نظریه شماره 7/1401/405 مورخ 1401/10/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه

این سند شامل خلاصه‌ای است که توسط مدل‌های زبانی (LLM) تولید شده است.

نظریه شماره 7/1401/405 مورخ 1401/10/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره قابلیت اقامه دعوای خلع ید توسط مستأجر علیه متصرف غیر قانونی: بر اساس این نظریه، اگر شخص ثالثی بدون اجازه، ملک اجاره‌ای را از تصرف مستأجر خارج کند، مستأجر می‌تواند علیه او دعوای خلع ید مطرح کند، به شرطی که مستأجر مالک منافع آن باشد و رابطه استیجاری احراز شود. همچنین، بین مستأجرانی که مشمول قوانین مختلف موجر و مستأجر هستند تفاوتی در این حق وجود ندارد و وجود قرارداد اجاره رسمی، شرط اصلی برای پذیرش دعوای مستأجر نیست.

استعلام

1- آیا مستأجر (که مالک منافع ملک است) می تواند علیه تصرف غیر قانونی متصرف دعوای خلع ید مطرح کند؟

2- آیا بین مستأجری که دارای حق سرقفلی بوده و رابطه قراردادی وی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر است، با قراردادی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 است، تفاوتی وجود دارد؟

3- در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا قرارداد اجاره باید رسمی باشد یا آن که در صورت عادی بودن قرارداد، خواهان باید اثبات عقد اجاره یا اثبات حق سرقفلی را نیز خواستار شود؟ ارکان این دعوا، کدام است؟

4- در صورت منفی بودن پاسخ، ذی حق چگونه و با چه خواسته ای می تواند حقوق خود را استیفا و به محاکم دادگستری که مرجع تظلم خواهی هستند، مراجعه کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

1- با توجه به مواد 488 و 489 قانون مدنی و ماده 308 همان قانون، اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است، خارج و عدوانا تصرف کند، وی می تواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین در فرض سؤال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستأجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی می باشد.

2- در فرض مذکور بین مستأجری که وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تفاوتی نیست و ملاک، احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است.

3- با عنایت به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395، در فرض سؤال وجود قرارداد اجاره رسمی، شرط استماع دعوای مستأجر نمی باشد.

4- با توجه به پاسخ بندهای قبلی، پاسخ به این سؤال منتفی است