مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون ضوابط و مقررات اجرایی طرح ساماندهی باغات کن

مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران پیرامون ضوابط و مقررات اجرایی طرح ساماندهی باغات کن

مصوب ۱۳۹۸,۰۲,۱۶

با اصلاحات و الحاقات بعدی

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۶ /۰۲ /۱۳۹۸، بر اساس تکلیف مصرح در بند ۷ مصوبه مورخ ۵ /۶ /۱۳۹۷ خود، ضوابط و مقررات اجرایی طرح ساماندهی باغات کن را مطابق متن مورد تأیید کمیته فنی شماره یک (متن پیوست) مورد تصویب قرار داد و مقرر نمود: ۱ – در ضوابط پیشنهادی بر استقرار حداقلی فعالیت در باغات تأکید شده است که انتفاع و بهره برداری مالکین را در چارچوب حقوق مالکانه آنها تضمین میکند ولی عدول از این ضوابط و تبدیل آن به رویه ناصواب احداث تراکم مازاد و اخذ جریمه از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ موجب تخریب و نابودی قطعی تمام باغات خواهد بود، لذا ضمن تأکید بر برخورد قاطع کمیسیون ماده ۱۰۰ (با صدور آراء قلع بنا) با تخلفات و عدول از طرح مذکور، هرگونه افزایش تراکم و سطح اشغال احداث بنا نسبت به ضوابط این طرح مشمول فرآیند بررسی مغایرت های اساسی خواهد بود. ۲ – به منظور تحقق حداکثری اهداف طرح ویژه صیانت، حفاظت و ساماندهی باغات کن و ضوابط مترتب بر آن شهرداری تهران مکلف است ضمن تهیه نقشه ممیزی باغات پیشنهادهای لازم به منظور تعیین سازمان اجرائی متولی طرح و فرآیند ویژه صدور پروانه و نظارت بر حسن اجرای این ضوابط را تدوین و پس از تأیید دبیرخانه شورای عالی ملاک عمل قرار داده و تا آن زمان از صدور هرگونه پروانه در باغات خودداری نماید. ۳ – دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری حریم و بستر رودخانه و مسیل کن، دره زرنو و وسک را مجدداً از وزارت نیرو استعلام نموده در طرح لحاظ نماید. ضمنا با توجه به اینکه بر اساس آخرین اعلام نظر وزارت نیرو (آب منطقه ای) پردیس، تفرج و خدمات (در حوزه شهر سنگ) در حریم رودخانه کن قرار دارد لذا لازم است این پهنه و ضوابط مترتب بر آن حذف و تحت پهنه حرایم طبیعی در طرح تثبیت شود. مراتب جهت استحضار، صدور دستور انعکاس و اقدام اعلام می شود. معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران – فرزانه صادق مالواجرد ضوابط و مقررات طرح ویژه حفاظت و صیانت و ساماندهی باغات کن (تکلیف بند ۷ مصوبه مورخ ۵ /۶ /۱۳۹۷ شورای عالی) چکیده:

باغات کن که از کوهساران تا بزرگراه حکیم در میانه بافت منطقه (۵) شهرداری تهران گسترده شده اند، تنها عرصه های پیوسته باغ های شهر تهران هستند که به دلیل گسترش بافت شهری و سکونت در معرض تخریب و تغییرات وسیعی قرار گرفته اند. حفاظت و صیانت از باغات و ارتقا سطح کیفی زندگی شهری از اصلی ترین خواسته های مدیریت شهری و مالکین اراضی است که طرح حفاظت و صیانت از باغات کن با تدوین راهکارها و سیاست های اجرایی، سعی بر آن دارد که مشکلات و مسائل مختلف این محدوده را برطرف سازد.

در تدوین نقشه راه آتی برای محدوده باغات کن، نظرات و دیدگاه های کلیه نهادها و افراد ذی نفع و ذی نفوذ و طرح ها و برنامه های پیشین و اثرات آنها، مورد مطالعه قرار گرفته به نحوی که الگوی حفاظت و صیانت، نتیجه برآیند تمامی این بررسی ها است. الگوی نهایی حفاظت و حفاظت از باغات، بر مشارکت و حضور فعال مالکین اراضی و مدیریت شهری توامان با یکدیگر استوار شده تا طرح پیشنهادی تحقق پذیر شود.

کلید واژه

باغات فعال، نیمه فعال و غیرفعال، حقوق مکتسبه، حفاظت فعال، حفاظت مطلق

باغات فعال، باغاتی که بیش از ۵۰ درصد مساحت ملک، را پوشش انبوه درختان تشکیل دهد.

باغات نیمه فعال، باغاتی که ۱۰ تا ۵۰ درصد مساحت ملک را پوشش انبوه تشکیل دهد.

باغات غیرفعال، باغاتی که کمتر از ۱۰ درصد مساحت ملک را پوشش درخت تشکیل دهد.

حقوق مکتسبه رسمی و قانونی در این طرح، مشتمل بر کلیه پروانه ها یا پایانکارهای ساختمانی است که تا قبل از سال ۸۵ بر اساس طرح تفصیلی قدیم و از سال ۸۵ طبق بند (۳) صورتجلسه ۳۹۳ ک.م.۵ در محدوده باغات کشت اجباری و از سال ۱۳۸۷ طبق بند ۶ صورت جلسه ۴۵۸ ک.م.۵ در محدوده کوهسار، صادر شده اند. ضوابط و مقررات باغات کن

محدوده مشمول ضوابط و مقررات، حوزه فراگیر باغات کن، عرصه ای به وسعت ۱۰۷۲ هکتار است که قریب به ۵۵۰ هکتار آن، فضای سبز و باغاتی است که در حوزه آبریز رود- دره کن، گسترش یافته اند. حوزه فراگیر باغات کن، زیرحوزه های فعالیت متنوع با کاربری های متفاوتی را در بر می گیرد که با توجه به الزامات ساماندهی و ضرورت های صیانت و حفاظت، شش حوزه متمایز به قرار زیر را در بر می گیرد :

- حوزه (۱)؛ اراضی کشت اجباری کن، که به واسطه ساخت و سازهای سالیان اخیر و تخریب باغات، مهم ترین عرصه برای صیانت و حفاظت است.

