع به اموال مقرر می‌کند که بهای خواسته مبلغی است که خواهان در دادخواست معین کرده و خوانده تا اولین جلسه دادرسی به آن ایراد یا اعتراض نکرده است؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
ماده ۶۳ هم مقرر می‌کند:
چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوا اختلاف حاصل شود و اختلاف مؤثر در مراحل بعدی رسیدگی باشد، دادگاه قبل از شروع رسیدگی با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین خواهد کرد.
در عمل، در دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف که مبلغ واقعی ابتدا معلوم نیست، خواهان معمولاً خواسته را «مقوم علی‌الحساب» می‌کند و ارجاع امر به کارشناس را درخواست می‌نماید. پس از روشن‌شدن مبلغ واقعی، ممکن است حسب مورد تکمیل هزینه دادرسی یا تعیین تکلیف بهای واقعی خواسته لازم شود. این موضوع را باید با توجه به نحوه تقویم اولیه خواسته، تصمیم دفتر یا دادگاه و نظریه کارشناس بررسی کرد. نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۳۹۹ مورخ ۳۱ مرداد ۱۴۰۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره دعوای مطالبه اجرت‌المثل ملک صادر شده است؛ در آن، تقویم علی‌الحساب خواسته و پرداخت هزینه دادرسی در وضعیتی که مبلغ واقعی هنگام تقدیم دادخواست معلوم نیست، بررسی شده است.
اثر بهای خواسته بر هزینه دادرسی و تجدیدنظر
بهای خواسته فقط بر هزینه دادرسی اثر ندارد. ماده ۶۱ تصریح می‌کند که بهای خواسته از نظر هزینه دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی ملاک است، مگر قانون ترتیب دیگری مقرر کرده باشد. بنابراین، تقویم خواسته باید واقعی، قابل توضیح و متناسب با اطلاعات موجود باشد. رقم بسیار پایین یا غیرمنطقی میتواند در ارزیابی پرونده و هزینه‌ها اثر بگذارد.
خواسته‌های تبعی در دعوای اجرت المثل
در دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، معمولاً هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل وفق تعرفه، هزینه کارشناسی و سایر خسارات قانونی نیز درخواست می‌شوند. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه موضوع مستقلی است و به شرایط قانونی، تاریخ مطالبه، مبلغ قطعی و وضعیت پرونده بستگی دارد. بنابراین، نباید فرض کرد که در هر دعوای اجرت المثل ایام تصرف، خسارت تأخیر تأدیه به‌طور خودکار محکوم میشود.
هزینه دادرسی، کارشناسی و حق‌الوکاله
در دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، هزینه‌های پرونده معمولاً فقط هزینه دادرسی نیست. مهم‌ترین هزینه‌ها عبارت‌اند از:
هزینه دادرسی که با توجه به بهای خواسته و تعرفه قانونی محاسبه میشود.
دستمزد کارشناس رسمی دادگستری که در آغاز، معمولاً بر عهده متقاضی کارشناسی است.
هزینه هیأت کارشناسی، در صورت ارجاع مجدد و پذیرش ضرورت آن.
حق‌الوکاله وکیل، در صورت داشتن وکیل.
هزینه‌های لازم برای اثبات دعوا یا دفاع، مانند تحقیقات محلی در صورت لزوم.
ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی به خواهان اجازه می‌دهد خسارات ناشی از دادرسی و نیز اجرت‌المثل مربوط به عدم تسلیم یا تأخیر در تسلیم خواسته را، در صورت وجود شرایط قانونی، مطالبه کند. ماده ۵۱۹ نیز هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و هزینه‌های ضروری برای اثبات دعوا یا دفاع، از جمله حق‌الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی، را از خسارات دادرسی می‌داند.
بهتر است هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل، حق‌الزحمه کارشناسی و سایر خسارات دادرسی از ابتدا در ستون خواسته درج شوند. با این حال، مطابق ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، مطالبه خسارات دادرسی میتواند ضمن تقدیم دادخواست، در اثنای دادرسی یا به‌طور مستقل نیز مطرح شود.
