مقدمه
الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک زمانی مطرح میشود که خرابیهایی مانند آسانسور، لولهکشی، سیستم گرمایش یا تأسیسات اصلی ساختمان، استفاده متعارف از ملک را مختل کند و موجر با وجود اطلاع، برای رفع آنها اقدامی انجام ندهد. در چنین شرایطی، مستأجر با این سؤال مهم روبهرو میشود که برای الزام مالک به انجام تعمیرات چه اقدامی میتواند انجام دهد؟
پیش از هر اقدامی باید مشخص شود خرابی موردنظر واقعاً در دسته تعمیرات کلی و اساسی قرار میگیرد یا از تعمیرات جزئی و مربوط به استفاده بهتر از ملک است. در این زمینه میتوانید مقاله مسئولیت تعمیرات اساسی و جزئی با چه کسی است؟ را نیز مطالعه کنید.
در این مقاله فرض بر این است که مسئولیت تعمیر بر عهده موجر است و موضوع اصلی، بررسی مسیر قانونی مستأجر در شرایطی است که موجر از انجام تعمیرات خودداری میکند. آگاهی از حقوق موجر و مستأجر در این شرایط میتواند به انتخاب مسیر قانونی مناسب و جلوگیری از اختلافات بیشتر کمک کند.
کدام قانون بر الزام موجر به تعمیرات حاکم است؟
پاسخ این سؤال به قانون حاکم بر رابطه استیجاری بستگی دارد و نمیتوان برای تمام قراردادهای اجاره یک سازوکار واحد در نظر گرفت.
پیش از بررسی نحوه الزام موجر، باید مشخص شود قرارداد تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است یا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶؛ زیرا مسئولیت تعمیرات و نحوه پیگیری آن در این دو نظام حقوقی تفاوتهایی دارد.
در روابطی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هستند، ماده ۲۰ قانون، تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن را اصولاً بر عهده موجر قرار داده است.
برای تشخیص اینکه چه تعمیراتی در این دسته قرار میگیرند، نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۹۵۴ مورخ ۱۳۹۸/۰۷/۰۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز قابل توجه است. بر اساس این نظریه، تعمیرات کلی و اساسی، تعمیراتی هستند که به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن، مانند دستگاههای حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور مربوط میشوند؛ زیرا چنین تعمیراتی برای تسلیم و آماده نگه داشتن عین مستأجره جهت انتفاع مستأجر ضرورت دارند.
بنابراین، صرف هزینهبر بودن یک تعمیر به معنای «تعمیرات اساسی» بودن آن نیست؛ بلکه باید بررسی شود که تعمیر موردنظر به اصل بنا یا تأسیسات عمده مربوط است و آیا انجام آن برای امکان استفاده متعارف از ملک ضرورت دارد یا خیر.
در همین روابط، ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ برای خودداری موجر از انجام تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه، سازوکار ویژهای پیشبینی کرده است. اگر موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلت تعیینشده انجام ندهد، مستأجر میتواند حسب شرایط قانونی، برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه اجازه بگیرد که تعمیرات را با نظارت دایره اجرا انجام دهد.
در حالت دوم، مخارج تعمیرات قابل احتساب در حساب موجر، حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها خواهد بود.
چرا سقف شش ماه اجارهبها فقط برای بعضی قراردادهاست؟
سقف شش ماه اجارهبها، حکمی خاص در ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است و نمیتوان آن را یک قاعده عمومی برای تمام قراردادهای اجاره دانست.
اهمیت این محدودیت در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۱۱ مورخ ۱۴۰۱/۰۷/۱۹ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز مورد تأکید قرار گرفته است. این نظریه، حکم ماده ۲۱ را خاص و آمره دانسته و تصریح کرده است که مستأجر نمیتواند با استناد به ماده ۴۸۶ قانون مدنی یا ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، سقف مقرر در ماده ۲۱ را کنار بگذارد و هزینه مازاد بر معادل شش ماه اجارهبها را در همان چارچوب از موجر مطالبه کند.