- حوزه (۲)؛ باغات خرمالو، که یکپارچگی باغات و نقشی که که در تأمین معیشت صاحبان باغات دارد، مستلزم کنترل و هدایت جدی ساخت و ساز و استقرار فعالیت ها، برای صیانت و نگهداشت این باغات است.

- حوزه (۳)؛ عرصه کوهسار، که در ترکیب با کوهساران شمال تهران، عرصه ای با اهمیت برای ایجاد مراکز تفریحی و خدماتی و تجهیز پارک عمومی است.

- حوزه (۴)؛ محله کن، که به واسطه ارزش های تاریخی، کالبدی و اجتماعی و مسائل و مشکلات متعدد آن، عرصه ای با اهمیت برای پیشبرد فرآیند حفاظت و صیانت از باغات است.

- حوزه (۵)؛ حوزه علیای محله کن (عرصه ساماندهی میانی) که با توجه به واگذاری های سازمان زمین، یا توافق های انجام شده با مالکین، نیازمند سامان یابی همه جانبه است.

- حوزه (۶)؛ حوزه سفلی محله کن (شهر سنگ)، که عرصه ای ارزشمند و ذخیره برای توسعه و تأمین بخشی از هزینه های اجرای طرح حفاظت از باغات از یک سو و ساماندهی اراضی پیرامون رود – دره کن از سوی دیگر است.

- حوزه (۷)؛ حوزه بافت مسکونی متراکم، در گستره شرقی باغات کشت اجباری کن، عرصه ای متشکل از ساخت و سازهای جدید که هدایت و کنترل آن بر اساس ضوابط طرح تفصیلی تهران انجام می شود.

- حوزه (۸)؛ حریم های طبیعی رودخانه و مسیل ها و حریم های مصنوع (شبکه های ارتباطی و برق فشار قوی) که رعایت کلیه ضوابط و مقررات هر یک از آنها الزامی است.

ضوابط و مقررات حفاظت و صیانت از باغات کن، در دو فصل کلی مشتمل بر ضوابط عام و ضوابط و مقررات خاص هر یک از هشت حوزه و طبق نقشه پیوست تدوین شده که این نقشه ها، همراه با ضوابط و مقرات به صورت توأمان، اسناد اصلی هدایت و کنترل تحولات کالبدی و برنامه حفظ و نگهداشت باغات کن است و برای شهرداری و کلیه دستگاه های اجرایی ذی ربط و ذی نفعان حقوقی محدوده ۱۰۷۲ هکتار، لازم الاجراست. فصل اول : ضوابط و مقررات عام (۱) : نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در کلیه باغات و سایر اراضی حوزه فراگیر باغات کن، طبق ضوابط و مقررات این سند است. تبصره - هرگونه مداخله در باغات طبق نقشه احداث بنا و محوطه سازی مورد تأیید کمیته راهبری حفاظت و صیانت از باغات [پاورقی ۱] و بر اساس ضوابط این طرح است. ۱ - و ترکیب پیشنهادی اعضای کمیته عبارت است از : نماینده وزارت جهاد کشاورزی، نماینده وزارت راه و شهرسازی، نماینده وزارت نیرو، استانداری تهران، معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه، معاون سازمان بوستان ها و فضای سبز، نماینده معاونت فنی و عمرانی، مدیر کل شهرسازی و طرح های شهری، نماینده شورای شهر تهران، رئیس شورایاری محله کن، مشاور و دو کارشناس خبره که کلیه امور توسعه در باغات اعم از تأیید مجوز احداث بنا، چگونگی احداث معابر، نحوه آبرسانی به باغات و ... در چارچوب این ضوابط بر عهده این کمیته است. (۲) : کلیه حقوق قانونی و رسمی موجود در محدوده طرح، تثبیت می شوند. (۳) : شهرداری تهران موظف است؛ ظرف مدت یک سال نسبت به جمع آوری کلیه عملکردهای ناسازگار مانند تعمیرگاه ها، سنگ بری ها، کارگاه های صنایع مزاحم و انبارها و ... اقدام نماید. (۴) : رعایت حریم رود – دره کن و دره زرنو، طبق محدوده و مقررات شرکت منطقه ای آب و فاضلاب شهر تهران، الزامی است. ۵) : کلیه کاربری های خدماتی این طرح، در مکان خود، تثبیت شده و غیرقابل تغییر است. در صورت عدم امکان احداث کاربری در مکان تثبیت شده موضوع صرفا از طریق کمسیون [کمیسیون] ماده ۵ (حداکثر تا شعاع یکصد متری کاربری تثبیت شده) قابل پیگیری خواهد بود. تبصره : ساخت بنا در کلیه کاربریهای خدماتی (به استثنای پارکینگهای عمومی) تثبیت شده در محدوده طرح (به غیر از باغات)، با حداکثر ۵۰ درصد سطح اشغال و حداکثر ۱۵۰ درصد تراکم ساختمانی در ۳ طبقه مجاز است. (۶) : استقرار توده ساختمانی در کلیه باغات فعال و نیمه فعال، محدود به محل توده های ساختمانی موجود، با رعایت سطح اشغال طبق ضوابط این طرح بوده و در صورت عدم امکان، جابجایی درختان و غرس آنها در همان پلاک الزامی است. تبصره (۱) : در صورت امکان، حداقل عقب نشینی بنا نسبت به مرز پلاک (مجاور معبر)، ۳ متر است. تبصره (۲) : احداث کنسول برای کلیه بناهای درون باغات ممنوع است. (۷) : حداکثر مجاز میزان کف سازی های غیرقابل نفوذ در باغات، ۵ درصد وسعت فضای باز باغات، مشروط بر آنکه از ۲۰۰ مترمربع بیشتر نشود، طبق نقشه احداث ابنیه است. (۸) : نحوه تأمین پارکینگ در باغات در قطعات با دسترسی مستقیم به معابر سواره، طبق جدول (۱) و حداکثر در یک طبقه زیرزمین و صرفا معادل سطح اشغال طبقه همکف است. تامین پارکینگ در قطعات با دسترسی های پیاده، در پارکینگ های عمومی پیشنهادی در پیرامون باغات الزامی است. احداث پارکینگ در فضای باز ممنوع است.

