مقدمه
اجرت المثل ایام تصرف، بهای متعارف استفاده از مال دیگری در مدتی است که میزان اجرت آن از پیش تعیین نشده یا قانون، با توجه به وضعیت تصرف، پرداخت اجرتالمثل را مقرر کرده است. یکی از موارد رایج، مستأجری است که مدت اجاره‌اش تمام شده اما ملک را به مالک تحویل نداده است. در این حالت، حتی اگر مستأجر پس از پایان اجاره از ملک استفاده نکرده باشد، در صورت ادامه تصرف بدون اذن مالک، ممکن است مکلف به پرداخت اجرت المثل باشد.
برای تعیین اینکه اجرت المثل قابل مطالبه است یا نه، باید ابتدا مبنای تصرف مشخص شود. قانون مدنی میان تصرف بدون مجوز، ادامه تصرف مستأجر پس از پایان اجاره و استفاده از مال با اذن مالک تفاوت گذاشته است. به همین دلیل، شرایط استحقاق اجرتالمثل در همه پرونده‌ها یکسان نیست.
در این مقاله، مبنای مطالبه اجرت المثل، زمان آغاز و پایان آن، وضعیت مستأجر پس از پایان اجاره، تصرف بدون مجوز، اذن مالک و اقدامات پیش از طرح دعوا بررسی میشود. وضعیت‌های خاص مانند ملک مشاع یا ورثه‌ای، در مطالب جداگانه بررسی شده‌اند.
اجرت المثل چیست؟
اجرت المثل، بهای متعارف استفاده از مال دیگری است؛ زمانی که میزان اجرت از قبل تعیین نشده باشد یا قانون برای وضعیت موردنظر، پرداخت اجرت المثل را مقرر کرده باشد.
ماده ۳۳۷ قانون مدنی یکی از مبانی مهم اجرت المثل را بیان میکند:
«هر گاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود اذن در انتفاع مجانی بوده است.»
بنابراین، اگر شخصی با اذن صریح یا ضمنی مالک از مال او استفاده کند، مالک در صورت وجود شرایط ماده ۳۳۷ مستحق اجرت المثل است؛ مگر اینکه مجانی بودن اذن در انتفاع احراز شود.
اجرت المثل با اجرت یا اجاره‌بهای قراردادی تفاوت دارد. اجارهبها مبلغی است که طرفین در قرارداد اجاره تعیین کردهاند و تا زمانی که رابطه اجاره و تعهد قراردادی مربوط به پرداخت آن برقرار است، مطالبه مبلغ قراردادی با مطالبه اجرت المثل متفاوت است. در مقابل، اجرت المثل در موارد مختلفی از جمله استفاده از مال بدون تعیین اجرت قبلی یا ادامه تصرف پس از پایان رابطه قراردادی، با توجه به مبنای قانونی آن مطرح میشود.
در مورد مستأجری که در مدت اعتبار قرارداد اجاره، اجاره‌بهای تعیین‌شده را نپرداخته است، اصل بر مطالبه اجاره‌بهای قراردادی و مطالبات ناشی از قرارداد است؛ نه اینکه صرفاً به دلیل عدم پرداخت، مبلغ موردنظر اجرت المثل محسوب شود.
اجرت المثل نیز به اموال غیرمنقول محدود نیست. ماده ۳۳۷ از عبارت «مال غیر» استفاده کرده است و بنابراین، حسب مورد، استفاده از اموال منقول نیز میتواند موضوع مطالبه اجرت المثل قرار گیرد. موضوع این مقاله، اجرتالمثل مربوط به املاک است.
در چه شرایطی می‌توان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کرد؟
در این وضعیت، یکی از پرسش‌های مهم این است که آیا مالک باید استفاده واقعی مستأجر از ملک را ثابت کند یا صرف ادامه تصرف کافی است.
وقتی مستأجر بعد از پایان اجاره ملک را تحویل نمی‌دهد
یکی از موارد مهم، ادامه تصرف مستأجر پس از پایان مدت اجاره است و ماده ۴۹۴ قانون مدنی مستقیماً به این وضعیت پرداخته است:
«عقد اجاره، به محض انقضاء مدت، برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن، مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک، مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور، مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگرچه مستأجر، استیفاء منفعت نکرده باشد. و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»
این ماده را در عمل این‌طور بخوانید:
اگر مستأجر پس از پایان مدت اجاره، بدون اذن مالک عین مستأجره را در تصرف خود نگه دارد، برای استحقاق موجر نسبت به اجرتالمثل، اثبات استیفای منفعت توسط مستأجر لازم نیست.