بنابراین، در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، اگر مستأجر بخواهد از سازوکار مقرر در ماده ۲۱ برای انجام تعمیرات استفاده کند، رعایت شرایط و محدودیتهای همان ماده، از جمله سقف شش ماه اجارهبها، ضروری است.
قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ چه تفاوتی دارند؟
در قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هستند، قانون مزبور حکم مستقلی مشابه ماده ۲۱ قانون ۱۳۵۶ درباره انجام تعمیرات توسط مستأجر و سقف شش ماه اجارهبها پیشبینی نکرده است.
در این روابط، برای تشخیص مسئولیت تعمیرات باید به مفاد قرارداد، ماده ۴۸۶ قانون مدنی و ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ و در موارد لازم، عرف قابل استناد توجه کرد.
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۷ مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، ماده ۱۰ قانون ۱۳۶۲ به دلیل تصویب قانون ۱۳۷۶ نسخ نشده است؛ زیرا قانون ۱۳۷۶ حکم مغایری درباره این موضوع ندارد. این نظریه همچنین بین ماده ۴۸۶ قانون مدنی و ماده ۱۰ قانون ۱۳۶۲ تعارضی نمیبیند.
در نتیجه، در روابط مشمول قانون ۱۳۷۶ نیز تعمیرات کلی و تعمیراتی که برای امکان انتفاع از ملک لازم هستند، اصولاً در حوزه مسئولیت موجر قرار میگیرند؛ مگر اینکه شرط معتبر خلاف یا عرف قابل استناد وجود داشته باشد.
تفاوت مهم اینجاست که سقف شش ماه اجارهبها مربوط به سازوکار خاص ماده ۲۱ قانون ۱۳۵۶ است و نباید بدون وجود مبنای قانونی به قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ تسری داده شود. در روابط مشمول قانون ۱۳۷۶، چنانچه موجر از انجام تعمیرات لازم خودداری کند و پس از طی مراحل قانونی، حکم قابل اجرا صادر شود، نحوه اجرای حکم تابع مقررات اجرای احکام خواهد بود و حسب مورد، مقرراتی مانند ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی قابل بررسی است.
با این حال، این موضوع به معنای امکان مطالبه هزینه تعمیرات بدون هیچ محدودیتی نیست؛ میزان هزینه قابل وصول باید با توجه به مفاد حکم، ضرورت تعمیرات، متعارف بودن هزینه و مقررات حاکم بر اجرای حکم تعیین شود.
اگر موجر تعمیر نکند، مستأجر چه مراحلی را طی کند؟
اگر مشخص شده باشد که تعمیر بر عهده موجر است، بهتر است مستأجر قبل از ورود به مرحله دعوا یا انجام تعمیرات، این مراحل را طی کند:
قرارداد اجاره و شروط مربوط به تعمیرات بررسی شود.
خرابی و وضعیت ملک مستند شود.
علت احتمالی خرابی و ضرورت تعمیر مشخص شود.
موضوع به موجر اطلاع داده شود.
در صورت بیتوجهی موجر، اظهارنامه رسمی ارسال شود.
در صورت نیاز، تأمین دلیل و کارشناسی انجام شود.
با توجه به شرایط، دعوای مناسب در مرجع صالح مطرح شود.
این اقدامات از این جهت اهمیت دارند که در دعوای بعدی فقط وجود خرابی مطرح نیست؛ بلکه باید بتوان نشان داد خرابی چه بوده، تعمیر تا چه اندازه ضروری بوده، مسئولیت آن با چه کسی بوده و موجر از موضوع اطلاع داشته است.
اگر اختلاف فنی باشد، برای مثال درباره علت خرابی آسانسور، تأسیسات، لولهکشی یا سیستم گرمایش اختلاف وجود داشته باشد، کارشناسی میتواند نقش تعیینکنندهای داشته باشد.