در ستون خواسته، این عبارت را اضافه کنید:
«به انضمام هزینه دادرسی، حق‌الزحمه کارشناسی، هزینه تحقیقات محلی در صورت انجام، حق‌الوکاله وکیل وفق تعرفه قانونی و سایر خسارات دادرسی.»
نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
متن دادخواست اجرت المثل ایام تصرف باید شامل مشخصات طرفین، تاریخ دقیق تصرف، خواسته، دلایل و درخواست ارجاع امر به کارشناس باشد. نمونه زیر صرفاً قالب آموزشی است؛ نه دادخواست واقعی و نه برگرفته از رأی خاص. جای خالی‌ها را باید با اطلاعات پرونده و با رعایت شرایط واقعی آن پر کنید.
خواهان: [نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، شغل، نشانی کامل]
وکیل خواهان: [نام، نام خانوادگی، شماره پروانه، نشانی دفتر]، در صورت وجود
خوانده: [نام، نام خانوادگی، شغل، نشانی کامل]
خواسته: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نسبت به ملک واقع در [نشانی کامل و پلاک ثبتی] از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] تا تاریخ [تاریخ پایان تصرف یا تحویل رسمی]، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، مقوم علی‌الحساب به مبلغ [مبلغ] ریال، به انضمام هزینه دادرسی، حق‌الزحمه کارشناسی، هزینه تحقیقات محلی در صورت انجام، حق‌الوکاله وکیل وفق تعرفه قانونی و سایر خسارات دادرسی.
دلایل و منضمات:
تصویر مصدق سند مالکیت یا مدرک مثبت حق خواهان.
تصویر مصدق قرارداد اجاره، مبایعه‌نامه یا سند مربوط به رابطه حقوقی طرفین.
رسید یا صورت‌جلسه تحویل ملک، در صورت وجود.
اظهارنامه و رسید ابلاغ آن.
گزارش تأمین دلیل، گزارش کلانتری، صورت‌جلسه محلی یا معاینه محل، حسب مورد.
تصاویر، فیلم، مکاتبات و پیام‌های مرتبط.
مشخصات کامل شهود، در صورت استناد به شهادت.
درخواست معاینه محل و تحقیق محلی، حسب مورد.
درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری.
وکالت‌نامه یا مدرک مثبت سمت نماینده، ولی، قیم یا وصی، در صورت وجود.
مدارک سهم مشاعی، در صورت مشاع‌بودن ملک.
شرح دادخواست:
احتراماً، به استحضار می‌رساند اینجانب بر اساس مدارک پیوست، مالک یا ذی‌حق نسبت به ملک واقع در ... به پلاک ثبتی ... هستم. خوانده از تاریخ ... تا تاریخ ... / تا زمان تحویل رسمی، ملک یادشده را در تصرف یا استفاده خود داشته است.
مبنای اولیه تصرف، حسب مورد، قرارداد اجاره / اذن مالک / رابطه قراردادی / تصرف بدون مجوز بوده است. ادامه تصرف پس از تاریخ ... بدون اذن اینجانب بوده و با وجود مطالبه مورخ ... طی اظهارنامه شماره ...، ملک تحویل نشده است.
با توجه به اینکه تعیین میزان دقیق اجرت المثل ایام تصرف نیازمند بررسی مساحت، موقعیت، کاربری، وضعیت ملک، مدت تصرف و نرخ متعارف منطقه است، تقاضای ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را دارم.
با عنایت به مراتب و مستنداً به مدارک پیوست و قواعد مربوط به ضمان ید و اجرت‌المثل منافع، صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ ... تا ... وفق نظریه کارشناس، به‌علاوه هزینه دادرسی، حق‌الزحمه کارشناسی، هزینه تحقیقات محلی در صورت انجام، حق‌الوکاله وکیل وفق تعرفه قانونی و سایر خسارات دادرسی، مورد استدعاست.
نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل
امضا
تاریخ
مبنای قانونی متناسب با وضعیت پرونده
بند «مبنای قانونی» باید متناسب با رابطه حقوقی طرفین تنظیم شود. برای مثال:
اگر مستأجر پس از پایان اجاره ملک را تحویل نداده باشد، ماده ۴۹۴ قانون مدنی قابل استناد است.
اگر تصرف غاصبانه باشد، مواد ۳۰۸ و ۳۲۰ قانون مدنی و قواعد ضمان ید قابل بررسی‌اند.
اگر استفاده از مال با اذن مالک آغاز شده باشد، ماده ۳۳۷ قانون مدنی اهمیت دارد.
اگر ملک مشاع است، سهم مشاعی خواهان و مدارک آن باید مشخص شود.
اگر ملک ارثی است، گواهی انحصار وراثت، سند مالکیت متوفی و مدارک سهم‌الارث باید پیوست شود.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی مقرر می‌کند عقد اجاره با انقضای مدت منحل میشود. اگر مستأجر پس از انقضای مدت، بدون اذن مالک، عین مستأجره را مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای آن مدت مستحق اجرت‌المثل است، حتی اگر مستأجر از منافع استفاده نکرده باشد.
شرایط مطالبه اجرت المثل در ملک مشاع را در اجرت‌المثل ملک مشاع و وضعیت ملک ارثی را در اجرت‌المثل ملک ورثه‌ای بخوانید.
اگر دادخواست اجرت المثل نقص داشته باشد
اگر هزینه دادرسی پرداخت نشده باشد یا بندهای ۲ تا ۶ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی رعایت نشده باشد، ماده ۵۳ مقرر می‌کند دفتر دادگاه دادخواست را بپذیرد، اما برای جریان یافتن آن باید نقص رفع شود.
طبق ماده ۵۴، مدیر دفتر دادگاه باید ظرف دو روز نقص را به‌صورت کتبی و مفصل به خواهان اعلام کند و از تاریخ ابلاغ، ده روز برای رفع نقص مهلت بدهد. اگر خواهان در این مهلت اقدام نکند، دادخواست با قرار مدیر دفتر رد میشود. خواهان میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، به همان دادگاه شکایت کند و رأی دادگاه در این خصوص قطعی است.
کارشناسی در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
درخواست ارجاع امر به کارشناس
در دادخواست یا لایحه، باید صریحاً درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری شود. ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می‌کند دادگاه میتواند رأساً یا به درخواست هر یک از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به کارشناس صادر کند. در قرار دادگاه، موضوعی که نظر کارشناس نسبت به آن لازم است و مدت اظهارنظر کارشناس تعیین میشود.
در دعوای اجرت المثل ایام تصرف، موضوع کارشناسی معمولاً تعیین اجرت المثل ایام تصرف نسبت به ملک، با توجه به مدت تصرف، مساحت، موقعیت، کاربری، وضعیت ملک و نرخ متعارف منطقه است. در بسیاری از دعاوی اجرت‌المثل، تعیین مبلغ نیازمند کارشناسی رسمی است؛ با این حال، صدور قرار کارشناسی به تشخیص دادگاه یا درخواست هر یک از طرفین و با توجه به نیاز پرونده انجام میشود. عوامل مؤثر بر مبلغ و نحوه کار کارشناس را در نحوه محاسبه اجرت‌المثل ایام تصرف دیدید.
اعتراض به نظریه کارشناس
طبق ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی، پس از وصول نظریه کارشناس، نظر مزبور به طرفین ابلاغ میشود. طرفین می‌توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظریه، اعتراض یا توضیحات خود را به‌صورت کتبی اعلام کنند. پس از انقضای این مهلت، دادگاه پرونده را بررسی و در صورت آماده‌بودن، رأی صادر می‌کند.
اعتراض مؤثر باید مشخص، مستند و ناظر بر ایرادهای واقعی نظریه باشد؛ برای مثال:
اشتباه در تاریخ شروع یا پایان تصرف.
