- نویسنده: دانیال بقایی
- زمان انتشار: شنبه ۱۸ مرداد ۱۴۰۴
- آخرین به‌روزرسانی: پنجشنبه ۱۶ مرداد ۱۴۰۴
- دسته‌بندی: قوانین و مقررات ملکی
مقدمه
امروزه با پیچیده‌تر شدن قراردادهای اجاره، بروز اختلاف میان موجر و مستأجر به امری رایج تبدیل شده است. یکی از مهم‌ترین و پرتکرارترین این اختلافات، گرفتن حکم تخلیه مستاجر است. شاید برای شما هم پیش آمده باشد که با مستأجری مواجه شوید که علی‌رغم پایان قرارداد یا تخلف از شرایط توافق‌شده، حاضر به تخلیه ملک نیست. در چنین شرایطی، تنها راه قانونی و مؤثر، اخذ حکم تخلیه است؛ اما این فرآیند دقیقاً چگونه طی می‌شود؟ چه تفاوتی میان حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری وجود دارد؟ چه مواردی باعث صدور این حکم می‌شوند و چطور می‌توان سریع‌تر به نتیجه رسید؟
در این مقاله، گام‌به‌گام شما را با مفهوم و انواع حکم تخلیه، شرایط و مراحل قانونی دریافت آن، سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه، نحوه اجرا و قوانین جدید مرتبط آشنا می‌کنیم. همچنین به این پرسش‌ها پاسخ خواهیم داد که «بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟»، «اجرای آن چقدر زمان می‌برد؟» و «در چه صورت می‌توان دستور تخلیه فوری گرفت؟»
اگر مالک هستید و با مشکل ماندن غیرقانونی مستأجر در ملک خود روبه‌رو شده‌اید یا اگر به‌عنوان مشاور یا کارشناس حقوقی به دنبال اطلاعات کاربردی و به‌روز در این زمینه هستید، این راهنما برای شما نوشته شده است.
با ما همراه باشید تا با آگاهی کامل و بدون سردرگمی، حقوق خود را به درستی و به شکل قانونی پیگیری کنید.
حکم تخلیه چیست و چه تفاوتی با دستور تخلیه دارد؟
تعریف قانونی حکم تخلیه
حکم تخلیه، تصمیمی رسمی و الزام‌آور است که توسط دادگاه یا مرجع قانونی صادر می‌شود و به‌موجب آن مستأجر موظف است ملک مورد اجاره را ترک کند. این حکم زمانی صادر می‌شود که مالک با دلایل موجه مانند پایان یافتن مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها یا نقض تعهدات قراردادی توسط مستأجر، اقدام به طرح دعوا کند. فرآیند صدور حکم تخلیه، یک روند قضایی کامل را طی می‌کند و مستأجر نیز در طول رسیدگی حق دفاع از خود را دارد.
حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه، تنها زمانی صادر می‌شود که دعوا از مسیر رسمی خود عبور کرده و پس از طی مراحل قانونی، قاضی به نفع مالک رأی صادر کند. این حکم ممکن است مشمول فرایند تجدیدنظر شود و اجرای آن مستلزم صدور اجراییه از سوی دادگاه و طی تشریفات قانونی اجرای احکام است.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری
گرچه در ظاهر هر دو ابزار قانونی برای بازپس‌گیری ملک توسط موجر هستند، اما از نظر ماهیت، شرایط و روند اجرایی تفاوت‌های اساسی دارند که دانستن آن‌ها برای انتخاب مسیر درست حقوقی ضروری است:
- نوع قرارداد: دستور تخلیه فقط در صورت وجود اجاره‌نامه کتبی دارای امضای موجر، مستأجر و دو شاهد معتبر صادر می‌شود؛ اما حکم تخلیه حتی در قراردادهای شفاهی یا فاقد شهود نیز قابل درخواست است.
- شرط زمانی: دستور تخلیه تنها در حالتی صادر می‌شود که مدت اجاره تمام شده باشد. اگر مستأجر به دلایلی مانند تخلف از مفاد قرارداد یا پرداخت‌نکردن اجاره‌بها، باید خانه را تخلیه کند، مالک باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند.