جدول (۱): پارکینگ های مورد نیاز باغات

عملکرد

تعداد پارکینگ مورد نیاز به ازای هر ۱۰۰ مترمربع زیربنای خالص

فرهنگی – خدمات رفاهی، خرده فروشی

۴

طبیعی

۳

آموزشی، درمانی، ورزشی، تفریحی

۳ (۹) : حداقل اندازه قطعه حاصل از تفکیک و افراز باغات و اراضی مزروعی و سایر اراضی (اعم از بایر و دایر) در محدوده باغات کن بعد از رعایت برهای اصلاحی، یک هکتار است. (۱۰) : شهرداری تهران موظف است، ظرف مدت یک سال از ابلاغ این سند، نسبت به نقشه برداری، تدقیق ممیزی و تهیه شناسنامه کلیه باغات (باغات کوهسار، خرمالو و کشت اجباری) اقدام نماید که مشتمل بر مکان، تعداد، نوع و محیط و سن تقریبی درختان موجود و به تفکیک هر یک از باغات است. این شناسنامه با تأیید کمیسیون ماده (۷) و شورای اسلامی شهر تهران، هر سال قابل تجدید و ملاک عمل تمدید پروانه و پایان کار ساختمانی است. هرگونه اقدام در این خصوص منوط به انجام موضوع و ارائه سند مالکیت است. (۱۱) : در کلیه باغات حوزه فراگیر کن، در صورت اهمال مالکین در نگهداری درختان، اجرای تبصره (۳) ماده (۴) آیین نامه قانون «اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها» (۱۵ /۲ /۱۳۸۹) مبنی بر الزام شهرداری نسبت به آبیاری و نگهداری درختان (با مجوز دادستان) و دریافت هزینه های متعلقه با پانزده درصد (۱۵%) اضافی به عنوان کارمزد از مالک الزامی است. (۱۲) : کلیه درختانی که در بخش سواره معبر قرار دارند، در مکان خود تثبیت شده و شهرداری موظف است با فنس کشی و فضاسازی مناسب پیرامونی، از درخت محافظت نماید. (۱۳) : به منظور تسهیل سازکار تملیک و انجام توافق و اعطاء زمین معوض، شهرداری تهران موظف است بلافاصله پس از تصویب این طرح، نسبت به تهیه دستورالعمل نحوه انجام توافق با مالکین باغات، اراضی مزروعی و همچنین اراضی بایر کل محدوده طرح (اعم از پهنه سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت) اقدام و برای تصویب به کمیسیون ماده ۵ شهر تهران ارایه نماید. ۱۴) : در خصوص پروانه های صادر شده مغایر با ضوابط این سند، در صورت عدم احداث بنا، شهرداری تهران موظف به توافق با مالکین جهت تعدیل بارگذاریها است. ۱۵) : احداث پارکینگ های عمومی صرفا به صورت پارکینگ و بدون فضای تجاری با ۵۰ درصد سطح اشغال در ۳ طبقه روی زمین و ۴ طبقه زیرزمین مجاز است. ۱۶) : شهرداری تهران با ایجاد تمهیدات و مشوق های لازم، نسبت به پیگیری و هماهنگی با شرکت ملی پخش فراورده های نفتی ایران (منطقه تهران) برای جا به جایی انبارهای نفت اقدام نماید. فصل دوم : ضوابط و مقررات خاص حوزه (۱) : اراضی کشت اجباری (۱۷) : هرگونه مجوز ساخت و ساز و احداث بنا در باغات نیمه فعال و غیرفعال، منوط به وجود حداقل ۶ درخت در هر ۱۰۰ مترمربع زمین است. ۱۸) : حفظ درختان باغات، پیش و پس از ساخت و ساز الزامی بوده و صدور و تمدید مجوز فعالیت از سوی مراجع قانونی، منوط به تثبیت و یا افزایش تعداد درختان موجود باغ است. تبصره : وزارت صنعت، معدن و تجارت، موظف است پس از ابلاغ این سند، نسبت به اتخاذ تدابیر مناسب و انجام هماهنگی و توافق های لازم با اتاق اصناف تهران، برای ممانعت از ادامه فعالیت باغاتی که حسب مکاتبه کمیته حفاظت و صیانت باغات، به دلیل تخلف از ضوابط این سند و عدم نگهداری درختان، مجاز به ادامه فعالیت نبوده، اقدام نماید. ۱۹) : مجوز فعالیت باغات، یک ساله است و تمدید آن منوط به رعایت ضوابط این سند و حفظ و نگهداشت درختان، طبق اسناد ملاک عمل در زمان صدور پروانه ملک است. تبصره : در صورت عدم نگهداشت در ختان طبق اسناد ملاک عمل، بند ۶ آیین نامه حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها ملاک عمل خواهد بود. (۲۰) : حداقل وسعت قطعه مشمول ضوابط این طرح برای ساخت و ساز در این محدوده، ۲۰۰۰ مترمربع است. بدیهی است قطعات با وسعت کمتر از آن، تنها در صورت تجمیع با پلاک های همجوار و برخورداری از حد نصاب مذکور، مجاز به ساخت بنا، طبق ضوابط این سند هستند. (۲۱) : در محدوده باغات کشت اجباری کن، سکونت ممنوع بوده و کاربری های مجاز به استقرار در باغات این محدوده طبق جدول (۲) این سند است.