نادیده‌گرفتن مساحت واقعی ملک.
نادیده‌گرفتن کاربری، موقعیت یا وضعیت ملک.
استفاده از نرخ نامرتبط با منطقه یا کاربری.
تعارض نظریه با اسناد، صورت‌جلسه تحویل، قرار کارشناسی یا اوضاع مسلم پرونده.
خروج کارشناس از موضوع قرار کارشناسی.
فقدان استدلال یا پاسخ روشن به ایرادهای واردشده.
ماده ۲۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می‌کند اگر نظریه کارشناس با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد کارشناسی مطابقت نداشته باشد، دادگاه به آن ترتیب اثر نمی‌دهد. بنابراین، صرف نارضایتی از مبلغ کارشناسی کافی نیست؛ باید مغایرت نظریه با واقعیت پرونده و اسناد نشان داده شود.
اعتراض به نظریه کارشناس باید مستدل و مبتنی بر ایرادهای مشخص باشد. صرف اعتراض، دادگاه را مکلف به ارجاع پرونده به هیأت کارشناسی نمی‌کند؛ دادگاه پس از بررسی ایرادها و اوضاع پرونده، درباره پذیرش نظریه، تکمیل کارشناسی، ارجاع مجدد یا ترتیب‌اثرندادن به نظریه تصمیم می‌گیرد. راهنمای کامل این موضوع را در اعتراض به نظریه کارشناس بخوانید.
مبلغ نهایی حکم اجرت المثل
حکم باید موضوع معین داشته باشد. ماده ۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می‌کند حکمی که موضوع آن معین نیست قابل اجرا نیست. بنابراین، دادگاه معمولاً پس از وصول نظریه کارشناس و بررسی اعتراض‌ها، مبلغ قطعی اجرت المثل ایام تصرف را در رأی تعیین می‌کند.
واخواهی از رأی غیابی اجرت المثل
اگر رأی در شرایط قانونی غیابی صادر شود، محکوم‌علیه غایب میتواند در همان دادگاه صادرکننده رأی واخواهی کند. رأی زمانی غیابی محسوب میشود که خوانده یا نماینده او در هیچ جلسه‌ای حاضر نشده باشد، لایحه دفاعی نداده باشد و اخطاریه نیز به‌صورت واقعی به او ابلاغ نشده باشد.
مهلت واخواهی برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی رأی غیابی است. اگر رأی حضوری باشد، مسیر اعتراض، حسب شرایط قانونی، تجدیدنظرخواهی است.
رأی و تجدیدنظر در دعوای اجرت المثل ایام تصرف
مفاد حکم
رأی دعوای اجرت المثل ایام تصرف معمولاً شامل محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ اجرت المثل بابت اصل خواسته، هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل وفق تعرفه و در صورت لزوم، دستمزد کارشناسی است. این موارد بسته به خواسته‌های طرح‌شده، شرایط پرونده و حکم دادگاه متفاوت‌اند.
مهلت تجدیدنظرخواهی
ماده ۳۳۶ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می‌کند مهلت درخواست تجدیدنظر برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی است.
جهات تجدیدنظرخواهی
ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی جهات درخواست تجدیدنظر را پنج مورد تعیین کرده است:
ادعای عدم اعتبار مستندات دادگاه.
ادعای فقدان شرایط قانونی شهادت شهود.
ادعای عدم توجه قاضی به دلایل ابرازی.
ادعای عدم صلاحیت قاضی یا دادگاه صادرکننده رأی.
ادعای مخالف‌بودن رأی با موازین شرعی یا مقررات قانونی.
طبق تبصره ماده ۳۴۸، اگر درخواست تجدیدنظر به استناد یکی از جهات مذکور صورت گرفته باشد، مرجع تجدیدنظر در صورت وجود جهات دیگر نیز به آن‌ها رسیدگی می‌کند.
