هزینه تعمیرات خانه با مالک است یا مستأجر؟ راهنمای کامل

مقدمه

هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای با مالک است یا مستأجر؟ این یکی از پرتکرارترین اختلافات میان موجر و مستأجر است. از خرابی پکیج و آبگرمکن گرفته تا تعمیر آسانسور، لوله‌کشی، شیرآلات، کولر، درِ پارکینگ و هزینه‌های مشاع؛ در بسیاری از قراردادهای اجاره مشخص نیست هر هزینه دقیقاً بر عهده چه کسی است. برای آشنایی با سایر حقوق و تعهدات قانونی طرفین، می‌توانید راهنمای حقوق و تکالیف موجر و مستأجر را نیز مطالعه کنید.

اما پاسخ را نمی‌توان فقط با یک جمله «تعمیرات اساسی با مالک و تعمیرات جزئی با مستأجر» خلاصه کرد. قرارداد اجاره، علت خرابی، نوع تعمیر، عرف و مقررات قانونی همگی در تعیین مسئول پرداخت هزینه نقش دارند.

در این مطلب، مسئولیت مالک و مستأجر را بر اساس مقررات قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها بررسی می‌کنیم و به پرسش‌های رایج درباره پکیج، آبگرمکن، کولر، آسانسور، پمپ آب، لوله فاضلاب، شیرآلات، درِ پارکینگ و شارژ ساختمان پاسخ می‌دهیم.

قانون درباره تعمیرات ملک اجاره‌ای چه می‌گوید؟

مهم‌ترین ماده قانونی در این زمینه، ماده ۴۸۶ قانون مدنی است:

«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد.»

بر اساس این ماده، اصل بر این است که تعمیرات لازم برای امکان استفاده از ملک بر عهده مالک است؛ مگر اینکه در قرارداد خلاف آن توافق شده باشد یا عرف محل، حکم دیگری داشته باشد.

با این حال، ماده ۴۸۶ به‌تنهایی مشخص نمی‌کند که دقیقاً چه چیزی «تعمیر اساسی» محسوب می‌شود و چه چیزی در دسته تعمیرات «جزئی» قرار می‌گیرد.

برای روشن شدن این موضوع، باید به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز توجه کرد. ماده ۲۰ این قانون می‌گوید:

«تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.»

بنابراین، به طور کلی می‌توان گفت تعمیرات مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و تعمیراتی که صرفاً برای استفاده بهتر از ملک انجام می‌شوند، بر عهده مستأجر قرار می‌گیرند.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲ نیز در ماده ۱۰، همین حکم را با یک عبارت اضافه بیان کرده است:

«تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.»

اما یک سؤال مهم اینجا مطرح می‌شود: آیا با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ماده ۱۰ قانون سال ۱۳۶۲ همچنان معتبر است؟

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۷ مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه به این سؤال پاسخ داده است. بر اساس این نظریه، از آنجا که ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، فقط مقررات مغایر را لغو کرده و حکم ماده ۱۰ قانون سال ۱۳۶۲ با قانون سال ۱۳۷۶ مغایرتی ندارد، این ماده نسخ نشده است.

بنابراین، ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۲، در کنار ماده ۴۸۶ قانون مدنی، همچنان می‌تواند مبنای تشخیص مسئولیت موجر و مستأجر در خصوص تعمیرات باشد.

پس در عمل، برای اینکه مشخص شود هزینه یک تعمیر بر عهده مالک است یا مستأجر، باید چند موضوع را بررسی کرد:

• آیا تعمیر برای استفاده از ملک ضروری است یا خیر؟

• خرابی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده است یا به استفاده و امور روزمره مربوط می‌شود؟

• خرابی ناشی از استهلاک طبیعی و استفاده متعارف است یا در نتیجه رفتار و تقصیر مستأجر ایجاد شده است؟

• و مهم‌تر از همه، آیا در قرارداد اجاره درباره مسئولیت تعمیر آن مورد، توافق خاصی شده است یا خیر؟

چه تعمیراتی معمولاً بر عهده مالک است؟

تعمیراتی که به اصل بنا یا تأسیسات عمده مربوط می‌شوند و برای امکان استفاده از ملک ضرورت دارند، معمولاً با مالک است، مگر قرارداد خلاف آن را مقرر کرده باشد.

