مقدمه
یکی از مسائل مهم در دعاوی ملکی، این است که آیا خواهان برای طرح دعوای خلع ید، الزاماً باید ابتدا در پرونده‌ای مستقل، مالکیت خود را اثبات کند یا می‌تواند اثبات مالکیت و خلع ید را هم‌زمان در یک دادخواست مطالبه نماید؟
پاسخ به این پرسش، به وضعیت ثبتی ملک و تفاوت میان املاک دارای سابقه ثبتی و فاقد سابقه ثبتی بستگی دارد.
در این مقاله، امکان طرح هم‌زمان دعوای اثبات مالکیت و خلع ید با بررسی رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور و نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۶۷۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه بررسی می‌شود.
مبنای قانونی دعوای خلع ید
مطابق ماده ۳۰۸ قانون مدنی، غصب عبارت است از استیلا بر حق غیر به نحو عدوان. همچنین ماده ۳۱۱ قانون مدنی، غاصب را مکلف به رد عین مال مغصوب به صاحب آن کرده است.
بنابراین، دو رکن اصلی دعوای خلع ید عبارت‌اند از:
احراز مالکیت خواهان؛
اثبات تصرف غیرمجاز خوانده.
نظر دیوان عالی کشور
هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ اعلام کرده است:
«خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.»
بر اساس این رأی، دادگاه پیش از صدور حکم خلع ید باید مالکیت خواهان را احراز کند.
اما آیا این احراز الزاماً باید در پرونده‌ای مستقل انجام شود؟
۳. امکان طرح هم‌زمان اثبات مالکیت و خلع ید
اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۶۷۰ مورخ ۱۳۹۷/۰۳/۳۰ تصریح کرده است که در املاک فاقد سابقه ثبتی، طرح هم‌زمان خواسته‌های اثبات مالکیت و خلع ید منع قانونی ندارد و با رأی وحدت رویه ۶۷۲ نیز مغایرتی ندارد.
بنابراین، در چنین املاکی دادگاه می‌تواند ابتدا مالکیت خواهان را بررسی کند و در صورت احراز آن، درباره خلع ید نیز در همان پرونده تصمیم بگیرد.
البته نظریه مشورتی الزام‌آور هم‌سطح رأی وحدت رویه نیست.
تفاوت املاک دارای سابقه ثبتی و فاقد سابقه ثبتی
الف) املاک فاقد سابقه ثبتی
در این املاک، خواهان می‌تواند با استناد به مبایعه‌نامه، زنجیره معاملات، شهادت شهود، تصرفات مالکانه و سایر ادله، مالکیت خود را اثبات کند.
در این شرایط، طرح هم‌زمان اثبات مالکیت و خلع ید با توجه به نظریه مشورتی مذکور امکان‌پذیر است.
ب) املاک دارای سابقه ثبتی
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده یا انتقال رسمی به نام وی ثبت شده باشد.
بنابراین، شخصی که صرفاً مبایعه‌نامه عادی در اختیار دارد، نمی‌تواند بدون توجه به وضعیت مالک رسمی و مقررات قانون ثبت، صرفاً با طرح دعوای اثبات مالکیت، آثار ثبت رسمی را نادیده بگیرد.
در این موارد باید حسب وضعیت پرونده، خواسته‌هایی مانند الزام به تنظیم سند رسمی یا ابطال سند و انتقالات بعدی بررسی شود.
تفاوت خلع ید با رفع تصرف عدوانی
این دو دعوا از نظر مبنا و شرایط اثبات متفاوت‌اند.
در دعوای خلع ید، احراز مالکیت خواهان ضروری است.
اما مطابق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، در دعوای رفع تصرف عدوانی، موضوع اصلی سبق تصرف خواهان، لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف است.
بنابراین، ممکن است شخصی بدون داشتن سند رسمی مالکیت، با اثبات سبق تصرف و سایر شرایط قانونی، بتواند دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح کند.
یک فرض کاربردی
فرض کنید شخصی در سال ۱۳۹۵ زمینی را با مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده و اکنون متوجه می‌شود شخص دیگری بدون مجوز آن را تصرف کرده است.
اگر زمین فاقد سابقه ثبتی باشد، خریدار می‌تواند با استناد به نظریه مشورتی ۷/۹۷/۶۷۰، اثبات مالکیت و خلع ید را هم‌زمان مطالبه کند.
اما اگر ملک دارای سند رسمی به نام شخص ثالث باشد، موضوع متفاوت است و باید وضعیت مالک رسمی، اعتبار معامله و امکان تعرض قانونی به سند بررسی شود.
همچنین در پرونده‌های مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تاریخ معامله و زمان شمول ضمانت اجرای ماده ۱ باید جداگانه بررسی شود.
نتیجه‌گیری
رأی وحدت رویه ۶۷۲ بر ضرورت احراز مالکیت پیش از صدور حکم خلع ید تأکید دارد؛ اما این امر به معنای لزوم طرح دو پرونده مستقل در تمام موارد نیست.
در املاک فاقد سابقه ثبتی، مطابق نظریه مشورتی ۷/۹۷/۶۷۰، امکان طرح هم‌زمان اثبات مالکیت و خلع ید وجود دارد.
در مقابل، در املاک دارای سابقه ثبتی، مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت و وضعیت مالک رسمی باید مورد توجه قرار گیرد.
منابع
مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی - منشور آماگ
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک - منشور آماگ
ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی - منشور آماگ
رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ - منشور آماگ
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۶۷۰ مورخ ۱۳۹۷/۰۳/۳۰ - منشور آماگ