آیا مستأجر میتواند خودش تعمیر کند و بعد هزینه را بگیرد؟
ماده ۵۰۲ قانون مدنی مقرر میکند:
«اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.»
بنابراین صرف اینکه تعمیر ضروری بوده یا اصولاً مسئولیت آن بر عهده موجر قرار داشته، بهتنهایی به این معنا نیست که مستأجر میتواند بدون هماهنگی با موجر تعمیر را انجام دهد و بعد تمام هزینه را مطالبه کند.
در نتیجه، تعمیر خودسرانه پیش از بررسی وضعیت قرارداد و مسیر قانونی میتواند ریسک از دست رفتن امکان مطالبه هزینه را به همراه داشته باشد.
البته باید میان این وضعیت و مواردی که تعمیر با اذن موجر، توافق معتبر طرفین یا بر اساس سازوکار قانونی و قضایی پیشبینیشده برای مورد خاص انجام شده است، تفاوت گذاشت. مبنای مطالبه هزینه در این حالات میتواند متفاوت باشد.
پس اگر تعمیر اساسی و فوری است، بهتر است مستأجر پیش از پرداخت هزینههای سنگین، وضعیت حقوقی خود را مشخص کند و در صورت اختلاف، از مسیر قانونی اقدام کند.
اظهارنامه الزام موجر به تعمیرات چه کاربردی دارد؟
اظهارنامه جایگزین حکم دادگاه نیست، اما میتواند نقش مهمی در مستندسازی مطالبه مستأجر داشته باشد.
در اظهارنامه بهتر است موارد زیر بهصورت روشن ذکر شود:
مشخصات ملک و قرارداد اجاره؛
نوع و محل خرابی؛
تأثیر خرابی بر استفاده متعارف از ملک؛
ضرورت انجام تعمیر؛
تاریخ یا نحوه اطلاع قبلی موجر؛
درخواست انجام تعمیر در مهلت متعارف؛
اعلام اینکه در صورت ادامه خودداری، موضوع از طریق مراجع قانونی پیگیری خواهد شد.
برای مثال:
با سلام؛ به موجب قرارداد اجاره، اینجانب مستأجر ملک واقع در .......... هستم. در حال حاضر .......... دچار خرابی شده و این وضعیت موجب اختلال در استفاده متعارف از مورد اجاره شده است. با توجه به ضرورت انجام تعمیر و مسئولیت قانونی موجر در خصوص تعمیرات اساسی، تقاضا میشود در مهلت متعارف نسبت به رفع خرابی اقدام فرمایید. در غیر این صورت، موضوع از طریق مراجع قانونی پیگیری خواهد شد.
ارسال اظهارنامه بهتنهایی موجب الزام موجر به تعمیر نمیشود، اما میتواند نشان دهد که موجر از خرابی و مطالبه مستأجر مطلع شده و با وجود اطلاع، اقدامی انجام نداده است.
برای دعوای الزام موجر به تعمیرات چه مدارکی لازم است؟
مدارک بسته به وضعیت پرونده متفاوت است، اما معمولاً موارد زیر اهمیت دارند:
قرارداد اجاره؛
الحاقیهها یا توافقهای مرتبط با تعمیرات؛
اظهارنامه ارسالشده برای موجر؛
عکس و فیلم از خرابی؛
مکاتبات و پیامهای مربوط به اعلام خرابی؛
فاکتور یا برآورد هزینه تعمیر، در صورت وجود؛
گزارش تأمین دلیل؛
نظریه کارشناسی؛
مدارکی که ضرورت تعمیر را نشان میدهند؛
در صورت وجود، شهادت شهود یا سایر ادله مرتبط.
مهم است که مستأجر فقط اصل خرابی را اثبات نکند؛ بلکه در صورت اختلاف، باید بتواند ضرورت تعمیر، ارتباط آن با مورد اجاره و مسئولیت موجر را نیز اثبات کند.
کارشناسی در دعوای تعمیرات ملک چگونه انجام میشود؟
در بسیاری از اختلافات مربوط به تعمیرات اساسی، موضوع ماهیت فنی دارد. دادگاه میتواند در صورت نیاز، موضوع را به کارشناس ارجاع دهد.
ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی امکان ارجاع امر به کارشناس را پیشبینی کرده است. همچنین ماده ۲۶۰ درباره ابلاغ نظر کارشناس و امکان اظهارنظر طرفین، ماده ۲۶۲ درباره لزوم صریح و موجه بودن نظریه و ماده ۲۶۳ درباره اخذ توضیح یا تکمیل نظریه قابل توجه است.
کارشناس ممکن است حسب موضوع پرونده درباره پرسشهایی مانند این موارد اظهارنظر کند:
علت خرابی چیست؟
خرابی ناشی از استهلاک طبیعی است یا استفاده نادرست؟
آیا تعمیر برای امکان استفاده متعارف از ملک ضروری است؟
تعمیر موردنظر اساسی است یا جزئی؟
آیا تعمیر به اصل بنا یا تأسیسات اصلی مربوط میشود؟
هزینه متعارف تعمیر چقدر است؟
البته تشخیص نهایی مسئولیت حقوقی طرفین با دادگاه است و نظر کارشناس صرفاً در حدود امور فنی و تخصصی مورد استفاده قرار میگیرد.
برای خرابی فوری میتوان دستور موقت گرفت؟
اگر تأخیر در تعمیر موجب تشدید خسارت یا ایجاد وضعیت فوری شود، امکان بررسی درخواست دستور موقت وجود دارد.
ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی دستور موقت را در امور فوری پیشبینی کرده است. طبق ماده ۳۱۵، تشخیص فوریت با دادگاه است و ماده ۳۱۶ نیز «انجام عمل» را یکی از موضوعات دستور موقت قرار داده است.
همچنین مطابق ماده ۳۱۹، دادگاه برای جبران خسارت احتمالی ناشی از دستور موقت از متقاضی تأمین میگیرد. اگر دعوای اصلی هنوز مطرح نشده باشد، ماده ۳۱۸ مقرر میکند که متقاضی باید ظرف بیست روز از تاریخ صدور دستور موقت، دادخواست اصلی را تقدیم کند؛ در غیر این صورت، به درخواست طرف مقابل، دستور موقت میتواند از اثر بیفتد.
بنابراین خرابی صرفاً به این دلیل که مهم یا پرهزینه است، الزاماً موجب صدور دستور موقت نمیشود؛ بلکه باید فوریت موضوع و ضرورت جلوگیری از ورود یا تشدید خسارت برای دادگاه قابل احراز باشد.
اگر مالک بعد از صدور حکم تعمیرات را انجام ندهد چه میشود؟
در اینجا باید بین دو مرحله تفاوت گذاشت:
مرحله اول: اثبات مسئولیت و صدور حکم
در این مرحله، مستأجر باید ثابت کند که تعمیر موردنظر در تعهد موجر قرار دارد و شرایط قانونی برای الزام او فراهم است.
مرحله دوم: اجرای حکم
اگر حکم قطعی یا لازمالاجرا صادر شود و محکومعلیه از انجام عمل خودداری کند، حسب مورد مقررات اجرای احکام مدنی قابل اعمال است.
ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی درباره محکومیت به انجام عمل معین مقرر میکند که اگر انجام عمل توسط شخص دیگری امکانپذیر باشد و محکومعلیه از انجام آن خودداری کند، محکومله میتواند تحت نظر دادورز آن عمل را به وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند یا هزینه لازم را از طریق اجرای احکام مطالبه نماید.
این ماده برای تعمیراتی که قابلیت انجام توسط شخص ثالث دارند، از جمله بسیاری از تعمیرات فنی، میتواند اهمیت داشته باشد.
اما یک نکته مهم وجود دارد:
ماده ۴۷ خودش منشأ اولیه حق مستأجر برای تعمیر یا مطالبه هزینه نیست؛ بلکه مربوط به مرحله اجرای حکم است.
بنابراین نمیتوان صرفاً با استناد به ماده ۴۷، بدون توجه به قانون حاکم بر قرارداد و بدون وجود مبنای قانونی یا حکم لازمالاجرا، تعمیرات را انجام داد و هزینه را مطالبه کرد.
اگر موجر علیه مستأجر دعوای تخلیه مطرح کرده باشد، تکلیف تعمیرات چیست؟
وجود دعوای تخلیه لزوماً به این معنا نیست که موضوع تعمیرات دیگر قابل رسیدگی نیست.
ماده ۲۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز در این زمینه مقررات خاصی دارد و در موارد مقرر، میان دعوای تخلیه و رسیدگی به تعمیرات تفکیک قائل شده است.
بنابراین اگر همزمان میان موجر و مستأجر درباره تخلیه و تعمیرات اختلاف وجود داشته باشد، نباید تصور کرد که طرح دعوای تخلیه خودبهخود تمام حقوق و دعاوی مرتبط با تعمیرات را منتفی میکند؛ بلکه وضعیت پرونده باید بر اساس قانون حاکم و خواستههای مطرحشده بررسی شود.
دادخواست الزام موجر به تعمیرات را در کدام دادگاه مطرح کنیم؟
صلاحیت دادگاه به خواسته دقیق و مبنای حقوقی دعوا بستگی دارد و نباید صرفاً با عنوان کلی «دعوی تعمیرات» درباره آن تصمیم گرفت.
ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر کرده است دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و حقوق راجع به آنها در دادگاهی مطرح میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است.
بنابراین در دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره، با توجه به ارتباط مستقیم خواسته با ملک و رویه موجود، دادخواست اصولاً در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشود.
در مقابل، اگر تعمیر قبلاً انجام شده و خواسته مستأجر صرفاً مطالبه مبلغ مشخصی بابت هزینهای باشد که پرداخت کرده است، ماهیت خواسته متفاوت میشود و قواعد صلاحیت مربوط به دعاوی مالی و مطالبه وجه باید بررسی شود. ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، قاعده عمومی صلاحیت را دادگاه محل اقامت خوانده قرار داده است.
بنابراین بهتر است در دادخواست، ابتدا خواسته دقیق و مبنای آن مشخص شود و سپس صلاحیت محلی تعیین گردد.
اگر خرابی مربوط به مشاعات ساختمان باشد چه کسی مسئول است؟
گاهی خرابی مربوط به داخل واحد نیست؛ برای مثال آسانسور، موتورخانه، بخشی از لولههای مشترک، پشتبام یا سایر قسمتهای مشترک ساختمان دچار مشکل شده است.
در این وضعیت، ابتدا باید مشخص شود قسمت موردنظر طبق قانون تملک آپارتمانها و مقررات مربوط، قسمت مشترک ساختمان محسوب میشود یا خیر.
ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها به قسمتهای مشترک ساختمان پرداخته و ماده ۳ نیز سهم مالک در قسمتهای مشترک را از قسمت اختصاصی تفکیکناپذیر میداند.
اما در چنین پروندهای باید میان دو رابطه حقوقی تفاوت گذاشت:
رابطه اول: موجر و مستأجر
رابطه دوم: مالکان، مدیر یا مدیران ساختمان و سایر اشخاص مرتبط با اداره قسمتهای مشترک.
این دو رابطه الزاماً یک دعوای واحد نیستند. بنابراین اگر خرابی مربوط به مشاعات باشد، صرف اینکه مستأجر در ملک سکونت یا فعالیت دارد، بهتنهایی تعیینکننده مسئول نهایی پرداخت هزینه نیست و باید هم قرارداد اجاره و هم مقررات مربوط به ساختمان بررسی شود.
آیا میتوان به دلیل تعمیر نکردن موجر، اجارهبها را پرداخت نکرد؟
بهطور خودسرانه نباید اجارهبها را متوقف کرد.