در پرونده‌ای که رأی بر مبنای نظریه کارشناس صادر شده است، صرف نارضایتی از مبلغ کافی نیست. تجدیدنظرخواه باید ایراد خود را در یکی از جهات ماده ۳۴۸ صورت‌بندی و تا حد امکان با اسناد، ایرادهای ثبت‌شده در پرونده، تعارض‌های نظریه کارشناسی یا مقررات قانونی پشتیبانی کند.
اجرای حکم اجرت المثل ایام تصرف
پس از قطعی‌شدن حکم یا صدور قرار اجرای موقت در موارد مقرر قانونی، محکوم‌له میتواند اجرای حکم را درخواست کند.
صدور اجراییه
ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می‌کند هیچ حکمی اجرا نمی‌شود مگر آنکه قطعی شده یا قرار اجرای موقت آن در مواردی که قانون معین می‌کند صادر شده باشد.
ماده ۲ نیز اجرای حکم را منوط به ابلاغ آن به محکوم‌علیه یا وکیل یا قائم‌مقام قانونی او و درخواست کتبی محکوم‌له یا نماینده یا قائم‌مقام قانونی او می‌داند.
اجرای حکم اصولاً با صدور اجراییه انجام میشود. طبق ماده ۵، صدور اجراییه با دادگاه نخستین است. ماده ۶ نیز مقرر می‌کند در اجراییه، نام و نام خانوادگی و محل اقامت محکوم‌له و محکوم‌علیه، مشخصات حکم و موضوع آن و اینکه پرداخت حق اجرا به عهده محکوم‌علیه است، درج شود.
مهلت ده‌روزه محکوم‌علیه
پس از ابلاغ اجراییه، محکوم‌علیه طبق ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی ده روز فرصت دارد مفاد حکم را اجرا کند، برای پرداخت محکوم‌به ترتیبی بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای حکم و وصول محکوم‌به از آن ممکن باشد.
در اجرای محکومیت مالی، علاوه بر قانون اجرای احکام مدنی، قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی نیز حاکم است. بر اساس ماده ۳ این قانون، اگر استیفای محکوم‌به از راه‌های مقرر ممکن نشود، محکوم‌علیه به تقاضای محکوم‌له تا اجرای حکم، پذیرفته‌شدن اعسار او یا جلب رضایت محکوم‌له ممکن است حبس شود. اگر محکوم‌علیه تا سی روز پس از ابلاغ اجراییه، ضمن ارائه صورت کلیه اموال خود، دعوای اعسار خود را اقامه کرده باشد، حبس نمی‌شود؛ مگر آنکه دعوای اعسار مسترد یا به موجب حکم قطعی رد شود.
توقیف اموال محکوم‌علیه
اگر محکوم‌علیه در مهلت مقرر حکم را اجرا نکند، با محکوم‌له توافق نکند و مالی هم معرفی نکند یا مالی از او توقیف نشده باشد، محکوم‌له میتواند طبق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی درخواست کند از اموال محکوم‌علیه معادل محکوم‌به توقیف شود.
ماده ۵۰ مقرر می‌کند دادورز باید پس از درخواست توقیف، بدون تأخیر اقدام کند. اگر اموال در حوزه دادگاه دیگری باشد، توقیف آن از قسمت اجرای دادگاه مربوط درخواست میشود.
ماده ۵۱ نیز مقرر می‌کند از اموال محکوم‌علیه به میزانی توقیف شود که معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد. اگر مال معرفی‌شده ارزش بیشتری داشته و قابل تجزیه نباشد، تمام آن توقیف میشود؛ با این توضیح که اگر مال غیرمنقول باشد، مقدار مشاعی معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی توقیف می‌گردد.
ماده ۵۲ نیز مقرر می‌کند اگر مالی از محکوم‌علیه توقیف شده باشد، استیفای محکوم‌به از همان مال انجام میشود؛ مگر آنکه مال توقیفی تکافوی محکوم‌به را نکند که در این حالت، معادل بقیه محکوم‌به از سایر اموال محکوم‌علیه توقیف میشود.
