نظر مشورتی ۷/۱۴۰۳/۹۵۶ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۱۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه
رأی/نظر مصوب ۱۴۰۳/۱۱/۱۴
استعلام :
به موجب ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ «رصد و نظارت بر بازار مسکن و ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات» از طریق سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس) صورت میگیرد. همچنین وفق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، پیشنویس قراردادها باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج شود. با توجه به دو مقرره قانونی یادشده، آیا قانون خاص اخیرالذکر موجب نسخ ضمنی عبارت مندرج در قانون صدرالذکر مبنی بر«ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات» در سامانه خودنویس شده است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است که در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود، ثبت این معاملات و تعهد راجع به آنها در سامانه یادشده از تاریخ صدور سند مالکیت (تبصره ۴ ماده یک) و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع به آنها، یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون (موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی) مجری میباشد. ثانیاً، نظر به اینکه به موجب ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ «دلالان معاملات املاک نمیتوانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند» و با لحاظ آنکه رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازمالاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صـدرالذکر همـچنان مـعاملات دیگری وجود دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ به ثبت برسد. شایسته ذکر است وفق ذیل ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی مطابق آییننامه اجرایی موضوع این ماده تعیین میشود. شایسته ذکر است در ماده ۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳ که به عنوان تبصره ۷ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم به تصـویب رسیده است، دستـــگاههای اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهرهبرداری، انشعابات، اشتراک اینترنت و به طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدهاند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده ۵۴ مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدهاند. سامانه موضوع ماده ۳ یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ بوده و برای ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول نبوده و صرفاً ثبت دادههای راجع به این املاک را شامل میشود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده ۳ یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمیباشد؛ اما حکم مقرر در ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳ (تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم) از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (بند یک تبصره ۹) و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راهاندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موضوعاً منتفی است.
اگر تجربهای در تفسیر یا اجرای این قانون دارید، دیدگاه حرفهای خود را در گفتمان منتشر کنید.