برای نمونه:

• تعمیر اساسی سقف و پشت‌بام

• رفع نشتی‌های اساسی لوله‌کشی

• تعمیرات اساسی سیم‌کشی برق

• تعمیر موتورخانه

• تعمیر اساسی آسانسور

• پمپ آب

• در پارکینگ

چه هزینه‌هایی معمولاً بر عهده مستأجر است؟

هزینه‌های جزئی و مصرفی که از استفاده‌ی روزمره ناشی می‌شوند، معمولاً با مستأجر است:

• تعویض لامپ

• برخی قطعات مصرفی

• تعویض پوشال کولر

• سرویس‌های معمول دوره‌ای

اما صرف اینکه یک وسیله داخل واحد قرار دارد، به این معنا نیست که تمام تعمیراتش با مستأجر است — اگر برد اصلی پکیج به علت فرسودگی خراب شده باشد، محل قرارگیری آن دلیل نمی‌شود هزینه‌اش با مستأجر باشد.

اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست مستأجر باشد، هزینه با کیست؟

اینجا وضعیت متفاوت است. ماده ۴۹۰ قانون مدنی مستأجر را مکلف کرده در استفاده از عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نداشته باشد. ماده ۴۹۳ نیز ضمانت اجرای این تکلیف را مشخص می‌کند:

«مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست... ولی اگر تعدی یا تفریط نموده باشد ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تعدی یا تفریط حاصل نشده باشد.»

بنابراین اگر خرابی نتیجه‌ی رفتار غیرمتعارف، بی‌احتیاطی یا دستکاری مستأجر باشد — مثل شکستن تجهیزات، آسیب به شیرآلات یا در و پنجره — مسئولیت جبران با اوست، حتی اگر تعمیر از نوع «اساسی» باشد. صرف اساسی‌بودن نوع تعمیر، مسئولیت را خودبه‌خود به مالک منتقل نمی‌کند.

هزینه تعمیرات بخش‌های مختلف خانه با مالک است یا مستأجر؟

تعمیرات ملک اجاره‌ای بسته به نوع وسیله یا تأسیسات، علت خرابی و اساسی یا جزئی بودن تعمیر، ممکن است بر عهده موجر یا مستأجر باشد. در ادامه، مسئولیت هزینه تعمیرات رایج خانه و ساختمان را موردبه‌مورد بررسی می‌کنیم.

هزینه تعمیر پکیج و آبگرمکن با مالک است یا مستأجر؟

اگر خرابی ناشی از فرسودگی یا خرابی قطعات اصلی باشد، هزینه تعمیر اساسی معمولاً با مالک است. اما سرویس‌های معمول، نگهداری دوره‌ای و قطعات مصرفی کوچک معمولاً بر عهده مستأجر است. اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست مستأجر ایجاد شده باشد، هزینه با اوست.

هزینه تعمیر کولر با مالک است یا مستأجر؟

تعمیر اساسی موتور یا کمپرسور به دلیل فرسودگی معمولاً با مالک است. در مقابل، هزینه‌های نگهداری معمول و قطعات جزئی مانند ریموت معمولاً با مستأجر است. اگر خرابی موتور یا سایر قطعات به دلیل استفاده نادرست مستأجر ایجاد شده باشد، مسئولیت هزینه با اوست.

هزینه تعمیر آسانسور با مالک است یا مستأجر؟

سرویس و نگهداری دوره‌ای آسانسور معمولاً جزو هزینه‌های جاری ساختمان و شارژ محسوب می‌شود. اما تعمیرات اساسی یا تعویض قطعات اصلی، مانند موتور و تابلو برق، معمولاً در دسته هزینه‌های مالکانه قرار می‌گیرد.