در معرفی اموال، توجه داشته باشید برخی اموال مشمول مستثنیات دین‌اند و قابل توقیف نیستند. فهرست این اموال در ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی آمده است؛ بنابراین، پیش از معرفی مال، وضعیت آن از نظر مستثنیات دین بررسی شود.
اشتباهات رایج در تنظیم دادخواست اجرت المثل
ننوشتن تاریخ شروع و پایان تصرف در خواسته.
نوشتن بهای خواسته بدون توجه به اثر آن بر هزینه دادرسی و امکان تجدیدنظر.
پیوست‌نکردن مدارک مصدق یا تقدیم یک نسخه به‌جای دو نسخه.
معرفی شهود بدون ذکر نام، مشخصات و نشانی کامل.
اعتراض به نظریه کارشناس پس از انقضای مهلت یک‌هفته‌ای.
اعتراض کلی به مبلغ کارشناسی بدون نشان‌دادن مغایرت نظریه با اسناد و اوضاع مسلم پرونده.
فراموش‌کردن مهلت بیست‌روزه تجدیدنظر برای اشخاص مقیم ایران.
فرض‌کردن اینکه مطالبه خسارت تأخیر تأدیه در هر دعوای اجرت المثل ایام تصرف به‌طور خودکار پذیرفته میشود.
استناد به سند عادی بدون آمادگی برای انکار یا تردید طرف مقابل.
استناد به رأی یا نظریه بدون ذکر شماره، تاریخ و مرجع صادرکننده.
خلط‌کردن اجاره‌بهای دوره قرارداد با اجرت‌المثل ایام پس از پایان قرارداد.
طرح دعوا علیه شخصی که واقعاً متصرف مال نبوده است.
بی‌توجهی به دفاع «اذن رایگان» در تصرف‌های خانوادگی، دوستانه یا شراکتی.
درج‌نکردن سهم مشاعی خواهان در دعوای مربوط به ملک مشاع.
فراموش‌کردن درج هزینه دادرسی، حق‌الزحمه کارشناسی و حق‌الوکاله در ستون خواسته.
نتیجه‌گیری
دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف سه عنصر اصلی دارد: مدرک روشن حق خواهان، خواسته‌ای که مدت تصرف را دقیق بیان می‌کند، و درخواست ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری. بهای خواسته را باید با دقت و بر اساس اطلاعات موجود تعیین کرد، زیرا بر هزینه دادرسی و در موارد مقرر قانونی بر وضعیت رسیدگی اثر دارد.
پس از صدور رأی نیز مهلت‌ها کوتاه‌اند: یک هفته برای اظهارنظر یا اعتراض به نظریه کارشناس، بیست روز برای واخواهی از رأی غیابی و بیست روز برای تجدیدنظرخواهی اشخاص مقیم ایران. پیش از تقدیم دادخواست، فهرست مدارک را کامل کنید، تصاویر را مصدق کنید، نسخه‌های لازم را آماده کنید و خواسته را با توجه به رابطه حقوقی واقعی طرفین تنظیم کنید.
سوالات متداول
دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را به کدام دادگاه بدهیم؟
در دعوای مستقل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، اصل بر دادگاه محل اقامت خوانده است. اما اگر اجرت المثل همراه با خلع ید، رفع تصرف یا خواسته‌ای نسبت به خود ملک طرح شود، صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک، با توجه به مواد ۱۲ و ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، بررسی میشود.
اگر مبلغ اجرت المثل ایام تصرف را نمی‌دانم، در دادخواست چه بنویسم؟
اگر میزان اجرت المثل ایام تصرف در زمان تقدیم دادخواست قابل تعیین نباشد، میتوان خواسته را «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری» اعلام و آن را علی‌الحساب تقویم کرد.
چه مدارکی برای دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف لازم است؟
مدرک مالکیت یا حق خواهان، قرارداد اجاره یا سند رابطه حقوقی، مدارک اثبات تصرف و مدت آن، اظهارنامه، گزارش تأمین دلیل یا مدارک محلی، مشخصات شهود در صورت استناد به شهادت، و وکالت‌نامه یا مدرک سمت نماینده، حسب مورد، لازم است.