جدول (۲) : عملکردهای مجاز به استقرار در حوزه (۱) موسوم به اراضی کشت اجباری

گروه اصلی

گروه فرعی

کاربری کلی

عملکرد

مقیاس عملکردی

حداقل اندازه قطعه (مترمربع)

اوقات فراغت

فرهنگی

اجرای تاتر، فیلم و نمایش

سالن نمایش و آمفی تاتر

منطقه ای

۲۰۰۰

موزه

موزه آثار هنری، نمایشگاه، گالری، نگارخانه، خانه فرهنگ، کتابخانه، فرهنگسرا، کانون پرورش فکری، کتابسرا

منطقه ای

۲۰۰۰

انجمن ها، کانون ها، موسسات خیریه

شهری

۲۰۰۰

ورزشی

سالن های ورزشی کوچک

محله ای

۵۰۰۰

تفریحی

محوطه های روباز و مجموعه های کوچک تفریحی

ناحیه ای

۲۰۰۰

طبیعی

فعالیت های باغ گیاه شناسی، جانور شناسی و تماتیک، فعالیت های پشتیبان تولید محصولات زراعی و گیاهان دارویی، بازارچه فروش گل و گیاه و محصولات باغی و کشاورزی،

منطقه ای - شهری

۲۰۰۰

خدمات

آموزشی

مدرسه طبیعت، مهد کودک،

منطقه ای

۲۰۰۰

مراکز تحقیقاتی و پژوهشی کشاورزی و باغداری

شهری

۵۰۰۰

درمانی

آسایشگاه معلولین، خانه سالمندان، شیرخوارگاه، مراکز اجتماعی درمان محور

شهری

۲۰۰۰

تجاری

خرده فروشی

بازارچه فروش صنایع دستی، بازارچه کتاب و محصولات فرهنگی، فروش داروهای گیاهی و عرقیات سنتی

ناحیه ای

۲۰۰۰

خدمات رفاهی

باغ – رستوران، آبمیوه فروشی، قهوه خانه، چایخانه، کافی شاپ، کافه کتاب

منطقه ای

۲۰۰۰ زیرحوزه ۱ – ۱: باغسار حفاظتی مشارکتی (کشت اجباری) (۲۲) : هرگونه ساخت و ساز در محدوده باغسار مشارکت در حداقل اندازه قطعه ۲۰۰۰ مترمربع و با حداکثر سطح اشغال %۱۰ و تراکم ساختمانی %۲۰ در دو طبقه، ضمن الزام به رعایت مفاد بند (۶) فصل اول سند حاضر (ضوابط و مقررات عام) مبنی بر استقرار توده ساختمانی در محل توده های ساختمانی موجود یا محل های فاقد درخت و در صورت عدم امکان جابجایی درختان و غرس آنها در همان پلاک، مجاز است. (۲۳) : حداکثر ارتفاع بناهای ساختمانی از تراز زمین، ۷ متر است. (۲۴) : حداقل اندازه قطعه حاصل از تفکیک و افراز باغات و اراضی مزروعی و سایر اراضی (اعم از بایر و دایر) در محدوده باغات کن بعد از رعایت برهای اصلاحی، یک هکتار است. (۲۵) : [احداث] حداث دیوارهای صلب، در مرز قطعات باغات و مجاور معابر ممنوع است. تعیین مرز همسایگی این دسته از قطعات، با کاشت درختان یا پرچین های با حداکثر ارتفاع ۲ /۱ متر بلامانع است. تعیین محدوده مرز قطعات در مجاورت معابر، به قرار زیر است: (الف) : در معابر سواره، احداث هرگونه حائل و دیوار جداکننده، فنس، پرچین و ... در مجاورت معبر، ممنوع است. (ب) : در معابر پیاده پس از عقب نشینی و تأمین حداقل عرض معبر ۳ متر احداث فنس یا پرچین با حداکثر ارتفاع یک متر بلامانع است. بخش عقب نشینی شده هر قطعه به صورت فضای سبز در اختیار مالک خواهد بود. (۲۶) : با توجه به رویکرد طرح مبتنی بر حفاظت از باغات و جلوگیری از تخریب درختان در اثر تعریض معابر، ایجاد معابر سواره جدید و تعریض معابر در باغات ممنوع بوده و کلیه معابر پیاده درون باغات تثبیت می شود. (۲۷) : جانمایی توده ساختمانی کلیه قطعات با تأیید کمیته راهبری حفاظت و صیانت از باغات، در محل های فاقد درخت یا فضاهایی با تراکم کم درخت (مشروط به عدم وجود درخت) یا در مکان درختان آسیب دیده مجاز است. تبصره (۱) : عقب نشینی توده به عمق حداقل ۳ متر از مجاورت معبر در صورت رعایت شرایط فوق ضروری بوده ولی فضای حاصل از عقب نشینی در مالکیت مالک باغ است. تبصره (۲) : حداقل عقب نشینی توده از مرز همسایگی قطعه فاقد بنا در وضع موجود، حداقل ۵ /۱ متر (بر حسب وسعت و ابعاد قطعه و جانمایی درختان) است. بدیهی است در قطعات دارای بنا رعایت بند (۶) الزامی است. (۲۸) : شیوه عمل و نحوه استفاده از عناصر معماری و ساختمانی مناسب، در طراحی و اجرای ساختمان ها، مبتنی بر ضوابط زیر است:

- استفاده از سقف شیروانی در بام

- پیش آمدگی بنا (به استثناء سقف نهائی و باران گیر) و احداث کنسول مازاد بر سطح اشغال ممنوع است.

- استفاده از پوشش گیاهی در حداقل ده درصد سطح نمای ساختمان ها الزامی است.

- ایجاد نمای شیشه ای یا استفاده از کامپوزیت در نما مجاز نبوده و مصالح غالب مورد استفاده در نمای ساختمان، آجر، چوب، سیمان شسته و سنگ تراش خورده است.

- پیش بینی هرگونه نصب تجهیزات در نما و منظر ساختمان ها در نقشه های معماری، به گونه ای که اختلالی در جلوه های بصری وزیبایی نمای ساختمان ها ایجاد نشود.

- کفسازی مناسب (سنگفرش) ورودی اصلی سواره و پیاده تمامی ساختمان ها و معابر دسترسی، به باغات الزامی است.

- هرگونه تخریب مسیر نهرها و تغییر مسیر آنها در محدوده اراضی فوق ممنوع است.

- پرچین ها، حصار و دیوارهای جداکننده باید از گیاهان، چوب و مصالح بومی نظیر سنگ های رودخانه ای، سنگ های لاشه و شکسته یا آجر باشد . استفاده از فلز، ایرانیت و یا تورهای مرغی و مانند آن ممنوع است. زیرحوزه ۲ – ۱: کمربند سبز (۳۰) : حداقل عرض کمربند سبز، ۱۵ متر است. شرایط واگذاری و توافق با مالکان اراضی این محدوده به قرار زیر است: الف) شهرداری تهران موظف است نسبت به تملک آن بخش از باغات که در محدوده کمربند سبز قرار می گیرند و تبدیل آن به فضای سبز عمومی اقدام نماید احداث بنا در باقی مانده قطعه در صورتیکه بیش از ۲۰۰۰ متر باشد بر اساس ضوابط این سند انجام می گیرد. تبصره : در صورتیکه مساحت قطعه باقی مانده کمتر از ۲۰۰۰ متر باشد شهرداری موظف به تملک آن قطعه بر اساس توافق با مالک است. ب) چنانچه محدوده پلاک ثبتی ملکی در عرصه کمربند سبز، مغایر با پارسل های نقشه های مصوب این سند باشد، نحوه مداخله بر اساس تعیین حداقل عرض ۱۵ متر در طرح کمربند سبز و طبق ضوابط این سند است. (۳۱) : علاوه بر باغات واقع در کمربند سبز و بافت مسکونی متراکم، که در معرض تهدید ساخت و ساز قرار دارند، در اولویت تملک برای ایجاد فضای سبز عمومی و گسترش کمربند سبز هستند. زیرحوزه ۳ – ۱: باغسار خدمات (۳۲) : نحوه ساخت و ساز در اراضی دارای حقوق مکتسبه (پروانه و پایانکار)، به صورت تثبیت حقوق مکتسبه و در اراضی بایر مابین این پلاک ها، صدور پروانه ساختمانی (در صورت نوعیت غیرباغ) با حداکثر ۵۰ درصد سطح اشغال، ۱۰۰ درصد تراکم ساختمانی و حداکثر در ۲ طبقه بلامانع است. حوزه (۲) : باغات خرمالو زیرحوزه ۱ - ۲: باغات ارزشمند سبز (۳۳) : هرگونه ساخت و ساز در محدوده باغات خرمالو (زیرحوزه ۱ – ۲) در حداقل اندازه قطعه ۱۰۰۰ مترمربع و با حداکثر سطح اشغال %۵ و تراکم ساختمانی %۵ /۷ در دو طبقه (حداکثر ۱۵۰ مترمربع بنا مشروط بر آنکه سطح اشغال از ۷۵ مترمربع بیشتر نشود برای زندگی و فعالیت بهره بردار)، ضمن الزام به رعایت مفاد بند (۶) فصل اول سند حاضر (ضوابط و مقررات عام) مبنی بر استقرار توده ساختمانی در محل توده های ساختمانی موجود یا محل های فاقد درخت و در صورت عدم امکان، جابجایی درختان و غرس آنها در همان پلاک، مجاز است. تبصره (۱) : در قطعات ۵۰۰ تا ۱۰۰۰ مترمربع حداکثر بنای قابل ساخت ۴۰ مترمربع، جهت انبار و تأسیسات مرتبط با باغداری است. تبصره (۲) : حرایم رود – دره کن و دره زرنو از این ضابطه مستثنی هستند. (۳۴) : فعالیت مجاز در این باغات متناسب با اندازه قطعه، باغداری و کشاورزی یا سکونت بهره بردار است. (۳۵) : تعریض و اجرای معابر طرح تفصیلی، اجرای طرح های اجرایی موجود (قبل از تصویب این طرح) و یا احداث هرگونه معبر جدید (از جمله طرح اتصال بزرگراه ایرانپارس به بزرگراه آزادگان، احداث و توسعه خط شرقی – غربی مترو و امتداد محور سیمون بولیوار به بزرگراه آزادگان) در باغات یکپارچه خرمالو، ممنوع است. تبصره : شهرداری تهران ملزم است، موجبات بهسازی معابر (سنگفرش کردن، اصلاح جریان آبهای سطحی و رفع موانع تأسیساتی معابر) با اولویت به معابر پیاده را فراهم سازد. (۳۶) : حداقل اندازه قطعه حاصل از تفکیک و افراز باغات و اراضی مزروعی و سایر اراضی (اعم از بایر و دایر) در محدوده باغات خرمالو بعد از رعایت برهای اصلاحی، یک هکتار است. زیرحوزه ۲ - ۲: کمربند سبز (۳۷) : ایجاد کمربندی سبز به عمق حداقل ۱۵ متر در مجاورت حوزه باغات خرمالو و برای جلوگیری از نفوذ و گسترش سکونت به داخل عرصه باغات توسط شهرداری تهران الزامی است. (۳۸) : در صورتی که سطح باقیمانده قطعاتی که در محدوده کمربند سبز قرار می گیرند، کمتر از ۵۰۰ مترمربع باشد، واگذاری کل قطعه به شهرداری الزامی است. شهرداری تهران موظف است پس از توافق با مالکان، معادل ارزش اراضی تملک شده را به مالکین پرداخت نماید. حوزه (۳) : ضوابط خاص گستره کوهساران زیرحوزه ۱ – ۳: پارک طبیعت (پارک کوهسار) (۳۹) : گستره پارک طبیعت بر اساس طرحی یکپارچه با رویکرد حفاظت و تفرج سامان می یابد و شهرداری تهران ظرف مدت شش ماه ملزم به تهیه طرح و تصویب آن در کمیسیون ماده (۵) است. تبصره (۱) : طرح پارک طبیعت در محدوده طرح، ملاک عمل و جایگزین طرح تفصیلی مجموعه تفرجی و گردشگری پارک کوهسار (موضوع بند ۶ مصوبه ۴۵۸ ک.م.۵) است. تبصره ۲) : اراضی با مالکیت خصوصی واقع در محدوده پارک طبیعت داخل محدوده شهر تهران)، همچنان مشمول ضوابط توافق املاک و اراضی طبق بند ۶ مصوبه ۴۵۸ (جدول (۳)) بوده و شهرداری تهران ملزم به ارائه زمین معوض در محدوده مستثنیات طرح پارک کوهسار یا معادل ارزش آن است.

جدول (۳): جدول ملاک عمل برای توافق در مورد اراضی واقع در پارک کوهسار

-ردیف

مساحت زمین مورد توافق

درصد برای اشخاص

۱

مساحت تا ۵۰۰۰ مترمربع

۲۰

۲

مساحت تا ۱۰۰۰۰ مترمربع برای مساحت مازاد بر ۵۰۰۰ مترمربع

۱۸

۳

مساحت تا ۲۰۰۰۰ مترمربع برای مساحت مازاد بر ۱۰۰۰۰ مترمربع

۱۶

۴

مساحت تا ۳۰۰۰۰ مترمربع برای مساحت مازاد بر ۲۰۰۰۰ مترمربع

۱۴

۵

مساحت تا ۵۰۰۰۰ مترمربع برای مساحت مازاد بر ۳۰۰۰۰ مترمربع

۱۲

۶

مساحت تا ۸۰۰۰۰ مترمربع برای مساحت مازاد بر ۵۰۰۰۰ مترمربع

۱۰

۷

مساحت بیش از ۸۰۰۰۰ مترمربع برای مساحت مازاد بر ۸۰۰۰۰ مترمربع

۸ (۴۰) : احداث فضاهای پشتیبان مشتمل بر فعالیت های مرتبط با تفرج و خدمات پشتیبان در گستره پارک طبیعت (صرفاً عرصه واقع در محدوده شهر تهران) با حداکثر سطح اشغال دو درصد، تراکم ساختمانی چهار درصد و حداکثر دو طبقه مجاز است. تبصره (۱) : کلیه مستثنیات پارک کوهسار در صورت وجود حقوق مکتسبه، تثبیت می شود و هرگونه ساخت و ساز جدید در پارک طبیعت و مستثنیات آن، خارج از ضوابط این سند، ممنوع است. تبصره (۲) : هرگونه ساخت و ساز و بارگذاری در آن بخش از محدوده پارک طبیعت که خارج از محدوده شهر تهران قرار گرفته، ممنوع است. (۴۱) : در خصوص قطعات واقع در مجاورت محور کوهسار، کلیه ساخت و سازهای دارای حقوق مکتسبه (پروانه و پایانکار)، تثبیت شده و هر قطعه با ۱۰ متر عقب نشینی از محور، ملزم به ایجاد فضای سبز در بر محور است. زیرحوزه ۲ – ۳: باغسار پذیرایی و سلامت ۴۲) : استفاده از اراضی و ضوابط ساخت و ساز در باغسار پذیرایی و سلامت، طبق ضوابط مندرج در جدول (۴) است .

جدول (۴): ضوابط ساخت بنا در باغسار پذیرایی و سلامت

حوزه عملکردی

حداقل وسعت قطعه (مترمربع)

حداقل اصله درخت در ۱۰۰ مترمربع

حداکثر سطح اشغال

حداکثر تراکم ساختمانی

حداکثر طبقات

باغسار پذیرایی و سلامت

۵۰۰ تا ۱۰۰۰

۶

۷۵ مترمربع

-

۱

۱۰۰۰ تا ۵۰۰۰

۶

۵ %

۵ /۷ %

۲

بیش از ۵۰۰۰

۶

۵ %

۱۰ %

۲ تبصره : ساخت بنا، منوط به رعایت حداقل اصله درختان طبق جدول (۴) مجاز است و در باغات فعال، تثبیت درختان موجود، منوط بر آنکه از ۴ اصله درخت در هر یک صد مترمربع کمتر نباشد، ملاک عمل صدور پروانه است. ۴۳) : حداقل اندازه قطعه حاصل از تفکیک و افراز باغات و اراضی مزروعی و سایر اراضی (اعم از بایر و دایر) در محدوده باغسار پذیرائی و سلامت بعد از رعایت برهای اصلاحی، یک هکتار است. ۴۴) : کاربری های مجاز به استقرار در این محدوده طبق جدول (۵) است.

جدول (۵): کاربری های مجاز به استقرار در حوزه باغسار پذیرایی و سلامت

گروه اصلی

گروه فرعی

کاربری کلی

عملکرد

مقیاس عملکردی

حداقل اندازه قطعه (مترمربع)

اوقات فراغت

فرهنگی

اجرای تاتر، فیلم، نمایش

سالن نمایش و آمفی تاتر

منطقه ای

۲۰۰۰

موزه

موزه آثار هنری، نمایشگاه، گالری، نگارخانه، خانه فرهنگ، کتابخانه، فرهنگسرا، کانون پرورش فکری، کتابسرا

منطقه ای

۲۰۰۰

تفریحی

محوطه های روباز و مجموعه های کوچک تفریحی

ناحیه ای

۲۰۰۰

طبیعی

فعالیت های باغ گیاه شناسی، جانورشناسی و تماتیک، فعالیت های پشتیبان تولید محصولات زراعی و گیاهان دارویی، بازارچه فروش گل و گیاه و محصولات باغی و کشاورزی

منطقه ای - شهری

۲۰۰۰

خدمات

درمانی

آسایشگاه معلولین، خانه سالمندان، شیرخوارگاه، مراکز اجتماعی درمان محور

شهری

۲۰۰۰

تجاری

خدمات رفاهی

باغ – رستوران، آبمیوه فروشی، قهوه خانه، چایخانه، کافی شاپ، کافه کتاب

منطقه ای

۱۰۰۰ زیرحوزه ۳ – ۳ :پردیس خدمات شهری (مجتمع ایستگاهی مترو) ۴۵) : استفاده از اراضی و ضوابط ساخت و ساز در پردیس خدمات شهری (مجتمع ایستگاهی مترو)، طبق ضوابط مندرج در جدول (۶) است.

جدول (۶): ضوابط ساخت بنا در پردیس خدمات شهری (مجتمع ایستگاهی مترو)

حوزه عملکردی

حداقل وسعت قطعه (مترمربع)

حداقل اصله درخت در ۱۰۰ مترمربع

حداکثر سطح اشغال

حداکثر تراکم ساختمانی

حداکثر طبقات

پردیس خدمات شهری (مجتمع ایستگاهی مترو)

-

۴

۳۰ %

۶۰ %

۲ ۴۶) : کاربری های مجاز به استقرار در پردیس خدمات شهری (مجتمع ایستگاهی مترو) طبق جدول (۷) است.

جدول (۷): عملکرد مجاز به استقرار در حوزه پردیس خدمات شهری (مجتمع ایستگاهی مترو)

گروه اصلی

گروه فرعی

کاربری کلی

عملکرد

اوقات فراغت

فرهنگی

اجرای تاتر، فیلم، نمایش

سالن نمایش و آمفی تاتر

موزه

موزه آثارهنری، نمایشگاه، گالری، نگارخانه، خانه فرهنگ، کتابخانه، فرهنگسرا، کانون پرورش فکری، کتابسرا

ورزشی

سالن های ورزشی کوچک

تفریحی

محوطه های روباز و مجموعه های کوچک تفریحی

خدمات

تاسیسات و تجهیزات شهری

تجاری

خرده فروشی

بازارچه فروش صنایع دستی، بازارچه کتاب و محصولات فرهنگی، فروش داروهای گیاهی و عرقیات سنتی

خدمات رفاهی

باغ – رستوران، آبمیوه فروشی، قهوه خانه، چایخانه، کافی شاپ، کافه کتاب حوزه (۴) : ضوابط خاص محله کن زیرحوزه ۱ – ۴: کمربند سبز (۴۷) : در صورتی که سطح باقیمانده قطعاتی که در محدوده کمربند سبز قرار می گیرند، کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع باشد، واگذاری کل قطعه به شهرداری الزامی است. شهرداری تهران موظف است پس از توافق با مالکان، معادل ارزش اراضی تملک شده را به مالکین پرداخت نماید. زیرحوزه ۲ – ۴: خدمات درمانی (۴۸) : مصوبه کمیسیون ماده پنج شهر تهران (بند ۹ مصوبه ۵۱۴ کمیسیون ماده ۵) در این حوزه تثبیت می شود. زیرحوزه ۳ - ۴: بافت مسکونی ارزشمند محله (۴۹) : شهرداری تهران موظف است جهت حفظ کیفیت فضایی بافت ارزشمند محله (محدوده بافت فرسوده)، طرح ویژه بازآفرینی محله کن را با رویکرد طراحی شهری (ضمن ارائه پیشنهاد در خصوص سیما و منظر شهری، سطح اشغال، محل استقرار توده، جنس مصالح نما، نحوه و میزان عقب نشینی در طبقات، میزان و نحوه تأمین پارکینگ و ...)، تهیه و به تصویب کمیسیون ماده (۵) شهر تهران برساند. تبصره : حداکثر تراکم ساختمانی محله ۱۸۰ درصد است که می بایست در فرایند تهیه طرح ویژه بازآفرینی محله کن متناسب با ویژگی های هر پلاک (عرض معبر و اندازه قطعه، فرم قطعه و ...)، تدقیق شود. (۵۰) : در بافت مسکونی ارزشمند محله، استقرار سکونت، خدمات پشتیبان سکونت و عملکردهای گردشگری – تفریحی و اقامتی مجاز است. زیرحوزه ۴ – ۴: بافت مسکونی کم تراکم ۵۱) : استفاده از اراضی و ساخت و ساز در بافت مسکونی کم تراکم متناسب با اندازه قطعه و عرض معبر طبق ضوابط مندرج در جدول (۸) است.

جدول (۸): ضوابط ساخت و ساز در بافت مسکونی کم تراکم

عرض معبر

حداکثر تعداد طبقات

حداکثر سطح اشغال (درصد)

حداکثر تراکم ساختمانی(درصد)

کمتر از ۶ متر

۲

۶۰ %

۱۲۰ %

بیش از ۶ متر

۳

۶۰ %

۱۸۰ % (۵۲) : در کلیه املاک دارای بنا (تا پیش از تصویب این طرح) با وسعت کمتر از ۷۵ مترمربع، احداث سرپناه با رعایت سطح اشغال موجود و حداکثر یک طبقه روی زمین، مجاز است. (۵۳) : در محدوده بافت فرسوده محله کن، استفاده از تسهیلات تشویقی بافت های فرسوده (به استثنای طبقه و تراکم تشویقی) مجاز است . زیرحوزه ۵ – ۴: بافت مسکونی متراکم (۵۴) : کلیه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران، در این حوزه لازم الاجراست. زیرحوزه ۶ – ۴: فعالیت و خدمات محله (۵۵) : در محورها و مراکز خدماتی محله، ضوابط و مقررات پهنه بندی طرح تفصیلی شهر تهران، لازم الاجرا است. (۵۶) : نحوه استفاده ار اراضی و ضوابط ساخت و ساز در محور پیاده رحیمی، طبق ضوابط مندرج در جدول (۹) است.

جدول (۹): ضوابط و مقررات محور پیاده رحیمی (حدفاصل روستایی تا دره زرنو)

اندازه قطعه

سطح اشغال

تعداد طبقات

تراکم ساختمانی

کاربری مجاز به استقرار وسعت

کمتر از ۱۰۰ مترمربع

۸۰ %

۱

۸۰ %

تجاری و خدمات

بیش از ۱۰۰ مترمربع

۸۰ %

۲

۱۶۰ %

مختلط ۵۷) : با توجه به عدم امکان تأمین پارکینگ در اراضی و املاک شمال محور رحیمی (پیاده راه)، تأمین پارکینگ مورد نیاز این قطعات، در محل پارکینگ تثبیت شده در نقشه ها الزامی است. حوزه (۵) : حوزه علیای محله کن (عرصه ساماندهی میانی) ۵۸) : کلیه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران، در حوزه های خدمات محله ای، بافت مسکونی و شهرک مسکونی لازم الاجراست. تبصره : اراضی خدماتی شهرک های مسکونی در زیرپهنه (R۲۳۱) طبق طرح اولیه شهرک تثبیت شده و غیرقابل تغییر است. (۵۹) : حداکثر سطح اشغال مجاز زیرحوزه باغ پذیرایی مخابرات، حدود ۵% و تراکم ساختمانی آن، ۱۰% در دو طبقه است. (۶۰) : هرگونه بارگذاری در محدوده پارک تفرج کلبه صحرا ممنوع است. حوزه (۶) : شهر سنگ زیرحوزه ۱ - ۶: بازار تزئینات ساختمانی (۶۱) : استفاده از اراضی و ضوابط ساخت و ساز در زیرحوزه بازار تزئینات ساختمانی طبق ضوابط مندرج در جدول (۷) است. تبصره : صدور هرگونه مجوز احداث بنا در محدوده شهر سنگ (زیرپهنه S۲۲۲)، منوط به تهیه طرح اجرایی یکپارچه و با رعایت ضوابط و مقررات این سند (جدول (۱۰)) و طرح مفهومی پیشنهادی، پس از تصویب در کمیسیون ماده (۵) شهر تهران با میانگین تراکم ساختمانی ۱۱۲% و سطح اشغال ۳۰% مجاز است. ۶۲) : صدور پایانکار ساختمانی منوط به واگذاری ۳۰ درصد وسعت کاربری های تجاری و اداری احداث شده به شهرداری تهران جهت تأمین بخشی از هزینه های حفاظت و صیانت از باغات کن است (وفق بند ۳ مصوبه ۶۸ ک.م.۵) ۶۳) : کاربری های مجاز به استقرار در بازار تزئینات ساختمانی و بازار مصالح ساختمانی شامل کاربری های تجاری و خدماتی است.

جدول (۱۰): ضوابط ساخت و ساز در بازار تزئینات ساختمانی، مصالح ساختمانی

حوزه عملکردی

حداقل فضای سبز و باز همگانی (درصد)

حداکثر سطح اشغال (درصد)

میانگین تعداد طبقات

حداکثر تراکم ساختمانی (درصد)

بازار تزئینات ساختمانی

۵۰ %

۵۰ %

۴

۲۰۰ %

بازار مصالح ساختمانی

۷۰ %

۳۰ %

۳

۹۰ %

مجموع

زیرحوزه ۲ – ۶: بازار مصالح ساختمانی ۶۴) : استفاده از اراضی و ضوابط ساخت و ساز در زیرحوزه بازار مصالح ساختمانی طبق ضوابط مندرج در جدول (۱۰) است. تبصره : در محدوده بازار مصالح ساختمانی، احداث بنای غیراساسی برای انبار مصالح، در حداکثر ۲۰ درصد وسعت سایت، بلامانع است. زیرحوزه ۳ - ۶: بافت مسکونی متراکم ۶۵) : کلیه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران، در این حوزه لازم الاجراست. حوزه (۷) بافت مسکونی متراکم و گستره و محورهای فعالیت (۶۶) : کلیه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران، در زیرحوزه های بافت مسکونی، گستره و محورهای فعالیت حوزه لازم الاجراست. حوزه (۸) : حرایم طبیعی و مصنوع زیرحوزه ۱ – ۸: حریم طبیعی (رودخانه و مسیل) (۶۷) : رعایت کلیه ضوابط و مقررات بستر رودخانه کن و مسیل های دره زرنو و حریم کمی آنها ضمن استعلام از وزارت نیرو، الزامی است. زیرحوزه ۲ – ۸: حریم مصنوع (شبکه ارتباطی) (۶۸) : هرگونه ساخت و ساز در حریم خطوط انتقال نیرو و حرایم بزرگراهی ممنوع است. تبصره : حریم انتقال نیرو با استعلام از وزارت نیرو و حرایم بزرگراهی مطابق مصوبات کمیسیون ماده (۵) شهر تهران تعیین می شود.