- فرآیند رسیدگی: دستور تخلیه معمولاً بدون تشکیل جلسه رسیدگی و تنها با بررسی مدارک توسط قاضی صادر می‌شود؛ اما برای صدور حکم تخلیه، جلسات رسمی دادگاه با حضور طرفین برگزار شده و هر دو فرصت دفاع دارند.
- مرجع رسیدگی: درخواست دستور تخلیه معمولاً در شورای حل اختلاف مطرح می‌شود و تصمیم آن قطعی است؛ ولی دعوای حکم تخلیه می‌تواند از شورای حل اختلاف شروع شده و در صورت اعتراض، به دادگاه تجدیدنظر نیز برسد.
- سرعت رسیدگی: دستور تخلیه فرآیندی ساده، فوری و کم‌هزینه است و معمولاً ظرف چند روز صادر و اجرا می‌شود. در مقابل، حکم تخلیه مستلزم تشکیل پرونده، طی مراحل قضایی، صدور رأی، صدور اجراییه و طی دوره‌های قانونی است که زمان‌برتر است.
- اجرای حکم: اجرای دستور تخلیه سریع‌تر و بدون نیاز به صدور اجراییه انجام می‌شود، درحالی‌که برای اجرای حکم تخلیه، باید تقاضای صدور اجراییه شود و معمولاً حداقل ۱۰ روز زمان برای تشکیل پرونده اجرایی و انجام تشریفات قانونی لازم است.
- قابلیت تجدیدنظر: دستور تخلیه معمولاً قطعی است و امکان اعتراض به آن وجود ندارد؛ ولی حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر دارد و ممکن است در دادگاه بالاتر تغییر کند.
جمع‌بندی تفاوت‌ها با مثال‌های کاربردی
اگر شما به‌عنوان موجر، قرارداد اجاره‌ای دارید که به‌صورت کتبی و همراه با امضای دو شاهد معتبر تنظیم شده و مدتش به پایان رسیده است، می‌توانید از مسیر سریع‌تر یعنی دستور تخلیه فوری استفاده کنید. اما اگر قرارداد شما شفاهی بوده یا تخلیه ملک به دلایل دیگر مانند تخلف مستأجر (مثلاً پرداخت‌نکردن اجاره یا استفاده نامناسب از ملک) مطرح است، باید از طریق طرح دعوای رسمی و اخذ حکم تخلیه اقدام کنید.
در چه مواردی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
شرایط صدور حکم تخلیه در قراردادهای رسمی و عادی
صرف‌نظر از اینکه قرارداد اجاره به‌صورت رسمی یا عادی باشد، در صورتی که مستأجر به تعهدات خود عمل نکند یا مدت اجاره به پایان رسیده باشد، موجر می‌تواند با طرح دعوا، تقاضای حکم تخلیه کند.
همچنین برای قراردادهای عادی و غیررسمی که فاقد امضای شهود هستند یا به‌صورت شفاهی تمدید شده‌اند، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد؛ در این موارد، تنها راه قانونی برای بازپس‌گیری ملک، طرح دعوای تخلیه و دریافت حکم رسمی از دادگاه یا شورای حل اختلاف است.
همچنین اگر قرارداد اجاره فسخ شده باشد و مالک بتواند حکم فسخ را از دادگاه دریافت کند، این وضعیت نیز زمینه‌ساز صدور حکم تخلیه خواهد بود.
در مجموع، در هر شرایطی که اجاره‌نامه از نظر قانونی فاقد اعتبار فوری برای صدور دستور تخلیه باشد، مسیر دریافت حکم قضایی تخلیه مطرح می‌شود.
موارد صدور حکم تخلیه
در برخی شرایط مشخص، مستأجر با رفتار یا اقداماتی موجب نقض قرارداد اجاره می‌شود؛ در این صورت موجر می‌تواند ابتدا دعوای فسخ قرارداد را مطرح کرده و پس از اثبات آن، برای تخلیه ملک اقدام کند.
مهم‌ترین موارد قانونی که می‌توانند به صدور حکم تخلیه منتهی شوند عبارتند از:
- عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستأجر برای مدتی (حداقل سه ماه یا بیشتر) اجاره‌بهای ملک را پرداخت نکند، این موضوع می‌تواند به فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه منجر شود.
- استفاده غیرمجاز یا غیرقانونی از ملک: مانند استفاده برای فعالیت‌های نامشروع یا تغییر کاربری ملک برخلاف توافق اولیه، که موجر را مجاز به پیگیری تخلیه می‌کند.
- واگذاری ملک به شخص ثالث: اگر مستأجر بدون کسب رضایت موجر، ملک را به دیگری منتقل کند یا در اختیار شخص دیگری بگذارد، مالک حق طرح دعوای تخلیه خواهد داشت.
- تخریب یا آسیب به ملک: در صورتی که مستأجر با بی‌احتیاطی یا سهل‌انگاری باعث آسیب جدی به ملک شود، مالک می‌تواند با اثبات این موضوع، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را ثبت کند.
- عدم رعایت شرایط قراردادی: هر نوع تخلف از بندهای صریح قرارداد اجاره که به حقوق مالک لطمه وارد کند، می‌تواند دلیلی موجه برای فسخ قرارداد و دریافت حکم تخلیه باشد.
- اطلاعات نادرست در زمان عقد قرارداد: ارائه اطلاعات خلاف واقع یا گمراه‌کننده از سوی مستأجر نیز از مصادیق نقض اعتماد و تخلف تلقی می‌شود و می‌تواند موجب فسخ قرارداد و اقدام قانونی برای تخلیه گردد.
در تمامی این موارد، موجر باید از طریق مرجع صالح و با ارائه دلایل و مستندات قانونی، مراحل درخواست فسخ قرارداد و سپس صدور حکم تخلیه را به‌صورت رسمی طی کند تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری شود.
شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه فوری
چه نوع قراردادهایی مشمول دستور تخلیه فوری می‌شوند؟
دستور تخلیه فوری تنها در صورتی صادر می‌شود که قرارداد اجاره، تمام شرایط قانونی مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (با اصلاحات جدید) را داشته باشد. مهم‌ترین شروطی که قرارداد اجاره باید برای صدور دستور تخلیه فوری دارا باشد عبارت‌اند از:
- رابطه استیجاری محرز باشد و خواهان دعوا، مالک رسمی ملک باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد و هر دو نسخه دارای امضای موجر، مستأجر و دو شاهد معتبر باشد. صرف اثر انگشت کفایت نمی‌کند.
- مدت قرارداد به‌طور کامل منقضی شده باشد.
- عین مستأجره فاقد سرقفلی باشد؛ یعنی ملک مورد اجاره مشمول حق سرقفلی یا کسب و پیشه نباشد.
- قرارداد تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ قرار گیرد، نه قوانین پیشین یا خاص.
همچنین با توجه به قانون جدید حکم تخلیه مستاجر، ثبت قرارداد در سامانه‌های رسمی دولت الزامی است:
- برای قراردادهای اجاره با مدت تا دو سال، ثبت قرارداد در سامانه خودنویس الزامی بوده و شهود نیز باید امضای الکترونیکی در همین سامانه داشته باشند.
- برای قراردادهای بالای دو سال، طرفین ملزم هستند قرارداد را در سامانه کاتب (وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) ثبت کنند. در غیر این‌صورت، دستور تخلیه فوری صادر نخواهد شد.
بنابراین، صرف داشتن اجاره‌نامه کاغذی کافی نیست و رعایت دقیق الزامات شکلی و ثبتی طبق اصلاحات جدید، شرط اصلی برای بهره‌مندی از فرآیند تخلیه فوری است.
مدارک لازم برای صدور دستور تخلیه فوری
برای ثبت درخواست دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف، مالک باید مدارک زیر را به‌صورت کامل ارائه دهد:
- اجاره‌نامه رسمی یا عادی که واجد شرایط قانونی باشد (دو نسخه، دارای امضای طرفین و دو شاهد)
- سند مالکیت یا مدارک مالکیت رسمی ملک
- مدارک هویتی مالک و مستأجر
- پرینت ثبت قرارداد در سامانه خودنویس یا سامانه کاتب بسته به مدت اجاره
- درخواست کتبی دستور تخلیه فوری
شایان ذکر است که اگر اجاره‌نامه فاقد شرایط لازم باشد یا در سامانه مربوطه ثبت نشده باشد، مرجع قضایی از صدور دستور تخلیه فوری خودداری خواهد کرد و مالک باید از مسیر دریافت حکم تخلیه اقدام کند.
برای آموزش تصویری کار با سامانه خودنویس و سامانه کاتب مقاله ما در این خصوص را مطالعه کنید.
مراحل دریافت حکم تخلیه مستاجر
ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف یا دادگاه صالح
در صورتی که شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه فوری فراهم نباشد، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک، دادخواست «حکم تخلیه» را در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک یا دادگاه صالح ثبت نماید. این روند زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که قرارداد اجاره از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج باشد یا یکی از شرایط تخلیه فوری رعایت نشده باشد.
مدارک مورد نیاز برای ثبت دادخواست حکم تخلیه
برای ثبت دادخواست حکم تخلیه در سامانه ثنا یا از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ارائه مدارک زیر ضروری است:
- سند مالکیت رسمی یا عادی (در صورتی که مالک رسمی نباشید، باید مدارکی دال بر مالکیت یا تصرف مشروع ارائه دهید)
- اصل قرارداد اجاره یا هرگونه مدرک قابل اثبات رابطه استیجاری
- مدارک هویتی موجر (کارت ملی، شناسنامه)
- مستنداتی از پایان مدت اجاره یا تخلف مستاجر (مانند اظهارنامه یا گزارش رسمی)
صدور رأی تخلیه و روند ابلاغ آن
پس از ثبت دادخواست، پرونده توسط قاضی شورا بررسی شده و در صورت احراز صحت رابطه استیجاری و پایان مدت اجاره یا احراز تخلف مستاجر، رأی به تخلیه صادر می‌شود. این رأی از طریق سامانه ثنا به مستاجر ابلاغ می‌گردد و او موظف است در مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز) ملک را تخلیه کند؛ در غیر این صورت، درخواست اجرای حکم توسط موجر قابل پیگیری است.
حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟
عوامل مؤثر بر طول زمان رسیدگی و صدور حکم
مدت‌زمان رسیدگی به دعوای تخلیه، بسته به شرایط پرونده، مدارک ارائه‌شده، نحوه دفاع مستأجر و نوع دعوی (عادی یا فوری) متغیر است. همچنین اگر حکم قابل تجدیدنظر باشد، رسیدگی در دادگاه تجدیدنظر نیز به مدت فرآیند اضافه می‌شود.
تخمین بازه زمانی از ثبت دادخواست تا اجرای تخلیه
در پرونده‌های عادی، از زمان ثبت دادخواست تا اجرای حکم معمولاً بین ۳ تا ۶ ماه زمان نیاز است. این مدت می‌تواند در صورت عدم اعتراض مستأجر یا اجرای فوری، کاهش یابد.
نحوه اجرای حکم تخلیه مستاجر توسط مأمور اجرای احکام
بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟
پس از صدور رأی قطعی تخلیه، مالک یا نماینده قانونی او باید به واحد اجرای احکام مراجعه کرده و تقاضای اجرای حکم را ثبت کند. در این مرحله، دادگاه برگه اجراییه را صادر می‌کند و آن را به مستأجر ابلاغ می‌نماید. این ابلاغ معمولاً به‌صورت رسمی ابتدا از طریق سامانه ثنا و سپس از طریق مأمور ابلاغ صورت می‌گیرد.
حضور نماینده مالک یا وکیل هنگام اجرای حکم
هنگام اجرای حکم، حضور مالک یا نماینده قانونی او (مانند وکیل) الزامی است. این حضور جهت تحویل گرفتن ملک و نظارت بر فرآیند تخلیه انجام می‌شود تا از بروز هرگونه اختلاف احتمالی جلوگیری شود.
نقش کلانتری و نیروی انتظامی در اجرای حکم
در صورتی که مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، مأمور اجرای احکام با هماهنگی کلانتری محل اقدام به اجرای حکم خواهد کرد. مأموران انتظامی نقش پشتیبانی دارند تا از وقوع درگیری یا مقاومت جلوگیری شود و عملیات تخلیه به‌صورت قانونی، آرام و بدون تنش انجام گیرد.
پس از ابلاغ حکم، مهلت قانونی تخلیه برای مستأجر چقدر است؟
مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه
مهلت تخلیه بسته به نوع قرارداد متفاوت است. اگر قرارداد رسمی باشد و حکم از طریق اجرای ثبت صادر شده باشد، مستأجر موظف است در ظرف ۱۰ روز ملک را تخلیه کند. اما در قراردادهای عادی، پس از صدور اجراییه توسط اجرای احکام، مهلت حداکثر ۷۲ ساعت در نظر گرفته می‌شود.
ضمانت اجرای عدم تخلیه در مهلت مقرر
در صورتی که مستأجر پس از مهلت قانونی اقدام به تخلیه نکند، اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی و در صورت لزوم با شکستن قفل، اقدام به تخلیه می‌نماید.
بررسی تغییرات قانون در خصوص حکم تخلیه (قانون جدید حکم تخلیه مستاجر)
مهم‌ترین اصلاحات و تغییرات قانونی در سال‌های اخیر
بر اساس قانون جدید، رسیدگی به دعوای تخلیه برای قراردادهای فاقد کد رهگیری نیز ممکن شده است. در گذشته، نبود کد رهگیری مانعی برای طرح دعوی محسوب می‌شد اما اکنون صرف وجود سند عادی و احراز رابطه استیجاری کافی است.
تأثیر این تغییرات بر قراردادهای اجاره جدید و قدیم
تغییرات جدید سبب تسهیل در پیگیری حقوق مالک شده و برای هر دو نوع قرارداد (رسمی و عادی) امکان مراجعه به شورای حل اختلاف فراهم شده است. همچنین در صورت عدم پرداخت اجاره برای بیش از سه ماه، مالک بدون نیاز به مراجعه مجدد به مستأجر می‌تواند درخواست تخلیه دهد.
نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری شورای حل اختلاف
ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان ……………
با سلام و احترام
اینجانب …………… وکیل پایه یک دادگستری به شماره پروانه ……………، به وکالت از خواهان جناب آقای ……………، مالک شش‌دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی به مساحت …………… مترمربع، واقع در استان ……………، شهرستان ……………، خیابان ……………، به استناد سند مالکیت شماره پلاک ثبتی ……………، بخش ……………، با تقدیم این دادخواست، به استحضار می‌رسانم:
بر اساس قرارداد اجاره شماره …………… مورخ ……………، موکل اینجانب منافع ملک موصوف را به مدت یک سال، از تاریخ …………… لغایت ……………، به خوانده محترم اجاره داده است.
با وجود پایان مدت قرارداد، مستأجر (خوانده) از تخلیه ملک خودداری نموده و موجبات تضییع حقوق موکل را فراهم آورده است.
فلذا با عنایت به مراتب فوق و استناد به مفاد قرارداد اجاره، مستندات پیوست و در راستای حفظ حقوق مالکانه موکل، بدین‌وسیله تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره را با احتساب کلیه خسارات قانونی و هزینه‌های دادرسی از آن مرجع محترم دارم.
با تجدید احترام
وکیل خواهان: ……………
امضا و تاریخ
پیوست‌ها:
- تصویر مصدق سند مالکیت
- تصویر مصدق قرارداد اجاره
- وکالت‌نامه
- سایر مستندات مرتبط
نتیجه‌گیری
در شرایطی که روابط استیجاری به‌دلیل پایان مدت قرارداد یا تخلفات مستأجر دچار تنش می‌شود، آگاهی از مسیرهای قانونی برای تخلیه ملک اهمیت زیادی دارد. این مقاله تلاش کرد تا به‌صورت دقیق و مرحله‌به‌مرحله، تفاوت میان حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری، شرایط لازم برای صدور هرکدام، مدارک مورد نیاز، روند رسیدگی قضایی و جزئیات اجرای احکام را برای شما تشریح کند.
توجه به اینکه هر نوع تخلف از سوی مستأجر لزوماً به دستور تخلیه فوری منتهی نمی‌شود و در بسیاری موارد نیاز به طی فرایند کامل قضایی و اخذ حکم رسمی تخلیه وجود دارد، می‌تواند از اتلاف زمان، هزینه و بروز اختلافات جدی‌تر جلوگیری کند.
در نهایت، چه مالک باشید و چه مشاور حقوقی، اطلاع دقیق از قوانین جدید، سامانه‌های ثبت قرارداد و الزامات شکلی اسناد اجاره، به شما کمک می‌کند تا در صورت بروز مشکل، با اطمینان، از حقوق قانونی خود دفاع کنید.