وجود اختلاف درباره تعمیرات اساسی به این معنا نیست که مستأجر میتواند بدون توجه به تعهدات قراردادی خود، پرداخت اجارهبها را متوقف کند.
خودداری از پرداخت اجاره ممکن است زمینه ایجاد اختلافات دیگری از جمله مطالبه اجور معوقه یا در شرایط قانونی، طرح دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجارهبها را فراهم کند.
بنابراین اگر موجر تعمیرات لازم را انجام نمیدهد، راهکار مطمئنتر این است که مستأجر موضوع را از طریق اظهارنامه، تأمین دلیل، کارشناسی و دعوای مناسب پیگیری کند، نه اینکه بهصورت یکجانبه پرداخت اجارهبها را متوقف کند.
اگر خود مستأجر مانع تعمیر شود چه میشود؟
مسئولیت همکاری برای انجام تعمیرات فقط متوجه موجر نیست.
ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای حالتی که مستأجر مانع موجر از انجام تعمیرات ضروری شود، سازوکار مشخصی پیشبینی کرده است. در این شرایط، دادگاه میتواند مستأجر را به رفع ممانعت ملزم کند و برای انجام تعمیرات مهلت تعیین نماید.
بنابراین اگر تعمیر ضروری باشد، مستأجر نمیتواند صرفاً به دلیل اختلاف با موجر، از ورود مالک یا عوامل لازم برای انجام تعمیرات جلوگیری کند.
اشتباهات رایج مستأجران در دعوای تعمیرات اساسی
چند اشتباه در این نوع پروندهها بسیار رایج است:
تعمیر خودسرانه ملک و مطالبه هزینه بدون بررسی ماده ۵۰۲ قانون مدنی؛
تشخیص شخصی و بدون دلیل فنی درباره اساسی بودن تعمیر؛
نادیده گرفتن مفاد قرارداد اجاره؛
تصور اینکه سقف شش ماه اجارهبها در تمام قراردادهای اجاره وجود دارد؛
استناد مستقیم به ماده ۴۷ اجرای احکام بدون وجود حکم یا مبنای لازم برای اجرا؛
توقف خودسرانه پرداخت اجارهبها؛
نادیده گرفتن علت واقعی خرابی و احتمال انتساب آن به استفاده نامتعارف مستأجر؛
بیتوجهی به ضرورت تأمین دلیل در خرابیهایی که ممکن است بعداً تغییر وضعیت دهند؛
طرح دعوا بدون تعیین دقیق خواسته و مرجع صالح.
یک نمونه مسیر عملی برای مستأجر
فرض کنید سیستم گرمایش یک واحد مسکونی دچار خرابی جدی شده و تعمیر آن برای استفاده متعارف از ملک ضروری است.
مستأجر بهتر است ابتدا خرابی را با عکس و فیلم مستند کند و قرارداد اجاره را از نظر شروط مربوط به تعمیرات بررسی نماید. سپس موضوع را به موجر اطلاع دهد و در صورت بیتوجهی، اظهارنامه رسمی ارسال کند.
اگر درباره علت خرابی یا مسئولیت تعمیر اختلاف وجود داشته باشد، مستأجر میتواند حسب شرایط، تأمین دلیل و کارشناسی را بررسی کند.
پس از مشخص شدن مسئولیت موجر، در صورت ادامه خودداری او، باید با توجه به قانون حاکم بر قرارداد و وضعیت پرونده، خواسته مناسب قضایی مطرح شود.
اگر قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد، مقررات خاص ماده ۲۱ اهمیت ویژهای پیدا میکند؛ اما در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، باید بر اساس قواعد حاکم بر قرارداد، قانون مدنی و مقررات مربوط به اجرای حکم اقدام کرد.
به همین دلیل، انجام تعمیر توسط خود مستأجر نباید اولین واکنش او باشد؛ بلکه باید ابتدا مسیر حقوقی مناسب مشخص شود.
نتیجهگیری
الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، صرفاً با اثبات وجود خرابی تمام نمیشود. ابتدا باید مشخص شود تعمیر موردنظر از نوع تعمیرات اساسی و ضروری است و مسئولیت آن طبق قرارداد و قانون بر عهده موجر قرار دارد.
در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، ماده ۲۱ سازوکار ویژهای برای خودداری موجر از انجام تعمیرات کلی پیشبینی کرده است. این ماده در صورت فراهم بودن شرایط، امکان فسخ اجاره یا انجام تعمیرات با اجازه دادگاه را مطرح میکند و برای مخارج قابل احتساب سقف شش ماه اجارهبها را مقرر کرده است. این حکم طبق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۱۱، خاص و آمره است.
در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، طبق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۷، ماده ۱۰ قانون ۱۳۶۲ در این زمینه نسخ نشده و در کنار ماده ۴۸۶ قانون مدنی، مبنای تشخیص مسئولیت تعمیرات قرار میگیرد.
در هر دو وضعیت، مستأجر باید پیش از انجام تعمیرات پرهزینه، وضعیت حقوقی خود را بررسی کند. ماده ۵۰۲ قانون مدنی نیز در خصوص تعمیرات انجامشده بدون اذن موجر، محدودیت مهمی برای مطالبه قیمت تعمیرات ایجاد کرده است.
در نهایت، اظهارنامه، مستندسازی خرابی، تأمین دلیل، کارشناسی و انتخاب صحیح خواسته میتوانند نقش مهمی در موفقیت دعوا داشته باشند. همچنین نباید بدون بررسی دقیق، سقف شش ماه قانون ۱۳۵۶ را به قراردادهای ۱۳۷۶ تسری داد یا صرفاً با استناد به ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، پیش از وجود مبنای قانونی و حکم لازمالاجرا اقدام به تعمیر و مطالبه هزینه کرد.
سوالات متداول
آیا مستأجر میتواند بدون اجازه موجر تعمیر کند و بعد هزینه را بگیرد؟اصل بر این است که انجام تعمیر بدون اذن موجر میتواند با محدودیت مقرر در ماده ۵۰۲ قانون مدنی برای مطالبه هزینه مواجه شود. بنابراین بهتر است پیش از تعمیر، اذن موجر، توافق معتبر طرفین یا مسیر قانونی قابل اعمال بررسی شود.
این سقف مربوط به سازوکار مقرر در ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است و نباید بهصورت خودکار به قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ تسری داده شود.
اگر حکم لازمالاجرا، انجام عمل معینی را بر عهده موجر گذاشته باشد و انجام آن عمل توسط شخص دیگری امکانپذیر باشد، حسب شرایط ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی میتوان از سازوکار اجرای حکم و انجام عمل توسط شخص دیگر تحت نظر اجرای احکام استفاده کرد. البته در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، محدودیت خاص ماده ۲۱ باید رعایت شود.
صلاحیت به خواسته دقیق و مبنای دعوا بستگی دارد. در دعوای الزام به انجام تعمیرات مربوط به عین مستأجره، دادگاه محل وقوع ملک مرجع اصلی رسیدگی است؛ اما اگر خواسته صرفاً مطالبه وجه بابت هزینه تعمیرات انجامشده باشد، قواعد صلاحیت دعاوی مالی باید جداگانه بررسی شود.
توقف خودسرانه پرداخت اجارهبها اقدام مطمئنی نیست و میتواند موجب ایجاد اختلافات و مسئولیتهای دیگری برای مستأجر شود. بهتر است موضوع تعمیرات از مسیر قانونی خود پیگیری شود.
همیشه الزامی نیست، اما در اختلافات فنی، کارشناسی میتواند برای تشخیص علت خرابی، ضرورت تعمیر، اساسی یا جزئی بودن آن و برآورد هزینه نقش مهمی داشته باشد.
منابع
متن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ - مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی
متن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ - مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی
متن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ - مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
قانون آیین دادرسی مدنی- سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
قانون تملک آپارتمانها - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران
قانون مسئولیت مدنی - مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی