اعلام نظر درخصوص دستور العمل تفکیک آپارتمان ها

اعلام نظر درخصوص دستور العمل تفکیک آپارتمان ها

مصوب ۱۳۸۱,۰۶,۲۵

با اصلاحات و الحاقات بعدی

تصویر گزارش شماره ۶۹۳۵ /۴۱- ۲۴ /۶ /۸۱ کمسیون املاک متضمن دستور مورخ ۲۴ /۶ /۸۱ مقام معظم معاونت قوه قضائیه و ریاست سازمان ثبت و تصویر دستورالعمل منضم به آن در ۳۲ بند بپیوست ارسال میگردد. شایسته است حسب دستور صادره نظریه آن استان را نسبت به دستورالعمل مذکور در رابطه با تفکیک آپارتمانها و تغییر وضع ظرف ۱۰ روز (حداکثر تا تاریخ ۸ /۷ /۸۱) با نمابر به این اداره کل اعلام فرمائید. صدیقی

مدیرکل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بسمه تعالی

معاونت محترم رئیس قوه قضائیه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

سلام علیکم

احتراماً‌ معروض می دارد با توصیه و تأکید حضرتعالی در جهت تهیه دستورالعمل به منظور انجام تفکیک آپارتمانها در ادارات ثبت به طور یکنواخت به نحویکه رافع مشکلات ادارات مزبور در امر تفکیک هم باشد در سال قبل در کمیسیون بررسی قانون و آئین نامه مستقر در اداره کل امور املاک بررسی و مطالعاتی بعمل آمد و نظر اعضاء کمیسیون بر این بود که چون قانون تملک آپارتمانها در زمانیکه به ندرت در تهران مبادرت به احداث آپارتمان و تفکیک آن میگردید تهیه و تصویب شده طبیعتاً پاسخگوی مشکلات عدیده ای که اینک در اثر ساخت و سازهای زیاد و متنوع به وجود آمده نمی باشد و اصلاح آن ضروری بنظر می رسد لکن از آنجائیکه پیشنهاد اصلاح قانون مزبور با سازمان ثبت اسناد و املاک نمی باشد مضافاً بر اینکه اصلاح قانون و تصویب آن مدت زیادی به طول می انجامد و ادارات ثبت در حال حاضر مواجه با اشکالاتی می باشند خصوصاً ‌اداره کل ثبت استان تهران که در این مورد پرسش هایی هم نموده بود لذا به منظور بررسی و تهیه دستورالعمل جامع با مذاکره با آقای غفاری مدیرکل محترم ثبت استان تهران و آقای اسماعیلی ریاست محترم ثبت منطقه جنوب تهران راجع به پرسش های مزبور و مکاتبه با اداره کل شهرسازی و معماری شهرداری تهران در مورد صدور گواهی های پایان کار به طور یکسان در مناطق مختلف شهرداری تهران و ملحوظ نظر قراردادن پاسخ اداره مزبور با تشکیل جلساتی با حضور اعضاء کمیسیون بررسی قوانین و آئین نامه های مستقر در اداره کل امور املاک و ارشادات معاونت محترم امور املاک سازمان ثبت کشور دستورالعمل پیوست در ۳۲ بند تهیه و به محضر مبارک تقدیم می گردد.

شایان ذکر است که سعی گردید دستورالعمل مزبور در قالب قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرائی آن و بخشنامه های صادره تهیه شود بدین جهت به همین قدر بسنده گردید هر چند که این مختصر هم نمی تواند مطلوب و خالی از نقص باشد، رجاء واثق دارد که با امعان نظر حضرتعالی و معاونت محترم املاک سازمان ثبت کشور در مفاد دستورالعمل و عنداللزوم اصلاح آن مشکلات موجود در امر تفکیک آپارتمانها و تغییر وضعیت آنها مرتفع گردد.

با تقدیم احترام

حسین محمود هاشمی- دبیرکمیسیون دستورالعمل تفکیک آپارتمانها نظر به اینکه در ادارات ثبت رویه واحدی در تفکیک آپارتمانها اتخاذ نمی شود و عدم روش یکسان موجبات دخالت سلیقه های متفاوت کارکنان و مجریان را فراهم آورده چون ادامه این امر سبب اشتباهاتی در عمل تفکیک و سرگردانی مراجعین می شود بدین لحاظ مبادرت به تهیه و تدوین دستورالعمل زیر به منظور هماهنگی و ایجاد وحدت رویه در مورد تفکیک آپارتمانها گردید تا ادارات ثبت اسناد و املاک آنرا مطمح نظر قرار داده و به تکلیف مقرر در آن و قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرائی آن عمل کنند. ۱. در مقدمه صورتمجلس تفکیکی شماره درخواست تفکیک و نام و نام خانوادگی نماینده و نقشه بردار و قطعه و شماره پلاک فرعی و اصلی نوع و آدرس کامل محل وقوع ملک شماره ثبت و صفحه و دفتر املاک شماره چاپی سند مالکیت نام و نام خانوادگی و نام پدر مالک و در صورت انتقال رسمی مشخصات آخرین خریدار و شماره سند انتقال و گواهی مبنی بر اینکه قطعات تفکیکی در محدوده سند مالکیت است و بعد به ترتیب اول حدود عرصه مطابق ثبت دفتر املاک دوم قسمتهای اشتراکی با ذکر نوع و مساحت آنها سوم قسمتهای اخصاصی با ذکر تعداد آنها به ترتیب اول آپارتمانها دوم انباریها و سوم پارکینگ ها با حدود و مشخصات و مساحت و حقوق ارتفاقی تعریف گردد. ۲. بالکن غیر مسقف (تراس یا ایوان) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از اینکه در گواهی پایانکار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و حیاط هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است لکن نیاز به تعیین حدود در صورتمجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت .... متر مربع قید گردد. ۳. بالکن مسقف جزء بنا است و باید حدود آن داخل در محدوده آپارتمان تعریف شود ولی مساحت آن جداگانه ذکر گردد. ۴. تراس هائی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایانکار با مساحت در قسمت مشاعات ذکر شود. ۵. حیاط یا حیاط خلوت و همچنین محل عبور کانال کولر و لوله بخاری جزء مشاعات محسوب است و مساحت محل عبور کانال کولر و لوله بخاری در صورتیکه داخل در فضای آپارتمان است باید از مساحت آپارتمان کسر گردد. ۶. مشاعات به استثناء عرصه نیاز به تعریف حدود ندارد ولی مساحت و موقعیت مکانی آنها باید در صورتمجلس تفکیکی ذکر شود. برای مفروزات علاوه بر ذکر موقعیت مکانی حدود با ذکر جهات و مساحت هم تعریف گردد. ۷. درز انقطاع جزء مشاعات است. ۸. دیوار فاصل بناء مفروز با مشاعات جزء بناء مفروز محسوب می شود. ۹. واحدهای تجاری که دارای بالکن داخلی در فضای خود می باشد باید مساحت و موقعیت مکانی بالکن مذکور در صورتمجلس تفکیکی و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت قید گردد. ۱۰. نیم طبقه ای که خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهی پایانکار از متعلقات آپارتمان است باید حدود و مساحت آن جداگانه در ذیل قسمت حدود آپارتمان مزبور در صورتمجلس تفکیکی و ثبت دفتر املاک و سند مالکیت تعریف گردد. ۱۱. قید مدت اعتبار در گواهی پایانکار آپارتمانها ملاک نیست در صورتیکه گواهی مذکور با وضع محل منطبق باشد بعد از پایان مدت نیز می توان با رعایت مقررات عمل تفکیک را انجام داد. ۱۲. هر چند امکان دسترسی تمام آپارتمانها به بام و حیاط ضروری است لکن با توجه به اینکه ادارات ثبت اسناد و املاک طبق گواهی پایانکار صادره از شهرداریها مبادرت به انجام تفکیک می نمایند عدم دسترسی بعضی از آپارتمانها به بام و حیاط با رعایت مفاد گواهی پایانکار مانع از تفکیک نمی باشد ولی باید موضوع در صورتمجلس تفکیکی منعکس و در موقع انتقال آپارتمانها به خریداران تفهیم و در اسناد انتقال و اسناد مالکیت ذکر گردد. ۱۳. هرگاه در گواهی پایانکار قید شده باشد که مورد تفکیک دارای عقب نشینی است که در موقع تخریب و نوسازی باید رعایت شود یا آنکه عقب نشینی بدون قید زمان اجرا ذکر شده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایانکار در نقشه ترسیمی منعکس و در صورتمجلس تفکیکی و اسناد انتقال و اسناد مالکیت قید و حدود با توضیح موضوع برابر وضع محل تعریف گردد. ۱۴. در مواردیکه طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به علت ایجاد پخ و عقب نشینی و رعایت اصلاحی کمتر از طول اضلاع و مساحت مندرج در سند مالکیت باشد بدواً صورتجلسه لازم تنظیم و پس از اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت صورتمجلس تفکیکی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد. ۱۵. در آپارتمانهای دوبلکس مساحت راه پله فی ما بین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز به احتساب مساحت راه پله در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمتهای تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعاً به عنوان یک واحد در صورتمجلس تفکیکی تعریف گردد. ۱۶. در تفکیک آپارتمانها با رعایت گواهی پایانکار و با توجه به تعداد پارکینگ تعیین شده در آن باید محل استقرار پارکینگ مفروز در داخل ساختمان یا حیاط مشاعی در روی نقشه مشخص و در صورتمجلس تفکیکی با قید مساحت و حدود تعیین و درج گردد و از قید پارکینگ به صورت مشاعی در قسمت مشاعات صورتمجلس تفکیکی خودداری شود. در پارکینگ هائی که در یک امتداد و به دنبال هم واقع اند حق عبور از یکدیگر ذکر گردد و در صورتیکه پارکینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حیاط با کسر مساحت پارکینگ مفروز محاسبه و در مشاعات ذکر شود و چنانچه تعداد پارکینگ ها برابر تعداد واحدهای تفکیک شده نباشد تعداد واحدهای بدون پارکینگ را در صورتمجلس تفکیکی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد. ۱۷. تعداد انباریهای ساختمان و جمع مساحت آنها باید مطابق گواهی پایانکار باشد، اختلاف مساحت انباریها با یکدیگر مانع از تفکیک نیست مگر اینکه در گواهی پایانکار مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد که در این صورت باید مفاد گواهی پایانکار رعایت شود. بدیهی است انبار عمومی ساختمان موضوع ماده ۴ آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها از شمول این بند خارج و جزء قسمتهای مشترک محسوب می شود. ۱۸. در صورتمجلس تفکیکی تصریح شود انباری و پارکینگ باید توأم با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباریها و پارکینگ ها به تنهائی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمانها مجوزی ندارد. ۱۹. راه پله ای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است چنانچه عملاً محدوده آپارتمان باشد و محصور و درب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آنرا جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در گواهی ساختمان هم مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد جزء آپارتمان است. در غیر اینصورت جزء مشاعات محسوب می گردد. ۲۰. واحدی که در زیر پله احداث شده در صورتی می توان به عنوان واحد مستقل در صورتمجلس تفکیکی ذکر نمود که در گواهی پایانکار با توضیح موضوع به عنوان یک واحد منظور شده باشد در غیر این صورت پس از استعلام و تائید شهرداری می توان اقدام نمود. ۲۱. قسمتی از فضای واحدی که دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن می باشد با قید مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان تعریف گردد. ۲۲. در ساختمانهائی که دیوار فاصل آنها طبق سوابق ثبتی مشترک است و بعداً در اثر تخریب و نوسازی هر ساختمان تبدیل به یک مجموعه از آپارتمانها گردیده و برای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسی به مالک مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احراز عدم تجاوز به یکدیگر و تضییع حق می توان فاصل مزبور را طبق وضع موجود با توضیح به اینکه طبق سوابق ثبتی یا سند مالکیت دیوار مشترک بوده تعریف نمود. ۲۳. بنا بمدلول مادتین ۴ و ۱۰ قانون تملک آپارتمانها ملاک سهم مشاعی مالکین آپارتمانها از عرصه مشاعی مساحت کلیه قسمت های اختصاصی اعم از آپارتمان و انباری و پارکینگ و سایر مفروزات است. ۲۴.تغییر وضع در سطح خارجی انباری و یا پارکینگ و تغییر کاربری آنها و تبدیل به واحد جدید بعلت ایجاد محدودیتی که برای سایر مالکین آپارتمانها در اثر مسکونی یا تجاری شدن آنها بوجود می آید نیاز بارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی کلیه مالکین دارد. ۲۵. تبدیل یک واحد آپارتمان یا مغازه بدو یا چند واحد آپارتمان یا مغازه با توجه باینکه برای سایر مالکین ایجاد محدودیت می نماید نیاز بارائه گواهی پایان کار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی اکثریت مالکین آپارتمانها دارد. ۲۶. مستفاد از ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی موافقت مالکین بموجب نوشته عادی که امضا آنها در دفتر گواهی امضا گواهی شده سند رسمی محسوب نمیگردد لذا با توجه باینکه تغییر ثبت دفتر املاک جز بوسیله سند رسمی مجاز نمی باشد باستناد موافقت نامه مزبور نمی توان صورتمجلس تغییر وضعیت را تنظیم نمود و اقدام بعدی را انجام داد. ۲۷. بنا بمستنبط از بندهای الف و ح ماده ۴ آئین نامه اجرائی و همچنین مفهوم مخالف ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها که مقرر میدارد بطور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنابراین می توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تاسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالکین آپارتمانها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد لکن این حق باید در قسمت مشاعات صورتمجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید اینکه مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد. ۲۸. هرگاه تغییر وضعیت در اثر اضافه شدن یک یا چند طبقه در پشت بام یا در قسمت دیگر از مشاعات باشد با توجه به اینکه باید طبقه اضافه شده تفکیک و از طرف مالکین انتقال رسمی شود با درخواست مالکین ساختمان و ارائه گواهی پایان کار جدید صورتمجلس تفکیکی تغییرات تنظیم و پس از دریافت هزینه تفکیک نسبت به واحد اضافه شده صورتمجلس مزبور جهت تنظیم سند انتقال با حضور و تائید کلیه مالکین ساختمان به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد. ۲۹. در صورتیکه قسمتی از محدوده مشاعات به یکی از مفروزات اضافه شود پس از ارائه گواهی پایان کار جدید و درخواست مالکین صورتمجلس اصلاح حدود تنظیم و پس از پرداخت هزینه تفکیک صورتمجلس مزبور جهت انتقال رسمی یا صلح حقوق از طرف کلیه مالکین نسبت به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزی به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد و چنانچه قطعه مفروزی که قسمت اضافی به آن الحاق گردیده منجر به صدور سند مالکیت شده باشد پس از تنظیم سند رسمی مراتب به اداره کل ثبت استان جهت طرح موضوع در هیأت نظارت اعلام و پس از صدور رأی نسبت به اصلاح حدود ثبت دفتر املاک و سند مالکیت اقدام گردد. ۳۰. در صورتیکه در یک محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوکهای متعددی صادر شود و مالک یا مالکین با ارائه پایان کار درخواست تفکیک بلوک احداث شده را بنمایند نظر باینکه علاوه بر مشاعات موجود در بلوک احداث شده که اختصاص به بلوک مزبور دارد مشترکات دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در عرصه کل وجود دارد باید در موقع تفکیک بلوک مزبور قدرالسهم هر یک از واحدهای تفکیکی را علاوه بر مشترکاتی که اختصاص به بلوک مزبور دارد از مشترکاتی هم که در عرصه کل وجود دارد و همچنین موضوع تفکیک بلوکهای بعدی و مفروزات و مشترکات آنها را بشرح فوق الذکر در صورتمجلس تفکیکی قید و مراتب در اسناد انتقال قید گردد. ۳۱. چنانچه یک مجموعه آپارتمانی تخریب و از نو با تغییراتی بازسازی شود پس از ارائه پایان کار و درخواست مالک و یا مالکین باید صورتمجلس تفکیکی تنظیم و در مقدمه آن موضوع تفکیک و تعداد آپارتمانهای قبلی و شماره ثبت و صفحه دفتر املاکی که آپارتمانهای مزبور در آن ثبت شده و شماره چاپی اسناد مالکیت مربوطه تعریف گردد. سپس طبق بند یک این دستورالعمل صورتمجلس تفکیکی تظیم و پس از وصول هزینه تفکیک صورتمجلس مزبور جهت تنظیم تقسیم نامه رسمی بین مالکین و یا تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال شود. در صورتیکه تقسیم نامه رسمی بین مالکین تنظیم شود سردفتر باید تقسیم نامه را به ضمیمه اسناد ماکیت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسیم نامه در صفحات دفتر املاک اسناد ماکیت مربوطه ابطال و براساس تقسیم نامه مزبور را رعایت مقررات سند مالکیت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازی شده متعلق به یک مالک باشد یا مالکین بخواهند بدون تنظیم تقسیم نامه رسمی آپارتمانهای احداثی را انتقال دهند سر دفتر باید پس از توضیح لازم به شرح فوق در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت آپارتمانهای قبلی طبق مفاد صورتمجلس تفکیکی و با رعایت مقررات مبادرت به تنظیم سند انتقال نماید و خلاصه معامله را برای ثبت در دفتر املاک به اداره ثبت ارسال تا متصدی مربوطه با توجه به سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاک نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق مقررت اقدام نماید. ۳۲. چون طبق نامه شماره ۹۰۷۶ /۸۱۰۰ /۸۱۱ - ۳ /۶ /۸۱ اداره کل شهرسازی و معماری شهرداری تهران تراس روباز جزء زیربنا محاسبه نمی گردد و تراس مسقف در صورتیکه از سه طرف باز باشد یک دوم (ـــ) و چنانچه از یک طرف باز باشد دو سوم (ـــ) زیر بنا محاسبه می شود و هرگاه در هر حالت عمق بالکن بیش از سه متر باشد کلاً جزء زیربنا به حساب می آید، لکن در صورتمجلس تفکیکی و نقشه آپارتمانها مساحت تراس ها تماماً با ذکر نوع آن تعیین می گردد لذا چنانچه تفاوت مساحت در گواهی پایان کار و نقشه ترسیمی نقشه بردار ثبت ناشی از نحوه محاسبه مساحت تراس باشد نماینده و نقشه بردار باید موضوع را با گواهی به اینکه تفاوت مساحت صرفاً ناشی از مورد مذکور است به مسؤول اداره ثبت گزارش نمایند، مسؤول اداره پس از احراز موضوع باید دستور ادامه عملیات را صادر نماید. بدیهی است نقشه برداران باید در ترسیم و محاسبه مساحت دقت لازم را معمول نمایند و توجه داشته باشند که هر گونه اشتباهی در تعیین مساحت قطعات تفکیکی رخ دهد مسؤولیت آن به عهده نقشه بردار مربوطه می باشد.