اگر با اجازه مالک بماند، اجرتالمثل وقتی لازم است که واقعاً از ملک استفاده کرده باشد.
اگر مالک اجازه داده باشد که مستأجر به‌صورت رایگان از ملک استفاده کند، اجرتالمثل قابل مطالبه نخواهد بود.
اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی ۱۰۶۶/۷ (۱۳۸۷/۰۲/۲۴) هم همین را تأیید کرده است. طبق آن، مستأجری که بعد از پایان مدت ملک را استفاده نکرده، اما تحویل هم نداده و بدون اجازه مالک در اختیار دارد، همچنان متصرف حساب میشود و موجر طبق ماده ۴۹۴ مستحق اجرتالمثل است.
وقتی کسی بدون هیچ مجوزی ملک را در اختیار دارد
اینجا ماده ۳۰۸ قانون مدنی مبنای بحث است:
«غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»
و ماده ۳۲۰ درباره منافع می‌گوید:
«نسبت به منافع مال مغصوب، هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است، اگرچه استیفاء منفعت نکرده باشد.»
در فرضی که تصرف شخص مشمول قواعد غصب باشد، حتی اگر غاصب از منافع ملک استفاده نکرده باشد، مطابق ماده ۳۲۰ قانون مدنی نسبت به منافع مال مغصوب مسئول است.
وقتی مالک اجازه داده است
اجازه مالک به‌تنهایی به معنای رایگان بودن استفاده از ملک نیست. طبق ماده ۳۳۷ قانون مدنی، اگر استفاده از مال با اذن صریح یا ضمنی مالک انجام شده باشد، اصل بر استحقاق اجرتالمثل است؛ مگر اینکه معلوم شود اذن در انتفاع مجانی بوده است.
برای مثال، اگر مالک به شخصی اجازه دهد تا برای مدتی در ملک سکونت کند، باید بررسی شود که این اذن با قصد دریافت اجرت بوده یا به‌صورت مجانی داده شده است.
وقتی ملک فروخته شده و فروشنده هنوز در آن است
بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی، در بیع صحیح، یکی از آثار عقد، انتقال مالکیت مبیع به مشتری است. بنابراین، اصل بر این است که پس از انتقال مالکیت، فروشنده دیگر مالک ملک نیست و ادامه تصرف او باید بر اساس مفاد قرارداد و توافق طرفین بررسی شود.
اگر در قرارداد برای تخلیه یا تحویل ملک مهلتی تعیین شده باشد، ادامه تصرف در آن مهلت لزوماً تصرف بدون مجوز محسوب نمیشود و باید شرایط قرارداد بررسی شود.
از سوی دیگر، اگر شخصی ملکی را خریداری کند که پیش از خرید در تصرف شخص ثالث بوده است، خریدار نمی‌تواند اجرتالمثل دورهای را که هنوز مالک ملک نبوده، صرفاً به استناد مالکیت بعدی خود مطالبه کند. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره ۷/۹۸/۱۱۴۰ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۱۸ اعلام کرده است که خریدار، مستند به ماده ۳۶۲ و ماده ۳۳۷ قانون مدنی، صرفاً از زمان تملک مال میتواند اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کند.
بنابراین، در دعوای اجرتالمثل مربوط به ملک فروخته‌شده، تاریخ انتقال مالکیت، مفاد قرارداد و وضعیت تصرف در دوره قبل و بعد از معامله باید جداگانه بررسی شود.
اجرتالمثل به چه دورهای تعلق میگیرد؟
زمان قابل مطالبه بودن اجرتالمثل به مبنای حقوقی تصرف بستگی دارد و نمی‌توان برای همه پرونده‌ها یک تاریخ ثابت تعیین کرد.
برای مثال، درباره مستأجری که مدت اجاره او تمام شده و پس از آن بدون اذن مالک ملک را در تصرف نگه می‌دارد، ماده ۴۹۴ قانون مدنی مقرر کرده است که عقد اجاره با انقضای مدت برطرف میشود و موجر برای مدت تصرف پس از آن، در صورت وجود شرایط مقرر در ماده، مستحق اجرتالمثل است.
در مورد تصرف غاصبانه نیز زمان مسئولیت تابع قواعد غصب و ضمان منافع است. ماده ۳۲۰ قانون مدنی غاصب را نسبت به منافع مال مغصوب در مدت تصرف خود و مابعد خود، طبق شرایط مقرر در همان ماده، ضامن می‌داند؛ حتی اگر از منفعت استفاده نکرده باشد.
بنابراین، برای تعیین دوره اجرتالمثل باید ابتدا مبنای حقوقی تصرف مشخص شود و سپس تاریخ آغاز مسئولیت و تاریخ پایان تصرف تعیین گردد.
پایان دوره نیز باید با توجه به اوضاع و احوال پرونده و وضعیت واقعی تصرف مشخص شود. در مورد مستأجر، تحویل مورد اجاره اهمیت ویژه‌ای دارد و صرف ادعای تخلیه یا خارج کردن وسایل، بدون بررسی سایر اوضاع و احوال، به تنهایی برای تعیین پایان تصرف کافی نیست.
اگر چند سال گذشته باشد
قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ مرور زمان عمومی برای دعاوی حقوقی پیش‌بینی نکرده است. با این حال، این موضوع به معنای بی‌اعتباری تمام مواعد و مرور زمان‌های خاص نیست. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره ۷/۹۶/۲۵۶۰ مورخ ۱۳۹۶/۱۰/۲۵ اعلام کرده است که هرچند در قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ مرور زمان پیش‌بینی نشده، مرور زمان‌هایی که در قوانین خاص مقرر شده‌اند، مادام که نسخ نشده باشند، به قوت خود باقی هستند.
بنابراین، درباره مطالبه اجرت المثل نمی‌توان صرفاً بر اساس نبود مرور زمان عمومی در آیین دادرسی مدنی، برای تمام پرونده‌ها یک حکم کلی صادر کرد. امکان مطالبه اجرت المثل ایام گذشته باید با توجه به مبنای حقوقی دعوا، قانون حاکم بر رابطه طرفین و مقررات خاص احتمالی بررسی شود.
در روابطی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است، ماده ۷ این قانون نیز به‌صراحت مقرر کرده است که تعیین اجارهبها از تاریخ تقدیم دادخواست، مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
اگر تصرف چند سال ادامه داشته باشد، اجرت المثل نیز لزوماً با یک نرخ ثابت برای تمام دوره محاسبه نمیشود. بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۰۵۵۱ مورخ ۱۳۹۳/۰۳/۱۱، اجرت المثل هر سال با توجه به قیمتها و شرایط همان سال تعیین میشود و مجموع مبالغ سالهای مختلف محاسبه خواهد شد.
چه کسی از چه کسی میتواند اجرت المثل بخواهد؟
مطالبه‌کننده اجرت المثل باید نسبت به مال یا منافع آن، حق قانونی برای مطالبه داشته باشد. در بسیاری از پرونده‌ها این شخص مالک یا موجر است، اما تعیین شخص ذی‌حق به مبنای حقوقی تصرف و رابطه طرفین بستگی دارد.
در مورد مستأجری که پس از پایان مدت اجاره، ملک را بدون اذن مالک در تصرف نگه می‌دارد، ماده ۴۹۴ قانون مدنی حق مطالبه اجرتالمثل را برای موجر پیش‌بینی کرده است.
در مورد تصرف غاصبانه نیز مطابق ماده ۳۲۰ قانون مدنی، مسئولیت منافع تابع قواعد غصب است و هر یک از غاصبان نسبت به منافع زمان تصرف خود و مابعد خود، طبق شرایط مقرر در ماده، مسئولیت دارد.
همچنین اگر ملکی پس از وقوع معامله در اختیار شخص ثالث باشد، خریدار نمی‌تواند اجرتالمثل دوره پیش از مالک شدن خود را صرفاً به استناد مالکیت بعدی مطالبه کند. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره ۷/۹۸/۱۱۴۰، استحقاق خریدار را از زمان تملک دانسته است.
مسئولیت ضامن مستأجر
اگر برای پرداخت مالالاجاره، ضامن گرفته شده باشد، ماده ۴۹۵ قانون مدنی مقرر کرده است:
«اگر برای تأدیه مالالاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرتالمثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.»
بنابراین، ضامن مالالاجاره صرفاً به اعتبار ضمانت از اجارهبها، مسئول اجرتالمثل موضوع ماده ۴۹۴ قانون مدنی نیست.
پیش از طرح دعوا چه باید کرد؟
در دعوای اجرتالمثل، تعیین دقیق دوره تصرف و اثبات وضعیت ملک در دوره مورد مطالبه اهمیت زیادی دارد. به همین دلیل، بهتر است مدارک مرتبط با مالکیت یا حق قانونی نسبت به ملک، قراردادهای مربوط، تاریخ‌های مهم، مکاتبات طرفین و مدارکی که بتواند مدت و وضعیت تصرف را نشان دهد، از ابتدا نگهداری شود.
از جمله مدارکی که بسته به شرایط پرونده میتواند برای اثبات تصرف یا مدت آن مورد استفاده قرار گیرد عبارت است از:
سند مالکیت یا مدرک اثبات‌کننده حق؛
قرارداد اجاره، مبایعه‌نامه یا سایر قراردادهای مرتبط؛
مدارک مربوط به تاریخ شروع و پایان رابطه قراردادی؛
پیام‌ها و مکاتبات طرفین؛
مدارک مربوط به تحویل یا تخلیه ملک؛
عکس و فیلم، در صورت ارتباط با موضوع دعوا؛
قبوض و اسناد مرتبط با مصرف یا استفاده از ملک، در صورت ارتباط با موضوع؛
شهادت شهود و سایر ادله قابل استناد، حسب شرایط پرونده.
اظهارنامه
پیش از طرح دعوا می‌توان از اظهارنامه برای اعلام رسمی مطالبه استفاده کرد. ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی به اشخاص اجازه می‌دهد پیش از تقدیم دادخواست، مطالبات و اظهارات مربوط به معاملات و تعهدات خود را از طریق اظهارنامه به طرف مقابل اعلام کنند.
اظهارنامه جایگزین دادخواست نیست و به خودی خود حکم دادگاه ایجاد نمی‌کند، اما میتواند مطالبه مالک یا صاحب حق را به‌صورت رسمی به طرف مقابل اعلام کند و تاریخ این مطالبه را قابل استناد سازد.
تأمین دلیل
اگر احتمال می‌دهید وضعیت ملک، آثار تصرف یا سایر دلایل مرتبط با دعوا در آینده قابل دسترسی یا استفاده نباشد یا استفاده از آن دشوار شود، می‌توان حسب شرایط از تأمین دلیل استفاده کرد.
ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تأمین دلیل را برای مواردی پیش‌بینی کرده است که اشخاص احتمال دهند در آینده استفاده از دلایل و مدارک دعوا متعذر یا متعسر خواهد شد.
تأمین دلیل برای حفظ و ثبت وضعیت یا دلیل انجام میشود و تشخیص ارزش و اثر آن در رسیدگی به اصل دعوا با مرجع رسیدگی‌کننده است.
اجرت المثل ایام تصرف در وضعیت‌های خاص
چارچوب بالا برای بیشتر پرونده‌ها کافی است، ولی بعضی وضعیت‌ها سؤال‌های جدا دارند. هر کدام را در مقاله خودش بخوانید.
اگر می‌خواهید بدانید مبلغ چقدر میشود و کارشناس چه چیزهایی را می‌سنجد، مقاله نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف را ببینید.
اگر ملک چند مالک دارد و یکی از آن‌ها همه ملک را در اختیار گرفته، موضوع به اجرتالمثل ملک مشاع می‌رسد. اگر مالکیت مشترک از ارث پدید آمده و یکی از وراث در ملک ساکن است، مسیر اجرتالمثل ملک ورثه‌ای را دنبال کنید.
اگر متصرف ملک را پس نمی‌دهد و علاوه بر اجرت، خود ملک را هم می‌خواهید، باید بدانید خلع ید، تصرف عدوانی و غصب هرکدام چه فرقی دارند.
اگر آماده طرح دعوایید، مدارک و نحوه نوشتن خواسته در مقاله دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف آمده است.
یک نمونه عملی
فرض کنید مالک، آپارتمانی را برای یک سال اجاره داده و مدت اجاره در اول مهر به پایان رسیده است. مستأجر تا پایان دی‌ماه ملک را تحویل نمی‌دهد و مالک نیز در این مدت اذن ادامه تصرف نداده است.
در این وضعیت، ابتدا باید تاریخ پایان قرارداد و وضعیت ادامه تصرف مشخص شود. اگر ثابت شود مستأجر پس از پایان مدت، بدون اذن مالک ملک را در تصرف نگه داشته است، ماده ۴۹۴ قانون مدنی مبنای مطالبه اجرت المثل قرار میگیرد و برای استحقاق اجرت المثل ، اثبات استفاده واقعی مستأجر از ملک لازم نیست.
اگر مالک پس از پایان اجاره صریحاً یا ضمنی به ادامه تصرف مستأجر اذن داده باشد، وضعیت متفاوت خواهد بود و باید شرایط بخش دوم ماده ۴۹۴ بررسی شود.
پس از تحویل ملک نیز بهتر است تاریخ و نحوه تحویل با رسید، صورت‌جلسه یا مدرک قابل استناد مشخص شود تا درباره پایان دوره تصرف اختلاف کمتری ایجاد شود.
نتیجه‌گیری
مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، پیش از هر چیز به مبنای حقوقی تصرف و رابطه طرفین بستگی دارد. در مورد مستأجری که پس از پایان مدت اجاره، بدون اذن مالک ملک را در تصرف نگه می‌دارد، ماده ۴۹۴ قانون مدنی موجر را مستحق اجرت المثل می‌داند؛ حتی اگر مستأجر از ملک استفاده نکرده باشد.
در غصب نیز ماده ۳۲۰ قانون مدنی، غاصب را نسبت به منافع مال مغصوب در حدود مقرر قانونی ضامن می‌داند و این ضمان حتی در صورت عدم استیفای منفعت نیز مطرح است.
در مقابل، اگر استفاده از مال با اذن مالک انجام شده باشد، ماده ۳۳۷ قانون مدنی استحقاق اجرت المثل را پذیرفته است؛ مگر اینکه مجانی بودن اذن در انتفاع احراز شود.
بنابراین، برای مطالبه اجرت المثل باید علاوه بر اثبات حق مطالبه، مبنای تصرف، تاریخ آغاز مسئولیت، مدت تصرف و زمان پایان آن نیز تا حد امکان مشخص و مستند شود. در تصرف‌های چندساله نیز میزان اجرت المثل میتواند برای هر سال به‌صورت جداگانه محاسبه شود و مجموع آن مبنای رسیدگی قرار گیرد.
سوالات متداول
اجرت المثل ایام تصرف با اجارهبها چه فرقی دارد؟
اجارهبها مبلغی است که طرفین در قرارداد اجاره تعیین کردهاند. اجرتالمثل، بهای متعارف استفاده از مال است که در مواردی که میزان اجرت از پیش تعیین نشده یا قانون برای وضعیت موردنظر پرداخت آن را مقرر کرده است، مطرح میشود.
اگر مستأجر از ملک استفاده نکرده باشد، باز هم اجرت المثل می‌گیرم؟
اگر بعد از پایان اجاره بدون اجازه شما ملک را نگه داشته، بله. ماده ۴۹۴ صراحتاً می‌گوید «اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد». اگر با اجازه شما مانده، اجرتالمثل وقتی لازم است که استفاده کرده باشد.
اگر اجازه داده باشم، دیگر نمی‌توانم اجرت المثل بخواهم؟
صرف وجود اذن مالک، لزوماً به معنای رایگان بودن استفاده نیست. ماده ۳۳۷ قانون مدنی در صورت استفاده از مال دیگری با اذن صریح یا ضمنی، صاحب مال را مستحق اجرتالمثل می‌داند؛ مگر اینکه مجانی بودن اذن در انتفاع معلوم شود.
بعد از چند سال هم میشود مطالبه کرد؟
قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ مرور زمان عمومی برای دعاوی حقوقی پیش‌بینی نکرده است، اما مرور زمان‌ها و مواعد خاصی که در قوانین خاص مقرر شده‌اند می‌توانند همچنان قابل اعمال باشند. بنابراین، امکان مطالبه اجرتالمثل ایام گذشته باید با توجه به مبنای دعوا و قانون حاکم بر رابطه طرفین بررسی شود.
ضامن مستأجر هم مسئول اجرت المثل است؟
خیر. طبق ماده ۴۹۵، ضامن مالالاجاره مسئول اجرتالمثل ماده ۴۹۴ نیست.
مبلغ را چه کسی تعیین میکند؟
میزان اجرتالمثل معمولاً با جلب نظر کارشناس تعیین میشود و در نهایت دادگاه درباره مبلغ قابل مطالبه تصمیم میگیرد. در تصرف چندساله، اجرتالمثل هر سال با توجه به قیمتها و شرایط همان سال تعیین میشود و مجموع مبالغ سالهای مختلف، حسب نظر کارشناسی و تشخیص دادگاه، مبنای رسیدگی قرار میگیرد.
اگر ملک را خریده باشم، میتوانم اجرت المثل سالهای قبل از خرید را بگیرم؟
خیر، صرف خرید ملک باعث نمیشود خریدار نسبت به دورهای که هنوز مالک نبوده، مستحق اجرتالمثل شود. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره ۷/۹۸/۱۱۴۰ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۱۸ اعلام کرده است که خریدار صرفاً از زمان تملک مال میتواند اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کند.
منابع
قانون مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
قانون آیین دادرسی مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی
نظریه مشورتی شماره ۱۰۶۶/۷ مورخ ۱۳۸۷/۰۲/۲۴
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۵۵۱ مورخ ۱۳۹۳/۰۳/۱۱
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۲۵۶۰ مورخ ۱۳۹۶/۱۰/۲۵