نظر مشورتی ۷/۱۴۰۳/۵۳۹ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۳۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه

استعلام :

۱- در اجرای مقررات ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، چنانچه طرفین با حضور در بنگاه معاملات ملکی، پیش‌نویس قرارداد را تنظیم کنند؛ اما در مرحله حضور در دفتر اسناد رسمی، فروشنده از امضاء توافق استنکاف کند، وضعیت حقوقی پیش‌نویس قرارداد چگونه خواهد بود؟ ۲- آیا پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۳ قانون یادشده، مشاورین املاک می‌توانند تا زمان راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون، اسناد عادی انتقال تنظیم کنند؟ ۳- بین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ چه نسبتی وجود دارد؟ ۴- با توجه به تصویب قانون صدرالذکر، وضعیت اسناد مالکیت دفترچه‌ای چگونه خواهد بود؛ به غیر از حکم مقرر در ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳، چه ضمانت اجرایی برای دارندگان اسناد مالکیت دفترچه‌ای و تبدیل آن به اسناد تک‌برگی وجود دارد؟ ۵- دستگاه‌های اجرایی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تکالیفی برای آنها در ظرف زمانی مشخص پس از لازم‌الاجرا شدن قانون پیش‌بینی شده است؛ اما در بازه زمانی مشخص تکالیف خود را انجام نمی‌دهند، مشمول چه ضمانت اجرایی خواهند شد؟ ۶- با توجه به اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در تاریخ ۳/۴/۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده است؛ اما برخی از مواد این قانون با قوانین مؤخرالتصویب در تعارض است، خواهشمند است در خصوص تعارضات زیر اعلام نظر فرمایید. الف) تعارض تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ با بند «پ» ماده ۵۳ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳. ب) تعارض تبصره ۲ ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ با ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی بند «ذ» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور؛ ۷- در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اشاره شده است؛ اما این ابهام به ذهن متبادر می‌شود که آیا قراردادهای خصوصی اشخاص در قالب مواد ۲ و ۳ و تبصره ۲ ماده ۳ این قانون نیز مشمول عنوان معاملات ثبت شده اموال غیر منقول مندرج در تبصره یک ماده یک قانون هستند و یا آنکه معاملات یادشده فقط معاملات موضوع ماده یک قانون را شامل می‌شود؟ ۸- مطابق تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت، اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک می‌باشد؛ در خصوص این مقرره، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: الف) آیا اسناد وکالت تنظیمی نسبت به اسناد مالکیتی که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون صادر شده است نیز تسری می‌یابد؟ ب) چنانچه وکالت بلاعزل انتقال مالکیت که پیش از اجرایی شدن این قانون تنظیم شده باشد؛ اما در زمان حاکمیت این قانون به تفویض وکالت انتقال مالکیت منجر شود، آیا سند تفویضی نیز مشمول مقررات این تبصره است؟ ۹- با توجه به نسخ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی به موجب ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و با توجه به اینکه در حال حاضر صرفاً استعلام الکترونیکی دارایی در خصوص املاک شهری دارای سابقه ثبتی پاسخ داده می‌شود و استعلام برخط دارایی در خصوص املاک در جریان عملیات ثبتی و املاک تجاری و املاک ورثه‌ای فعلاً امکانپذیر نمی‌باشد و مکلف کردن دفاتر اسناد رسمی به اخذ استعلام غیرالکترونیک برخلاف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ است، تکلیف دفاتر اسناد رسمی در ارائه خدمات به مراجعان که مستلزم اطلاع از ارزش معاملاتی املاک برای وصول حقوق دولتی و دیوانی است، مشخص نمی‌باشد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

۱- با توجه به مواد ۱۰، ۱۲ و ۱۳ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ در فرض امتناع یکی از طرفین از ثبت توافق در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سردفتر اسناد رسمی، پیش‌نویس تنظیمی راجع به قرارداد فاقد اعتبار است. ۲- اولاً، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی در خصوص املاک موضوع تبصره ۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ملزم به اقدام بر اساس ماده ۳ این قانون و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ هستند. ثانیاً، در خصوص املاک خارج از حکم تبصره ۴ ماده یک قانون یاد شده، تا زمان لازم‌الاجرا شدن ماده یک قانون، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی منعی در تنظیم قرارداد در خصوص املاک غیر منقول بر اساس رویه‌ موجود ندارند. ثالثاً، حکم مقرر در ماده ۱۱ قانون و پیش‌بینی مجازات برای دلالان معاملات املاک متخلف از اجرای حکم مقرر در ماده یک و ضرورت تفسیر مضیق از این حکم مؤید این دیدگاه است. ۳- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر ثبت اعمال حقوقی موضوع مواد یک و ۱۰ و نیز ثبت قراردادهای خصوصی موضوع ماده ۲ این قانون است؛ در حالی که قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ با توجه به ماده ۳ این قانون ناظر بر حدنگاری املاک کشور است؛ به نحوی که «موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیر دولتی و همچنین موقعیت و حدود کلیه کوه‌ها، مراتع، جنگل‌ها، دریاها، دریاچه‌ها، تالاب‌ها، اراضی مستحدثات ساحلی، مسیل‌های دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان بهره‌برداری از نقشه‌ها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنـگار در نظام جامـع میـسر گردد؛ به‌گونه‌ای که هیچ نقطه‌ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد.»؛ اما هر کدام در محل و مجرای خود قابلیت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به موجب تبصره ۹ ماده ۱۰ و تبصره ۲ ماده ۶ اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ را تسریع و تسهیل می‌کند. ۴- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در وضعیت صدور سند مالکیت حدنگار تغییری ایجاد نکرده است. ۵- پرسش در وضعیت موجود کلی است؛ در برخی موارد مانند ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ قانون‌گذار به طور مشخص ضمانت اجرای خاصی پیش‌بینی کرده است و در دیگر موارد موضوع تابع عمومات حاکم بر تخلف از اجرای قوانین و مقررات و دیگر تکالیف اداری است و حسب مورد می‌تواند موجب مسؤولیت انتظامی، مدنی و یا کیفری باشد. ۶- صرف نظر از آن‌که تاریخ لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول ۲/۴/۱۴۰۳ است و نه ۳/۴/۱۴۰۳ آنگونه که در فرض سؤال آمده است، اولاً، نظر به این‌که قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ پس از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تصویب شده است؛ لذا بند «پ» ماده ۵۳ قانون نخست در حدودی که معارض حکم مـقرر در تبـصره ۶ مـاده ۱۰ قـانون الزام به ثبـت رسمـی معاملات امـوال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ باشد، در طول اجرای برنامه یادشده مجرا می‌باشد. بدیهی است در خصوص بخش‌هایی که بین بند «پ» ماده ۵۳ یادشده با حکم مقرر در تبصره ۶ ماده ۱۰ مذکور تعارضی وجود ندارد، در طول اجرای قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳، حکم مقرر در تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ اجرا می‌شود. ثانیاً، ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی بند «ذ» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور باید به‌گونه‌ای تفسیر شود که با تبصره ۲ ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ همسو باشد؛ به این معنا که اعمال ماده ۱۳ آیین‌نامه یادشده در خصوص مالیات نقل و انتقال فرع بر آن است که مبلغ آن از سوی اداره دارایی اعلام شود و در هر حال آیین‌نامه، تاب مقاومت در مقابل قانون را ندارد و در فرض تعارض، باید قانون ملاک عمل قرار گیرد. ۷- اولاً، با توجه به این‌که قرارداد‌هـای موضـوع ماده ۲ قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در مواردی که ثبت فسخ این قراردادها مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است، استماع دعاوی تنفیذ فسخ منوط به رعایت تشریفات مقرر در تبصره یک ماده یک این قانون است؛ هر چند با توجه به عبارات منتقل‌الیه و انتقال‌دهنده، ضمانت اجرای مذکور در ذیل تبصره یادشده فقط ناظر بر قراردادهایی است که مفید نقل و انتقال باشند. همچنین از آنجا که قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون که در سامانه موضوع ماده یک این قانون به ثبت می‌رسند، مشمول حکم مقرر در تبصره یک ماده یک یادشده می‌باشند. ثانیاً، در تمام مواردی که معاملات راجع به اموال غیر منقول به ثبت رسیده باشد؛ اعم از آن‌که در قالب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ باشد و یا آن‌که توسط دفاتر اسناد رسمی در اجرای ماده ۲ این قانون تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد و یا در اجرای ماده ۳ قانون پس از تنظیم پیش‌نویس توسط دلالان معاملات املاک، در نهایت در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسمی معامله و تنظیم سند منجر شده باشد، دعاوی راجع به فسخ این معاملات مشمول حکم کلی و عام مقرر در تبصره یک ماده یک قانون است و به نظر می‌رسد قانون‌گذار قصد داشته است فرایند فسخ معاملات راجع به اموال غیر منقول را تابع ضابطه خاصی درآورد. شایسته ذکر است در خصوص قراردادهای یکسان که مشمول ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ باشد، ساز و کار فسخ بر اساس حکم مقرر در این ماده انجام می‌شود. ۸- الف) معافیت موضوع تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، معافیت از پرداخت هزینه تنظیم سند رسمی انتقال است و ناظر بر فرضی است که انتقال در مهلت نه ماه موضوع این تبصره، صورت گیرد؛ بنابراین، تفویض وکالت و نیز انتقال ملک در خارج از موعد یاد‌شده مشمول معافیت مذکور نخواهد بود. ب) پرسش مطرح‌شده مبهم بوده و قابل پاسخ‌گویی نمی‌باشد. ۹- حسب بررسی به عمل‌ آمده در حال حاضر امکان استعلام فراهم آمده و مشکل مرتفع شده و در ماده ۷ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نیز این موضوع پیش‌بینی شده است.