اگر دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نقص داشته باشد چه میشود؟
دفتر دادگاه باید ظرف دو روز نقص را اعلام کند و از تاریخ ابلاغ، ده روز برای رفع نقص مهلت بدهد. اگر نقص رفع نشود، دادخواست رد میشود؛ اما خواهان میتواند ظرف ده روز از ابلاغ قرار رد، به همان دادگاه شکایت کند.
مهلت تجدیدنظرخواهی از رأی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چقدر است؟
برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ رأی یا انقضای مدت واخواهی است.
بعد از قطعی شدن حکم اجرت المثل ایام تصرف، چطور مبلغ را بگیریم؟
باید اجرای حکم را کتباً درخواست کنید. اجراییه صادر و به محکوم‌علیه ابلاغ میشود و او طبق ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی ده روز فرصت دارد حکم را اجرا کند، ترتیب پرداخت بدهد یا مالی معرفی کند. در صورت عدم پرداخت، میتوان توقیف اموال را درخواست کرد.
آیا برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف باید کارشناس بگیریم؟
معمولاً بله؛ چون مبلغ اجرت المثل ایام تصرف به مساحت، موقعیت، کاربری، وضعیت ملک، مدت تصرف و نرخ متعارف منطقه بستگی دارد، خواهان معمولاً ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را درخواست می‌کند.
آیا میتوان اجرت المثل ایام تصرف و خلع ید را در یک دادخواست مطالبه کرد؟
بله، در بسیاری از پروندهها اجرت المثل ایام تصرف همراه با خلع ید یا رفع تصرف مطالبه میشود. در این حالت، باید ارتباط و منشأ مشترک دو خواسته را روشن کرد و صلاحیت دادگاه را با توجه به مواد ۱۲ و ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی بررسی نمود.
آیا بدون اثبات مالکیت میتوان اجرت المثل ایام تصرف مطالبه کرد؟
خواهان باید حق خود نسبت به منافع ملک را اثبات کند. این حق لزوماً همیشه با سند رسمی مالکیت نیست؛ گاهی با مدارک انتقال، گواهی انحصار وراثت، سهم‌الارث، قرارداد یا سایر ادله قابل اثبات است.
آیا سند عادی برای اثبات اجرت المثل ایام تصرف قابل قبول است؟
سند عادی میتواند دلیل باشد، اما طرف مقابل میتواند انتساب خط، مهر، امضا یا اثر انگشت را انکار کند یا در صورت منتسبنبودن سند به خود، تردید کند. بنابراین، بهتر است سند عادی با رسید پرداخت، پیام، مکاتبات، شهادت یا سایر قرائن تقویت شود.
آیا خسارت تأخیر تأدیه اجرت المثل ایام تصرف قابل مطالبه است؟
مطالبه خسارت تأخیر تأدیه موضوع مستقلی است و به شرایط قانونی، تاریخ مطالبه، مبلغ قطعی و وضعیت پرونده بستگی دارد. بنابراین، در هر دعوای اجرت المثل ایام تصرف به‌طور خودکار محکوم نمی‌شود.
آیا شریک در ملک مشاع میتواند اجرت المثل مطالبه کند؟
شریک میتواند نسبت به سهم خود اجرت‌المثل مطالبه کند؛ اما نتیجه دعوا به توافق شرکا، وجود یا نبود اذن، کیفیت تصرف شریک متصرف، امکان استفاده شریک دیگر و دلایل پرونده بستگی دارد. در دادخواست باید سهم مشاعی خواهان، مدت تصرف، نحوه استفاده خوانده و هرگونه اظهارنامه یا اعلام مخالفت با استفاده انحصاری مشخص شود.
منابع
قانون آیین دادرسی مدنی - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
قانون اجرای احکام مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
قانون مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۳۹۹ مورخ ۳۱ مرداد ۱۴۰۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره تقویم خواسته و هزینه دادرسی در دعوای مطالبه اجرت‌المثل ملک.