هزینه تعمیر پمپ آب ساختمان با مالک است یا مستأجر؟

اگر پمپ آب مشترک بر اثر فرسودگی یا استهلاک طبیعی خراب شود، هزینه تعمیر اساسی یا تعویض معمولاً با مالک است. اما اگر خرابی ناشی از بی‌احتیاطی یا استفاده نادرست مستأجر باشد، هزینه جبران خسارت بر عهده اوست.

هزینه لوله‌کشی و گرفتگی فاضلاب با مالک است یا مستأجر؟

ترکیدگی یا فرسودگی لوله‌کشی اصلی معمولاً بر عهده مالک است. اما گرفتگی جزئی ناشی از استفاده روزمره یا استفاده نادرست، معمولاً با مستأجر است. در مورد شیرآلات نیز تعمیرات جزئی مانند تعویض واشر معمولاً با مستأجر است.

هزینه تعمیر کنتور آب و برق و سیم‌کشی با کیست؟

اگر خرابی سیم‌کشی اصلی یا تابلو برق ناشی از فرسودگی باشد، معمولاً هزینه با مالک است؛ اما خسارت ناشی از دستکاری یا استفاده نادرست مستأجر، با اوست. مسئولیت تعمیر یا تعویض خود کنتور نیز به علت خرابی و مقررات شرکت خدمات‌رسان بستگی دارد.

هزینه تعمیر آیفون با مالک است یا مستأجر؟

اگر خرابی مربوط به پنل یا سیم‌کشی مشترک ساختمان باشد، معمولاً هزینه با مالک است. اما اگر فقط گوشی آیفون داخل واحد خراب شده باشد، هزینه تعمیر یا تعویض آن معمولاً با مستأجر است.

هزینه تعمیر درِ پارکینگ و جک برقی با کیست؟

خرابی ناشی از استهلاک طبیعی یا نقص فنی معمولاً با مالک است. اگر جک یا درِ پارکینگ در اثر سهل‌انگاری یا استفاده نادرست مستأجر آسیب ببیند، هزینه تعمیر با او خواهد بود.

هزینه رادیاتور، سقف و در و پنجره با کیست؟

فرسودگی رادیاتور، تعمیر سقف، رفع نشتی و تعویض ایزوگام یا در و پنجره فرسوده معمولاً بر عهده مالک است. در مقابل، شکستگی یا آسیب ناشی از رفتار مستأجر با اوست. نصب توری یا تغییرات صرفاً برای راحتی مستأجر نیز معمولاً هزینه اوست.

هزینه خرابی کابینت با مالک است یا مستأجر؟

اگر خرابی ناشی از استفاده معمول و فرسودگی باشد، معمولاً مالک مسئول است. اما آسیب ناشی از ضربه، بی‌احتیاطی یا استفاده نادرست مستأجر، بر عهده اوست.

هزینه نقاشی و رنگ‌آمیزی با مالک است یا مستأجر؟

رنگ‌رفتگی و فرسودگی طبیعی معمولاً با مالک است؛ اما خسارتی که مستأجر ایجاد کرده یا به دلیل کوتاهی او به وجود آمده، با خودش است. همچنین تغییر رنگ یا نصب کاغذدیواری به سلیقه مستأجر، بدون توافق با مالک، هزینه‌ای است که نمی‌توان آن را به مالک تحمیل کرد.

چند مورد که اصلاً جزو تعمیرات ملک نیستند

برخی هزینه‌ها به اجاره مربوط‌اند، اما نباید آن‌ها را با تعمیرات اساسی و جزئی یکی دانست:

• سرقت تجهیزات: یک خسارت یا حادثه است و باید بر اساس علت، مسئول ایجاد خسارت، بیمه و مفاد قرارداد بررسی شود.

• عوارض نوسازی شهرداری: به مالکیت ملک مربوط است و اصولاً بر عهده مالک قرار می‌گیرد.

• بیمه ساختمان: تابع مقررات مربوط به ساختمان و مفاد قرارداد است و لزوماً در دسته تعمیرات قرار نمی‌گیرد.

• شارژ ماهانه ساختمان: هزینه‌ای جاری برای اداره و نگهداری ساختمان است و نحوه پرداخت آن می‌تواند بر اساس قرارداد و مقررات ساختمان تعیین شود.

مرز بین تعمیرات جزئی و اساسی کجاست؟

برای تشخیص این دو، فقط به اسم وسیله توجه نکنید؛ این موارد مهم‌اند:

• نوع خرابی: خرابی یک قطعه کوچک با ازکارافتادن کامل یک تأسیسات تفاوت دارد.

• محل تأسیسات: تأسیسات اصلی و مشترک معمولاً وضعیت متفاوتی از تجهیزات مصرفی داخل واحد دارند.

• علت خرابی: فرسودگی طبیعی با خسارتی که در اثر استفاده نادرست ایجاد شده، یکسان نیست.

• مفاد قرارداد: اگر درباره یک هزینه به‌طور مشخص توافق شده باشد، باید قرارداد بررسی شود.

• عرف و نظر کارشناس: در مواردی که تشخیص اساسی یا جزئی بودن تعمیر روشن نیست، عرف محل و در صورت اختلاف، نظر کارشناس می‌تواند تعیین‌کننده باشد.

مثلاً تعویض واشر یک شیر معمولاً تعمیر جزئی است، اما ترکیدگی لوله اصلی ساختمان تعمیر اساسی محسوب می‌شود.

چطور مسئولیت تعمیرات را در قرارداد مشخص کنیم؟

برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است در قرارداد این موارد را شفاف کنید:

• تعمیرات اساسی بنا و تأسیسات اصلی با چه کسی است.

• هزینه‌های جزئی و قطعات مصرفی با چه کسی است.

• هزینه سرویس و نگهداری دوره‌ای تجهیزات بر عهده چه کسی است.

• مسئولیت خرابی ناشی از استفاده نادرست با چه کسی است.

• وضعیت اولیه پکیج، کولر، شیرآلات و سایر تجهیزات چگونه بوده است.

• هزینه‌های مشترک و شارژ ساختمان را چه کسی پرداخت می‌کند.

ثبت وضعیت ملک هنگام تحویل با عکس و صورت‌جلسه مکتوب هم کمک می‌کند بعداً درباره اینکه خرابی از ابتدا وجود داشته یا در دوران اجاره ایجاد شده، اختلاف کمتری پیش بیاید.

جدول کامل مسئولیت تعمیرات

نتیجه گیری

مسئولیت تعمیرات خانه اجاره‌ای به سه عامل اصلی بستگی دارد: نوع خرابی، علت آن و توافقی که در قرارداد انجام شده است. به‌طور معمول، تعمیرات اساسی و خرابی‌های ناشی از فرسودگی طبیعی بر عهده مالک است؛ در مقابل، هزینه‌های جزئی و مصرفی و خسارت‌های ناشی از استفاده نادرست مستأجر، بر عهده او قرار می‌گیرد.

در مورد تجهیزاتی مانند پکیج، آبگرمکن، کولر، آسانسور، پمپ آب، لوله‌کشی، شیرآلات و درِ پارکینگ نیز نمی‌توان بدون بررسی شرایط، حکم یکسانی صادر کرد. باید مشخص شود خرابی دقیقاً چیست و چه عاملی باعث آن شده است.

همچنین هزینه‌های مشترک ساختمان قواعد خاص خود را دارند و باید علاوه بر قرارداد اجاره، مقررات مربوط به ساختمان نیز در نظر گرفته شود.

در نهایت، برای جلوگیری از اختلاف، دو کار اهمیت زیادی دارد: مسئولیت هزینه‌های مهم را شفاف در قرارداد بنویسید و وضعیت ملک و تجهیزات را هنگام تحویل مستند کنید. این کار ساده می‌تواند از بسیاری از اختلافات و هزینه‌های بعدی میان مالک و مستأجر جلوگیری کند.

سوالات متداول

منابع

قانون مدنی - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ - مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

قانون تملک آپارتمان‌ها - نظامات

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها - پایگاه خبری اختبار

اصلاح ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران

قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ - نظامات

قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی - سامانه ملی قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران